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PBN
Contributeur actif
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 Posté - 06 déc. 2015 : 08:11:25
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Bonjour,
Je suis copropriétaire au 3ème étage dans un immeuble de 5 étages (1 appartement par étage).
Dans le RDC il y a une répartition des charges ascenseurs totalement injuste: Le 1er étage paye autant que le 5ème pour une même surface.
La copropriété voudrait refaire faire cette grille de répartition sachant que le copropriétaire du 5ème a créé un duplex (2 chambres de services au 6ème accessibles du 5ème par un escalier intérieur donc par l'ascenseur jusqu'au 5ème). Or le syndic propose une grille (en ne passant pas par un géomètre) qui ne tiendrait compte uniquement que de l'étage. Les 5 appartements sont de surface équivalentes excepté le 5ème qui a relié son appartement aux deux chambres de services.
J'ai plusieurs questions à ce sujet:
1- Pour changer la grille de répartition y a t'il lieu de recueillir l'unanimité des copropriétaires ?
2- si le critère d'utilité à changer (et c'est le cas puisque 2 chambres de services sont maintenant accessibles par l'ascenseur) y a t'il possibilité de voter à l'article 25 en tenant compte de l'étage et de la surface du 5ème qui a été augmentée de 2 chambres de service au sixième ?
3- Pour faire cette grille le syndic a-t'il obligation de passer par un géomètre puis par un notaire ?
Merci pour vos éclaircissement.
PBN
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Jean13
Contributeur senior
France
916 message(s)
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Posté - 06 déc. 2015 : 08:22:36
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Jean13
Contributeur senior
France
916 message(s)
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 2
Posté - 06 déc. 2015 : 08:32:02
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Voici un copié / collé de VILOGI qui doit pouvoir vous aider
La modification de la répartition des charges de copropriétéLa modification de la répartition des charges de copropriété
L’assemblée générale des copropriétaires peut-elle modifier la répartition des charges L’assemblée générale des copropriétaires peut-elle modifier la répartition des charges
En vertu de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, «(...), la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires ». Mais plusieurs exceptions à ce principe ont été prévues par le législateur.
Modification des charges de copropriété selon la règle de l’unanimité
Pourquoi faut-il l’unanimité pour modifier la répartition des charges de copropriétéPourquoi faut-il l’unanimité pour modifier la répartition des charges de copropriété?
Pourquoi faut-il l’unanimité ?
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 indique les deux critères selon lesquels les charges de copropriété doivent être réparties, à savoir le critère de la proportionnalité pour les charges d’entretien/de conservation/et d’administration des parties communes, et le critère de l’utilité pour les éléments d’équipement commun et les services collectifs.
Normalement, il est impossible de déroger à ces deux critères légaux qui sont d’ordre public, sauf éventuellement si chaque copropriétaire donne son accord pour contrevenir à la loi.
Comment se calcule l’unanimité pour modifier les charges de copropriétéComment se calcule l’unanimité pour modifier les charges de copropriété?
Le terme unanimité des copropriétaires signifie que tous les copropriétaires composant la copropriété doivent voter « pour » la question soumise au vote, laquelle devra donc obtenir 1000/1000e de voix favorables (pour les copropriétés fonctionnant sur cette base de répartition).
La condition n’est pas remplie lorsque la résolution obtient seulement le vote favorable de l’unanimité des voix des seuls copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée générale.
Comment doit être prise la décision pour modifier les charges de copropriétéComment doit être prise la décision pour modifier les charges de copropriété?
Le vote de l’unanimité des copropriétaires doit intervenir dans le cadre d’une assemblée générale.
L’emploi d’un autre moyen, comme par exemple une consultation écrite des copropriétaires, serait sans effet.
Par ailleurs, il ne doit y avoir aucune ambiguïté sur la nature de la question posée à l’assemblée générale qui doit, de manière claire et précise, indiquer aux copropriétaires qu’ils sont amenés à voter sur l’adoption d’une répartition de charges contraire à la loi et/ou au règlement de copropriété.
C’est pour cette raison qu’une modification des critères légaux ne peut résulter implicitement d’une approbation des comptes de la copropriété qui ferait apparaître, suite à une erreur du syndic, une répartition du coût de certains travaux selon une clé autre que celle prévue dans le règlement de copropriété (par exemple, le syndic aurait réparti le montant des travaux de ravalement en tantièmes généraux alors que le règlement de copropriété prévoyait une répartition par bâtiment selon des tantièmes spécifiques).
En effet, l’approbation des comptes par l’assemblée générale, même à l’unanimité des copropriétaires, ne peut être interprétée comme une acceptation de la part de cette dernière de modifier la façon dont les charges devront être réparties à l’avenir.
Quelles sont les exceptions au principe de l’unanimitéQuelles sont les exceptions au principe de l’unanimité ?
Le législateur a prévu cinq cas où l’assemblée générale peut décider de modifier la répartition des charges sans avoir recours à un vote à l’unanimité des copropriétaires.
Réalisation de travaux à l’initiative de la copropriété (article 11 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965Réalisation de travaux à l’initiative de la copropriété (article 11 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965)
Une copropriété peut être amenée à voter des travaux en assemblée générale qui vont impacter la répartition des charges prévue au règlement de copropriété, en se traduisant soit par la création d’une nouvelle clé de répartition, soit par la modification d’une clé existante.
Par exemple, l’installation d’un ascenseur dans l’immeuble a pour corollaire la création d’une clé de répartition pour les frais liés à son installation (grille qui ne servira qu’une seule fois), ainsi qu’une autre clé pour la répartition des frais d’entretien, de réparation ou de mise aux normes de ce nouvel élément d’équipement commun (grille qui servira tout au long de la vie de l’ascenseur).
De même, une assemblée générale pourrait décider de surélever le toit de l’immeuble afin de créer de nouveaux appartements. Les propriétaires de ces nouveaux lots vont devoir participer, comme les autres copropriétaires, au paiement des charges de la copropriété, qu’elles aient trait à l’entretien, la conservation ou l’administration des parties communes ou à l’entretien et la réparation des éléments d’équipement commun ou services collectifs.
En pratique, les nouveaux tantièmes affectés aux lots créés vont venir s’ajouter à la base de calcul des différentes clés de répartition déjà existantes (par exemple, si des charges d’entretien des parties communes se répartissaient jusqu'à présent sur la base de 1000/1000e, elles se répartiront à l’avenir sur la base de 1500/1500e si les nouveaux lots représentent un total de 500 tantièmes).
L’acceptation, par l’assemblée générale, de la modification de la répartition des charges résultant des travaux décidés, doit se voter à la même majorité que celle utilisée pour le vote des travaux eux-mêmes.
Par exemple, la pose d’un ascenseur nécessitant un vote à la double majorité dite de l’article 26 (majorité en nombre de tous les copropriétaires représentant au moins les 2/3 des voix du syndicat), les nouvelles clés de répartition des charges de cet ascenseur devront également être adoptées à la double majorité.
Réalisation de travaux à l’initiative d’un copropriétaire article 11 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965Réalisation de travaux à l’initiative d’un copropriétaire (article 11 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965)
Il arrive fréquemment que des copropriétaires réalisent des travaux dans leur lot afin d’accroître la superficie habitable de leur logement (exemple : aménagement de combles privatifs situés au-dessus de leur appartement).
Les tantièmes attachés à chaque lot étant calculés en prenant en compte notamment leur superficie ou leur consistance, toute augmentation de cette superficie ou modification de la consistance implique par conséquent une augmentation des tantièmes du ou des lots concernés.
En d’autres termes, ces nouveaux tantièmes vont venir s’ajouter à la base de calcul des différentes clés de répartition des charges existantes (cela signifie que les copropriétaires à l’initiative des travaux vont participer au paiement des charges dans des proportions plus importantes qu’auparavant).
En outre, ces travaux ayant souvent un impact sur des parties communes (création d’une trémie, piquage sur les canalisations d’alimentation ou d’évacuation d’eau, etc.) ou sur l’aspect extérieur de l’immeuble (pose d’un Vélux par exemple), leur réalisation est soumise à l’accord préalable de l’assemblée générale en vertu de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965. Cette autorisation est donnée à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires, majorité dite de l’article 25 (501/1000e).
Comme pour les travaux réalisés à l’initiative de la copropriété, c’est la même majorité qui va être requise pour que l’assemblée générale accepte également la nouvelle répartition des charges résultant de ces travaux.
Actes d’acquisition ou de disposition article 11 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965Actes d’acquisition ou de disposition (article 11 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965)
Une copropriété peut acheter certains biens (par exemple, une parcelle de terrain pour agrandir les espaces verts).
Cet achat doit être accepté par l’assemblée générale qui se prononcera à la double majorité de l’article 26 (majorité en nombre de tous les copropriétaires représentant au moins les 2/3 des voix du syndicat).
Cet acte d’acquisition va avoir pour conséquence d’augmenter le nombre des parties communes, lesquelles appartiennent en indivision à chaque copropriétaire dans la proportion des tantièmes attachés à leur lot respectif.
Ainsi, ces derniers vont devoir être révisés pour être augmentés. Mais ils ne pourront trouver à s’appliquer qu’après avoir été acceptés par l’assemblée générale qui se prononcera également à la double majorité.
Un syndicat de copropriétaires peut aussi décider de vendre une partie commune à un copropriétaire (portion de couloir par exemple).
Cet acte de disposition relève de la double majorité de l’article 26 (lorsque la vente concerne une partie commune dont la conservation est indispensable au respect de la destination de l’immeuble, l’unanimité est alors exigée par la loi).
La partie commune vendue devenant une partie privative, un nouveau lot va devoir être créé, ainsi que de nouveaux tantièmes qui vont venir s’ajouter à la base de calcul des clés de répartition des charges existantes.
D’où l’acceptation de cette modification de la répartition de charges également à la double majorité.
Division d’un lot article 11 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965Division d’un lot (article 11 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965)
Lorsqu’un copropriétaire décide de diviser son lot en plusieurs fractions en vue de les vendre en tout ou partie à des personnes différentes (copropriétaires résidants dans la résidence ou personnes extérieures), il y a inévitablement création de nouveaux lots et de nouveaux tantièmes.
L’unanimité des voix de tous les copropriétaires n’est pas requise pour valider la modification des charges qui découle d’une telle opération.
Au contraire, l’article 11 alinéa 2 de la loi de 1965 retient la majorité de l’article 24 (majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée générale) et ce, même si le total de ces nouveaux tantièmes est égal aux tantièmes qui étaient initialement attachés au lot fractionné, ce qui est d’ailleurs souvent le cas (exemple : le lot n°1, correspondant à un appartement auquel sont attachés 100/1000e, est divisé en 4 nouveaux lots : lot n°10 = 20/1000e, lot n°11 = 30/1000e, lot n°12 = 10/1000e et lot n°13= 40/1000e, soit un total de 100/1000e).
Même s’il est peu fréquent qu’une assemblée refuse d’accepter les nouveaux tantièmes issus de la division d’un lot, cette hypothèse peut néanmoins se rencontrer.
Elle est alors lourde de conséquence lorsque le copropriétaire a entrepris de vendre les fractions de son lot avant que l’assemblée générale se soit prononcée car, dans ce cas, non seulement les propriétaires des nouveaux lots n’ont pas le droit de participer aux assemblées générales, mais encore, c’est le copropriétaire initial qui doit continuer de payer les charges comme si la division n’avait jamais eu lieu.
Il est important de retenir que le fractionnement d’un lot par son propriétaire n’est possible que s’il est autorisé par le règlement de copropriété. Aussi, a t-il été jugé que lorsqu’une division de lot est réalisée en violation du règlement de copropriété, le syndic est en droit de réclamer le paiement des charges au copropriétaire initial du lot et non aux acquéreurs des fractions vendues.
Enfin, lorsqu’un copropriétaire divise son lot en plusieurs fractions mais sans en céder la propriété (par exemple, fractionnement d’un grand appartement en plusieurs studios en vue de les louer à des personnes distinctes), l’article 11 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ne trouve pas à s’appliquer puisqu’il reste propriétaire de la totalité du lot.
Il n’est donc pas tenu de présenter à l’assemblée générale une nouvelle répartition des charges.
Répartition des charges contraire à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965Répartition des charges contraire à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965
Lorsqu’il est avéré qu’un règlement de copropriété prévoit une répartition des charges contraire à celle énoncée à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 (répartition des dépenses d’entretien/conservation/administration des parties communes en fonction des tantièmes, répartition des dépenses relatives aux équipements communs et services collectifs en fonction du critère de l'utilité), le législateur permet à tout copropriétaire de saisir le tribunal de grande instance afin que le juge détermine de nouvelles clés de répartition qui seront conformes à la loi et qui s’imposeront à tous les copropriétaires (action en nullité).
Toutefois, afin d’éviter une telle action en justice qui sera au final coûteuse aussi bien pour le syndicat des copropriétaires que pour le copropriétaire demandeur, la jurisprudence admet que l’assemblée générale puisse décider d’écarter les clés de répartition illégales du règlement de copropriété en adoptant, à la majorité de l’article 24 (majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés) les nouvelles grilles de répartition respectant les critères de l’article 10 de la loi de 1965 (un tel vote suppose au préalable le recours à un géomètre-expert pour rédiger ces nouvelles grilles).
Ceci se comprend aisément car il serait illogique d’exiger l’unanimité des voix de tous les copropriétaires pour adopter une répartition des charges conforme aux critères légaux. Si tel était le cas, il est sur et certain que s’y opposeraient les copropriétaires qui verraient leur degré de participation aux charges augmenter, alors même qu’il s’agirait d’appliquer une répartition légale. Un vote à l’unanimité serait alors perçu comme une aberration par les autres copropriétaires et comme un obstacle injustifié au respect de la loi.
Changement d’usage d’un lot article 25 f de la loi du 10 juillet 1965Changement d’usage d’un lot (article 25 f de la loi du 10 juillet 1965)
Le règlement de copropriété détermine la destination de l’immeuble et l’usage que chaque copropriétaire peut faire de son lot (habitation, exercice d’une activité professionnelle, commerciale, industrielle ou artisanale).
Par exemple, si un règlement de copropriété comporte une clause d’habitation bourgeoise, les activités commerciales sont interdites, mais les professions libérales sont autorisées.
Lors de la création de la copropriété, les tantièmes attachés à chaque lot sont déterminés en fonction de l’usage qui est prévu pour chacun d’entre eux par le règlement de copropriété. Mais cet usage peut être amené à changer au fil du temps en entraînant un changement d’usage des éléments d’équipement commun et des services collectifs de l’immeuble.
L’exemple le plus fréquent est celui de la transformation d’un lot, décrit par le règlement de copropriété comme un local d’habitation, en un local professionnel. En effet, lorsqu’un dentiste installe son cabinet dans un appartement situé au 3e étage d’un immeuble, l’ascenseur est alors plus souvent utilisé du fait de la présence de sa clientèle. Il apparaît donc comme normal que ce copropriétaire supporte des charges d’ascenseur supérieures à celles prévues à l’origine pour ce lot par le règlement de copropriété lorsque celui-ci était affecté à l’habitation.
Pour cette raison, le législateur a prévu que l’assemblée générale pouvait décider d’augmenter la participation de certains copropriétaires au paiement des charges, mais uniquement celles afférentes aux éléments d’équipement commun ou aux services collectifs (il est à noter toutefois qu’une partie de la jurisprudence a admis la possibilité d’augmenter la participation au paiement des charges de ménages du hall d’entrée ou de l’escalier alors qu’il ne s’agit pas de services collectifs ou d’éléments d’équipement commun).
Cette hypothèse, visée à l’article 25 f de la loi du 10 juillet 1965, suppose néanmoins la réunion de deux conditions: un changement d’usage d’une part, entraînant une aggravation des charges des équipements communs ou des services collectifs d’autre part.
Or, tout changement d’usage d’un lot n’a pas toujours cette conséquence. Par exemple, si un médecin s’installe dans un lot situé au rez-de-chaussée d’un immeuble pourvu d’un ascenseur, le fait qu’il reçoive de la clientèle n’a aucune incidence sur l’utilisation de ce dernier.
Il a été jugé qu’il n’y avait pas de changement d’usage lorsqu’un lot affecté dès la naissance de la copropriété à l’exercice d’une activité commerciale voyait simplement la nature de cette activité être modifiée par la suite (installation d’une boucherie à la place d’une boulangerie par exemple).
En outre, lorsque, dès la construction de l’immeuble, une personne exerçant une profession libérale (un médecin par exemple) s’installe dans un lot décrit par le règlement de copropriété comme étant à usage d’habitation, doit-on considérer qu’il y a un changement d’usage, alors que le lot en question n’a jamais été, depuis la création de la copropriété, affecté à un autre usage que celui de cabinet médical?
Les juges ont répondu par l’affirmative en retenant que le changement d’usage s’apprécie non pas par rapport à l’usage qui en a été fait par chaque copropriétaire au début de son occupation, mais par rapport à l’usage fixé, pour le lot considéré, par le règlement de copropriété et l’état descriptif de division (Cass, 3e civ., 20 juin 2001).
Lorsqu’après avoir vérifié que toutes les conditions ci-dessus sont réunies, un syndicat de copropriétaires décide d’augmenter le degré de participation de certains copropriétaires aux charges des équipements communs et des services collectifs, il y a lieu, avant de faire voter l’assemblée générale, de faire appel à un géomètre-expert, seule personne compétente pour déterminer les nouvelles bases de répartition.
Ces nouvelles bases devant être évaluées au cas par cas, une clause d’un règlement de copropriété qui prévoirait, de façon systématique, un doublement forfaitaire de ces charges en cas de changement d’usage d’un lot, serait jugée illicite.
Le vote du principe de l’augmentation de ce degré de participation et, par voie de conséquence, des nouvelles proportions déterminées par le géomètre-expert, s’effectue à la majorité de l’article 25 (majorité absolue des voix de tous les copropriétaires) ou, à défaut, à la majorité de l’article 24 (dans les conditions de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965). Bien que s’agissant d’une modification de la répartition des charges, l’unanimité n’est pas exigée par la loi dans ce cas précis.
Quels sont les recours possibles en cas d’absence de modification des charges par l’assemblée générale ou de modification erronée Quels sont les recours possibles en cas d’absence de modification des charges par l’assemblée générale ou de modification erronée?
Dans tous les cas où une modification de la base de répartition des charges s’impose, l’assemblée générale doit obligatoirement se prononcer.
Comme toute décision, celle instituant la nouvelle répartition ou refusant sciemment de la mettre en place peut faire l’objet d’une contestation.
Mais un recours est également possible en l’absence de vote de l’assemblée générale.
Contester la décision de modifier la répartition des charges prise par l’assemblée générale de copropriétéContester la décision de modifier la répartition des charges de copropriété prise par l’assemblée générale
Ce cas de figure vise toute action qui a pour but de contester une décision d’assemblée générale qui, soit a refusé catégoriquement et en toute connaissance de cause de modifier la répartition des charges alors que celle-ci s’imposait, soit a voté en faveur d’une nouvelle répartition dont la validité est mise en doute par des copropriétaires.
Ce type d’action en justice est visé par l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et nécessite la réunion de plusieurs conditions. En effet, seuls les copropriétaires opposants (ceux qui se sont opposés à la décision) ou défaillants (copropriétaires absents non représentés) peuvent agir en contestation s’ils saisissent le tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble dans les 2 mois suivant l’envoi du procès-verbal de l’assemblée générale concernée.
Si le fondement de l’action en justice repose sur la contestation du refus de l’assemblée générale d’accepter de modifier la répartition des charges, le juge ne pourra que prononcer l’annulation de la décision, sans pouvoir instituer une nouvelle répartition. A l’inverse, si ce fondement consiste à contester la nouvelle répartition instituée par l’assemblée générale, le juge pourra, sous couvert que cette dernière ne respecte pas les prescriptions légales, lui substituer une nouvelle répartition (article 42 alinéa 3 de la loi de 1965).
Mais quelle que soit l’hypothèse envisagée, l’absence de contestation de la décision de l’assemblée générale a pour conséquence de rendre ladite décision applicable à tous les copropriétaires.
Contester l’absence de décision de :odifier la répartition des charges de copropriété de l’assemblée généraleContester l’absence de décision de :odifier la répartition des charges de copropriété de l’assemblée générale
Ce cas de figure est visé à l’alinéa 3 de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 : « A défaut de décision de l’assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal de grande instance de la situation de l’immeuble à l’effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire ». L’action en contestation ne peut donc ici d’une part, porter que sur les seules hypothèses énoncées à l’article 11 alinéa 1er de la loi de 1965, à savoir des travaux entrepris à l’initiative de la copropriété ou d’un copropriétaire, des actes de disposition ou d’acquisition, ou le fractionnement d’un lot en vue de la vente de tout ou partie des nouveaux lots issus de cette division et d’autre part, être justifiée par le fait qu’une nouvelle répartition des charges n’a pas été instituée par l’assemblée générale.
Plus clairement, et sur ce dernier point, il faut que l’assemblée générale ait été saisie du problème et qu’elle n’ait pas été en mesure de se prononcer (le problème de la nouvelle répartition des charges était bien inscrit à l’ordre du jour, mais l’assemblée n’a pas pu prendre de décision faute de majorité par exemple).
Contrairement au cas précédant qui ouvre l’action en contestation à une catégorie de copropriétaires (opposants ou défaillants), dans le cas présent, tout copropriétaire peut saisir le tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble pour demander au juge de se substituer à l’assemblée générale en imposant une nouvelle répartition des charges. Par ailleurs, le délai de contestation n’est pas limité à deux mois : il est de 10 ans à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale.
Les cas où le juge peut modifier la répartition des charges instituée par le règlement de copropriétéLes cas où le juge peut modifier la répartition des charges instituée par le règlement de copropriété ?
Selon la loi, c’est au règlement de copropriété d’énoncer les différentes catégories de charges et pour chacune d’entre elles, dans quelle proportion chaque copropriétaire doit y participer (clés de répartition).
Ces différentes catégories doivent correspondre à celles visées à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et être réparties selon les critères que ce texte énonce : répartition des dépenses d’entretien/conservation/administration des parties communes au prorata des tantièmes, et répartition des dépenses relatives aux éléments d’équipement commun et services collectifs en fonction du critère de l’utilité. Le non-respect de ces critères peut justifier une action en nullité.
En outre, il peut arriver qu’une erreur ait été commise dans le calcul de la proportion de participation au paiement des charges de certains copropriétaires. Si certaines conditions sont remplies, pourra être engagée une action en révision pour lésion.
Action en nullité pour la modification de la répartition des charges de copropriétéAction en nullité pour la modification de la répartition des charges de copropriété
Cette action a pour but de démontrer que la répartition des charges instituée par le règlement de copropriété n’est pas conforme aux deux critères de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Par exemple, une clé de répartition qui ferait supporter aux seuls copropriétaires du dernier étage les travaux de réfection de la toiture, une clé de répartition qui ferait participer les lots du rez-de-chaussée aux charges d’ascenseur, ou bien encore une répartition des dépenses liées aussi bien aux éléments d’équipement commun/services collectifs qu’aux parties communes selon les mêmes tantièmes.
Comme les critères de l’article 10 de la loi de 1965 sont d’ordre public, a priori une telle action ne devrait pas exister puisque tout rédacteur d’un règlement de copropriété doit s’y conformer. Pourtant, il n’est pas rare de constater la présence de clauses illicites dans un tel document. Plusieurs raisons peuvent être données :
avant la loi du 10 juillet 1965, il n’existait pas vraiment de droit de la copropriété et en particulier d’indication quant à la manière de répartir les dépenses d’une copropriété. Les règlements de copropriété établis avant cette date peuvent donc comporter des clés de répartition non conformes à l’article 10;
une rédaction du règlement par les futurs copropriétaires eux-mêmes, ignorants de la législation applicable ;
l’instauration d’une nouvelle répartition des charges par l’assemblée générale sous l’influence de certains copropriétaires en toute méconnaissance des prescriptions légales.
Comme il s’agit de contester une clause d’un règlement de copropriété contraire à la loi, l’action en nullité n’est pas limitée dans le temps (elle est dite imprescriptible) et elle peut être engagée par tout copropriétaire.
A titre exceptionnel, cette imprescriptibilité s’applique également pour contester une décision d’assemblée générale ayant décidé d’instituer une répartition des charges qui ne respecte pas l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 (par exemple, décider de répartir les charges d’eau aux tantièmes alors que chaque appartement est doté d’un compteur individuel), alors qu’en application de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions d’une assemblée ne peuvent être contestées que dans les 2 mois suivant l’envoi du procès-verbal et uniquement par les copropriétaires opposants ou défaillants.
Une fois le juge saisi, et si ce dernier constate que la répartition des charges prévues par le règlement de copropriété n’est pas conforme à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, il impose alors une nouvelle répartition des charges à la copropriété en la substituant à l’ancienne grille.
En vertu de plusieurs arrêts rendus par la Cour de cassation, cette nouvelle grille de répartition à un effet rétroactif au jour de l’établissement du règlement de copropriété, ce qui signifie que la grille jusque là appliquée est sensée n’avoir jamais existé. En pratique, cela signifie qu’il va falloir recalculer les charges de chaque copropriétaire en remontant sur des années en arrière, ce qui est, en toute logique, impossible.
Pour cette raison, les juges des cours d’appel ont, dans un premier temps, adopté une position diamétralement opposée à la Cour de cassation en refusant le caractère rétroactif de la nouvelle grille (cette nouvelle grille devait donc s’appliquer à compter de la décision de justice). Mais dans un second temps, les cours d’appel ont tempéré leur position et ont retenu le principe de la rétroactivité mais dans la limite de 10 ans.
Action en révision pour lésion pour modifier la répartition des charges de copropriétéAction en révision pour lésion pour modifier la répartition des charges de copropriété
Selon l’article 12 de la loi du 10 juillet 1965, « Dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque copropriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d’un quart, ou si la part correspondant à celle d’un autre copropriétaire est inférieure de plus d’un quart, dans l’une ou l’autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d’une répartition conforme aux dispositions de l’article 10.
Si l’action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition des charges. Cette action peut également être exercée par le propriétaire d’un lot avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier ».
Contrairement à l’action en nullité qui a pour but de démontrer que la répartition des charges prévue dans le règlement de copropriété n’est pas conforme aux critères de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, l’action en révision a pour finalité de démontrer l’existence d’une erreur dans le calcul de la quote-part attachée au lot d’un copropriétaire, ce qui se traduit par un degré de participation de ce dernier au paiement des charges supérieur ou inférieur à ce qu’il devrait être (cela concerne aussi bien les charges d’entretien, de conservation et d’administration des parties communes, que les charges relatives aux éléments d’équipement commun et services collectifs de l’immeuble).
Exemple : les tantièmes servant à répartir les charges communes sont calculés notamment en prenant en compte la superficie de chaque lot. Une erreur dans le calcul de la superficie d’un lot peut s’avérer positive pour le copropriétaire si la superficie prise en compte est inférieure à celle existante, puisque ce dernier participera au charges de manière moindre qu’un autre copropriétaire dont l’appartement possède une superficie égale.
Si le juge fait droit à la demande du copropriétaire, la nouvelle répartition imposée par le tribunal de grande instance s’appliquera à compter du jugement. Si ce dernier fait l’objet d’un appel et que la cour d’appel le confirme, c’est la date à laquelle il a été rendu par le tribunal (et non celle de l’arrêt de la cour d’appel) qui marquera le point de départ de la prise d’effet de la nouvelle grille de répartition. Mais elle n’aura aucun effet rétroactif au jour de la création de la copropriété.
Pour pouvoir être mise en œuvre, l’action en révision pour lésion nécessite la réunion de deux conditions : un seuil d’erreur et des délais de prescription.
Condition du seuil d’erreur Dans l’action en révision pour lésion de la modification de la répartition des charges de copropriétéCondition du seuil d’erreur Dans l’action en révision pour lésion de la modification de la répartition des charges de copropriété
La condition du seuil d’erreur
Dans l’action en révision pour lésion, il ne suffit pas, pour un copropriétaire, de rapporter la preuve que son degré de participation dans le paiement de l’une ou l’autre des catégories de charges est supérieur à ce qu’il devrait être, ou que celui d’un autre copropriétaire est inférieur à ce qu’il devrait être.
Il lui faut en plus démontrer que cette différence est de plus d’un quart, ou de moins d’un quart.
Le copropriétaire qui intente l’action est celui qui s’estime lésé. S’il entend démontrer que sa participation au paiement des charges est supérieure à plus d’un quart à ce qu’elle devrait être, c’est le syndicat des copropriétaires qui devra être assigné devant le tribunal de grande instance.
Au contraire, s’il entend invoquer le fait que la participation d’un autre copropriétaire est inférieure à plus d’un quart à ce qu’elle devrait être, l’action sera intentée contre ce copropriétaire lui-même et le syndicat des copropriétaires devra obligatoirement être appelé dans la cause.
La condition de prescription dans l’action en révision pour lésion de la modification de la répartition des charges de copropriétéLa condition de prescription dans l’action en révision pour lésion de la modification de la répartition des charges de copropriété
La possibilité de recourir à l’action en révision, même s’il est avéré qu’il existe bien une erreur de calcul, est limitée dans le temps.
En effet, elle ne peut être engagée que soit dans les 5 ans suivant la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, soit dans les 2 ans à compter de la première mutation à titre onéreux du lot du copropriétaire lésé.
Exemple : une copropriété a été créée en janvier 1980 et son règlement de copropriété a été publié le 1er mars 1980.
L’action en révision peut être intentée jusqu’au 1er mars 1985. Mais si l’un des copropriétaires originaires vend son lot pour la première fois le 16 juin 2005, soit plus de 15 ans après la publication du règlement de copropriété, son acquéreur pouvait alors intenter l’action en révision pour lésion jusqu’au 16 juin 2007. |
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PBN
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Posté - 07 déc. 2015 : 14:52:13
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Merci pour cette réponse,
mais je ne suis pas beaucoup plus avancé.
Faut il l'unanimité pour changer la répartition des charges d'ascenseur en copropriété.
Si les critères d'utilité ont changer, peut on utiliser une autre majorité: article 25 ou 26.
Merci pour vos réponses |
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JPM
Modérateur
8599 message(s)
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4
Posté - 07 déc. 2015 : 16:29:04
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Le copropriétaire a forcément porté atteinte aux parties communes en créant son escalier intérieur : percement d'une trémie.
A-t-il demandé l'autorisation à l'assemblée générale ?
Si oui c'est à ce moment qu'il aurait fallu exiger la modification de la répartition. Il est peut être encore temps.
Si non ? Il va être obligé d'être gentil !
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Gédehem
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Posté - 07 déc. 2015 : 17:50:28
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"Si les critères d'utilité ont changé .."
S'agissant d'un élément d'équipement commun "ascenseur", ce critère "utilité" existe pour tous depuis qu'existe cet ascenseur.
L'aménagement ou la modification d'un lot n'a aucun effet sur ce critère, sauf cas particulier.
Critère qui s'analyse "... en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot." (L.art.10 al. 1)
Autrement dit, la grille de répartition, progressive selon l'étage, devait être en place en même temps que l'ascenseur.
Une clause RDC qui prévoirait une répartition selon les tantièmes généraux est illicite, doit être réformée. Ce que peut décider dès demain une AG, modification RDC pour cette nouvelle grille adoptée à la majorité art.24.
L'aménagement d'un des lots est étranger à ce critère valable pour tous, lié à la présence d'un ascenseur.
En revanche, comme le relève JPM, la modification du lot du 5ème, en particulier par des travaux affectant les parties communes, devait être autorisée par l'AG (autorisation travaux). Comme précisé, il a interet "à la jouer douce" pour l'imputation de tantièmes "ascenseur" pour son (nouveau) lot.
Nouveau lot qui doit aussi faire l'objet d'une modif RDC (à charge de son propriétaire), tant pour sa composition que pour ses tantièmes généraux (cumul des tantièmes du lot d'origine et de ceux des "chambres")
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Édité par - Gédehem le 07 déc. 2015 17:56:31 |
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PBN
Contributeur actif
129 message(s)
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Posté - 09 déc. 2015 : 13:57:11
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Merci pour votre réponse qui est très claire.
PBN |
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Posté - 10 déc. 2015 : 08:06:48
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Article 25e de la loi :
"Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
"(...)
"e) La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives ;"
Avec application de l'article 25-1 s'il y a lieu.
Il y a bien changement d'usage d'une ou plusieurs parties privatives...
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 10 déc. 2015 : 11:31:05
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Avant le changement d'usage, il y a l'illégalité d'une clause RDC.
Qui impose sa réforme par une AG à la maj.art.24.
Ce n'est que lorsque la clause RDC est conforme aux dispositions de l'Art.10 que la modification d'un lot (changement d'usage) peut (éventualité) entrainer la modif de ses tantièmes.
Dans le cas exposé il sera fait d'une pierre 2 coups : mise en conformité RDC, qui intègrera la modif du lot. (*)
Ou plus exactement, établissement d'une grille conforme au regard des lots existants actuellement.
(*) la partie "modif du lot" (descriptif, cumul tantièmes initiaux) ne concerne pas le syndicat : cette modif RDC pour ce lot est induite par l'autorisation de l'AG des travaux sur le lot. |
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Répartition charges ascenseur 
