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CyMo
Contributeur débutant
France
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 Posté - 08 sept. 2015 : 17:18:22
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Bonjour,
je me permets de rebondir sur la discussion.
j'ai lu qu'il est généralement recommandé pour un LMNP de passer les frais d'acquisition (notaire, agence) en amortissement plutôt qu'en charge.
Pourquoi ?
Dans mon cas, je dois normalement toucher des recettes exceptionnelles d'ici 2 ans (fin de procédure judiciaire, subventions, ...).
Je préférais passer les frais d'acquisition en charge, pour que le report du déficit fiscal m'évite de payer des impôts sur ces futurs recettes exceptionnelles.
Est-ce que je fais une erreur dans mon raisonnement ?
citation: Initialement posté par ribouldingue
Si le bien acheté en 2012 a été mis en exploitation meublée dans la suite de l'achat, en microbic, vous devez reconstituer les amortissements depuis cette époque, en ayant perdu les amortissements réels constatés en 2012, 2013 et 2014 puisque vous étiez au micro.
Il est encore temps de choisir d'exercer l'option déduction des frais de notaires en charges en 2012 (aucun intéret pour vous) ou assimilation desdits cours aux couts d'achat de votre actif, et donc amortissement/
200 000 d'achat + 15 000 notaire et emprunt = au choix
15 000 passés en charge en 2012 avec 200 000 actif donc 170 000 amortissable et 30 000 terrain
0 en charge en 2012 et 215 000 actif dont 32 250 terrain et 182 750 amortissable
Si le logement a été exploité en nu puis en meublé, oubliez en revanche les frais dits de notaire, qui sont perdus pour le meublée
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 Posté - 09 sept. 2015 : 07:20:34
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citation: j'ai lu qu'il est généralement recommandé pour un LMNP de passer les frais d'acquisition (notaire, agence) en amortissement plutôt qu'en charge. Ce n'est pas une obligation mais un simple constat.
Si vous achetez en juin un logement de 100 000 euros avec 10 000 euros de frais et que vous recevez 500 euros de loyers et autres recettes, mais que vous exposez en outre 2000 euros d'autres charges déductibles, vous vous retrouvez outre les amortissements transformés en ARD et utilisables indéfiniment avec
Déficit fiscal = 500 - 10 000 - 2 000 = - 11 500 que vous ne pourrez utiliser que pendant 10 ans.
Or si vous avez acheté avec un emprunt, en général, les 7 à 10 premières années, vous devriez avoir peu de bénéfice, voire être en déficit, vous risquez donc de perdre cette déductibilité.
En les portant à l'actif dans la même 'masse' que le local, vous amortirez 85% de ces 10 000 euros pendant les prochaines années sans risque de perte; Le seul inconvénient est que 15% (1 500 euros) soit la part du terrain est perdue
Ainsi, la première année, votre déficit vaut: 500 - 2 000 = - 1 500 plus facile à utiliser, il est a reconduire chaque année de même que les ARD (en gros 3 000 à 4 000 euros les premières années, donc deja 1 000 à 2000 euros rien que pour cette première année)
Le cas particulier du futur LMP qui débute LMnP faute de volume de recette (les fameux 23 000 euros annuels et recettes faisant au moins les autres revenus) est encore plus impératif:
Tout déficit de LMnP n'est PLUS utilisable quand il sera LMP.
Ses 11 500 euros constatés l'année de l'achat ne seront plus utilisables sauf à ce qu'il redevienne LMnP et que cette année la il soit en déficit.
En portant à l'actif il évite ce souci.
Pour le LMP dont le déficit est déductible des autres revenus, les 11 500 euros en revanche sont une défiscalisation. Il a donc en principe intérêt a déduire en passant en charge. |
Édité par - ribouldingue le 09 sept. 2015 07:24:15 |
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CyMo
Contributeur débutant
France
98 message(s)
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23
Posté - 09 sept. 2015 : 22:39:00
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citation: Initialement posté par ribouldinguecitation: j'ai lu qu'il est généralement recommandé pour un LMNP de passer les frais d'acquisition (notaire, agence) en amortissement plutôt qu'en charge. Ce n'est pas une obligation mais un simple constat
Ok merci. C'est ce que j'avais compris.
Dans mon cas, les intérêts d'emprunt représentent moins de 25% des loyers (même en financant 100% par l'emprunt, les taux sont très très bas). Et j'attends des recettes exceptionnelles d'environ 2 ans de loyer, je vais donc passer les frais d'acquisition en charge.
Autre raison, le modèle LMNP risque d'être menacé après l'élection 2017, lors de la loi de finance 2018 avec le prélèvement à la source ... Donc autant en profiter un max tout de suite !!!!! |
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24
Posté - 10 sept. 2015 : 07:19:07
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Vu que le modèle d'imposition du LM (LMP ou LMP peu importe) est intégralement celui de l'entreprise, je ne vois pas a priori comment ce modèle pourrait être modifié, sauf à ce que toutes les entreprises doivent payer un 'prélèvement à la source', mais, la c'est impossible.
A la source de quoi? |
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Zeph91
Nouveau Membre
3 message(s)
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25
Posté - 22 oct. 2015 : 16:05:48
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Bonjour,
J'ai recherché comme vous la manière de gérer, d'un point de vue comptable et fiscal, plusieurs lots. Malheureusement je n'ai pas trouver la réponse jusqu'à aujourd'hui dans votre message.
Auriez-vous un peu de détail sur ce que vous avez trouver sur le forum ?
Je ne dois pas effectuer les bonnes recherches.
Je comprends qu'il ne faille qu'une seule comptabilité, par contre comment se passe la déclaration fiscale, notamment concernant les différés d'amortissements.
Je suppose qu'il faut systématiquement limiter le montant des amortissements excédentaires par lot ?
Merci de vos réponse.
Cdlt,
Zeph91
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26
Posté - 23 oct. 2015 : 06:49:47
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Il n'y a qu'une seule comptabilité par entreprise, quelque soit le nombre d’établissements, et quelque soit pour un LM (Loueur en meublé) son nombre d'immeubles ou même d'appartements.
Au niveau des ARD, il ne s'agit nullement d’amortissements comptablement reportés, mais fiscalement. La comptabilité n'en tient même pas compte. Il vous faut suivre cela extra-comptablement.
Ces ARD sont des droits à déduire que vos ne pourrez utilisez que lorsque les conditions fiscales définies par le code seront favorables (vous serez en positif..). Il n'y a pas lieu de séparer les ARD selon leurs sources.
C'est en quelque sorte une créance sur le fisc, tout comme le CICE si vous avez un employé d'entretien, ou même plusieurs.
Au niveau de chaque logement, et de chaque équipement, vous devez tenir votre plan d'amortissement spécifique, en revanche, et d'abord pour pouvoir le cas échéant calculer lors de la sortie ou de la revente les plus-values. |
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Zeph91
Nouveau Membre
3 message(s)
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27
Posté - 23 oct. 2015 : 14:50:30
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Il n'y a qu'une seule comptabilité par entreprise, quelque soit le nombre d’établissements, et quelque soit pour un LM (Loueur en meublé) son nombre d'immeubles ou même d'appartements.
Au niveau des ARD, il ne s'agit nullement d’amortissements comptablement reportés, mais fiscalement. La comptabilité n'en tient même pas compte. Il vous faut suivre cela extra-comptablement.
Ces ARD sont des droits à déduire que vos ne pourrez utilisez que lorsque les conditions fiscales définies par le code seront favorables (vous serez en positif..). Il n'y a pas lieu de séparer les ARD selon leurs sources.
C'est en quelque sorte une créance sur le fisc, tout comme le CICE si vous avez un employé d'entretien, ou même plusieurs.
Au niveau de chaque logement, et de chaque équipement, vous devez tenir votre plan d'amortissement spécifique, en revanche, et d'abord pour pouvoir le cas échéant calculer lors de la sortie ou de la revente les plus-values.
Bonjour,
Merci pour vos réponses.
Il me reste une petite question complémentaire.
Le bien que j'ai actuellement est situé dans une résidence de service.
Il est donc soumis à la TVA et je fais une déclaration annuelle.
Le prochain bien sera de la location meublée classique en franchise de base de TVA, mais toujours au réel simplifié.
Cela ne pose pas de problème de faire une compta unique dans ces conditionS ?
Merci
Zeph91 |
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28
Posté - 23 oct. 2015 : 19:33:06
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La j'avoue que je ne sais pas répondre. Désolé. |
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Zeph91
Nouveau Membre
3 message(s)
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29
Posté - 23 oct. 2015 : 19:37:31
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citation: Initialement posté par ribouldingue
La j'avoue que je ne sais pas répondre. Désolé.
Pas de problème, je vais continuer mes recherches et je viendrais donner la réponse si je parviens à la trouver. |
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CDP
Nouveau Membre
France
1 message
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30
Posté - 02 nov. 2015 : 14:48:06
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Bonjour,
Amortir en LMNP est effectivement souvent la solution la plus intéressante car les déficits ne sont reportables que sur les revenus de même nature, donc BIC, ce qui est restrictif.
Avant d'opter pour l'une ou l'autre solution, mon conseil est de vérifier avec votre comptable que vos futures recettes exceptionnelles sont de même nature fiscale que vos revenus LMNP.
Une fois ceci fait l'arbitrage sera aisé.
Cordialement,
citation: Initialement posté par CyMoBonjour, je me permets de rebondir sur la discussion. j'ai lu qu'il est généralement recommandé pour un LMNP de passer les frais d'acquisition (notaire, agence) en amortissement plutôt qu'en charge. Pourquoi ? Dans mon cas, je dois normalement toucher des recettes exceptionnelles d'ici 2 ans (fin de procédure judiciaire, subventions, ...). Je préférais passer les frais d'acquisition en charge, pour que le report du déficit fiscal m'évite de payer des impôts sur ces futurs recettes exceptionnelles. Est-ce que je fais une erreur dans mon raisonnement ? citation: Initialement posté par ribouldingue
Si le bien acheté en 2012 a été mis en exploitation meublée dans la suite de l'achat, en microbic, vous devez reconstituer les amortissements depuis cette époque, en ayant perdu les amortissements réels constatés en 2012, 2013 et 2014 puisque vous étiez au micro.
Il est encore temps de choisir d'exercer l'option déduction des frais de notaires en charges en 2012 (aucun intéret pour vous) ou assimilation desdits cours aux couts d'achat de votre actif, et donc amortissement/
200 000 d'achat + 15 000 notaire et emprunt = au choix
15 000 passés en charge en 2012 avec 200 000 actif donc 170 000 amortissable et 30 000 terrain
0 en charge en 2012 et 215 000 actif dont 32 250 terrain et 182 750 amortissable
Si le logement a été exploité en nu puis en meublé, oubliez en revanche les frais dits de notaire, qui sont perdus pour le meublée
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Posté - 02 nov. 2015 : 15:54:39
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En effet, CDP j'ai répondu sur le sujet du LMnP mais pas à la question posée.
Les déficits LMnP ne sont pas déductibles des autres revenus et de toutes facons en LMnP seuls ceux de LMP le sont.
Ce qui m'ennuie plus dans la question initiale, c'est que: citation: Dans mon cas, je dois normalement toucher des recettes exceptionnelles d'ici 2 ans (fin de procédure judiciaire, subventions, ...). je ne vois pas en quoi ces recettes constituent des revenus imposables, on ne sait pas de quelle subvention il s'agit, et les sommes relatives a une action au Tribunal sont souvent partiellement ou totalement des montants assimilable à des dommages et intérets par nature non imposables.
Pour effacer des revenus exceptionnels, il faut devenir LMP et constituer des déficits. |
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Question sur comptabilité LMNP 
