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sonia75
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 Posté - 16 avr. 2015 : 20:12:28
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Merci a tous de vos infos.
citation: Initialement posté par rambouilletAh ! cela me réconforte  , votre syndic pro est un vrai pro !!!! il a pensé à tout et fait payer suivant ce que l'AG a décidé ( certes peut-être à la légère).
Cela vous reconforte que le syndic mette des clauses illegales ds son contrat ? :-P
Je comprends ce que vs voulez dire mais malgre tout je trouve pas ca tres reconfortant... :-(
citation: Initialement posté par rambouillet
Il vous reste qu'une solution, faire dire par un juge que cette facturation PAR LE SYNDICAT à votre dépens est illégale. Si un juge dit oui, il appartiendra au syndicat d'assigner le syndic, de faire juger et de se faire ainsi rembourser ces frais illégaux....
Oui, on est d'accord pour faire reconnaitre l'illegalite, il faut en passer par le juge.
Ce qui est quand meme fou... le syndic, meme en lui mettant sous le nez les preuves juridiques continue de nier !
Je suis un peu perplexe... Je vais encore reflechir a la necessite d'aller devant le juge si les "moyens amiables" ne suffisent pas.
J'ai qques questions complementaires svp.
Je souhaiterai faire inscrire le sujet sur l'OJ de 2016, car je n'ai pu le faire cette annee, en envoyant ma demande par lettre AR cette fois :
1/ Comment formuler au mieux ma demande pr l'inscription au futur OJ (2016) ?
Voici ce que j'avais demande par courrier cette annee:
Demande au syndic de remboursement des frais d’archives (rétroactivement sur X annees > je dois encore verifier ce point)
aux motifs que la conservation des archives fait partie de la mission ordinaire du syndic (art. 33 de la loi de 1965, "la conservation et la gestion des archives sont comprises dans la mission ordinaire du syndic").
Par ailleurs le décret sur l’arrêté Novelli du 20 avril 2010 dispose que le syndic ne peut facturer de supplément pour cette tâche et a supprimé, à cet effet, la distinction entre archives "courantes" et "dormantes". Enfin le décret de la loi ALUR (7.1.5. Modalités de rémunération et Annexe 2 liste limitative des rémunérations spécifiques) a confirmé cette disposition (le syndic doit déduire le montant de son forfait de gestion courante s’il externalise la conservation des archives. De plus ceci doit être voté, ce qui n’a pas, sauf erreur de ma part, été porté au vote de l’AG).
L' arrêt de la cour de cassation du 1er mars 2011 (no. 10-30286) a ainsi ete condamne au remboursement de frais d’archivage mis à la charge de la copropriété au titre de prestations particulières.
> Je compte aussi joindre probablement l'avis de la DGCCRF a qui j'enverrai une copie du contrat pour avoir leur avis sur la legalite.
2/Comment m'assurer/forcer le syndic de respecter la formulation de ma demande (incluant les references legales) et non de reformuler a sa facon (en denaturant ma demande, ce qui avait ete le cas avec un autre syndic mais comme j'avais pu lire avant l'OJ, j;avais pu faire rectifier, difficilement malgre tout...). N'etant pas CS et "mal vue" par ce syndic, je n'aurais aucune chance de relire l'OJ dans ce cas.
3/ Dans le cas ou je decide de porter l'affaire au tribunal, puis je attaquer en mon nom individuel (si les autres copros s'averent OK de payer ces frais en plus, ils ne veulent pas faire de vague avec le syndic a priori) ?
J'attaque bien le syndic ici et non le syndicat n'est ce pas ?
Un grand merci a vous de vos lumieres ! |
Édité par - sonia75 le 16 avr. 2015 23:46:21 |
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 Posté - 16 avr. 2015 : 20:42:53
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Les comptes étant approuvés je ne pense pas que la résolution en elle meme soit valable, en ce sens que meme si elle est votée, elle n'oblige pas le syndic.
Le syndicat ne peut pas plus que vous se faire justice lui-mĂŞme/
A partir du moment ou le syndic conteste, seul un juge départage. |
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sonia75
Contributeur vétéran
1770 message(s)
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23
Posté - 16 avr. 2015 : 23:45:42
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certes mais l'annee prochaine (en 2016), nous devrons de nouveau approuver les comptes 2015, incluant tjs ces frais d'archives supplementaires que le syndic n'a pas voulu retirer donc j'aimerais introduire le vote de cette resolution (en 2016 pr les comptes 2015 pr attirer de nouveau et de facon plus "voyante" l'attention des copros) et avoir une trace sur le PV (meme si le syndic refuse tjs de rembourser, le but est deja de placer l info a la connaissance de ts les copros et d avoir une trace sur l oj et le pv).
- Dans ce cadre, ma formulation (ci-dessus) est elle correcte ?
- Et comment obliger le syndic a respecter ma formulation et ne pas denaturer svp ?
merci a vous |
Édité par - sonia75 le 17 avr. 2015 05:32:22 |
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Posté - 17 avr. 2015 : 07:39:52
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je mettrai comme ceci :
"Demande au syndic de remboursement des frais d’archives (rétroactivement sur X annees > je dois encore verifier ce point).
aux motifs que La conservation des archives fait partie de la mission ordinaire du syndic (art. 33 de la loi de 1965, "la conservation et la gestion des archives sont comprises dans la mission ordinaire du syndic").
Par ailleurs le décret sur l’arrêté Novelli du 20 avril 2010 dispose que le syndic ne peut facturer de supplément pour cette tâche et a supprimé, à cet effet, la distinction entre archives "courantes" et "dormantes". Enfin le décret de la loi ALUR (7.1.5. Modalités de rémunération et Annexe 2 liste limitative des rémunérations spécifiques) a confirmé cette disposition (le syndic doit déduire le montant de son forfait de gestion courante s’il externalise la conservation des archives. De plus ceci doit être voté, ce qui n’a pas, sauf erreur de ma part, été porté au vote de l’AG).
L' arrêt de la cour de cassation du 1er mars 2011 (no. 10-30286) a ainsi ete condamne un syndic au remboursement de frais d’archivage mis à la charge de la copropriété au titre de prestations particulières.
Au vu de ces informations, l'assemblée générale demande au syndic le remboursement de X €, indûment payé par le syndicat pour l'archivage des documents du syndicat."
IL vous faut référence à l'article 10 du décret et surtout calculer le montant à rembourser ....
Est ce que votre syndicat donne le quitus tous les ans au syndic ? si OUI, alors vous vous battez contre des moulins Ă vent....
Faites du loobying et prévoyez plutôt de travailler sur son prochain contrat qui est quand ???
Attention : à propos de l'archivage, l'arrêté Novelli ne dit pas cela :
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...000021995490
et le décret d'avril a modifié ainsi l'article 33 :
"Art. 33.-Le syndic détient les archives du syndicat, notamment une expédition ou une copie des actes énumérés aux articles 1er à 3 ci-dessus, ainsi que toutes conventions, pièces, correspondances, plans, registres, documents et décisions de justice relatifs à l'immeuble et au syndicat. Il détient, en particulier, les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires et les pièces annexes ainsi que les documents comptables du syndicat, le carnet d'entretien de l'immeuble et, le cas échéant, les diagnostics techniques.
« Il délivre, en les certifiant, des copies ou extraits des procès-verbaux des assemblées générales, ainsi que des copies des annexes de ces procès-verbaux.
« Il remet au copropriétaire qui en fait la demande, aux frais de ce dernier, copie du carnet d'entretien de l'immeuble et, le cas échéant, des diagnostics techniques mentionnés au premier alinéa du présent article.
« La conservation et la gestion des archives sont comprises dans la mission ordinaire du syndic. "
Et justement, il est fait reproche à ce décret et à cet arrêté, de ne pas avoir fait la différence entre archives dormantes et archives utiles....
Avez vous réfléchi à ces 2 questions :
* que faire si l'AG n'accède pas à votre demande
* que faire si l'AG accède mais que le syndic refuse de rembourser.... |
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sonia75
Contributeur vétéran
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Posté - 18 avr. 2015 : 00:17:41
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merci bp Rambouillet de vos conseils !
Pour le decret Novelli, il ne dit pas que le syndic peut distinguer dormant et courant... De plus les interpretations de ce decret vont ds le sens d'une non distinction y compris la jurisprudence dc on verra.
Mon but est surtout en 1e lieu d'alerter les copros sur le fait que le syndic n'est pas irreprochable et qu'il faut regarder a 2 fois son contrat.
Et secondo d'avoir une trace sur l'OJ et PV que j'ai conteste.
Autre objectif: que le syndic soit plus scrupuleux en se disant qu'il y a une "chieuse" ds la copro et dc qu'ils fassent + attention a ce qu'ils facturent a l'avenir (meme si l'unique reponse de la gestionnaire a ete une menace de demission si des remarques etaient encore faites sur leurs pratiques/honoraires...).
2e question toutefois: comment m'assurer que le syndic respecte ma formulation sur l'OJ et ne me censure pas ?
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Édité par - sonia75 le 18 avr. 2015 00:21:32 |
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Posté - 19 avr. 2015 : 08:17:20
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malheureusement, aucune certitude, mais s'il le fait c'est illégal... il vous restera l'injonction en référé.... |
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Posté - 19 avr. 2015 : 12:14:24
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sonia75 : rien ne vous empêche de contester devant le TGI, même si vous n'avez pas émis de réserves, ou si celles ci ne furent pas portées au PV.
Un mot dans les BAL pour informer les copropriétaires de la légalité de certaines clauses du contrat, et sur la non inscription de vos réserves sera plus productif que d'assigner le SDC.
Les copros ont ils bien entendu vos réserves que vous aviez signifiées au président de l'AG ?
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sonia75
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Posté - 19 avr. 2015 : 18:39:29
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Merci a vous, j'ai ttes les infos maintenant dc on verra l'annee prochaine ! :-)
Oui Philippe, je compte aussi doubler avec des courriers ds les BAL mais je veux qqc d'officiel sur l'OJ.
Cette annee mes remarques n'ont pas eu l'echo que je voulais, car le syndic a un peu etouffe mes propos et comme je suis a l'etranger c'est pas evident dc je recommence l'an prochain...
Je devrai avoir en outre un courrier de la DGCCRF pour appuyer mes propos...
Un grand merci encore a tous et particulierement a Rambouillet des conseils fort utiles ! |
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