|
|
Tous les utilisateurs peuvent poster de NOUVEAUX sujets dans ce forum
Tous les utilisateurs peuvent répondre aux sujets dans ce forum |
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
ebt
Nouveau Membre
2 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 20 juin 2015 : 12:13:45
|
bonjour
Différents sujets traitent de problème de compteurs non relevés / forfaits etc.
Suite à un changement de syndic, ce dernier nous indique que nos relevés d'index ECS sont inexploitables et propose donc (comme meilleure et presque seule solution) une répartition en fonction des surfaces chauffées sur 2 exercices passés + tout 2015 (pose de nouveaux compteurs en septembre 2015).
Nous avions voté une possibilité de recourir à un huissier pour forcer la relève... (ce n'est pas la majorité des problèmes actuellement) mais pas d'application en pratique par les syndics.
Nous avions voté un forfait mais le nouveau syndic nous dit qu'il n'est pas applicable...
Donc au final tout le monde aux tantièmes (ce qui fait peut multiplier les charges annuelles correspondantes par 2 à 3) ? Les "non perdants" sont ceux qui consomment beaucoup d'ECS (et qui ne sont pas majoritaires)
Est-il valable de considérer que si les index de moins 20% des compteurs sont problèmatiques (bloqués, non relevés ou relevés après application de nombreux forfaits) la répartition ne peut se se faire sur cette base et passerait donc en tantièmes de surfaces chauffées ?
Chaque copropriétaire n'est-il pas en droit de payer des charges ECS sur la base de ses compteurs ?
Doit-on prouver que les compteurs en question fonctionnent avec huissier ?
A partir du moment où le 1er nouveau compteur est posé, pourquoi attendre le prochain exercice comptable pour en tenir compte ?
Si vous avez des réponses ou expériences, je vous remercie par avance.
|
|
|
|
|
|
9720fm
Contributeur actif
271 message(s)
Statut:
|
|
1
Posté - 21 juin 2015 : 12:44:00
|
Le mode de répartition généralement défini dans les règlements de copropriété est :
- pour l'EF : répartition suivant les consommations de chacun (relevé d'index de compteur divisionnaire) et s'il y a un écart avec la consommation globale facturée par le distributeur d'eau, répartition de l'écart suivant les tantièmes généraux (dépense ou recette),
- pour l'ECS : répartition suivant les consommations de chacun (relevé d'index de compteur divisionnaire) et s'il y a un écart avec la production globale m3 de la chaufferie, répartition de l'écart suivant les tantièmes généraux (dépense ou recette).
Les syndic précédents auraient dû pratiquer ainsi. Les CS et copropriétaires auraient dû réagir devant l'absence de compteur pour la production d'ECS ou devant des écarts grandissants. Ils sont responsables aussi et spécialement ceux ayant beaucoup de tantièmes pour un appartement moins occupé que la moyenne.
Dans le cas limite de compteurs ne comptant presque plus, l'unique répartition possible est suivant les tantièmes généraux (incluant caves et garages) ou tantièmes d'appartement (selon le règlements de copropriété), le résultat dans ce cas limite est que l'essentiel de la consommation est répartie suivant les tantièmes malgré les compteurs.
Pas besoin d'huissier, le syndic peut demander à venir voir les compteurs douteux pour relevé les index (avec l'aide d'un membre CS éventuellement). Si un compteur ne compte pas bien (test rapide avec une bouteille d'eau), il faut tester (étalonner) avec 10 bouteilles : on peut ainsi retrouver la vraie consommation (si le compteur compte 3,3 litres pour 10 litres consommés, il faut multiplier par 3 la consommation apparente).
Si le compteur est privatif, le syndic demande au copropriétaire de le faire changer en imposant la classe (C) et en demandant à avoir l'index le jour du changement.
Si le compteur est entretenu par un contrat, le changement ne coûtera rien au copropriétaire (... si le défaut du comptage est avéré).
Quand les compteurs sont tous changés collectivement, l'exercice comptable qui "contient" le changement peut tout-à -fait prendre en compte les consommations aux tantièmes avant le changement et les consommations réelles après. En cas de changement de compteurs, il faut de toutes façons gérer les index avant changement et après changement, c'est forcément compliqué pour le syndic (surtout avec forfaits). Le CS doit d'autant plus vérifier qu'il n'y a pas d'erreurs.
|
Édité par - 9720fm le 21 juin 2015 12:46:17 |
|
|
|
mfld
Contributeur actif
France
485 message(s)
Statut:
|
|
 2
 Posté - 22 juin 2015 : 11:27:07
|
Je rejoins 9720fm : sans un suivi rigoureux par le CS des consommations individuelles et le suivi des réparations des compteurs défaillants, le système de comptage finit toujours par diverger et devenir inexploitable.
En général, le syndic professionnel ne veut pas s'embêter à passer du temps sur ce suivi qui demande plusieurs heures de travail cumulé à chaque relevé (pour recoller les index des compteurs tombés en panne et la présence sur le terrain), et tente toujours de revenir à une solution minimale, genre répartition aux tantièmes, sans que ce soit l'intérêt du syndicat et équitable pour les copros.
Vous citez aussi le forfait, qui est tout à fait applicable, désolé pour la crédibilité de votre syndic, à la condition qu'il soit calculé sur des bases objectives (nombre d'occupants...).
Enfin, les compteurs de classe C sont en réalité beaucoup plus précis que la norme s'ils sont correctement installés : dans notre cas, nous frôlons le 1% de précision sur le "delta", et la détection d'un compteur défaillant est immédiate dans une feuille de calcul.
|
 |
|
 |
 |
 |
| Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien |
|
 |
 |
 |
 |
|
|
|
|
Louis92
Contributeur vétéran
France
2795 message(s)
Statut:
|
|
3
Posté - 22 juin 2015 : 11:53:00
|
|
mfld citation: à la condition qu'il soit calculé sur des bases objectives (nombre d'occupants...). Désolé, mfld, le nombre d'occupants n'est pas une base objective car éminemment variable et non vérifiable. Les bases objectives usuelles sont la consommation connue de la précédente période ou le nombre de pièces de l'appartement.
Cdlt. Louis92. |
|
|
|
mfld
Contributeur actif
France
485 message(s)
Statut:
|
|
4
Posté - 22 juin 2015 : 13:15:38
|
A mon tour d'en disconvenir courtoisement, Louis92 :
http://arc-copro.fr/documentation/c...tes-redit-la
Par contre, je vous rejoins sur la difficulté de déterminer le nombre réel d'occupants. Soit on a une bonne connaissance du terrain et on sait dialoguer avec les copros, soit on reste dans son bureau et on l'estime à partir de la configuration du logement. Je préfère de loin la première solution.
|
|
|
|
|
|
| Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien |
|
|
|
|
|
|
Édité par - mfld le 22 juin 2015 13:20:41 |
|
|
|
Louis92
Contributeur vétéran
France
2795 message(s)
Statut:
|
|
5
Posté - 22 juin 2015 : 13:27:16
|
|
mfld, je n'ai pas lu sur votre lien la possibilité de forfaits en fonction du nombre d'occupants mais j'ai lu ceci citation: d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale annuelle une question (et son projet de résolution) sur l’actualisation des forfaits adoptés précédemment, en fonction de l’évolution des consommations constatées. "en fonction de l’évolution des consommations constatées" doit correspondre à mon "la consommation connue de la précédente période".
Cdlt. Louis |
|
|
|
mfld
Contributeur actif
France
485 message(s)
Statut:
|
|
6
Posté - 22 juin 2015 : 13:40:29
|
Désolé, Louis, j'ai mal interprété votre premier post que j'avais compris comme une négation de la possibilité du forfait (comme le syndic du sieur EBT).
Sur le point précis de la détermination du forfait, l'arrêt cité traite du cas d'une copropriétaire dont on a jamais pu avoir accès au logement, ni pour l'installation, ni pour le relevé. Il n'y a donc aucun historique de consommation pour établir le forfait initial. Votre citation ne porte que sur la suite, à savoir l'affinage du forfait en fonction des consommations constatées au niveau de l'immeuble. Le tout devant faire l'objet d'une décision d'AG, que ce soit pour le forfait initial, ou pour les suivants.
Enfin, je ne vois rien qui interdise l'application du critère du nombre d'occupants, qu'il soit en fonction du nombre de pièces ou comme résultat d'une interrogation du copropriétaire. A moins que vous ne citiez une jurisprudence en ce sens, ce dont je serais le premier preneur.
|
|
|
|
|
|
| Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
ebt
Nouveau Membre
2 message(s)
Statut:
|
|
7
 Posté - 25 juin 2015 : 13:03:06
|
Bonjour
merci pour vos commentaires.
Je n'ai pas saisi si vous pensiez que les relevés étaient utilisables  et dans ce cas ce qui devait être fait pour les autres qui ne fonctionneraient vraiment pas.
Quoi qu'il en soit, comme toujours, ce sont bien les conseils syndicaux qui interpellent depuis 4 ans le syndic (car 4 copropriétés partagent 2 sous-stations sans pouvoir dire ce qui a été à l'un ou à l'autre autrement que par les relevés individuels... faux !).
En l'occurrence nous avons changé de syndic (remplacement du 1er de France par un local), nous tentons de faire installer de nouveaux compteurs puisque depuis 2013 l'ancien syndic avait résilié le contrat (donc plus d'entretien... d'ailleurs mal fait, plus de relève d'ailleurs très mal faite et prise à la lettre par le syndic d'alors)
C'est donc le CS qui depuis 2 ans fait la relève et qui indique - au plus près du terrain - si le compteur est bloqué ou non... mais semble-til pour rien.
Notre nouveau syndic avait proposé une résolution concernant l'application d'un forfait mais il s'est aussi vite rétracté et quasiment à la veille de l'envoi des convocations d'AG.
Doit-on dans ce cas appprouver les comptes en se disant que la répartition ultérieure par compte copropriétaire est susceptible de recours ?
Doit-on à nouveau poser des réserves ou ne pas approuver les comptes (avec le 1er syndic de France, les réserves ou la non approbation donnent le même résultat : facturation définitive => action judiciaire... coûteuse ?)
Merci de vos nouveaux conseils
|
|
|
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2012 AEDev |
|
|
|
|
10 % compteurs ECS inexploitables => répartition e 
