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mod77
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 Posté - 02 oct. 2015 : 15:10:03
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Bonjour,
Ma copro A et un coproprio C sont visés dans une procédure via une autre copro B.
La copro B reproche la perte d'une servitude de jouissance sur un ensemble de parking, appartenant au coproprio C, et situé sur la copro A.
En effet, le coproprio C qui vient d'acheter cet ensemble, a demandé lors de l'AG de la copro A (puisque c'est là qu'est cet ensemble) à fermer l'entrée à cet ensemble de parking. Le syndicat de A n'a pas trouvé cela dérangeant dans la mesure ou C en est le propriétaire, et a approuvé mais sous réserve qu'il n'y ait pas de servitude. Car d'après le syndic G, l'acte de vente de C, ne mentionne pas de servitude alors que dans notre RdC cette servitude est mentionnée.
Préalablement à cette demande de fermeture, le coproprio C a voulu vendre à A cet ensemble. Mais le syndicat de A l'a refusé. On lui a demandé s'il l'avait proposé à B il nous a dit que oui.
J'apprends aujourd'hui que des tractations se sont déroulées entre C et B via syndic G et notre CS A pour obtenir de B qu'elle abandonne cette servitude de jouissance contre des places de parking vendues 1 euro et la réfection de la rue desservant la copro B.
B a refusé (car elle manque de place de parking). Et que B n'a jamais eu la proposition d'achat.
Bien que je ne comprenne pas comment on peut être propriétaire de quelque chose dont la jouissance est partagée, ma question est:
Comment puis-je m'associer à la copro B dans sa procédure ? ai-je intérêt ? Car il y a tromperies.
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 Posté - 02 oct. 2015 : 17:22:45
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mod77 : difficile à comprendre. 
1.Le copropriétaire C possède des lots parkings dans le syndicat A
2. Le syndicat A et le syndicat B ont une servitude de passage ? que dit votre RDC a propos de cette servitude qui ne concernerait que les parties communes du SDC, les voiries. Pas les places de parkings.
Quels sont les fonds dominants et les fonds servants ? là est la question ? 
3. le copropriétaire C ne possède que des places de parkings, ou également les accès au parking ?
4. Que possède ce copro. B ? A qui a t'il acheté ce parkings, ces places de parkings ou les deux ?
5. Que viendrait faire le SDc A sans cette affaire qui n'a pas vendu ce parking à C ?
...............................
Avant de parler de tromperies, et qu'elles seraient elles en l'état de vos connaissance sur cette servitude ?
mod77 : a quel titre voulez vous vous associer avec le SDC B dans une telle procédure ? êtes vous le copro C ?
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Gédehem
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Posté - 02 oct. 2015 : 18:06:13
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Car d'après le syndic G, l'acte de vente de C, ne mentionne pas de servitude alors que dans notre RdC cette servitude est mentionnée.
Oubli dans l'acte de vente .
La servitude mentionnée dans le RDC de la copropriété A s'impose : elle doit effectivement être enregistrée.
On peut être propriétaire d'un fond dont tout ou partie est grevé d'une servitude au profit d'un tiers. Très classique pour un "droit de passage".
Même chose que pour la partie commune grevée d'un droit de jouissance au profit d'un copropriétaire.
Pour que ce droit (*) lui soit retiré, il faut que son bénéficiaire en soit d'accord.
Ici, il ne l'est pas.
Sur ce que vous exposez il n'y a aucune "tromperie".
En revanche il y a "faute" du syndicat A, qui a indument autorisé le copropriétaire C à fermer ses emplacements de stationnement .... empêchant l'exercice du droit (de passage) détenu par la copropriété B.
Syndicat A responsable mal conseillé par son syndic G, qui n'a pas procédé aux vérifications indispensables (servitude mentionnée au RDC !), ainsi que du notaire ayant procédé à la vente, qui n'a rien vérifié du tout.
B est en droit d'exiger le démontage immédiat de la clôture, et éventuellement une indemnité pour ce trouble de jouissance.
Action contre A (**), par voie de référé, avec demande d'astreinte. .
Membre du syndicat A, à quel titre voudriez-vous vous joindre à l'action de B contre A pour faire valoir son droit ????
(*) un droit de jouissance (droit d'usage) est un droit patrimonial, perpétuel, cessible, transmissible.
(**) le copropriétaire C est membres du syndicat A. |
Édité par - Gédehem le 02 oct. 2015 18:27:43 |
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Posté - 02 oct. 2015 : 18:52:40
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gedehem " En effet, le coproprio C qui vient d'acheter cet ensemble, a demandé lors de l'AG de la copro A (puisque c'est là qu'est cet ensemble) à fermer l'entrée à cet ensemble de parking. Le syndicat de A n'a pas trouvé cela dérangeant dans la mesure ou C en est le propriétaire, et a approuvé mais sous réserve qu'il n'y ait pas de servitude."
L'AG a été la plus pertinente dans sa décision, puisqu'elle a élis une réserve à l'accord : l'existence d'une servitude.
mod77 : le syndic a commis une faute en ne respectant pas cette décision de l'AG. le CS n'a rien à négocier, il devait controler que le syndic exécutait cette décision, à savoir vérifier cette histoire de servitude.
Votre SDC A et ce copro C seront condamnés ! merci au syndic G et le CS A.  les copros du SDC A doivent penser à un changement de syndic et de CS. |
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Gédehem
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Posté - 03 oct. 2015 : 09:49:45
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Après relecture, il y a d'autres choses qui ne vont pas.
Ces emplacement de stationnement sont sans doute "communs", puisque le syndicat en a disposé.
Il s'agissait ici de vendre une partie commune "emplacements de stationnement".
Cela nécessite de créer de nouveaux lots privatifs, par retrait sur les parties communes, avec affectation de tantièmes, et modification en conséquence de l'EDD/RDC..
De cela il ne semble pas être question.
Sauf que ces emplacements communs sont certainement nécessaires au syndicat, au regard des règles du PLU : tant d'emplacements pour tant de logements. Ce qu'il faut vérifier.
Avec alors obligation de créer de nouveaux emplacements communs pour répondre à la "norme". Il y en avait (exemple) 20, il faut en avoir 20.
Ce qui ne change rien à la servitude grevant ces emplacements vendus, la copropriété voisine en ayant seule l'usage. Leur "privatisation" ne change rien.
On peut dire que le copropriétaire C qui aurait acheté ces parkings s'est fait grugé, ne pouvant utiliser ou louer ces emplacements que le syndicat B peut seul utiliser ....
A bien y regarder, il y a là non seulement de l'incompétence mais une arnaque .... |
Édité par - Gédehem le 03 oct. 2015 09:53:14 |
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Posté - 03 oct. 2015 : 14:29:00
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gedehem : "Il s'agissait ici de vendre une partie commune "emplacements de stationnement". "
Peut-être mais mod77 qui a disparu de ce fil, a dit ceci :
"Préalablement à cette demande de fermeture, le coproprio C a voulu vendre à A cet ensemble. Mais le syndicat de A l'a refusé. On lui a demandé s'il l'avait proposé à B il nous a dit que oui."
A qui appartenait donc et ensemble parking si C ne l'a pas acheté à A ou à B. Ces 2 SDC ne désirant pas acheter ces parkings.
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Gédehem
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Posté - 03 oct. 2015 : 14:49:17
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En attendant des précisions :
".... une servitude de jouissance sur un ensemble de parking, appartenant au copropriétaire C, et situé sur la copropriété A.
En effet, le copropriétaire C qui vient d'acheter cet ensemble, ......."
Soit c'est un immeuble tout neuf, C ayant acheté un ensemble de parkings à vendre à la pièce, soit c'est un immeuble ancien, ces emplacements étant communs, achetés par C il y a peu..
Dans l'un ou l'autre cas, ces emplacement sont grevés d'une servitude au profit de la copropriété voisine B, qui en a la jouissance.
Que ces emplacements soient communs à A, ou privatifs à C.
Attendons les précisions. |
Édité par - Gédehem le 03 oct. 2015 14:50:17 |
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mod77
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 Posté - 03 oct. 2015 : 14:49:39
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Bonjour et merci de vos observations.
Alors, Gedéhem vous avez saisi le pb en poste 2 et philippe388 a aussi bien complété au poste 3, ce que je pensais.
Je ne pensais pas par contre qu'il y eu un intérêt à acheter un terrain dont on ne peut exploiter les fruits, Gédéhem. merci de l'info.
Je précise que je ne suis pas C et que les emplacements de parking sont uniquement à C non commun. Mais le RdC précise qu'une servitude bénéficie à la copro A et B pour les places, la voie d'accès aux places est à A uniquement.
Moi, j'estime qu'il y a anguille sous roche puisque que notre CS A négocie (je ne sais pourquoi puisque c'est une vente privée) la réfection de la rue commune aux 2 copro.
J'apporte une info de plus maintenant. Le CS A nous a découragé à acheter cet emplacement car il y avait des infiltrations. Mais l'année suivante, il en a reparlé en AG mais pour une acquisition à 5 000 euro cette fois-ci. En prétextant que le syndicat (A) pourrait louer ces places et que les travaux d'étanchéité sont de toute façon à la charge du syndicat puisque l'emplacement est situé sur un bâtiment commun de A. Imaginez la surprise soudaine.
Le CS A n'a pas bien présenté les choses dès le départ et le syndic G nous a dit que grâce à la réserve "sous condition qu'il n'y ait pas de servitude" nous couvrirait en cas de problème.
J'estime avoir été trompé. Pas vous? |
Édité par - mod77 le 03 oct. 2015 14:50:10 |
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Gédehem
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Posté - 03 oct. 2015 : 15:03:30
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"Mais le RdC précise qu'une servitude bénéficie à la copro A et B pour les places"
C'est ce point qu'il faut vérifier, en se rendant au "Service de la publicité foncière" de votre secteur (ex sce des hypothèques : dépend des sces fiscaux), avec les données cadastrales nécessaires, votre RDC, etc.
C'est là que sont enregistré tous les actes, dont les actes de propriété ou titres, comme le droit de jouissance dont bénéficie B.
Il vous diront ce qu'il en est, démarche que le syndic, comme le CS, devait entreprendre avant tout, ce droit état mentionné dans votre RDC.
Dans la mesure où la copropriété voisine B a la jouissance de ces emplacements, elle continue à s'appliquer quel que soit le tiers propriétaire de ces emplacements, le syndicat A ou l'individu C.
Pour y mettre fin, il faudrait que B y renonce (*), ou achète ces emplacements.
Avant de parler tromperie, il faut parler de méconnaissance et d'incompétence.
(*) par décision d'AG, la publication de ce renoncement (ou la décision concrétisant l'achat) étant enregistré au fichier immobilier (publicité foncière) par acte authentique (notaire).
Idem si c'est A qui achete ces emplacements : AG > notaire > publicité foncière. Ce qui alors ne change rien au droit de jouissance de B
Autrement dit, cela ne se passe pas en secret entre 2 portes.
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Édité par - Gédehem le 03 oct. 2015 15:09:49 |
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mod77
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Posté - 03 oct. 2015 : 16:12:10
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Oui, vous avez raison je le sais aussi, j'ai aussi ma part de responsabilité dans le manque de recule, de réflexion et de méconnaissance pour analyser la proposition initiale. Je venais d'arriver dans cette copro et je ne comprenais déjà pas très bien comment elle fonctionnait. J'ai fait en plus ce que je critique le plus: "être un mouton" en faisant confiance au CS.
Mais je vais partir de votre principe : il y a méconnaissance et incompétence certaine. Et je me sens trompé parce que je n'ai pas réfléchi aussi.
Pourtant C pouvais fermer cet emplacement et proposer à B de lui réserver le nombre de places dont il a besoin ?! et fournir à B autant de clés/badges.
D'un autre coté, je pense que C a acheté quelque chose dont il ne peut pas jouir! |
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Posté - 03 oct. 2015 : 16:29:44
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mod77 : C ne pouvait ignorer cette servitude puisque vous dites qu'elle figure au RDC. RDC qui est la bible du SDC; contrat que tout copro reçoit et "signe" en même temps que son acte d'achat.
L'AG a posé une réserve sur cette servitude, signe que les copropriétaires sont tous au courant.
mod77 :"D'un autre coté, je pense que C a acheté quelque chose dont il ne peut pas jouir!"
Expliquez cette perte de jouissance ?
Qui a vendu à C ? je ne comprend rien sur cette vente.
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Gédehem
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Posté - 03 oct. 2015 : 17:08:48
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Avant de parler "responsabilité" il faut analyser les choses en pleine connaissance.
Il faut faire l'historique.
Ces emplacements implantés dans A étaient dès l'origine des copropriétés, ou peu après, l'objet d'une servitude au profit du voisin B.
Qu'ils soient dans le commun du syndicat, ou la propriété privative de C (date de son achat ?).
Servitude enregistrée au fichier immobilier/publicité foncière, puisque mentionnée au RDC, qui est la copie de l'acte authentique (notaire) enregistré au dit service.
"Pourtant C pouvais fermer cet emplacement et proposer à B de lui réserver le nombre de places dont il a besoin.
Non, il ne le pouvait pas : il n'a pas la libre jouissance.
La démarche devait être inverse : accord de B, et si accord cloture.
Que la mention d'une servitude soit absente de l'acte de vente de C n'enlève rien : la servitude existe. Il y a 'faute' du notaire, qui n'a manifestement pas vérifié la chose.
Responsabilité que C peut engager, puisqu'il ne peut jouir de son bien.
Bien qu'il ne pouvait clôturer, empêchant sa jouissance par B. Ou alors avec l'accord de B, selon un acte définissant des modalités d'usage acceptées par B, qui est ici maitre du jeu pour l'exercice de son droit.
Manque donc la confirmation de l'existence d'une servitude sur ces emplacements, que doit le syndicat, ou ici le propriétaire de ces emplacements privatifs.
(il y a imbrication 'syndicat- proprio C", les emplacements privatifs/lots de C n'étant pas dissociables de l'emprise foncière du syndicat.) |
Édité par - Gédehem le 03 oct. 2015 17:13:42 |
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Posté - 03 oct. 2015 : 17:57:46
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Ce copropriétaire C qui achète un ensemble de parkings c'est pour les louer !
Cette servitude ne peut que concerner un accès à ce parking.
mod77 doit nous communiquer le texte exacte du RDC sur cette servitude. |
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mod77
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Posté - 03 oct. 2015 : 22:25:14
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Bonsoir,
Avant tout, je confirme qu'à l'origine de la construction même des copro A et B il y a cette servitude (de ces emplacements) entre A et B.
C'est écrit:"la sté grève le terrain de A au profit de B d'un droit d'usage des emplacements de parking étant rappelé que cette utilisation est commune avec les habitants de A". ..." les servitudes ainsi constituées ont un caractère réel et non personnel et profiteront aux 2 copro mentionnées".
La seule chose qui a changé, c'est le propriétaire des emplacements.
Philippe388, ces emplacements appartenaient à un groupe X propriétaire de la copro A et ils étaient libres. Ce groupe X les a vendu à un autre groupe Y, et ce dernier les a vendu à C.
J'ai bien saisi en tout cas que compte tenu de la servitude il aurait fallu que C demande aussi à B l'autorisation de fermer et que C fixe des modalités d'usage avec B et A.
Mais si C s'est contenté que de l'accord de A, est-ce la faute de A? Il fallait bien demander à A et B de toute façon avant d'entreprendre la fermeture.
Une issue pour C aurait été de vendre les emplacements à A et B, non?
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mod77
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Posté - 06 oct. 2015 : 17:09:43
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je n'ai pas eu de réponse alors je retente:
Mais si C s'est contenté que de l'accord de A, est-ce la faute de A? Il fallait bien demander à A et B de toute façon avant d'entreprendre la fermeture.
Une issue pour C aurait été de vendre les emplacements à A et B, non? |
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Gédehem
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Posté - 06 oct. 2015 : 17:23:40
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La seule chose qui a changé, c'est le propriétaire des emplacements.
Ce qui ne change rien à la servitude convenue, aussi longtemps que les bénéficiaires A et B n'y renonceront pas !
C doit se retourner vers son notaire, à priori seul en cause ici, pour n'avoir pas vérifié les actes avant de procéder à la vente.
En attendant, on peut lui acheter une boite de klennex, ces/ses emplacements étant à l'usage, partagé semble t-il, de A et B, ni l'iun ni l'autre ne pouvant être mis en cause.
En particulier A, qui n'est responsable de rien.
C devra stationner ailleurs, en abandonnant l'idée de tirer un quelconque profit de son achat. Non sans avoir préalablement démonté la cloture.
"Une issue pour C aurait été de vendre les emplacements à A et B, non?"
Ce n'est pas une issue ! (2 copropriétés seraient copropriétaires de ces emplacements ??  )
Etant informé par son notaire, C n'aurait pas acheté
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Édité par - Gédehem le 06 oct. 2015 17:31:17 |
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Posté - 06 oct. 2015 : 17:59:37
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mod77 : "je n'ai pas eu de réponse alors je retente"
Quelle réponse attendez vous ?
Celles données sont tout à fait " claires" !
Le CS n'a rien à faire ni à négocier dans cette affaire de vente privée entre C et Y. Ce lot est grevé d'une servitude qui concerne A et B, et qui doit être respectée par C.
Le SDC A n'est responsable de rien, et le SDC B a raison d'assigné car la servitude n'est pas respectée.
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mod77
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Posté - 07 oct. 2015 : 11:17:31
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J'ai compris.
Merci à vous et bonne journée! |
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procedure contre syndicat et syndic ? 
