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 Posté - 06 mars 2015 : 17:01:14
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Bonjour, lors de l'AG des copropriétaires qui s'est tenue hier (5 mars 2015) nous avons voté NON au renouvellement du syndic car nous souhaitons en changer. La gestionnaire nous a indiqué que, du coup, nous nous retrouvions sans syndic à l'issue de cette AG. Pourtant, leur mandat qui a été voté l'année dernière va jusqu'à la fin du mois de Mai 2015, car c'était pour 15 mois.
Autrement dit, l'AG 2015 ayant eu lieu plusieurs mois avant la fin du mandat voté en 2014, ce syndic est-il bien tenu de terminer son mandat, même s'il n'est pas renouvelé ensuite ?
Merci
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JB22
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 Posté - 06 mars 2015 : 17:53:27
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"La gestionnaire nous a indiqué que, du coup, nous nous retrouvions sans syndic à l'issue de cette AG."
Hélas pour vous, votre gestionnaire à entièrement raison.
A partir du moment ou l' A.G. est appelée à voter l' élection d' un syndic, les fonctions du syndic en cours cessent immédiatement, il est donc suicidaire de ne pas élire l' ancien quand il n' y a pas d' autre candidat (Pro ou non Pro).
Vous êtes donc dépourvu de syndic et devrez avoir recours au TGI pour la nomination d' un syndic judiciaire. |
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jmr91200
Contributeur senior
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 Posté - 06 mars 2015 : 19:34:43
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C'était prévisible que vous changiez de syndic ? comme le dit JB22, vous êtes actuellement sans syndic. J'espère que vous avez un bon CS qui suit l'affaire. |
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Posté - 06 mars 2015 : 19:52:11
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douidou75 : Votre syndic a entièrement raison, vous êtes sans syndic.
C'est une GROSSE bétise. C'est la case TGI et nomination d'un administrateur ou syndic judiciaire qui va vous couter des charges supplémentaires.
Quant au CS, il devait proposer au moins un contrat concurrent pour éviter cet AJ. Votre CS a été mauvais sur ce coup; même tr_s mauvais car comme comme tout CS sérieux il savait que le SDC n'aurait plus de syndic en cas de non renouvellement.
Est-ce le CS qui a donner un avis négatif sur le syndic dans son rapport annuel ? pour quelle raison l'AG n'a pas renouvelé ce syndic ET voté en ce sens malgré qu'il est informé que le syndicat n'a plus de syndic.
Maintenant les copropriétaires ont décidé; ils sont responsables de cette situation, ils devront donc assurer cette erreur et TOUS les frais supplémentaires induits. 
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JB22
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Posté - 06 mars 2015 : 20:55:06
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Oui c' est une très grosse erreur, mais je n' ai pas voulu accabler notre ami douidou75 qui devra assumer l' incompétence du C.S et du Président de l' A.G. |
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nefer
Modérateur
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Posté - 06 mars 2015 : 21:38:33
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nous ne connaissons pas les problèmes de gestion de cette copropriété
parfois le passage par l'administrateur provisoire est le seul moyen de s'en sortir |
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Gédehem
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Posté - 06 mars 2015 : 22:45:15
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La gestionnaire nous a indiqué que, du coup, nous nous retrouvions sans syndic à l'issue de cette AG.
Elle a raison, vous n'avez plus de syndic.
Simple application de ce prévoit D.art.46 : si l'AG convoquée pour désigner le syndic ne le désigne pas, il n'y a plus de syndic, celui-ci ne pouvant être désormais désigné que par le Pdt du TGI statuant sur requête de copropriétaires.
La prolongation c'est au foot ou au rugby, pas dans nos copropriété.
On ne "souhaite" pas changer de syndic en ne proposant personne d'autre. S'il n'y a que le sortant candidat, l'AG ne peut que le désigner à nouveau.
Lorsqu'on "souhaite" en changer, on procède à des recherches pour trouver un candidat, qui est proposé à une AG. Qui le désigne, ou à défaut désigne le sortant.
Méconnaissance dommageable du CS dans cette affaire.
Conclusion : il faut que le CS, un groupe de copropriétaires contactent dès lundi un avocat afin qu'il dépose requête pour désigner un syndic provisoire.
Bon courage.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 07 mars 2015 : 00:13:59
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nicolu20
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Posté - 07 mars 2015 : 12:54:55
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citation: Initialement posté par Gédehem
Simple application de ce prévoit D.art.46 : si l'AG convoquée pour désigner le syndic ne le désigne pas, il n'y a plus de syndic, celui-ci ne pouvant être désormais désigné que par le Pdt du TGI statuant sur requête de copropriétaires.
La prolongation c'est au foot ou au rugby, pas dans nos copropriété.
Bonjour,
Comme l'a indiqué douidou75, le mandat court toujours, en quoi un non renouvellement implique t'il un arrêt du mandat en cours?
Il faut en effet une AG dont le changement de syndic est à l'ordre du jour, en quoi une AG extraordinaire pour laquelle c'est le cas à la fin du mandat ne correspond elle pas?
Merci
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Posté - 07 mars 2015 : 13:53:02
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Bonjour nicolu20
Avez-vous connaissance de la loi de 1965 et des décrets qui vont avec. A quel article faites vous appel pour nier l'"évidence?
Accessoirement, il n'existe que des AG, pas d'AG extraordinaire.
A quel texte de loi vous référez-vous pour une AG qualifiée d'extraordinaire? |
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Gédehem
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Posté - 07 mars 2015 : 14:10:20
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"Comme l'a indiqué douidou75, le mandat court toujours,...."
NON, mauvaise indication !
Je vous indiquais la référence, D.art.46 (article 46 du décret de 1967) que votre syndic/gestionnaire connait très bien, d'où sa réponse : vous n'avez plus de syndic.
"A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membres du conseil syndical. (...)"
Lorsqu'une AG est convoquée avec à l'ODJ la désignation du syndic mais que l'AG ne le désigne pas, le syndicat est dépourvu de syndic.
Celui-ci ne peut être désigné QUE par le Pdt du TGI selon la procédure indiquée.
La durée du mandat, sa date échéance, initialement convenue n'a pour but que de donner une certaine flexibilité pour la convocation de l'AG suivante, personne ne maitrisant 1 an à l'avance la date effective de tenue de l'assemblée.
D'où des mandats de 14 ou 16 mois, l'AG annuelle étant convoquée parfois 2 mois avant le terme convenu..
Mais une fois que la convocation est notifiée avec tenue de l'AG à telle date, cette date d'assemblée fixe l'échéance définitive du mandat du syndic sortant.
Aucune prolongation ou continuité.
D'où la conclusion qui s'impose à tout syndicat : il FAUT désigner le syndic, que ce soit le sortant ou un nouveau si une autre candidature est proposée.
L'absence de désignation du syndic sortant seul candidat à pour effet de mettre le syndicat sans syndic.
Classique dans un syndicat peu informé, avec un CS aux abonnés absents, voire incompétent. Maintenant c'est la case TGI, avec la recherche d'un autre syndic..
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Sunbird
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Posté - 07 mars 2015 : 14:20:26
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citation: Initialement posté par nicolu20citation: Initialement posté par Gédehem
Simple application de ce prévoit D.art.46 : si l'AG convoquée pour désigner le syndic ne le désigne pas, il n'y a plus de syndic, celui-ci ne pouvant être désormais désigné que par le Pdt du TGI statuant sur requête de copropriétaires.
La prolongation c'est au foot ou au rugby, pas dans nos copropriété.
Bonjour, Comme l'a indiqué douidou75, le mandat court toujours, en quoi un non renouvellement implique t'il un arrêt du mandat en cours? Il faut en effet une AG dont le changement de syndic est à l'ordre du jour, en quoi une AG extraordinaire pour laquelle c'est le cas à la fin du mandat ne correspond elle pas? Merci
vous niez l'évidence.
A partir du moment que l'on renouvelle le syndic, et que cette résolution n'a pas la majorité, il n'y a plus de syndic.
Le syndic dès cette résolution rejetée n'était plus syndic.
Si on suit votre raisonnement, si ce syndic avait été mis en concurrence, et que c'est le concurrent qui avait été élu, il y aurait dans ce cas une période avec deux syndics. |
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nicolu20
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Posté - 07 mars 2015 : 15:09:59
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Bonjour ribouldingue,
Vous jugez la situation évidente mais ce n'est pas mon cas, je cherche donc à comprendre pour qu'elle le soit pour moi.
Me renvoyer directement à l'ensemble de la loi gérant les copropriétés est un peu abrupt, surtout qu'il peut y avoir une désignation d'un syndic dans le règlement de copropriété d'après ce que je comprends de l'article 17 de la loi dont vous parlez a priori.
Je réponds donc à vos questions :
J'en ai connaissance mais le droit ne fait pas partie de mes compétences.
L'AG est tenue en général annuellement, ce que j'entends pas AG extraordinaire est une AG supplémentaire dans la même année.
Je cherche simplement à comprendre pourquoi mon interprétation est fausse, je vous remercie d'avance pour vos réponses.
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nicolu20
Nouveau Membre
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Posté - 07 mars 2015 : 15:13:32
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citation: Initialement posté par Gédehem
"Comme l'a indiqué douidou75, le mandat court toujours,...."
NON, mauvaise indication !
Je vous indiquais la référence, D.art.46 (article 46 du décret de 1967) que votre syndic/gestionnaire connait très bien, d'où sa réponse : vous n'avez plus de syndic.
"A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membres du conseil syndical. (...)"
Lorsqu'une AG est convoquée avec à l'ODJ la désignation du syndic mais que l'AG ne le désigne pas, le syndicat est dépourvu de syndic.
Celui-ci ne peut être désigné QUE par le Pdt du TGI selon la procédure indiquée.
La durée du mandat, sa date échéance, initialement convenue n'a pour but que de donner une certaine flexibilité pour la convocation de l'AG suivante, personne ne maitrisant 1 an à l'avance la date effective de tenue de l'assemblée.
D'où des mandats de 14 ou 16 mois, l'AG annuelle étant convoquée parfois 2 mois avant le terme convenu..
Mais une fois que la convocation est notifiée avec tenue de l'AG à telle date, cette date d'assemblée fixe l'échéance définitive du mandat du syndic sortant.
Aucune prolongation ou continuité.
D'où la conclusion qui s'impose à tout syndicat : il FAUT désigner le syndic, que ce soit le sortant ou un nouveau si une autre candidature est proposée.
L'absence de désignation du syndic sortant seul candidat à pour effet de mettre le syndicat sans syndic.
Classique dans un syndicat peu informé, avec un CS aux abonnés absents, voire incompétent. Maintenant c'est la case TGI, avec la recherche d'un autre syndic..
Merci de ces explications, je n'avais pas actualisé la page lors de ma réponse. |
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Gédehem
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Posté - 07 mars 2015 : 15:38:44
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Sans que ce soit une critique mais un constat, votre interprétation est fausse par ignorance ou méconnaissance, ce qui est hélas le lot commun de bien des copropriétaires.
Méconnaissance dommageable, on le voit, surtout lorsque le dit copropriétaire est membre du CS, ce qui lui impose de se former, au moins de s'informer préalablement afin de savoir ce qu'il en est du fonctionnement du syndicat, de la mission qu'il doit exercer ..
Information qui passe par la lecture des textes qui fixent le statut de la copropriété, comme on le ferait du RI d'une entreprise ou des statuts de telle association.
Pour conduire une voiture à 10.000 € (mais qui en perd tous les jours) on passe bien son permis, mais on ne fais rien pour son apparte de 150 ou 200.000 € (qui en gagne tous les jours) : voyez le paradoxe .....
Pour revenir à votre affaire, vous ne pouvez que regretter le manque d'information des copropriétaires, en particulier des membres de votre CS, qui aurait du informer l'assemblée sur les conséquences d'un refus d'accorder au syndic sortant seul candidat un nouveau mandat.
Membre du CS (1 suffit) informé du fait qu'à défaut de le désigner, le syndicat serait dépourvu de syndic et que c'était le passage obligé par la case TGI.
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Posté - 07 mars 2015 : 15:45:21
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Article 18 de laloi de 1965 dernier alinea
citation: Article 18
Quand l'assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic.
Vous aviez affirmé cela sans même aller vérifier le texte de loi malgré ma mise en garde:
citation: Bonjour,
Comme l'a indiqué douidou75, le mandat court toujours, en quoi un non renouvellement implique t'il un arrêt du mandat en cours? |
Édité par - ribouldingue le 07 mars 2015 15:47:23 |
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Gédehem
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Posté - 07 mars 2015 : 16:16:29
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L.art.18 traite de la révocation du mandat du syndic sortant. Précision pour ceux qui n'avaient pas compris précédemment, avant cette précision.
Avant Alur et cette réforme, lorsqu'une AG donnait mandat à un nouveau syndic, cela entrainait de fait la fin du mandat du syndic sortant, le syndicat ne pouvant avoir 2 mandataire en même temps.
Certains sortant prétendaient que leur mandat continuait jusqu'à l'échéance prévue, .... ne serait-ce que pour percevoir les honoraires jusque là .... (un sou est un sou !) 
D'où la précision apportée à ceux qui n'avaient pas compris : la désignation d'un nouveau syndic entraine révocation du mandat du sortant, ce qui va de soi..
Ce qui ne change rien à la règle instituée par le statut de 65, qui est dans le même sens (*) : lorsqu'une AG convoquée pour désigner le syndic ne le désigne pas, le syndicat est dépourvu de syndic : échéance du mandat du sortant.
Lorsque le Syndic X n'est pas renouvelé dans son mandat, celui-ci prend fin automatiquement, et dans tous les cas.
- Que personne ne soit désigné (plus de mandat au syndic X, procédure D.art.46)
- Qu'un syndic W soit désigné (plus de mandat au syndic X).
Peu importe le sens où l'on tourne l'affaire : lorsqu'une AG prévoit à l'ODJ la désignation du syndic, cette question entraine automatiquement échéance du mandat du sortant à la date de tenue cette AG, qu'un autre soit désigné, ... que personne ne soit désigné.
La précision apportée par L.art.18 ne fait que rappeler le mécanisme existant (vieux principe : en remettre une couche pour ceux qui n'ont pas compris du 1er coup  ).
(*) depuis toujours : D.art.46 |
Édité par - Gédehem le 07 mars 2015 21:05:50 |
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Sujet |
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Syndic non-renouvelé en AG doit-il finir mandat? 
