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 Sujet  |
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danmasse
Contributeur senior
France
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 Posté - 08 avr. 2015 : 15:22:08
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Bonjour,
Quelques réflexions...
J'avais bien lu un peu partout que les DPE n'ont guère de sens, et qu'il ne faut pas y accorder beaucoup d'importance.
Je pensais que le principal reproche que l'on peut leur faire est que les diagnostiqueurs ne peuvent pas prendre le temps de venir sur place et mesurer exactement les caractèristiques de l'immeuble.
C'est vrai, bien sur : cela couterait d'ailleurs trop cher.
Mais je pensais que les calculs de consommation par m2 ne devaient pas poser beaucoup de problème : il suffit de diviser une consommation annuelle par la surface (connue) de l'appartement...
Grave erreur...
J'ai réussi à obtenir 3 DPE d'appartements de mon immeuble.
D'abord, la consommation énergétique inclut l'ECS, ce qui est évidemment stupide : la consommation d'ECS dépend du nombre d'occupants, de leurs habitudes, etc... Rien à voir avec la performance de l'immeuble.
Ensuite, la question se pose : qui a fourni les chiffres de consommations énergétiques ? Ce n'est pas le propriétaire, qui ne dispose pas de ce chiffre dans ses relevés : il n'a que les coûts. Donc, le chiffre est fourni par le syndic.
Sur mes 3 DPE, je relève :
- 165 kWh/m2/an (sans ECS) pour l'un
- 203 kWh/m2/an (avec ECS) pour le second
- 257 kWh/m2/an (sans ECS) pour le troisième...
Pour la petite histoire, le premier DPE ci-dessus évalue les frais de chauffage d'ECS annuels à ... 4 €... (sic !). L'appartement était vide depuis pas mal de temps...
Or, le chauffage de l'immeuble est collectif, et les frais de chauffage sont répartis aux tantièmes...
Les appartements ont tous la même exposition, et des dispositions similaires : ils devraient avoir tous exactement la même consommation par m2.
Une explication pourrait être que le chiffre "frais de chauffage" n'est pas bien défini : le chauffage des parties communes est-il inclus ? Et celui des caves et du parking souterrain ? Et l'entretien ? le P2, le P3 ?
Par ailleurs, les chiffres ne sont pas pondérés par les DJU... Ce serait pourtant facile...
Et enfin, je me demande comment ont été calculées les émissions de CO2. L'analyse du gaz naturel peut varier un peu, et la quantité de CO2 émise également, mais elle est de l'ordre de 0,205 kg/kWh, alors que le chiffre adopté dans les trois calculs est de 0,233 kg.
Matière à réflexion...
Je sais bien que ces chiffres ne sont fournis qu'à titre indicatif - n'empêche que les acheteurs les regardent avec de plus en plus d'attention... Il serait peut-être temps de normaliser un peu tout cela...
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 08 avr. 2015 : 19:54:40
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LE plus triste étant justement qu'il y a déjà une normalisation du DPE, mais il y a une flexibilité qui a été admise.
J'en avais parlé il y a quelques années en arrière.
Je reviendrais sur le sujet, mais un petit jeu à faire :
Demandez donc quelles est la formule que la société X a utilisée et avec quelques variables et quel coefficient d'ajustement pour chaque variable pour le calcul de son PDE DPE.
Vous aurez beaucoup de chance d'obtenir ladite formule mathématique !
C'est pratiquement classé secret commerciale 
Le DPE est une escroquerie. Et cela a été mainte fois dénoncé.
Réédit :
NB - Faudrait vraiment que je me relise parfois...
J'ai retrouvé vite fait les sujets concernés :
- Janvier 2011 : Appel à expériences similaires bailleurs > diagnostic de performance énergétique
- Janvier 2012 : Divers Bailleurs > DPE et diagnostic plomb, validité et usage
Après 2012, je ne sais pas par contre, si il y a eu des modifications complémentaires sur le nombre de paramètres/variables (de 15 à 30) à prendre en compte dans le calcul du DPE nouveau.
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
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Édité par - Luc Standon le 08 avr. 2015 20:56:16 |
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 Posté - 08 avr. 2015 : 21:12:36
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Danmasse
S'il n'y avait que cela...
Etes vous conscient qu'un DPE se calcule avec un profil de météo de l'année, donc qui n'a aucune chance de correspondre a 2015 ou 2016. Il est valable dix ans, donc avec des prix en euros qui ont pu faire la culbute
On y suppose une température uniforme de 19c dans la pièce; On suppose qu’elle tombe a 16c quand vous partez au travail, autant dire que l'allocataire polemploi ou le RSA devrait avoir un DPE différent;
Quand vous avez des jeunes enfants, le 19C n'est pas tenable;
POur passer instantannément de 19C à 16C, je ne sais pas faire, mais le diagnostic le sait lui.
Vos chambres sont toutes à 16C
Si on passe de 19C à 21 C, qu’il y a des fuites d'air, que les chambres sont aussi a 21C et que personne ne travaille (présence toute la journée) on peut multiplier par 4 ou 5 les résultats du DPE.
Pour ma part des calculs avec des chiffres qui varient de 30% ne m'étonne guère, tout cela n'est pas mesurable, et vouloir en faire des mesures n'a aucun sens.
En fait, la machine fait énormément de calcul, mais le seul résultat tangible est que si le résultat est un D et que le diagnostiquer (le meme) calcule E sur le logement d'ac coté, alors le logement classé D est un peut meilleur que le logement classé E avec une énorme marge d'incertitude.
Le but, c'est bien de sauver la planète, non?
citation: Il serait peut-être temps de normaliser un peu tout cela... Il faut être réaliste, si on veut faire des logements moins cher et proposer des location moins chères, ce n'est pas en dépensant encore pslu d'argent (en pure perte) sur des diagnostics qu'on va y arriver.
les diagnostics sont pour un certin nombre une fausse bonne idée qui coute des fortunes |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 08 avr. 2015 : 21:55:47
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Si on veut faire baisser le prix des loyers, il faut supprimer toutes les aides au logement, hormis celles "de solidarité" pour les très faibles revenus.
Car c'est devenu un argument commercial : " "La chambre de bonne de 9m² est à 800 €, mais vous pouvez bénéficier de 400 € d'allocation logement. Vous n'aurez que 400 € à votre charge."
Autrement dit, ce type d'aide ... n'aide que les bailleurs indélicats, les marchands de sommeil, qui vivent de fait au crochet de la Société, ce type d'aide ne favorisant au final que le bailleur !
S'il n'y avait pas ce type d'aide, ils ne trouveraient personne à 800 € pour 9 m².
(C'était : des effets pervers d'un bon système) |
Édité par - Gédehem le 08 avr. 2015 21:59:07 |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 08 avr. 2015 : 22:31:15
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N'était-ce pas pour cela justement que la taxe annuelle sur les petits logements (dite Taxe Apparu) dont la superficie est inférieur à 14m² a été créée ?
Cette taxe concerne les logements situés dans des communes classées en zone A donnés en location nue ou meublée pour une durée de 9 mois minimum et exonérés de la TVA.
- http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/9...-10-20150213
Ajouter à cela depuis le 21 février 2015, il y a les modalités de conservation de l'allocation de logement par l'organisme payeur en cas d'indécence d'un logement :
citation: Modalités de conservation de l’allocation de logement par l’organisme payeur en cas d’indécence d’un logement.L’art. 85 de la loi Alur (accès au logement et urbanisme rénové) du 24 mars 2014 a introduit le principe d’une conservation, par les organismes payeurs, des allocations de logement familiales (ALF) et des allocations de logement sociales (ALS) afin d’inciter les bailleurs de logements indécents à effectuer les travaux nécessaires à leur mise en conformité ( CSS, art. 542-2 ). Les allocations ne sont pas versées tant que les travaux ne sont pas effectués ; durant cette période, le locataire n’est redevable que de la part de loyer résiduelle, c’est-à -dire celle non couverte par l’allocation. La conservation de l’allocation ne peut excéder une durée de dix-huit mois. A l’expiration de ce délai, et si les travaux n’ont pas été réalisés, l’allocation conservée est définitivement perdue pour le bailleur, qui ne peut alors demander au locataire le paiement de la part de loyer non perçue correspondant au montant de l’allocation conservée. Le décret n° 2015-191 du 18 févr. 2015 fixe les modalités de cette conservation. A ce titre : - il précise les cas dans lesquels un renouvellement du délai de conservation (de six mois renouvelable une fois) peut être accordé ( CSS, art. D. 831-6 et D. 542-14-1 ) ; - il maintient les cas de dérogations à la condition de décence, déjà prévus par la réglementation actuelle, pour les hôtels meublés et les logements dont les allocataires sont propriétaires ; - il fixe les conditions d’habilitation des organismes chargés de constater l’indécence d’un logement (CSS., art. R. 831-18 et D. 542-14-2). Enfin, l’allocation logement ne pouvant être accordée que si le logement remplit des conditions de peuplement, le décret en précise la nature, et harmonise la durée des dérogations accordées à ce titre ( CSS, art. D. 542-2 ). Source : http://www.jurisprudentes.net/Modal...on-de-l.html
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Posté - 09 avr. 2015 : 07:29:14
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Bien d'accord avec Gedehem.
Je dirais même qu'il faudrait trouver un moyen d'inciter a augmenter les AL dans les zones non tendues, sinon, on concourt en effet à la hausse des zones tendues, puisque s'y déversent les subsides gouvernementaux en plus!
Il faudrait aussi comprendre que si on exige 5 diagnostics à 100 euros, c'est bien le locataire final qui va les payer, c'est de la simple économie basique sans doute incompréhensible en France, malheureusement.
Donc c'est bien la Caf qui paiera in-fine 500 euros de plus pur ce logement si le locataire est aidé. |
Édité par - ribouldingue le 09 avr. 2015 07:32:20 |
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Sunbird
Pilier de forums
4950 message(s)
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6
Posté - 09 avr. 2015 : 10:52:47
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Dans les copropriétés en chauffage, ECS collectifs, la difficulté pour faire les DPE est d'avoir pour le diagnostiqueur les infos du syndic.
Il doit entrer sur plusieurs années les consommations en KW/h dans son logiciel, et souvent les syndics refusent de communiquer les facturent gaz lui permettant de le faire.
Il faut également savoir que les méthodes de calcul ont changé dans les logiciels courant 2013 (avril), et suivant les logiciels qui étaient utilisés avant 2013 les chiffres sont totalement différents.
Entre les diagnostiqueurs fumistes, les logiciels qui ne donnaient pas les mêmes résultats avant 2013, et les syndics qui ne communiquent pas les informations il n'est pas surprenant d'avoir des DPE qui ne veulent rien dire. Dans le cadre chauffage collectif/ECS le plus simple serait d'avoir un diag global, que l'appartement soit ensuite un 2 ou 10 pièces, le DPE sera le même.
Concernant l'amiante suite à un décret de 2012, les diagnostics devaient être plus précis. Le problème est toujours le même, il y a les diagnostiqueurs sérieux et les autres.
Pour l'élec c'est le même problème.
Comme il y a peu de recours contre les diagnostics foireux, on a un marché compliqué.
Doit-on prendre un diagnostiqueur sérieux, qui va passer 3 heures sur site, et qui va faire un vrai diagnostic, éclairant l'acheteur?
ou prendre un clown qui va passer une heure, qui va rien indiquer dans son rapport faisant croire à l'acheteur que tout va bien?
A mon avis le plus simple serait d'avoir un daignostic light fait par le vendeur, et ensuite un diagnostic approfondi à la charge de l'acquéreur fait par un diagnostiqueur qu'il désigne. |
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Posté - 09 avr. 2015 : 14:24:14
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Votre dernière proposition me va pas mal. La quasi-totalité des acheteurs est incapable de décrypter un diagnostic même tres bien fait.
Si on est en train de dire qu'on veut du cousu main alors que la loi demande de l’industriel, il y a un méga problème de compréhension.
De toutes façons un véritable diganostic DEP ne se contente pas de mettre une lettre, il faut une caméra visualisant les fuites thermiques, ca ne sert a rien de supposer que tout est parfait.
Question bete:
Comment le meilleur physicien du monde ayant un modèle parfait du logement peut calculer quoi que ce soit QUAND BIEN MEME le syndic communiquerait parfaitement et sans aucune ambiguïté les consommations de chaque logement SANS que le physicien( une diagnostiquer ne peut pas faire ca) ne connaisse les températures maximales moyennes, la répartition de ces températures dans la journée, le nombre de jours d 'absence, et commence ce nombre de jour se réparti dans l'année.
Les familles qui vont deux fois aux sports d'hiver dans l'année consomment pratiquement 10% de moins d'énergie (180 jours d'hiver, 15 jours d'absence) que celles qui n'y vont pas;
Pour moi, ce n'est MEME PAS un problème de sérieux du diagnostiquer, c'est un porblème insoluble avec le nombre de paramètres que la loi imposent.
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danmasse
Contributeur senior
France
539 message(s)
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8
Posté - 09 avr. 2015 : 19:01:53
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Bonjour,
Si je comprends bien les DPE que j'ai sous les yeux, les calculs qui figurent en première page ne font aucun référence aux caractéristiques de l'immeuble ni à son occupation :
Le chiffre "consommation réelle" est bien égal à consommation annuelle (moyenne sur trois ans) en kWh (énergie primaire ou énergie finale : pour le GN, c'est le même chiffre), divisée par la surface de l'appartement. Il n'est même pas fait référence aux DJU des années concernées.
Le seul calcul que doit faire le diagnostiqueur est l'interprétation des chiffres que lui donne le syndic : des € (je doute que le syndic connaisse les kWh ?).
Dans le cas d'un immeuble, les frais de chauffage comprennent
- les frais de combustible P1,
- les frais d'entretien P2,
- les réserves de gros entretien P3,
- peut-être un amortissement P4
Ces frais généraux sont répartis entre les propriétaires, par des clés de répartition prévus au RC.
Mais ils sont répartis également sur les communs : parking, caves, loge concierge, etc...
Les sommes sont affectées à chaque propriétaire en fonction de ses millièmes.
Premier point, donc : je n'ai vu nulle part qu'il soit précisé lequel de ces chiffres doit être utilisé. Faut-il inclure les dépenses communes (non, bien sur : elles n'ont rien à voir avec l'appartement) - faut-il inclure les frais d'entretien, etc... (ça se discute - mais il faudrait savoir...).
Ensuite, bien entendu, le diagnostiqueur doit convertir ces € en kWh : pas facile, sur 3 ans... le prix du combustible varie. Admettons que le PCI du gaz reste constant (??).
Finalement, la surface de l'appartement est-elle bien la surface totale, incluant la cuisine, sdb, toilettes, placards ? Il faut chauffer tout cela...
L'occupation de l'appartement, la température, etc... n'ont aucun intérêt à ce stade : ces données ne peuvent servir que pour faire des recommendations.
Je ne comprends pas d'où vient la complexité des logiciels utilisés par les diagnostiqueurs... Tout cela me parait fort simple, le problème étant simplement d'obtenir le bon chiffre de consommation. Ce qui est impossible dans l'état actuel, puisque chacun peut mettre un peu ce qu'il veut... |
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9
Posté - 09 avr. 2015 : 20:55:06
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citation: Finalement, la surface de l'appartement est-elle bien la surface totale, incluant la cuisine, sdb, toilettes, placards ? Il faut chauffer tout cela... Personne nulle part n'a jamais chauffé une surface.
On chauffe un volume, et en dynamique (le flux s'en va)
citation: Les sommes sont affectées à chaque propriétaire en fonction de ses millièmes. Les millièmes sont plus ou moins supposés proportionnels aux surfaces, mais tout cela est a coup d’extrêmement grosses approximations.
Je suppose qu'on imagine les hauteurs identiques partout et la répartition du flux (les 'fuites' identiques par tout, donc étant des paramètres sans influence. |
Édité par - ribouldingue le 09 avr. 2015 20:57:31 |
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ABCT
Contributeur senior
993 message(s)
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Posté - 10 avr. 2015 : 08:52:59
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Diagnostic : En ce qui concerne le Gaz??? parait-il qu'il n'est effectué que "visuellement"!!!! ou après des explosions d'appartements
Quant à l'électricité parait-il que des colonnes d'alimentation seraient à changer aux frais des copro?????
Or c'est bien pour l'instant la propriété de E.R.D.F?? A suivre ??? |
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11
Posté - 10 avr. 2015 : 09:26:14
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Il parait que.....
citation: parait-il que des colonnes d'alimentation seraient à changer aux frais des copro????? Ou quand comment pourquoi? Certaines appartiennent a ERDF, certaines appartiennent au concessionnaire, certaines appartiennent a la propriété ou la copropriété. La on mélange tout. Et aucun rapport avec les diagnostics. |
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danmasse
Contributeur senior
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539 message(s)
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12
Posté - 12 avr. 2015 : 18:23:11
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Curieux que personne n'ait répondu à mon post #8, ci-dessus...
Serait-ce que personne ne s'est posé la question ?
Ou bien que personne ne veut regarder la réponse... |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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13
Posté - 13 avr. 2015 : 13:47:49
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@ danmasse :
En fait, il n'y a pas une seule et unique formule formule concernant le DPE.
Grosso modo : il y a deux catégories, dans lesquelles il y a plusieurs critères variables. 15 dans la 1° catégories et 20 dans la 2° catégorie.
Ensuite, il est demandé à un mathématicien pour le calcul du DPE de sélectionner 3 variables de la 1° catégorie et 5 de la seconde, avec les coefficient nécessaire pour établir une formule adaptées à l'élaboration de la classification qui sera nécessaire pour les évaluations du DPE.
Cette formule est considéré comme "secret commercial" puisqu'elle est différentes pour chaque société de diagnostiques.
Mais en tout état de cause la formule d'une société doit correspondre à peu près d'un logement à un autre.
C'est pour cela que Vous aurez un C avec une société X et un D avec une société Y, l'écart Delta entre la formule de la société X et Y n'étant relatif de quelques mesures selon les variables ajustées par des coefficients adaptés à chacune des 2 formules.
Voilà en gros le principe de base du DPE selon la législation €urop€enne.
Et ainsi en graissant la patte d'un diagnostiqueur, vous pouvez passer d'un D- à un B+ pour 50 € de plus, sur le champ (c'est ce que l'on appel aussi la marge d'erreur). Mais vous ne pourrez pas passez d'un E- à un A+ le delta ne pouvant pas être compenser par une erreur de mesure.
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danmasse
Contributeur senior
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Posté - 13 avr. 2015 : 15:52:16
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Merci Luc Stanton de vos explications.
Cela n'apparait pas dans le document remis par le diagnostiqueur...
Il semble, d'après la lecture de ce document, que le calcul soit assez simple :
- première colonne du tableau : consommation en énergie finale (moyenne sur trois ans, en kWh). Sur deux des documents, une ligne sépare l'énergie utilisée pour le chauffage, et une pour l'ECS.
- deuxième colonne : consommations en énergie primaire (dans notre cas, identique à l'énergie finale, puisque nous sommes chauffés au GN : pas d'énergie d'extraction)
- troisième colonne : frais annuels d'énergie.
Le chiffre et le classement figurant dans le tableau "Consommations énergétiques" sont simplement le résultat de la division de la consommation globale (en kWh) par la surface de l'appartement.
Le "diagnostic" est donc simplement le constat d'un état de fait. Je ne vois pas où pourrait intervenir un calcul. Si, un seul calcul : les variations du prix de l'énergie sur la période de trois ans. Pas très facile, j'en conviens.
Peut-être les DJU sont-ils pris en compte ? Je l'espère... mais je n'en suis pas convaincu : ils devraient être mentionnés dans le rapport. D'ailleurs, tenir compte des DJU n'est pas un calcul bien compliqué...
Les "guides et recommandations" d'établissement des diagnostics listent des tas de critères fort intéressants - mais je ne vois toujours pas à quel niveau interviennent ces observations : il n'y a rien à calculer...
Les recommandations des "guides" sont fort utiles... pour la préconisation d'améliorations - et seulement pour cela.
Je me trompe ? |
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jluc34
Contributeur actif
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15
Posté - 13 avr. 2015 : 18:21:51
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Bonjour,
je suis vos conversations ; et je vais vous donner mon point de vue qui vaut ce qui vaut
il y a 5 ans environ nous avions eu une réunion a montpellier organisée par A L E avec participation de ARC ( FBO ) concernant les DPE et les audits
les échelles A a F me paraissent une bonne chose , l' inconvénient est que ces logiciels de diagnostiques ont été baclés ;
le seul critères à mes yeux , c ' était de sortir du chomage environ 3000 personnes et faire rentrer de la TVA , penser 1.million d acte ( vente , location ) avc 1 minimum de 150 € = 30 millions d € et lorsque j ai dit celà dans cette réunion ; on m a traité de tous les noms d oiseau
la suite m a donné raison car le logiciel a été modifié , en bien ou en mal je ne sais pas .
nous sommes dans une copro de 50 lots +, pour l audit il faut compter les parkings s ils sont des lots ; que viennent faire des parkings dans la thermique surtout s ils sont en extérieur.?
bonne soirée
jluc34 |
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danmasse
Contributeur senior
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16
Posté - 14 avr. 2015 : 10:54:05
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citation: Initialement posté par jluc34
nous sommes dans une copro de 50 lots +, pour l audit il faut compter les parkings s ils sont des lots ; que viennent faire des parkings dans la thermique surtout s ils sont en extérieur.?
jluc34
Non, tout de même : si vous avez plus de 49 lots, y compris les parkings et les caves, vous devez faire un audit, mais cela ne veut pas dire qu'il faut inclure les parkings dans les calculs d'audit... Nos députés sont au dessus des réalités, certes, mais ils ne sont tout de même pas tous complètement stupides...
Et avec tout ça, on continue à parler de logiciels complexes, etc... Mais personne ne m'a encore expliqué à quoi servent ces logiciels : les chiffres qui figurent sur les DPE sont le résultat de calculs fort simples, la seule difficulté étant la définition et la collecte de ces chiffres.
Evidemment, jluc34 a raison : tout cela n'a pour seul but que de procurer du boulot à un certain nombre de personnes... - ce qui est d'ailleurs un objectif fort louable.
Mais qu'on arrête de faire semblant de croire à ces histoires ! Le problème est que beaucoup de gens y croient, et utilisent ces chiffres pour tirer des conclusions...
Un peu de bon sens, que diable ! |
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danmasse
Contributeur senior
France
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17
Posté - 16 avr. 2015 : 22:04:09
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J'ai discuté du sujet aujourd'hui avec un thermicien - qui ne fait pas lui-même des DPE, et qui m'a donc parlé en toute liberté.
Il a bien confirmé ce que je pensais : les chiffres utilisés dans les calculs sont fournis par le syndic, qui donne n'importe quel chiffre, n'en connaisant pas le sens (entretien compris ou non, chauffage des communs inclus ou non, etc...).
Il m'a signalé une nouvelle incertitude : la surface de l'appartement. Les WC et autres sont-ils compris ?
Mais il a souligné que les millièmes ne sont pas toujours le reflet exact des surfaces : des approximations sont faites au moment de l'établissement du RC, qui ne sont pas corrigées par la suite.
Et finalement, le classement est en général "négociable"...
Bon. Dont acte. Il faudra vivre avec... |
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De la stupidité des DPE 
