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azertyui1
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 Posté - 16 févr. 2015 : 16:28:31
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Bonjour Ă tous
Concernant les charges trimestrielles selon un budget voté, peut on svp appliquer à un copropriétaire défaillant des "clauses pénales", en les votant au préalable en AG (Elles ne figurent pas au R de C).
La dette est inférieure à 5000 E.
Merci d'avance
Jean
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Posté - 16 févr. 2015 : 17:48:48
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si elle ne sont pas au RdC, NON car le syndicat ne peut se faire justice lui-même. Une telle résolution serait illégale ; d'autant qu'il existe une procédure qui permet de lui appliquer les frais de recouvrement au moins partiellement. |
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GĂ©dehem
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Posté - 17 févr. 2015 : 19:29:03
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Une clause "aggravation des charges" prend sa pleine application dans L.art.10-1 en cas d'impayés
Les frais engagés à compter de la MED sont imputables aux débiteur.
Pas besoin d'en passer par le juge. |
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Posté - 18 févr. 2015 : 07:44:46
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moi je dirai : Certains frais engagés à compter de la MED sont imputables aux débiteur.
"Article 10-1
Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
.."
En général, les syndics prennent un avocat, dont les honoraires ne sont pas directement imputables/remboursables par le débiteur. Un juge saisi compense en général, par l'article 700.
Quant à mettre une "pénalité" supplémentaire décidée par une AG, NON ce n'est pas possible. |
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azertyui1
Nouveau Membre
8 message(s)
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4
Posté - 28 févr. 2015 : 09:19:42
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Bonjour
Je ne comprends pas trop les réponses.
Si j'ai bien compris un texte de l'Arc, il est possible des décider en AG (Double Majorité) de clauses pénales s'appliquant aux charges de copropriété impayées.
Montant inférieur à 5000 E.
Merci d'avance
Jean |
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Posté - 28 févr. 2015 : 09:49:10
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Il est effectivement possible d'insérer dans le règlement de copropriété (c'est un modificatif q'il faut voter à l'article 26 double majorité et faire publier) une clause pénale de majoration "de plein droit" de toute dette ayant fait l'objet d'une mise en demeure infructueuse de 5 à 10%. Une clause pénale vise à forfaitiser les dommages et intérêts susceptibles d'être demandés au juge pour les préjudices non couverts par les autres demandes : intérêts de retard, article 700, dépens. L'existence d'une telle clause pénale n'autorise pas à débiter le compte du copropriétaire contrairement aux dépenses couvertes par l'article 10-1, mais permet de se dispenser de justifier le préjudice allégué, et donc dans la pratique d'améliorer un peu l'indemnisation du SDC, qui ne couvre jamais autrement l'ensemble des dépenses engagées... |
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JPM
Modérateur
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Posté - 28 févr. 2015 : 14:01:19
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S'agissant des impayés sur provisions et charges, le professeur Giverdon écrivait en 2000 (Loyers et copropriété juillet août 2000 Chronique) que la clause d'aggravation des charges ne présentait plus aucun intérêt compte tenu notamment des dispositions de la loi du 9 juillet 1991 qui a fait la part belle aux débiteurs.
Il observait que le créancier doit saisir le juge dont le pouvoir d'appréciation est assez large. Il ajoute : " la seconde conséquence de l'analyse juridique ainsi donné à la clause est d'entraîner son inutilité" 
Quid alors de la clause pénale qui forfaitise les prétentions du créancier en cas d'inexécution de l'obligation ?
Le forfait ? C'est un plancher mais aussi un plafond
L'article 1152 du Code civil permet au juge de modérer ou
d'aggraver la peine.
Il faut considérer que dans certains cas le préjudice réel peut excéder le montant de la clause pénale. De plus il ne peut y avoir cumul entre ce qui légalement revient au créancier (dépens et autres frais de procédure) et la somme prévue par la clause.
C'est particulièrement vrai en matière de copropriété avec l'avec l'article 10-1 de la loi.
Bref une clause pénale de majoration "de plein droit" déjà en place ne présente pas grand intérêt et sa mise en place au plein sens du terme (Décision d'AG + modification du RC et publication) serait sans doute plus coûteuse que 20 ans d'exploitation.
Sans compter il y aura bien quelques juridictions capables d'annuler la décision de l'AG pour illicéité de la décision !!!!!!!
Mieux vaut veiller à une excellente présentation des dossiers de recouvrement, au suivi régulier des procédures, à la présentation de demandes raisonnables en dommages et intérêts et indemnité de l'art. 700.
Il faut aussi tenter de faire comprendre au juge qu'il y a une différence entre une créance de loyer (rapport entre deux personnes qui ont des intérêts divergents) et une créance de cotisation (rapport entre des personnes ayant même état de membres d'une institution collective)
C'est le message que je souhaite faire passer à l'occasion de la réforme en cours du droit des obligations.
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Posté - 28 févr. 2015 : 14:33:40
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Cette analyse nous paraît par trop pessimiste : une clause pénale permet de se prémunir contre l'imprévisibilité des jugements de première instance avec des juges qui accèdent aux demandes de DI les yeux fermés et d'autres qui les refusent systématiquement. Quand on voit ce qu'on voit, en première instance, la bonne préparation des dossiers ne garantit pas plus le résultat sur ce plan qu'un 1er prix de violon le fait d'être un bon balayeur... Par ailleurs, une telle clause peut être insérée à l'occasion d'une autre modification du RC. Dans ce cas elle ne coûte rien et il serait dommage de "louper le coche"... |
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Posté - 28 févr. 2015 : 15:42:54
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azertyui1 : une telle clause pénale ne change rien au boulot du syndic qui doit prendre TOUTES les mesures pour récupérer les impayés, et sans accord de l'AG..
1. MED
2. assignation au tribuinal
3. LA PRISE D'HYPOTHEQUE LEGALE que beaucoup oublie mais qui permet de récupérer la totalité des fonds. Ne aps oublier qu'après 3 ans, 50% de la dette sera récupéré, et 0% après 5 années.
4. la vente du lot proposé à l'AG obligatoirement.
Votre syndic, et votre CS qui doit controler très sérieusement cela, a t'il pris toutes ces mesures.
Un copropriétaire débiteur se loquera de cette clause pénale. Il attendra la décision du juge la dessus. pas beaucoup d'intérêt sur cette clause d'aggravation des charges. SEUL le juge est compétent sur le montnat des DI, article 700, .... ; le SDC ne peut se faire justice.
Le plus important dans la copropriété,c'est un syndic et un CS pugnaces sur ces dossiers de débiteurs, et de nombreux syndics trainent les pieds la dessus (attention certains sont de bonne foi avec des problèmes personnels, d'autres non  ]
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APPLICATION CLAUSES PENALES A MAUVAIS PAYEUR 
