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 Posté - 29 mai 2015 : 14:07:37
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Bonjour à tous,
La "passerelle de majorité" de l'article 25-1 peut être utilisée si le tiers des voix de tous les copropriétaires est atteint.
"peut" ce n'est donc pas une obligation. Mais le syndic ne donne jamais le choix à l'AG et passe directement au vote à l'article 24.
Que pourrions-nous dire au président de séance à la prochaine AG pour l'interpeller ?
Merci pour vos conseils.
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trendy31
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Posté - 29 mai 2015 : 15:29:50
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L'article 24 stipule que "Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi".
Les articles 25 et 26 ne mentionnent rien quand à la façon de décider si on met effectivement en œuvre ou pas la passerelle prévue à l'article 25-1. On pourrait donc imaginer prendre cette décision à l'article 24.
Dans la pratique, çà donnerait:
- un vote à l'article 25 sur une certaine résolution
- si la résolution n'est pas adoptée mais qu'on se trouve dans les conditions de l'article 25-1, on vote à l'article 24 pour décider si on met en œuvre la passerelle de l'article 25-1
- si cette décision est adoptée, on revote la résolution initiale à l’article 24
Ca fait un peu compliqué, et on comprend bien pourquoi certains syndics veulent se faciliter la vie en court-circuitant un tel dispositif.
Ceci dit, reste à préciser s'il est possible d'intercaler dans le déroulement de l'assemblée la résolution intermédiaire pour autoriser un nouveau vote à l'article 24, car cette résolution n'est bien entendu pas inscrite à l'ordre du jour...
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Trendy31
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Posté - 29 mai 2015 : 15:51:26
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on peut avoir une autre lecture de l'article 25-1 : " la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24", cela signifie que l'on peut utiliser la majorité 24 pour trancher, pas forcément "pouvoir faire une seconde AG"  ...
cette possibilité a été mise en place pour pouvoir décider des choses dans des AGs où le nombre de participants est trop faible pour décider. Il serait dommage de ne pas profiter de cette opportunité.
Si la majorité des présents et représentés n'a pas voté POUR au premier tour, il y a de grandes chances qu'au second tour les votes ne changent pas, et donc la résolution ne passera pas.... Il ne faut pas se priver de cette possibilité de prise de décisions lors des faibles participations, surtout pour la désignation du syndic, ne pas le faire serait pire.... |
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3
Posté - 29 mai 2015 : 16:58:17
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D'accord Rambouillet pour le changement de syndic.
Mais l'an passé, l'AG n'a pas voulu de quelques candidats pour être membres du CS car ils sont trop proches du syndic.
A l'article 25, ces candidats ne sont pas passés. Mais ils sont tous passés de justesse à l'article 24.
C'est dans ce cas, que nous aimerions agir et ne pas voté à l'article 24,
comprenez-vous ?
Trendy a raison, il n'y a pas de résolution distincte pour le 24.
Trendy, comment dire au président de séance de faire respecter la procédure que vous décrivez très bien ? J'ai bien envie de la reprendre verbalement mot pour mot.
Encore merci à tous les deux.
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Posté - 29 mai 2015 : 17:35:36
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citation: C'est dans ce cas, que nous aimerions agir et ne pas voté à l'article 24,
c'est un déni de démocratie, si la majorité des présents et représentés votent pour, c'est qu'ils sont majoritaires dans la salle. Les absents non représentés, dits défaillants ont tort, tant pis pour eux....
De plus, ne pas désigner le CS pose d'autres problèmes.... il faut mettre en branle la justice :
"article 21 :
...
A défaut de désignation par l'assemblée générale à la majorité requise, et sous réserve des dispositions de l'alinéa précédent, le juge, saisi par un ou plusieurs copropriétaires ou par le syndic, peut, avec l'acceptation des intéressés, désigner les membres du conseil syndical ; il peut également constater l'impossibilité d'instituer un conseil syndical." |
Édité par - rambouillet le 30 mai 2015 06:33:14 |
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trendy31
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Posté - 29 mai 2015 : 17:50:31
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Calendrier,
Maintenant que vous expliquez de quelle résolution il s'agit, il n'est effectivement pas très facile d'appliquer ce que j'ai suggéré. Ce serait plus simple s'il s'agissait d'une décision concernant des travaux, où on pourrait justifier un refus de l'AG de voter immédiatement à l'article 24 en invoquant par exemple le besoin d'un délai pour renégocier un devis ou quelque chose dans ce genre.
Là , concernant l'élection du CS, il est clair que les personnes non élues à cette occasion ne le seront pas à une AG ultérieure, à moins d'en convoquer une spécialement pour cela (il faudrait alors que vous manquiez vraiment de candidats !!). De plus, s'il s'agit de personnes proches du syndic, on comprend que ce dernier ait envie de les voir désignées sur le champ.
Puisque l'AG semble (au moins partiellement) souhaiter que certaines personnes ne soient pas désignées, peut-être faudrait il faire un peu de lobbying à l'avance pour que les votes "contre" soient majoritaires au titre de l'article 25... par exemple en récupérant des pouvoirs...
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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
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Posté - 30 mai 2015 : 06:38:04
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citation: Maintenant que vous expliquez de quelle résolution il s'agit, il n'est effectivement pas très facile d'appliquer ce que j'ai suggéré. Ce serait plus simple s'il s'agissait d'une décision concernant des travaux, où on pourrait justifier un refus de l'AG de voter immédiatement à l'article 24 en invoquant par exemple le besoin d'un délai pour renégocier un devis ou quelque chose dans ce genre.
trendy, je mettrais un petit bémol à ce raisonnement : en ce qui concerne les travaux, améliorations, etc... la "passerelle" du 25-1 n'est pas autorisée :
"article 25 :
...
n) L'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ;
o) La demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation."
et le 25-1 :
"article 25-1 :
....
Le présent article n'est pas applicable aux décisions mentionnées aux n et o de l'article 25." |
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Gédehem
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Posté - 30 mai 2015 : 12:42:39
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Mais le syndic ne donne jamais le choix à l'AG et passe directement au vote à l'article 24.
Que vient faire le syndic dans ce choix ???
Encore une fois, ignorance coupable des copropriétaires, dont du pdt de séance, ainsi que des membres du CS, tous incompétents dans cette affaire.
Un pdt de séance qui ne préside rien.
Un CS qui ne sait pas ce qu'il en est des règles applicables.
D'autant qu'il est IMPOSSIBLE de décider directement à la maj.art.24. Certains font ici une lecture surprenante de L.art.25.
Sur une question relevant de la maj.art.25, un second tour n'est possible QUE si le seuil du 1/3 a été atteint lors du vote.
C'est une condition incontournable.
Dans la mesure où le vote à la maj.art.25 n'a pas dégagé ce seuil impératif du tiers, le second vote intervenu directement est entaché de nullité.
Nullité portant préjudice au syndicat par la faute du président de séance, qui en porte la totale responsabilité. Qu'il faut engager.
Sur une "autre AG", elle est hypothétique, sans obligation, elle aussi soumise à condition. |
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Posté - 30 mai 2015 : 14:15:48
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Bonjour à tous,
Très bien. Vos explications sont claires.
Rambouillet, je ne vois pas bien le déni de démocratie en appliquant la passerelle ??...
Donc en résumé, et parce que nous voudrions obliger le président de séance à faire appliquer cette passerelle du 25-1 correctement (quand elle est possible, bien sûr), il faut que :
1- Le tiers des voix soit atteint obligatoirement et que l'AG n'obtienne pas la majorité des voix du SDC.
2- L'AG procède alors au vote en utilisant l'article 24 pour décider si elle veut ou pas voter la résolution qui n'a pas obtenu la majorité des voix du SDC.
3- Si la majorité des voix présents et représentés n'est pas atteinte, l'AG ne vote pas la résolution qui sera de fait rejetée.
Mais si la majorité des voix présents et représentés est atteinte, l'AG procède alors au vote à nouveau de la résolution à l'article 24. Résolution qui sera adoptée ou rejetée selon le résultat du vote.
Cette procédure me semble plus démocratique qu'avec un seul vote au 24.
C'est bon ?... Pensez-vous que je puisse garder cette formule pour mon président de séance "chéri" ?
Merci
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Gédehem
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Posté - 30 mai 2015 : 16:33:27
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Tentons d'être précis !
La question nécessite la maj.art.25.
L'AG vote :
- la majorité est atteinte (ex : 501/1000 et plus) : adoptée
- la majorité art.25 n'est pas atteinte (peu importe le motif), mais obtient au moins le 1/3 (ex : 334/1000 et plus) : possibilité (*) d'un second vote, à la maj.art.24.
- la majorité art.25 n'est pas atteinte et ne passe pas la barre du 1/3 prévu par l'art.25-1 : pas de second vote possible.
Dans ce cas, sauf pour les points n et o de l'art.25, une autre AG (**) peut éventuellement être convoquée, avec possibilité de statuer sur la dite question à la maj.art.24, sous condition que l'AG soit convoquée dans les 3 mois de la précédente.
(*) NB : possibilité : l'assemblée peut y renoncer et décider de convoquer une autre AG.
(**) L'assemblée peut aussi y renoncer : pas d'autre AG.
"l'AG ne vote pas la résolution qui sera de fait rejetée."
Un "rejet" suppose un vote, une décision majoritaire de rejet. L'AG qui ne vote pas ne rejette rien : elle ne se prononce pas. Rien n'est décidé, ni dans un sens (approbation) ni dans l'autre (refus/rejet).
Ce qui peut être préjudiciable (motif de l'absence d'un vote ?), dans la mesure où une AG est convoquée pour décider sur les questions inscrites, après débat, confrontation des opinions.
Pas pour avoir des états d'âme.
Le pdt d'AG qui ne soumet pas une question inscrite à l'ODJ aux voix des copropriétaires engage sa responsabilité personnelle pour "faute".
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Édité par - Gédehem le 30 mai 2015 16:41:36 |
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andre78fr
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 Posté - 30 mai 2015 : 18:28:51
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Non, je ne suis pas d'accord avec cette définition du "rejet" de Gédehem ; un copropriétaire fait une demande, seuls 30% des copropriétaires votent pour : la demande est évidemment rejetée et la décision est prise !!! Dans les procès-verbaux chaque résolution doit avoir comme "verdict" soit accepté, soit rejeté et je ne vois pas d'où sort ce concept de non décision contraire au bon sens et à la pratique.
PS : je ne parle pas d'une résolution non votée du tout, on trouvera alors "la résolution n'a pas été votée" par exemple dans le PV mais je parle de la distinction du rejet selon les niveaux de majorité... rejeté parce que pas assez de "pour" ou parce que majorité ce "contre" c'est la même chose...
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Édité par - andre78fr le 30 mai 2015 18:32:31 |
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Gédehem
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Posté - 31 mai 2015 : 10:10:33
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seuls 30% des copropriétaires votent pour
Il faudrait sortir de ces "pour" et "contre" qui ne veulent rien dire.
Une "Décision" est la conséquence d'un vote majoritaire, peu importe le sens de ce vote.
Si 30% des copropriétaires approuvent le projet, c'est que 70% le refusent.
Aux dernières nouvelles, au 24 comme au 25, 70% des voix étant la majorité requise emporte la 'décision'.
Ici décision de rejet du projet.
On se moque des voix minoritaires.... sauf en ce qu'elles déterminent la qualité d'opposant ... |
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Posté - 31 mai 2015 : 14:51:35
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Bonjour à tous,
"Art. 25-1
Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote."
Gédehem, pardonnez-moi.
Je ne comprends toujours pas comment l'AG peut exprimer cette possibilité malgré votre dissection juridique.
J'ai toujours entendu le syndic secrétaire de séance dire "en gros" :
- La majorité des voix du syndicat demandée à l'article 25 n'est pas atteinte, mais il y a plus d'un tiers des voix (du syndicat) recueilli, nous passons donc au vote à l'article 24 comme nous le permet le 25-1...
Ce n'est pas une possibilité, c'est un automatisme.
Comment contrer cet automatisme ?
Et quand le tiers des voix du syndicat n'est pas atteint à l'article 25, l'assemblée peut convoquer une autre AG dans un delai de 3 mois pour décider le projet à l'article 24.
Comment l'assemblée tranche-t-elle cette possibilité ?
Gédehem, merci pour votre patience.
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Gédehem
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Posté - 31 mai 2015 : 15:14:04
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J'ai toujours entendu le syndic secrétaire de séance dire "en gros" : .....
Rappel qu'il peut faire en tant que "conseil". Mais c'est au pdt de séance d'énoncer la chose.
".... nous passons donc au vote à l'article 24 comme nous le permet le 25-1..."
Possibilté : il n'y a rien d'automatique, d'obligatoire.
Etant entendu qu'une AG est convoquée pour "décider", et que la possibilité d'une majorité réduite pour "décider" doit être saisie.
Mais ce n'est en rien une obligation, l'AG pouvant décider de ne pas utiliser cette possibilité, y compris si la condition du 1/3 est remplie.
"Comment l'assemblée tranche-t-elle cette possibilité ? (de convoquer une autre AG)
Pardine : par une décision en ce sens ! 
C'est ce qu'on appelle "résolution induite" à la question inscrite, valablement abordée en séance..
"L'AG n'ayant pu statuer à la majorité prévue par l'art.25, le vote majoritaire n'ayant pas obtenu le seuil du 1/3 prévu par l'art.25-1, l'assemblée décide de convoquer une autre AG qui devra se tenir au plus tard le ...(max 3 mois + tard) afin de statuer à la maj.art.24 sur cette question."
D'où l'importance du pdt de séance qui soit autre chose qu'une potiche, qui sache ce qu'il en est, et/ou d'un CS qui le sait tout autant, voire plus.
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JPM
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Posté - 31 mai 2015 : 17:20:30
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L'article 19 du décret de 1967 précise " si le projet de résolution a obtenu au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, il est procédé au cours de la même assemblée, à une second vote à la majorité de l'article 24 de la même loi "
Tel que, le texte ne laisse aucun choix.
On s'en offusque dès lors que l'article 25-1 de la loi indique " la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 "
C'est à tort. Car ici " peut " c'est l'autorisation de descendre d'un cran dans l'échelle des majorités et non pas l'ouverture d'un choix entre faire un second vote ou pas. Peut décider à la majorité de l'article 24 n'est pas peut décider de faire un nouveau scrutin.
Dans ce cas le second vote est impératif. L'article 19 du décret a ajouté il est vrai " à moins que l'assemblée ne décide que la question sera inscrite à l'ordre du jour dune assemblée ultérieure "
L'auteur du décret, une fois de plus, a ajouté à la loi d'une manière téméraire, et sans d'ailleurs préciser comment l'assemblée pouvait prendre cette décision.
Si la question est d'autoriser un copropriétaire à effectuer des travaux affectant les parties communes pour permettre la location d'une boutique et si le projet a obtenu le tiers des voix de tous les copropriétaires, il peut légitimement espérer obtenir une décision à la majorité de l'article 24.
Si l'assemblée, Dieu seul sait comment, décide de renvoyer à une autre assemblée, il est bien évident que le bailleur engagera une action contre le syndicat s'il perd le bénéficie d'une heureuse location. Il fera valoir qu'une décision favorable était envisageable et qu'en cas de rejet il pouvait demander une autorisation judiciaire. Le renvoi à une future assemblée est en fait un refus de statuer.
Il y a sur ce genre d'affaire une assez jolie collection d'arrêts de jurisprudence allouant des indemnités au bailleur victime.
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Gédehem
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Posté - 31 mai 2015 : 19:14:40
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Le principe de l'AG, c'est d'être convoquée pour décider sur les points prévus à l'ODJ.
S'agissant de délivrer une autorisation à un copropriétaires, l'AG ne peut les refuser ou même surseoir à la décision sans motif très sérieux, ou dossier incomplet, le pouvoir de l'assemblée étant limité au contrôle de conformité des travaux avec la destination de l'immeuble.
Si rien ne s'y oppose, elle a obligation de décider aussitot.
Sur le "peut" j'en fait une interprétation plus restrictive, l'art.25-1 précisant une majorité dérogatoire soumise à condition.
Mais comme l'a précisé un arret de CA Paris (15.06.2006 in AJDI), il s'agit là d'une possibilité, l'AG pouvant décider de reporter l'affaire qui lui est soumise à une autre AG, si elle l'estime préférable.
Ceci étant affaire d'interprétation au cas par cas ....
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Passerelle de majorité art 25-1 loi de 65 
