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Louis92
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France
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 Posté - 08 juil. 2015 : 20:05:54
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Je n'ai pas tout lu de ce fil mais on y voit beaucoup d'outrances. kinepolice a de quoi être décontenancé.
Tout de même, un syndic a la responsabilité "d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien" (art. 18 loi de 65). Il a donc l'obligation de faire réparer ce qui en a besoin. Avec quels sous ? ceux votés pour l'entretien courant sans savoir, au moment du vote du budget, ce que seront ces réparations.
Sur un budget de 100.000 €, 5.000 € peuvent être prévus pour financer l'imprévisible : une descente EP qui peut éclater l'hiver suivant, un interphone ou un ampli TV ou une pompe qui peut lâcher, une tôle de zinc de la toiture qui peut s'envoler.
Le syndic peut donc faire faire plusieurs réparations dans cette enveloppe sous le contrôle du CS.
Je ne me vois pas défendre devant des copropriétaires la convocation d'une AG à propos de travaux de moins de 5.000 € !
Cdlt. Louis92.
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kinepolice
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 22
Posté - 08 juil. 2015 : 23:56:29
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Effectivement, avec tout cela il y a de quoi se perdre mais je vais y arriver.....
Concernant '' l'avance travaux (Art 18)'' dont vous parlez, Rambouillet, ca j'avais intégré mais ce n'est clairement pas cela mon propos. Nous avons effectivement par le passer fait le choix au lieu d'appel de fond de prendre sur ce fond travaux pour certaine dépense suite à un vote d'AG qui a fait ce choix.
Louise, vous n'imaginez pas une AG pour moins de 5000€, alors imaginez mon interrogation à la lecture de certains précèdent post pour une serrure qui couterait 100€ et une AG pour ça..
D'ailleurs personne n'a répondu sur ''combien d'Ag faite vous par an?'' si effectivement aucune dépense ne peuvent être engagé par le syndic sans AG....... c'est-à -dire une AG à chaque ''avarie'' sur la copro....
Votre approche est celle qui prévalait pour moi jusqu' la lecture de certains posts précédents..... et des doutes qui en ont découlé...
Dans le budget annuel voté par l'AG, il est prévu une marge raisonnable qui permet au syndic de faire ces menus travaux.
sinon expliquez moi, Philippe388, Gédehem, Rambouillet comment dans VOTRE copro votre syndic fait faire ces réparations et les finances avec quel argent il remplace , serrure, canalisation qui fuit, etc...
Ou alors vous attendez un an votre AG pour réparer!!!???  |
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Posté - 09 juil. 2015 : 06:42:22
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citation: Dans le budget annuel voté par l'AG, il est prévu une marge raisonnable qui permet au syndic de faire ces menus travaux.
On est d'accord, c'est ce que l'on a appelé de "imprévus" qu'il faut savoir mettre au budget et en général on les met globalement au 615 : entretien-réparations.
Mais dépasser le budget parce que cela n'a pas été prévu ou que la somme imprévue est trop importante, cela ne peut se faire sans une AG. La difficulté est de doser ces imprévus.....
Et je le redis, si vous avez une AG en septembre, votre syndic et votre CS vont mettre à l'OdJ cette remise en état et votre circuit n'en n'aura pas souffert....
PS : Je sais vous allez dire : quand savez vous ? .... Si vous saviez combien de chaudières industrielles j'ai arrêté plusieurs semaines pour des révisions décennales et elles sont toutes reparties sans soucis et sans trous.... Arrêtez de vous faire du souci pour les tuyaux.... si vous saviez ce qu'inventent les entreprises pour avoir un marché. Personnellement, je m'inquiéterai plus sur pourquoi le circuit a des fuites : votre chauffagiste n'aurait pas oublié de traiter l'eau ?.....  |
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kinepolice
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24
Posté - 09 juil. 2015 : 14:55:00
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Bon. .. on y arrive. ..
Merci pour le numéro de ligne a incrémenté ds le budget ...
Et tout a fait d'accord avec vous concernant le dépassement, ce n'est ni le but ni le souhait de voir cette ligne exploser.. sans contrôle de l'AG. . D'où l'idée de mettre un contrôle supplémentaire, ce dont je parlais dans le tout 1er post origine de ce sujet. Mais il semble que ce complément ne soit pas bien perçu. ... ni réglementaire. ...
Concernant la chaudière, merci de vos inquiétude mais elle est neuve de 1 an et en plus d'un système de desembouage l'eau à était traitée pour la neutraliser. ... sans doute à refaire après réparation compte tenu de la quantité d'eau qui va être ajouté pour re-remplir le circuit. ...
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Édité par - kinepolice le 09 juil. 2015 14:57:06 |
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Posté - 09 juil. 2015 : 15:26:27
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kinepolice :" Louise, vous n'imaginez pas une AG pour moins de 5000€, alors imaginez mon interrogation à la lecture de certains précèdent post pour une serrure qui couterait 100€ et une AG pour ça..
Vous avez du mal à comprendre !! qui a écrit qu'il fallait une AG pour une lampe à 100 € ?? c'est vous seul qui inventez cela!
Quant on parle de lignes budgétaire : maçon, petits réparations, petits achats ( ampoules, produits d'entretien), plombier, électricien, ...... c'est ce que dit aussi louis 92,k comme les autres intervenants.
On doit aussi ajouter d'autres lignes : frais avocats si vous avez des contentieux engagés ou à venir, des frais plus lourds pour des réparations sur la chaudières, .....
ET ce budget avec toutes ses lignes budgétaires ajoutés aux honos du syndic, au fioul, à l'eau, assurance, entretien des locaux, impots fonciers des éléments communs, contrats divers, .... qui sera voté par l'AG. Ce compte de dépenses courantes sera bie évidemment vérifié par l'AG.
le syndic ne fait pas ce qu'il veut avec ce budget ! ET cela ne change rien à l'obligation d'un accord de l'AG pour appeler des fonds. SI le budget est insuffisant, le syndic DOIT convoquer une AG. |
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Gédehem
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26
Posté - 09 juil. 2015 : 22:42:00
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La mayonnaise a de beaux jours devant elle ......
Rappel des principes de base :
- Les dépenses courantes du syndicat, y compris les aléas 'imprévisibles', font l'objet d'un budget prévisionnel anticipé. (*)
- Les dépenses hors budget prévisionnels, pour des travaux ponctuels, sont décidés par une AG.
Le syndic ne peut engager 1 € sans décision d'une AG.
En cas d'urgence dépassant le cadre de l'imprévisible prévu par budget, il doit prendre les mesure conservatoires et éventuellement engager les travaux de sauvegarde tout en convoquant sans délai une AG.
Dans le cas exposé par Kinepolice, des travaux sur chaufferie seraient nécessaires, sauf qu'aucune AG ne semble avoir été convoquée pour ce faire. Ce que le CS ne semble pas avoir compris .....
Dans la mesure où une ligne du budget prévisionnel de type "entretien/réparation" ne permet pas de financer la réparation de cette fuite, le syndic doit convoquer une AG. C'est incontournable.
Si cette ligne budgétaire n'existe pas, c'est une faute préjudiciable qu'aurait du relever le CS lors de son élaboration. Ou au moins lors de l'AG qui devait l'adopter, et le rectifier en séance.
Ce n'est pas compliqué à comprendre : il ne peut sortir ces fonds de sa poche, ni les engager sans une décision des copropriétaires !
Que l'AG convoquée pour décider du contrat avec une entreprise, du budget nécessaire rendu exigible et de son provisionnement décide d'utiliser le fonds de réserve travaux, c'est son choix.
Mais cette opération dépassant le cadre du budget prévisionnel (**) ne peut être décidée que par une AG. en urgence si c'est le cas.
Certainement pas par le CS ni par le syndic.
(*) qu'il est possible de rectifier en cours d'exercice : budget prévis rectificatif ou additionnel.
(**) n'y a t-il pas un problème de vétusté chaufferie, canalisations ?
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Édité par - Gédehem le 09 juil. 2015 22:47:50 |
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kinepolice
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Posté - 10 juil. 2015 : 02:42:55
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Philippe388:
Ne vous emballez pas restez zen, reposez les 4 pieds de votre chaise et détendez vous derrière votre clavier. ..
J'avais bien saisie vos propos et ceux des autres intervenants,c'était d'ailleurs comme cela qu'initialement je concevais la chose mais certains posts m'avez un peu embrouillé...
Donc, Oui, il ya une ligne menu travaux quel on pourra définir d'imprevisible à prévoir dans le budget, voté en AG (compte 615) et si celui-ci est épuisé. ..AG... Mais plus généralement une ligne pour chaque dépense potentiellement prévisible, frais d'avocat, etc...
Gédehem:
Qui vous parle de dépens en dehors de cette ligne budgétaire en tout cas pas moi ou relisez moi. .. je n'ai jamais dit que nous étions hors ligne . ...
Notre budget nous permet cette dépense DANS CETTE LIGNE. ..
Mais il ne le fait pas a ce titre ce n'est pas différent d'un changement de serrure cassée que le syndic ne ferait pas changer. ...
Il ya la ligne, elle est provisionée c'est une réparation nécessaire mais malgré de nombreuses démarches comme expliqué il ne fait rien (pour rappel une mise en concurrence est en cours) mais j'ai aussi bien compris que s'il ne veut pas bouger les copros comme le CS n'ont aucun moyen de L'Y OBLIGER. .. donc cercle vicieux.... Quoi faire!!!!!!!!!!??????????????????
je vous rédit encore que nous allions un peu plus loin en bornant les dépense au SEIN de CETTE ligne budgétaire bien précise et non pas définir des règles de dépense tombé du ciel ss que rien n'est ête voté et à libre jugement du syndic. Mais qu'à priori cela n'existe pas. ... (en même temps à partir du moment où rien ne l'interdit pourquoi une AG décisionnaire et souveraine ne pourrait pas l'instaurer. (Mais je ne maîtrise pas tt les textes et l'un d'entre eux l'interdit peut être d'ou vos remarques. ..)
De plus ce n'est pas la chaufferie mais un simple tuyau de cassé. ....mais qui peut semble-t-il avoir des conséquences ultérieurement raison de notre effort pour que le syndic se bouge. .. Et oui nos canalisations ne sont pas jeunes. ...quant à la chaufferie mon dernier post vous informait qu'elle est neuve. ..
Par ailleurs je suis intéressé pas la procédure d'ajustement du budget en cours d'année. .
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Édité par - kinepolice le 10 juil. 2015 02:45:36 |
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Gédehem
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Posté - 10 juil. 2015 : 14:47:47
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Peut être que vos explications ne sont pas très claires ???
Si la réparation relève de l'entretien courant du BP, il y a carence du syndic à engager les travaux nécessaires.
Ou alors, ces travaux ne relèvent pas de l'entretien courant.
Sur ce que vous indiquez, vous seriez hors BP .....
S'il y a carence du syndic, voir L.art.18 V : désignation par le juge d'un mandataire ad hoc qui fera réaliser les travaux.
Concernant un éventuel budget rectificatif : le BP pour 2015 est généralement décidé lors de l'AG tenue début 2014, soit 6 à 8 mois avant le début de l'exercice qui le concerne.
Ce qui est à mon avis une bêtise : le BP n'a pour seul objet que de rendre la 1ère provision de l'exercice (voire la 2ème) exigible le 1er janvier (pour exercice commençant au 1er janvier).
D. art.43 al 2 rend les choses plus sereines ....
Rien n'empêche l'AG de 2015, se tenant donc en cours d'exercice, de rectifier ses données et ajouter telles lignes ou montant dans le budget, de modifier le montant exigible des 2 ou 3 échéances trimestrielles suivantes.
L'Assemblée Nationale se livre systématiquement à cet exercice. Pourquoi pas nos syndicats ? |
Édité par - Gédehem le 10 juil. 2015 14:53:21 |
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kinepolice
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Posté - 10 juil. 2015 : 15:39:14
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Gédehem:
La question est bien là ....
Notre ligne menus travaux est de 3000€.
Cette canalisation qui s'est fissurée (grosse fissure) demande un devis de 2500€...
1) Est-ce bien de l'entretien courant!!?? pour moi oui... mais je peux me tromper. Conciderez vous la réparation d'une canalisation de chauffage comme de l'entretien courant????
2) Ce n'est pas une amélioration mais c'est tout de même 2500€ donc ça doit passer par 1AG... même si notre ligne couvre cette dépense!!???!!??
OU
3)C'est pas une amélioration, c'est une réparation couverte par la ligne et le syndic doit faire..... |
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Posté - 10 juil. 2015 : 18:00:21
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kinepolice, votre budget comporte une ligne de 3000 € au compte 615 : entretien et petits travaux.
A la date de ce jour, cette ligne n'est pas dépensée.
Survient une panne sur votre système de chauffage qui coûterait 3000 €.
Cette panne, fuite sur tuyauterie, relève de l'entretien, donc le syndic a tout loisir de donner l'OS sans l'vis de personne.
Par contre, si plus tard survient une grosse panne, alors le syndic ne pourra plus utiliser cette ligne de "crédit"....
Donc pour répondre à votre dernier post :
1°) c'est de l'entretien
2°) la ligne 615 étant encore pourvue des fonds, pas besoin de passer par une AG et le syndic PEUT faire.
Mais si l'AG a lieu en septembre, il peut aussi attendre pour faire voter ces travaux en modifiant le budget de l'année et ainsi ne pas imputer cette ligne 615, ligne où il était déjà peut-être prévue une autre dépense d'entretien... |
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Gédehem
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Posté - 10 juil. 2015 : 18:06:37
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On va y arriver .....
Dans la mesure où la réparation relève bien de l'entretien courant et que le budget prévisionnel permet d'en assurer le financement, le syndic doit sans tarder engager les travaux, si besoin avec l'avis du CS si le seuil fixé est dépassé.
Une AG serait nécessaire s'il s'agissait de travaux de réfection, au besoin selon le critère "urgence" ....
Sauf que l'affaire dure depuis quelques mois, et que l'urgence à laissé passer son tour ... |
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kinepolice
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32
Posté - 10 juil. 2015 : 18:22:41
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On avance....
Maintenant, ne parlons plus d'urgence.... On est dans le cadre...
Le syndic malgré démarche, coup de tel, visite, LRAR, ne FAIT PAS ces travaux.... On ne peut l'y obliger... On est d'accord....
Donc: Seule solution passage par tribunal par un copro ou Président CS qui mandate un administrateur qui obligera le syndic/fera faire ces travaux à sa place.... Tout ca pour un simple coup de tel à passer et valider un devis!!??
Sanction derrière???? (à part la mise en concurrence??) |
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Posté - 10 juil. 2015 : 19:36:14
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kinepolice " Donc: Seule solution passage par tribunal par un copro ou Président CS qui mandate un administrateur qui obligera le syndic/fera faire ces travaux à sa place....
Aucun tribunal ne va nommer un AJ ppur qu'il force le syndic à faire des travaux, voire qu'il commande lui même des travaux d'entretien.
Vous cachez dans vos propos des relations conflictuelles avec votre syndic, et ces petits travaux, dont on vient d'apprendre que 3000 € sont encore dispos dans le budget, non commandés ne sont q'un prétexte pour cririquer le syndic.
Au lieu de partir dans cette histoire d'AJ, ce qui est totalement hors sujet, le CS doit penser à chercher un autre syndic si celui-ci est si mauvais.
C'est la seule solution, et en septembre ce nouveau syndic commandera ses travaux; peut-être ?
kinepolice : des syndics qui trainent à commander des travaux, c'est la vie normale de la copropriété.
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Gédehem
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34
Posté - 10 juil. 2015 : 23:43:40
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Philippe dans ses délires ....
Le sujet immédiat, en fait depuis 2 ou 3 mois, c'est la réparation d'une fuite sur canalisation de chauffage, que le syndic n'entreprend pas malgré de nombreuses relances.
= carence préjudiciable au syndicat.
Justifiant la désignation d'un mandataire ad hoc pour commander les travaux, passer commande. Désignation a demander au juge, en proposant le pdt du CS s'agissant uniquement de commander les travaux, de passer contrat. En demandant à ce que tous les frais nécessaires à l'action soit imputés personnellement au syndic en état de carence.
C'est le sujet d'actualité.
Le sujet futur sera certainement le changement de syndic, sa position actuelle semblant incompréhensible ...
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kinepolice
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Posté - 10 juil. 2015 : 23:53:38
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Philippe388:
Me qualifieriez vous de sournois par hasard!!!??? Je cacherais dans mes propos.....
citation: vos propos des relations conflictuelles avec votre syndic
Relisez moi bien, je ne cache rien je dit les chose comme elles se passent et à votre avis si il y a en cours une mise en concurrence pensez vous que tout va pour le mieux
Concernant l'AJ, je ne rebondissait que sur les propos de Gédehem, c'est lui qui l'a abordé...... Vous oubliez dans mon propos les ''?????'' qui change radicalement le sens de la phrase.... Si, si ça sert la ponctuation
je pratiquais donc ce que l'on appelle en ''éducation'', la reformulation qui permets de redéfinir le propos ou de le redire avec des mots différents pour permettre une bonne compréhension du message......
Cette reformulation m'était donc destiné et soumise à votre critique pour savoir si j'avais bien compris notre, ''semble t il'' seul recours si le syndic ne veut pas bouger.
Enfin vous comprendrez bien que si cela n'avait concerné qu'une serrure il n'y aurait pas eu de sujet mais là c'est d'une canalisation vide depuis des mois avec un risque potentiel de percement futur à la remise en eau après un passage au sec trop long (oxydation, rouille, etc...) et donc des frais potentiel NON NEGLIGEABLE associés, je me projette donc vers le futur en protégeant par mon interrogation et ma volonté à faire faire ces travaux non seulement la canalisation mais aussi le portefeuille des copro... Les discussions n'ont elles pas conclu que dans ''MON'' cas c'était non seulement possible mais légitime!!
Certains doute de ce risque (Rambouillet) mais d'autre pas, personnellement je préfère être sur d'éliminer le risque.... Au pire je me trompe, au mieux des frais sont évités...Que du bénef... non?????
Je n'y vois donc que l'implication désintéressé puisque ma seule volonté et vous avez confirmé que cette interrogation était justifiée et que le syndic était dans son tort c'est de déclencher cette réparation...ni plus....ni moins et tout me conviendra....
Et donc très loin de vos supputations sur
citation: ne sont qu'un prétexte pour cririquer le syndic.
Si j'avais voulu le critiquer je l'aurais fait.... qu'aurais-je à craindre si c'est la vérité sans être insultant!!
Pour finir:
citation: kinepolice : des syndics qui trainent à commander des travaux, c'est la vie normale de la copropriété.
Que vous étes encourageant.... |
Édité par - kinepolice le 11 juil. 2015 00:02:40 |
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Posté - 11 juil. 2015 : 08:05:30
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Si votre CS a fait une LRAR sans effet, il doit ensuite faire une mise en demeure de lncer l'OS sous 8 jours avec double au président de CS (il y a bien un président de CS , je plaisante....).
Si rien n'est fait il lance l'opération d'une AG avec révocation du syndic et désignation d'un autre syndic (bien sur il fut être prêt pour cela...) : LRAR de convocation d'AG avec OdJ, puis MeD si nécessaire, et enfin convocation de l'AG elle-même par le dit président.... etc.... |
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Réparation non faite par syndic et pouvoir du CS 
