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 Posté - 13 mars 2015 : 08:26:36
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pour l'année prochaine, vous n'aurez pas ce problème : le syndic vous fera une proposition d'honoraires et une seule (certainement augmentée ...).
A vous de mettre en face un contrat concurrent : obligation qui s'impose au CS ! |
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sonia75
Contributeur vétéran
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 42
 Posté - 13 mars 2015 : 17:48:50
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Merci Rambouillet, certes mais s'ils augmentent leurs honoraires, ils doivent justifier, il me semble...
Oui effectivement mettre en concurrence..., le pb c'est que d'apres ce que j'ai pu voir les autres contrats de syndic ne st guere mieux !
Merci encore de votre aide. |
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trendy31
Contributeur actif
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43
Posté - 13 mars 2015 : 19:04:02
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Sonia,
Vous vous interrogez sur le surcoût d'honoraires en cas de compte séparé dans le cadre des "grandes copropriété" :
citation: Je trouve etrange que la loi indique que la differenciation d honoraires compte separe vs global soit interdite pr les copros de moins de 16 lots mais pas pr les autres. Ca n a pas de sens, le legislateur semble aller ds le sens d une non facturation non ?
C'est un faux problème !!!
Votre copropriété inclut 15 lots au maximum (en comptant les parkings, garages, celliers ou caves s'il s'agit de lots distincts des logements, ce qui amène très vite à 15 !!) : le compte séparé est la norme, mais vous pouvez encore voter une dispense d'ouverture et fonctionner avec le compte unique du syndic. Les nouveautés introduites par la loi ALUR : pour tout nouveau contrat de syndic conclu à compter du 24 mars prochain :
- il ne pourra y avoir pour le syndic aucune différence de tarifs que vous votiez la dispense ou pas,
- dans le cas où vous donnez cette dispense, il faudra que le syndic mette en place un sous-compte bien identifié et réservé à votre copropriété au sein de son compte unique
Votre copropriété comporte 16 lots ou plus (donc votre cas) : le compte séparé a toujours été la norme, mais la loi ALUR le rend obligatoire pour tout nouveau contrat de syndic conclu après le 24 mars prochain. Puisque c'est une obligation, la question de la différenciation de tarifs ne se pose plus !! En revanche, il peut y avoir une hausse des honoraires lors de la conclusion ou du renouvellement d'un contrat après le 24 mars, et c'est sur ce point qu'il faudra vous battre... l'année prochaine !!!
Donc, pour en revenir à votre cas, rien à faire, sinon à envoyer promener l'avenant proposé cette année... et votre syndic actuel l'an prochain !!! 
Sinon, l'extrait du contrat que vous avez posté est à mourir de rire et ferait les choux gras de la rubrique des abus de l'ARC (d'ailleurs, en voici un extrait qui m'a fait penser à vous : http://arc-copro.fr/documentation/a...re-assemblee). Outre que votre syndic s'exprime parfois en petit nègre ("je vous ai mis explications" parce que vous y en a être copropriétaires bouchés et ne rien percuter....), c'est vraiment un tissu de désinformations et un catalogue anti-loi ALUR !!!!!
Quelques points croustillants Ă relever :
- "si la copropriété est débitrice" : désolé monsieur le syndic, si vous faites votre travail correctement, en particulier au niveau du recouvrement des créances, et si le budget est correctement dimensionné, une copropriété n'est jamais débitrice !!! Il faut par contre suivre les impayés et les traiter sans délai, renégocier les contrats trop chers, mettre en concurrences les prestataires... bref que du bonheur pour lui !
- "site Internet obligatoire de par la loi ALUR" : le décret indiquant les éléments à diffuser via un service extranet à mettre en place par le syndic n'est pas encore publié, de sorte qu'on ne sait pas ce qu'il faudra diffuser. Dans ces conditions, difficile de dire quel sera le coût... mais quand on voit ce que coûte l'hébergement de sites à l'heure actuelle, çà ne va pas aller bien loin si la diffusion se limite à quelques documents. Le souci est peut-être plutôt pour votre cher syndic de savoir comment il va pouvoir recaser son personnel incompétent en informatique...
- "en 2016 obligation d'un DPE (payant)": cette obligation concerne les copropriétés de plus de 50 lots (ce n'est pas votre cas) équipées d'un chauffage collectif. Demandez donc à votre syndic s'il ne vous confond pas avec un autre client...
- "ensuite Diagnostic Technique Global : payant" : encore faux !!! La réalisation d'un DTG devra être soumis au vote en AG à compter de 2017... mais qui dit vote ne dit pas nécessairement approbation.
- "laisser un fonds de roulement conséquent (matelas financier qui permet de pallier aux défauts de paiement des copropriétaires)" : là , je ne résiste pas au plaisir de vous le retraduire dans une langue plus compréhensible : "constituez moi un gros tas d'or sur lequel je pourrai dormir tranquillement tel Oncle Picsou plutôt que de faire le boulot qu'on attend de moi en relançant les mauvais payeurs".
Vous dites que les autres contrats ne sont guère mieux.... moi je dirais plutôt que vous ne sauriez trouver pire !!!!!
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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
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44
Posté - 13 mars 2015 : 19:05:16
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oui, ils peuvent (et non doivent) justifier comme le font les assurances pour expliquer l'augmentation des cotisations : on lit les arguments, on est d'accord ou on cherche un autre.... pas d'autres possibilités...
et au bout du bout l'AG décide. |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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45
Posté - 13 mars 2015 : 19:52:44
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Si on ne peut que partager ce qu'expose Trendy31, je mettrais un bémol à sa dernière citation :
""laisser un fonds de roulement conséquent (matelas financier qui permet de pallier aux défauts de paiement des copropriétaires)"
Nous sommes d'accords que le "conséquent" ne convient pas du tout. Toutefois, particulièrement en compté séparé, ce fonds de roulement (réserve de trésorerie) est fonction de la réactivité des copropriétaires au paiement des provisions en général.
Si procédures en recouvrement il y a, c'est bien parce qu'au départ certains ne paient pas !
C'est ici qu'il faut chercher des "coupables", au moins des responsables, et non systématiquement sur le syndic. Ce fonds de roulement n'a pas pour objet ou finalité ""d'engraisser le syndic", mais bien de palier aux manquements préjudiciables de certains copropriétaires.
Si le compte séparé du syndicat est débiteur, c'est bien parce qu'il n'est pas bien alimenté, qu'il manque "des sous".
Autrement dit, il ne faut pas inverser "la charge ... de la responsabilité" .
D'autant plus qu'une action en recouvrement, qui prend du temps même si le syndic "met le turbo", n'a jamais faire remplir "la caisse", cela se saurait. En attendant que le ou les débiteurs payent, il faut bien résorber le débit du compte.
Sur les honoraires du syndic en général, compte tenu des dispositions et taches nouvelles, tout particulièrement du contrat "TOUT ..sauf" qu'il faut imposer, une augmentation des honoraires "gestion courante" est incontournable.
Ne serait-ce que par le simple mécanisme de "rapatriement" de ces nombreuses taches gestion courante jusque là imputées en 'gestion particulière". Ce que ne voyez pas de nombreux copropriétaires.
Le syndic annonçait "Pour gérer votre syndicat, je demande 1500 €" (c'est pour l'exemple).
En fin d'exercice, étaient imputés 2300 ou 2800 €, que le syndic justifiait par ceci et par cela, taches particulières "hors gestion courante".....
Sauf qu'à y regarder de près, quasi toutes ou une grande part relèvent bien souvent de la gestion courante.
Autrement dit, les 1500 € annonçés, précisés dans le "contrat", n'ont eu pour but que de tromper les copropriétaires sur la réalité des honoraires demandés pour la gestion courante du syndicat, afin de mieux passer vis à vis d'éventuels concurrents.
C'est bien connu : depuis la libéralisation des rémunérations, les syndics n'ont eu de cesse de tirer les prix vers le bas pour cette gestion courante, seule visible globalement, sans manquer de détailler à part en "gestion particulière", sans totalisation, ces nombreuses taches "gestion courante" .
Pour reprendre l'exemple cité, avec le contrat "Tout ...sauf", le syndic sera forcé d'indiquer les honoraires réels du "Tout" "gestion courante", soit ici (ex) 2400 €, ce qui relève du "Sauf ..;" étant hypothétique, incertain, selon les évènements. Il peut ne rien y avoir de plus, si rien "hors gestion courante". |
Édité par - Gédehem le 13 mars 2015 20:02:53 |
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sonia75
Contributeur vétéran
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46
Posté - 14 mars 2015 : 00:59:24
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Oui trendy, votre message m a fait sourire
Comme je l ai dit changer -encore - de syndic serait embetant, je prefere negocier pr l instt, et voir ce que ca donne.
Je pense que le decret alur devrait clarifier les choses. Merci bp des infos sur le dpe, etc.
Ce qui m amuse aussi ds son message c "les copros vont payer plus" alors que la loi alur est justement faite pr encadrer les facturations abusives des syndics... autant dire que je compte bien la recadrer sur ce point.
L alternative que je verrai a un syndic serait plus une forme de syndic semi benevole avec la compta externalisee, si jamais encore une fois ils continuent ds les arnaques...
Concernant l augmentation de leurs honoraires courants, ils doivent sauf erreur de ma part, respecter un certain taux ou indice, il faudra que je verifie leur contrat... |
Édité par - sonia75 le 14 mars 2015 01:04:27 |
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trendy31
Contributeur actif
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47
Posté - 15 mars 2015 : 00:51:04
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Que voulez-vous Sonia, tout est bon pour récupérer des sous, y compris dire que c'est la faute à cette vilaine loi ALUR et la non moins méchante Cécile Duflot !! Mais comme vous l'avez déjà compris, ce n'est pas l'objectif de cette loi.
Sinon, votre idée de syndic "semi bénévole" aidée pour des services précis est tout à fait pertinente. Étant sur Paris, vous devriez vous rapprocher de l'ARC. L'antenne parisienne offre des services utiles pour épauler les copropriétés qui veulent passer à terme en syndic non professionnel et, de façon plus immédiate, se défendre face à un professionnel "limite". En plus, vous êtes une petite copropriété, la cotisation resterait donc raisonnable.
Et n'oubliez pas de venir nous raconter votre AG lorsqu'elle aura eu lieu !!!  |
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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
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48
Posté - 15 mars 2015 : 08:06:17
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citation: Concernant l augmentation de leurs honoraires courants, ils doivent sauf erreur de ma part, respecter un certain taux ou indice, il faudra que je verifie leur contrat...
lors de la désignation de ce syndic l'année prochaine, il peut fournir n'importe laquelle des augmentations, il n'est tenu par aucun indice ; il n'est tenu que par un vote favorable des copros à son égard (avec le contrat proposé...) |
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49
Posté - 15 mars 2015 : 10:37:20
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sonia75 : les honoraires de syndic sont libres  SI le syndic fixe un taux d'augmentation, c'est son choix perso, et non un indice pour toute la profession.
Le LOI ALUR et le contrat " tout compris" va permettre une meilleure concurrence et aux copros de comparer les prix.
Avant ce nouveau contrat, il fallait du temps pour comparer sérieusement les contrats. Certains proposaient des honorais plus faibles, mais avec des prestations et vacations plus nombreuses factures en fin d'année.
Le meilleur moyen de comparer était de vérifier en fin d'année la totalité des dépenses du syndic.
Ce n'est pas celui qui propose des honoraires les plus qui sera le moins cher en fin d'année.
Un grand syndic nous proposait un contrat 20% moins cher qu'un "petit" avec son contrat tout compris ET compte séparé. En fin d'année, ce grand syndic était plus cher de 20% !! 
PS : les frais bancaires sont une autre chose. Concurrence entre les banques, mais se battre la dessus et sur le choix de la banque ne sert pas à grand chose et sur quelques dizaines d'euros. IL vaut mieux choisir un syndic sérieux que la banque aux frais de tenu de compte les plus bas.
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Édité par - philippe388 le 15 mars 2015 10:39:52 |
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trendy31
Contributeur actif
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50
Posté - 15 mars 2015 : 13:24:48
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Je crois que Sonia nous parle de l'augmentation des honoraires d'une année sur l'autre dans le cadre d'un contrat pluriannuel.
Dans ce cas, si le contrat de votre syndic est bien rédigé (et si vous avez été vigilants ), il doit y avoir une clause de révision des prix qui indique le pourcentage, ou la formule à appliquer, ou l'indice à mette en oeuvre pour calculer l'augmentation des honoraires à chaque date anniversaire de la signature.
Une telle clause s'applique dans votre cas au bout de la première année pour établir les honoraires de la deuxième, et l'augmentation ne peut pas être plus importante car il s'agit d'un engagement contractuel librement consenti par votre syndic. Tout au plus pourrait-il augmenter ses honoraires pour une raison extérieure (s'il y avait par exemple une hausse du taux de TVA).
Si cette clause existe, vous pouvez donc vous appuyer dessus pour refuser une hausse d'honoraires abusive. Par contre, lorsque vous allez renégocier et signer un nouveau contrat dans environ un an, le syndic pourra alors proposer des tarifs différents, y compris avec une clause de révision complètement nouvelle. D'où l'intérêt de le mettre en concurrence à ce moment-là .
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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
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sonia75
Contributeur vétéran
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Posté - 15 mars 2015 : 17:00:01
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Merci bp trendy, oui qd j ai selectionne ce syndic il y a 3 ans maintenant je crois, j avais fait attention a avoir une clause de revision des prix, de sorte effectivement a ne pas avoir de hausse subite d une annee sur l autre.
Par contre ce que je ne comprends pas, c qd vous dites que pr l annee prochaine cette clause ne s applique pas...
On sera dans le cadre d un renouvellement de contrat en 2016 donc en theorie ils doivent tjs respecter cette clause originelle de revision non ? |
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Posté - 15 mars 2015 : 19:48:47
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on parle toujours à tort de renouvellement, alors qu'il s'agit de la désignation du syndic.
Si le syndic sortant est désigné on pourra après coup parler d'un renouvellement du syndic mais pas de son contrat.
Son contrat étant arrivé à terme on repart sur quelque chose de nouveau.... |
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sonia75
Contributeur vétéran
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53
Posté - 16 mars 2015 : 17:36:51
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Ok, je veux bien rambouillet mais dans ce cas, si a chaque fois on repart de zero, cela veut dire que cette clause de revision de prix n a aucun sens..., et que du coup il n y a aucune limite pour l augmentation des honoraires d une annee a l autre... |
Édité par - sonia75 le 16 mars 2015 17:38:25 |
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Posté - 16 mars 2015 : 18:32:00
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sonia75 : nouveau contrat = nouveaux honoraires possibles.
C'est au CS de négocier cela; et à l'AG si elle juge que l'augmentation proposée est abusive.
Vous oubliez que la loi ALUR a modifié la donne. Auparavant les honoraires des syndic étaient très bas, et les taux d'intérêts très haut. Ils touchaient des intérêts conséquents sur les fonds des SDC placés.
Quand les taux ont fortement baissé, les syndic ont déjà augmenté leurs honoraires, ou augmenté les nbre des facturations diverses et variées.
Avec le contrat TOUT COMPRIS, plus de vacations diverses et variées, les honoraires partent à la hausse.
Tout copropriétaire peut proposer un contrat concurrent à l'OdJ !! faites le à la prochaine AG si vous trouvez un syndic moins cher. Mais attention, le moins cher est il le meilleur, le plus sérieux ?
sonia75 : discutez les prix de réparation de votre voiture, et l'augmentation des couts horaires ? connaissez vous le prix horaires de la main d'oeuvre de mécanique ? 50 €, 80 €, 100 €; 150 € ???
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 16 mars 2015 : 19:27:57
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citation: Initialement posté par rambouillet
on parle toujours à tort de renouvellement, alors qu'il s'agit de la désignation du syndic. Je suis d'accord.
citation: Initialement posté par rambouillet
Si le syndic sortant est désigné on pourra après coup parler d'un renouvellement du syndic mais pas de son contrat.
Son contrat étant arrivé à terme on repart sur quelque chose de nouveau.... Là c'est plus litigieux car dans la réalité, il ne peut y avoir de séparation entre le syndic et son contrat/mandat. Loi HOGUET aux aguets
Sinon par analogie, ce serait un peu comme si le syndicat votait les meilleures prestations travaux de l'entreprise X avec le moindre montant de l'entreprise Y. C'est impossible.
Idem pour le contrat de syndic, ses clauses, ses honoraires, son mandat sont indissociables du syndic lui-mĂŞme.
citation: Initialement posté par sonia75
Ok, je veux bien rambouillet mais dans ce cas, si a chaque fois on repart de zero, cela veut dire que cette clause de revision de prix n a aucun sens..., et que du coup il n y a aucune limite pour l augmentation des honoraires d une annee a l autre... Excellent Mais...
La clause de révision annuelle s'applique lorsque le mandat a une durée supérieure à 1 année consécutive (et dans la limite de 3 années de suite maximum).
Le syndics dont le mandat de date à date est reconduit chaque année, c'est pas la clause de révision qui s'applique, mais belle et bien un nouveau contrat comme l'explique justement Rambouillet.
Dans ce cas, la technique du syndic (l'astuce) : est de re-proposer son mandat avec une augmentation majoré... Puis s'il y a trop de résistance lors de l'AG, le syndic baisse ses prétentions mais pas en dessous du tarif qui inclurait potentiellement un tarif avec l'augmentation correspondante à la clause de majoration annuelle.
Et hop le tour est joué: le syndic sera reconduit avec son augmentation majorée d'année en années au même titre qu'un renouvellement. Dans un même temps les copropriétaires sont satisfaits car ils pensent avoir réussi à faire baisser le tarif du syndic "sortant" qui n'était pas si sortant de toute manière.
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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sonia75
Contributeur vétéran
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Posté - 18 mars 2015 : 14:48:48
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Ok, merci bien dc si je comprends bien cette clause de revision des prix que notre syndic est en fait bidon, si on a juste un contrat d 1 an !
Philippe, je ne trouve pas que les honoraires syndic soient particulierement bas en general, ils ont l'air de bien vivre en tt cas !, d autt que le cs fait une bonne partie du boulot. |
Édité par - sonia75 le 18 mars 2015 18:37:36 |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 18 mars 2015 : 15:25:25
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citation: Initialement posté par sonia75
Ok, merci bien dc si je comprends bien cette clause de revision des prix que notre syndic est en fait bidon, si on a juste un contrat d 1 an ! Comme l'explique rambouillet, et c'est logique : il n'y a pas de tacite renouvellement du syndic chaque année, dans la mesure où chaque année l'AG se prononce bien sur l'élection du syndic et donc par inférence sur l'acceptation de son mandat (ou pas).
Le SDC peut très bien refuser le mandat à la majorité de l'art.25, négocier le prix, puis revoter à la majorité de l'article 25.1 (=24). Quel est le risque ?
Celui de vous retrouver sans syndic ? C'est bien pour cela que la Loi ALUR imposait la mise en concurrence obligatoire, pour Ă©viter la main mise du syndic sur le syndicat et les augmentations tarifaires abusives.
C'est aussi en ce sens que la Loi a aussi été modifié et qu'un syndic "sortant" qui ne souhaitait pas remettre son contrat en jeu devait laissé un préavis de 3 mois avant la date d'AG afin de permettre au CS de trouver des syndics potentiellement "entrants", le cas échéant.
En d'autres termes, et dans votre cas avec un syndic et un mandat annuel...
Le syndic, lui n'a pas de clause de renouvellement puisque vous voter son mandat chaque année, il n'a que l'obligation de vous communiquer un préavis de 3 mois avant le terme de son contrat afin de laisser le temps nécessaire au CS et/ou aux copropriétaires de présenter un autre syndic lors de la prochaine AG.
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Édité par - Luc Standon le 18 mars 2015 15:26:40 |
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sonia75
Contributeur vétéran
1770 message(s)
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Posté - 18 mars 2015 : 18:36:19
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Oui donc c'est bien ce que je dis: cette clause est donc bidon (i.e ne sert a rien) pour un contrat conclu sur 1 an... |
Édité par - sonia75 le 18 mars 2015 18:44:04 |
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Posté - 18 mars 2015 : 18:41:53
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citation: C'est aussi en ce sens que la Loi a aussi été modifié et qu'un syndic "sortant" qui ne souhaitait pas remettre son contrat en jeu devait laissé un préavis de 3 mois avant la date d'AG afin de permettre au CS de trouver des syndics potentiellement "entrants", le cas échéant.
ce n'est pas cela qui est dans la loi ALUR : on parle de démission et non de non-représentation d'une candidature.
un syndic qui démissionne, c'est avant la fin de son contrat et là , il doit 3 mois de préavis.
un syndic qui ne souhaite pas postuler de nouveau à une nouvelle mission de syndic ne doit aucun préavis ; c'est au syndic d'agir et de poser la question au syndic sortant bien avant l'heure fatidique.... |
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Posté - 18 mars 2015 : 19:24:03
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Luc Standon : C'est aussi en ce sens que la Loi a aussi été modifié et qu'un syndic "sortant" qui ne souhaitait pas remettre son contrat en jeu devait laissé un préavis de 3 mois avant la date d'AG afin de permettre au CS de trouver des syndics potentiellement "entrants", le cas échéant.[/blue
NON !! FAUX !! ceci n'est pas la bonne interprétation de la loi.
Luc Standon : [blue]Le SDC peut très bien refuser le mandat à la majorité de l'art.25, négocier le prix, puis revoter à la majorité de l'article 25.1 (=24). Quel est le risque ?
Celui de vous retrouver sans syndic ? C'est bien pour cela que la Loi ALUR imposait la mise en concurrence obligatoire, pour Ă©viter la main mise du syndic sur le syndicat et les augmentations tarifaires abusives.
Et NON !! votre interprétation personnelle de la loi.
Le préavis des 3 mois ne concerne que les syndics démissionnaires et pas les sortants, qui généralement repropose leur renouvellement à l'OdJ.
ET si ce n'est pas le cas, ce syndic sortant avertirait bien avant le CS de trouver un autre syndic sans préavis. ET si ce syndic sortant fait une surprise en ne respectant pas sa demande de renouvellement portée à l'OdJ, le syndic serait dépourvu de syndic, et celui-ci sera condamner à payer de gros préjudices.
Luc Standon :La loi ALUR ne modifie pas le fond cette procédure de renouvellement de contrat; elle y ajoute une " bétise" qu'est la mise en concurrence du syndic à chaque fin de mandat. Avant la loi ALUR TOUT copro. et le CS pouvait déjà proposer des syndics concurrents; Elle complète aussi la loi de 1965 sur l'élection du 1er syndic.
Luc Standon : avez vous assistez à une AG de copropriétaires ? et en particulier au renouvellement du syndic sortant sans concurrence, et avec concurrence ?
PS : si le CS ou un des copropriétaires ne proposent pas de contrat concurrent c'et que le syndic propose son renouvellement à l'AG, ce qui est le cas dans la très grande majorité des AG , c'est que tout le monde est content de réélire ce sortant.
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pourquoi voter le compte separe si obligatoire ? 
