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sonia75
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 Posté - 05 mars 2015 : 15:29:46
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Bonjour a tous,
Encore moi, desolee de la prolixite.. :-p
Je reviens sur le theme des frais que le syndic cherche a imposer sur le compte separe. J etais en train de reflechir a la resolution de notre syndic sur notre prochain OJ a ce sujet, pourquoi faudrait il voter cela alors que c est devenu obligatoire.
Le syndic devrait juste le mettre en resolution a titre d information et l AG en prend acte tt simplement non ?
L ordre du jour comporte d ailleurs une resolution "etudiee sans vote" qui l indique deja.
Ensuite on a une autre resolution qui dit: autorisation pour ouvrir un compte chez societe generale. Dans cette Clause ils ont glisse, "le syndic precise que les frais de tenue de compte st a la charge du syndicat, raison de 10 euros par mois", susceptible d augmenter en cours d annee.
Donc en votant cette clause on accepte aussi les frais.
Je ne sais pas sil est legal que le syndic nous facture des frais de tenue de compte a part de son forfait de gestion courante ?
10 euros par lot me parait eleve, j attends de voir les justifs, sachant qu a la banque postale le tarif est d environ 10 euros a l annee.
MAIS le syndic mentionne que si l on veut aller ds une autre banque que societe generale, il va falloir raquer en plus 30 euros par lot dc ils essaient de nous forcer a aller chez societe generale avec qui ils doivent avoir un deal pour se remunerer sur les frais de tenue de compte ni vu ni connu Je suppose...
Mes questions:
Pouvons nous demander de supprimer la clause du vote d ouverture d un compte separe chez societe generale au motif que obligation legale compte separe dc pas de vote a effectuer ? A eux de se mettre en regle avec la loi, sans impact pr les copros.
Si jamais nous n arrivons pas a faire retirer cette resolution, pouvons nous imposer au syndic le choix de notre banque, sans frais supplementaires (cf leur 30 euros par lot + frais de tenue de compte) ?
Merci a vous de vos lumieres !
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Édité par - sonia75 le 06 mars 2015 00:57:48 |
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jmr91200
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 Posté - 05 mars 2015 : 15:46:41
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C'est pas devenu obligatoire, ça l'est déjà avec la loi SRU de 2000 mais les syndics ont toujours essayer de passer outre en faisant voter une dispense. La loi ALUR oblige cela pour les AG ayant lieu après le 24 mars 2015 (date d'application du décret).
Chez nous par exemple, le Syndic a proposé un mandat de 3 ans et la dispense a été votée. Du coup, l'obligation sans dispense n'existe pas avant trois ans.
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sonia75
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Posté - 05 mars 2015 : 15:55:36
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Interessant, je ne sais pas si j ai bien compris mais nous avions aussi vote un mandat de 2 ans avec dispense pour autant le syndic nous met quand meme ds les pattes ces frais de compte separe pr cette annee au lieu de 2016 comme cela avait ete convenu l an dernier...
Est ce bien ce que vous dites, que vous avez recule l echeance pr le compte separe ? |
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Sunbird
Pilier de forums
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Posté - 05 mars 2015 : 19:37:39
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Mettez ce syndic en concurrence, au lieu de vous faire imposer ces tarifs Ă rallonge |
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jmr91200
Contributeur senior
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Posté - 05 mars 2015 : 19:58:53
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Si je ne me trompe pas, sonia75 a dit dans un autre post que son syndic a un mandat de 2 ans (et qu'il lui reste une année). La concurrence pourrait avoir lieu à l'AG suivante. |
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sonia75
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5
Posté - 06 mars 2015 : 00:57:20
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Oui completement mandat de 2 ans jusqu en 2016. D ou mon etonnement d un amendement sur honoraires...
En realite je souhaiterais autant que possible garder ce syndic, comme c est deja notre 4e en qques annees.. :-)
Mon but est plutot de le forcer a la legalite et de ne pas rechanger tt de suite, ns travaillons avec lui depuis 2011, le travail est bien fait mais le souci ce st les honoraires illegaux...
Un avis sur la possibilite de se passer de cette resolution visant a faire voter un compte a la societe generale avec des frais de tenue de compte ?
Jusqu a present le syndic ne ns a jamais demande notre avis sur la banque qu il avait choisi dc apres tout il n y a pas de raison legale pr que ca change ?
Comme le disaient d autres membres, cela releve de l organisation interne du syndic de se mettre en conformite avec alur... non ? :-) |
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Louis92
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Posté - 06 mars 2015 : 09:04:41
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sonia75 citation: le travail est bien fait Vous avez bien de la chance, gardez-le ! les honoraires à part sont illégaux car à part mais ils permettent à votre syndic son "travail bien fait" et les rendre légaux consiste à les intégrer aux honoraires de base, le total "honoraires gestion courante" ne changeant pas.
Présentez les choses sous cette seule question de forme pour avoir une offre de contrat conforme à la loi pour le mandat démarrant en 2016. Au passage, un contrat de 1 an serait préférable.
Il n'en reste pas moins qu'il y a une déloyauté à avoir des honoraires de base illégalement baissés, déloyauté qui n'a d'effet qu'en cas de mise en concurrence avec un CS ignorant de l'entourloupe, ce qui n'est pas votre cas.
Cdlt. Louis92. |
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Sunbird
Pilier de forums
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Posté - 06 mars 2015 : 12:55:49
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Il suffit de refuser en AG l'avenant Ă son contrat.
Dans ce cas le syndic est bloqué, il ne pourra facturer plus que son contrat initial.
Faire un avenant au contrat est très limite juridiquement, surtout lorsque le prix pouvait être un facteur décisif lorsque vous avez accepté ce contrat l'année dernière.
Je n'ai aucune confiance dans ce type de syndic, qui minore leurs honoraires, et qui fait ensuite de la facturation en plus, c'est le meilleur moyen de n'avoir aucune visibilité dans les comptes et sur la gestion de la copropriété.
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Posté - 06 mars 2015 : 14:26:40
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il ne faut pas confondre les frais de banque demandés par la banque aves les honoraires du syndic.
or les 10€ par mois (c'est le tarif à la SG...) semble bien être des frais de tenue de compte que la banque va émettre au syndicat.
rien d'anormal....
Si votre AG a lieu avant le 25 mars 2015, la dispense existe encore .... |
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sonia75
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Posté - 06 mars 2015 : 15:13:39
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Merci de vos avis, oui rambouillet il s agit bien de frais de tenue de compte (du moins presentes comme tels), mais je doute qu avec le volume ils n aient pas reussi a negocier des frais moins eleves !
il ya certainement une commission pour eux au passage. S il s agit vraiment des frais societe generale, nous devrions avoir une facture de la banque pr ces frais prouvant que les 10 euros par mois st vraiment uniquement pour la banque, je n y crois pas trop pr etre honnĂŞte...
de plus la gestion du compte ne doit elle pas faire partie de la gestion courante ? Encore une fois pourquoi voter cette clause, normalement c est a eux de s organiser en interne, les copros ne devraient pas etre impactes... non ?
Oui je compte refuser leur avenant mais les frais de compte de societe generale st inclus ds l ordre du jour et non ds l avenant, je ne sais pas si c est legal d ailleurs, ne devraient ils pas etre inscrits au contrat plutot ?
ps: notre AG est prevue pr avril... |
Édité par - sonia75 le 06 mars 2015 15:21:00 |
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Luc Standon
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Posté - 06 mars 2015 : 18:13:03
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citation: Initialement posté par Louis92sonia75 citation: le travail est bien fait Vous avez bien de la chance, gardez-le ! les honoraires à part sont illégaux car à part mais ils permettent à votre syndic son "travail bien fait" et les rendre légaux consiste à les intégrer aux honoraires de base, le total "honoraires gestion courante" ne changeant pas. Présentez les choses sous cette seule question de forme pour avoir une offre de contrat conforme à la loi pour le mandat démarrant en 2016. Au passage, un contrat de 1 an serait préférable. Il n'en reste pas moins qu'il y a une déloyauté à avoir des honoraires de base illégalement baissés, déloyauté qui n'a d'effet qu'en cas de mise en concurrence avec un CS ignorant de l'entourloupe, ce qui n'est pas votre cas. Cdlt. Louis92.
Wahou !...... 
J'aurais dit la même chose en inversant les rôles et en prenant la défense du syndicat et des copropriétaires, j'aurais alors subi une charge et un assaut explosif.
Donc si je comprends bien :
Le syndic viole les droits des copropriétaires, mais comme le CS est au courant du viol et que ce viol est bien fait dans les règles de l'art, alors le syndicat devrait même se réjouir et ne pas s'inquiéter des pratiques ou seulement lorsqu'un second potentiel violeur de droit risque d'avoir une meilleur rallonge concurrentielle, et moins déloyale.
Dites, c'est pas à ce moment là que se joue justement la responsabilité civile des membres du CS et leur potentiel mise en cause, par hasard ?
Enfin, moi j'dit ça, mais pas vue pas pris effectivement.
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Posté - 06 mars 2015 : 19:44:25
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sonia75 : Je ne sais pas sil est legal que le syndic nous facture des frais de tenue de compte a part de son forfait de gestion courante ?
1.Les frais de tenue de compte sont légaux. Il est facile au CS de vérifier cela sur les relevés de compte de la banque. Pour notre SDC 38 € par an.
La banque n'a pas connaissance du nbre de lots !!!! vous trouverez ces montants dans la convention de compte signé avec le syndicat.
Ces frais de tenue de compte de la baque, et non du syndic, n'ont rien Ă faire dans un avenant du contrat de syndic.
TOUTES les banques vont facturer des frais de tenue de compte. Mais ce ne sont que quelques dizaines d'euros. Il n'y aucune arnaque la dedans.
Mettre en concurrence les banques sur 10 ou 30 e c'est du temps perdu, et le temps c'est aussi de l'argent.
2. les frais de gestion supplémentaires pour le compte séparé ne sont pas normaux. Cela fait partie maintenant du contrat " tout compris " du syndic ,compris dans les honoraires de gestion courante du SDC.
3. Le CS doit négocier cela avant l'AG. Mais l'AG peut débattre ET aussi négocier les honoraires et ces 10€/lot supplémentaires.
Pas d'arnaque, pas de vol , ni de viol !!!  .
Juste une négociation avec le syndic qui n'a pas été faite en ce qui concerne ses honoraires. Pour cela le CS n'a pas fait son boulot.
Mettre en concurrence le syndic est le seul moyen. Dans une année, votre CS doit s'en occuper, mais est il assez bon pour cela ?? votre souci est là .
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sonia75
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Posté - 06 mars 2015 : 20:50:23
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merci Philippe, fort interessant, pr nous le total des frais de compte s'elevera a un minimum de 120 euros (susceptibles d'augmenter en cours d'annee) ds notre cas. Le CS a fait son boulot mais le syndic nous a pris par surprise au dernier moment avec son amendement inattendu (pas respecte le gel des honoraires et dispense de compte separe sur 2 ans). C est pas grave on va rejeter tt ca pr 2015 a l'AG et pr 2016 negocier dument.
Une question me reste:
Ou doivent figurer ces frais de compte, ici ils sont sur l'ordre du jour (une resolution a voter), est ce normal/legal ?
Sur l'amendement il est juste specifie que si on veut une autre banque que Societe generale c'est 30 euros par lot en sus.
En tout cas, je vais certainement demander a voir cette convention de compte signe avec le syndic (youpi je vais encore les prendre la main ds le sac ! :-)
Mille mercis encore ! |
Édité par - sonia75 le 07 mars 2015 00:52:55 |
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Luc Standon
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Posté - 07 mars 2015 : 09:05:15
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Louis92
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Posté - 07 mars 2015 : 09:19:40
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sonia75, la question des frais de tenue de compte est peut-être la question du choix de la banque car banque actuelle trop chère. Je connais un syndic sur Paris qui vient de changer de banque. Il était dans une banque qui vient de faire parler d'elle sur l'évasion fiscale. Le tarif du virement unitaire y est passé à 3,50 €. Intenable pour le syndic. Il vient de changer de banque.
Essayez d'en savoir plus au sujet des tarifs de la banque.
Cdlt. Louis92. |
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sonia75
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Posté - 07 mars 2015 : 15:21:17
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Excellent luc, merci. on en 4 sur les 11 clauses illicites. C est vrai que le pb ce st les copros qui parfois ferment les yeux par peur de se confronter au syndic et eviter le conflit, c un peu galere mais bon on pourra pas dire que j aurais pas essaye !
Oui louis, je compte en effet enqueter sur le contrat exact avec societe generale mais ma question est:
OĂą ces frais de comptes doivent ils figurer legalement (ds une resolution d AG Ă voter, ds le contrat en frais annexes, ou inclus ds les honoraires de gestion courante ou autre ?)
Merci de vos lumieres ! |
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Posté - 07 mars 2015 : 19:51:15
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sonia75 : "OĂą ces frais de comptes doivent ils figurer legalement (ds une resolution d AG Ă voter, ds le contrat en frais annexes, ou inclus ds les honoraires de gestion courante ou autre ?)"
Rien de tout cela ! les frais de gestion du compte bancaire FACTURES par la banque n'ont rien Ă voir avec le contrat du syndic, dans ses honoraires, .....
Il s'agit d'une dépenses du SDC à faire figurer dans le budget de fonctionnement du syndicat voté par l'AG, comme l'assurance, l'eau et l'électricité commune, les salaires et charges des employés, les petits travaux, .....
Il me semble que vous mélangez toujours des honos supplémentaires pour la gestion en compte séparé du SDC et dans ce cas les syndics proposent un monant par lot, ET les frais de tenue du compte bancaire par la BANQUE et ce ne sont que quelques dizaines d'euros SANS aucun rapport avec le nbre de lots que la banque ignore totalement.
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sonia75
Contributeur vétéran
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Posté - 08 mars 2015 : 23:31:21
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Merci bp Philippe, encore une fois tres eclairant.
OK donc effectivement cela doit qd meme figurer en resolution d'AG pour que l'on vote le montant et le prestataire de notre choix (i.e la banque) de la meme facon que l'on choisit les prestataires pour les autres depenses et normalement on devrait donc pouvoir demander plusieurs "devis" de banques comme pour nos autres prestataires (assurance, artisans, etc.) ? |
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Posté - 09 mars 2015 : 07:59:30
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citation: Ou doivent figurer ces frais de compte, ici ils sont sur l'ordre du jour (une resolution a voter), est ce normal/legal ?
Sur l'amendement il est juste specifie que si on veut une autre banque que Societe generale c'est 30 euros par lot en sus.
en fait si je comprends cette résolution : il vous informe que la banque utilisée par le syndic coûte "tant". Et si l'AG veut lui imposer une banque moins chère (ce qui est possible depuis la loi ALUR), dans ce cas, il prendra en tant qu'honoraires supplémentaires 30 € par lot (soit plus que les frais de la banque).
Perso, j'appelle cela du chantage au moins sur le tarif, car il faut admettre aussi que la multiplicité des banques au sein de son cabinet complexifie le travail du comptable, augmente les risques d'erreurs (et diminue les ristournes commerciales qu'il peut obtenir de SA banque pour son entreprise... ) |
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trendy31
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Posté - 09 mars 2015 : 15:38:54
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Sonia,
Comme indiqué par Philippe, les "frais de banque" que votre "cher" syndic veut mettre en place à partir de votre prochaine AG sont en fait un complément d'honoraires dans le cas où vous souhaiteriez un compte séparé (que vous n'avez pas encore). Il ne peut les mettre en place que dans le cadre d'un avenant à son contrat actuel puisque vous avez conclu l'année dernière avec lui un contrat de 2 ans.
Vous n'avez pas indiqué combien il y a de lots dans votre copropriété, mais à raison de 10 € par mois, c'est excessif (je ne parle même pas de 30 € si vous souhaitez une banque autre que celle que propose votre syndic). Vous pouvez donc tout à fait refuser l'avenant proposé (en restant bien sûr en compte non séparé puisque vous avez voté une dispense qui est encore valable) et le syndic ne pourra s'y opposer.
Concernant les véritables frais de banque, il s'agit de montants forfaitaires appliqués par la banque par période (par exemple par trimestre) ou par opération (par exemple à chaque virement). Ces montants sont indépendants du nombre de lots comme l'a dit Philippe et ne devraient pas dépasser 50 € par an (pour information, je suis propriétaire dans une résidence de 16 lots principaux où la banque facture environ 8 € par trimestre). Une banque ne peut décemment pas vous demander plus vu que vous utilisez une partie très limités des services qu'elle propose (pas de CB, uniquement des chèques et des virements) et surtout vu que, contrairement à nombre d'autres clients particuliers, votre compte copropriété n'est jamais dans le rouge (la comptabilité d'engagement imposant de disposer des fonds nécessaires avant toute dépense).
Dans votre cas, le plus important est de vous opposer à la demande du syndic, qui bien sûr ne va pas manquer de s'appuyer sur la loi ALUR pour réclamer des honoraires supplémentaires auxquels il n'a pas droit. Vous gagnerez plus à ce niveau qu'en discutant les frais occasionnés par la Société Générale qui doivent être minimes par rapport à l'ensemble de votre budget.
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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
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sonia75
Contributeur vétéran
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Posté - 09 mars 2015 : 17:44:58
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Merci trendy mais si je relis ce que me dit philippe, ces frais de tenue de compte de la banque ne sont pas des honoraires mais une depense du syndicat, comme l assurance et autre..
tandis que vous me dites qu'il s'agit d'un complement d'honoraires.
n y a t-il pas contradiction la...?? :-) |
Édité par - sonia75 le 09 mars 2015 20:30:37 |
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pourquoi voter le compte separe si obligatoire ? 
