| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
MIBA
Contributeur actif
France
412 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 09 déc. 2015 : 16:48:04
|
Bonjour,
Lors de la réunion préparatoire de l'AG avec le CS, le syndic nous a proposé le nouveau contrat de syndic à approuver lors de l'AG en janvier 2016. Ce contrat démarrerait le lendemain de l'AG pour se terminer fin mars 2017. Ce qui est normal.
Ce qui m'interroge : le syndic nous dit qu'il appliquera le contrat de manière rétroactive en ce qui concerne ses honoraires en l'appliquant à partir du début de l'exercice comptable en cours soit le 01/10/2015.
Je précise qu'une révision de prix est prévue dans le contrat à compter du début de l'exercice comptable suivant ( le 01/01/2016).
Vous reconnaitrez certainement là les pratiques d'un syndic leader sur le marché et dont le nom commence par F.
Une telle pratique rétroactive vous paraît -elle acceptable ?
Merci de vos avis.
|
|
|
|
1
Posté - 09 déc. 2015 : 18:17:02
|
Un contrat démarre à la date où il a été décidé par l'AG, d'autant plus que le contrat succède à un autre.
Refusez cette démarche et l'AG vote ce contrat à la date de l'AG (sauf si le contrat est moins cher que le précédent !!!!!  ) |
|
|
|
Franck1966
Contributeur vétéran
France
2096 message(s)
Statut:
|
|
 2
Posté - 09 déc. 2015 : 19:42:33
|
|
Miba, ce n'est pas parce que Monsieur le syndic écrit quelque chose que vous devez être d'accord ! L'AG est aussi faite pour discuter et sans jouer les marchands de tapis vous pouvez "imposer" des choses, comme un changement de tarif au 01/01/16 ou bien à l'année suivante ... Tout se discute. |
|
|
|
|
|
MIBA
Contributeur actif
France
412 message(s)
Statut:
|
|
3
Posté - 09 déc. 2015 : 20:17:06
|
Soyez rassuré, on discute de nombreux sujets. La dernière réunion du CS avec le syndic a duré plus de trois heures, et le syndic nous doit des réponses sur une dizaine de sujets sur lequel il doit faire des recherches complémentagires.
Concernant le sujet que j'ai évoqué, je souhaitais avoir un éclairage sur le principe de rétroactivité, car concernant l'incidence financière, elle est minime dans notre cas car l'augmentation des honoraires d'une année à l'autre est minime ( moins de 2%).
PS : vous aurez certainement corrigé mon erreur dans le mail précédent, le début de l'exercice suivant sera le 01/10/2016 et non le 01/01/2016. |
|
|
|
Franck1966
Contributeur vétéran
France
2096 message(s)
Statut:
|
|
4
Posté - 09 déc. 2015 : 20:28:30
|
Comme vous le dites, l'incidence sera mineure, mais pour moi c'est un principe !
OK pour l'année prochaine mais pas cette année.
Maintenant, est-ce qu'il a le droit : il vous l'écrit, je ne vois pas ce qui l'en empêcherait. l'application, c'est l'affaire de l'AG.
Mais ne perdez pas 3 heures pour discuter de quelques euros ou au mieux 10€ pour le syndic et triturez le sur un point où vous pourrez "gratter" plus |
|
|
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
5
Posté - 09 déc. 2015 : 21:28:31
|
Le "contrat des rémunérations" procède, découle du MANDAT, le syndic étant un MANADATAIRE et non un "contractuel".
Le lien juridique c'est le mandat, la délégation de pouvoir qui lui est donnée.
La rémunération qui en découle ne peut avoir une rétroactivité sur un mandat passé, écoulé, échu .. Cette rémunération "nouvelle" ne peut s'appliquer qu'au nouveau mandat, les 2 étant indivisibles, mandat nouveau, et sa rémunération, qui prend effet à la date de l'AG.
Pour faire jouer une rétroactivité à la rémunération qui découle du mandat, il faudrait décider que le mandat est rétroactif, prend effet au début de l'exercice en cours. |
Édité par - Gédehem le 09 déc. 2015 21:33:46 |
|
|
|
Sunbird
Pilier de forums
4950 message(s)
Statut:
|
|
6
 Posté - 10 déc. 2015 : 09:24:17
|
Pour convenir d'une rétroactivité il faut la voter.
2% d'augmentation c'est énorme lorsque l'inflation est quasi nulle.
A prestation équivalente l'augmentation doit être nulle ou dans les 0,2% max.
|
|
|
|
MIBA
Contributeur actif
France
412 message(s)
Statut:
|
|
7
Posté - 10 déc. 2015 : 11:00:20
|
Sunbird écrit:" 2% d'augmentation c'est énorme lorsque l'inflation est quasi nulle".
Nous trouvons au niveau du conseil syndical que l'augmentation inférieure à 2% est raisonnable car la copro bascule sur un contrat type ALUR avec compte séparé ( de toute façon on n'a pas le choix !). Le surcoût du compte séparé , très élevé il y a encore peu, et complètement artificiel, s'est réduit comme peau de chagrin au fil des années et c'est très bien. En outre, nous avons obtenu une heure de fin d'AG plus tardive sans pénalisation financière. Enfin, le syndic va, dans le cadre du forfait,assurer un affichage ( désormais obligatoire) qui était totalement absent jusqu'alors et qui peut intéresser les locataires.
D'autres conseils syndicaux ont -ils obtenus des évolutions d'honoraires plus favorables ? |
|
|
|
DLDL
Nouveau Membre
34 message(s)
Statut:
|
|
8
Posté - 10 déc. 2015 : 11:19:02
|
Je n'aime pas non plus ce genre d'augmentation rétroactive mais dans une situation similaire j'ai laissé tomber car il y avait des points avec un impact financier bien plus important.
Après, si vous avez du temps et un copropriétaire avocat compétent sur le sujet qui pense que ce n'est pas légal, qui pense savoir comment le démontrer face à un tribunal et qui veut bien le faire sans être payé, c'est l'occasion de vous faire plaisir et de rendre un grand service à tous les clients de ce grand groupe  |
|
|
|
9
Posté - 10 déc. 2015 : 11:36:04
|
DLDL : dès que le syndic a été élu et son contrat de mandat adopté avec sa rémunération et cette rétroactivité par l'AG, elle s'impose au SDC.
Aucun avocat n'assignera le SDC pour cette augmentation "rétroactive "!!
De plus les contrats adoptés par les AG sont liés au datées de l'exercice comptable. Du 1er janvier au 31 décembre 2015 par exemple, l'AG se déroulant entre les mois de février et juin 2016, cette rétroactivité se justifie car elle concerne bien le nouveau contrat 2016 du syndic sortant ou du nouveau syndic élu.
Rien d'illégal. C'est au CS de négocier avant l'AG? ou à l'AG lieu des débats et des décisions. |
|
|
|
MIBA
Contributeur actif
France
412 message(s)
Statut:
|
|
10
Posté - 10 déc. 2015 : 11:50:21
|
Philippe388 écrit:"Rien d'illégal. C'est au CS de négocier avant l'AG? ou à l'AG lieu des débats et des décisions.".
OK mais alors ce serait la moindre des choses que cela soit marqué dans le contrat. Ce qui n'est pas le cas dans le projet de contrat qui nous a été proposé. |
|
|
|
Sunbird
Pilier de forums
4950 message(s)
Statut:
|
|
11
Posté - 10 déc. 2015 : 12:09:06
|
Il n'y a rien d'illégal de faire une augmentation rétro-active à partir du moment qu'elle est votée et pour cela il faut une résolution spécifique et celle-ci devra être votée avant la résolution pour le nouveau mandat.
Par contre le syndic ne peut pas mettre dans la même résolution son renouvellement et l'augmentation rétro-active. |
|
|
|
12
Posté - 10 déc. 2015 : 14:06:45
|
MIBA : mais le projet ce contrat est joint à l'OdJ !! TOUS les copros connaissent donc le cout des honoraires, et peuvent ainsi les comparer au contrat précédent.
D'ailleurs le montant des honos une des lignes budgétaires. le budget a adopté comprend ces honoraires augmentés.
L'OdJ comporte obligatoirement le comparatif des budgets. Ce n'est donc pas une surprise pour les copropriétaires;; sauf ceux qui ne lisent pas la convocation ET tous les docs joints. 
MIBA : que dit votre contrat de syndic joint à cet OdJ ? dates de début et fin de contrat des années 2015 et 2016 ?
|
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
13
Posté - 10 déc. 2015 : 15:08:30
|
... nous avons obtenu une heure de fin d'AG plus tardive sans pénalisation financière.
puis :
"le syndic va, dans le cadre du forfait, assurer un affichage... qui était totalement absent jusqu'alors ..."
Il faudrait ouvrir les yeux et ne pas se faire encore "rouler" par un saucissonnage des honoraires (contrat = détail des honoraires).
Premier point, le mandataire du syndic n'est pas un intermittent, rémunéré à l'heure ou à la tache, son mandat fractionné selon des horaires de travail.
Qu'en interne, pour ses besoins "personnels", pour ses employés, il détermine des horaires de travail, une amplitude horaire, cela relève du droit du travail auquel est soumis tout employeur.
S'agissant de la mission du mandataire du syndicat, de la délégation de pouvoir, il n'est pas soumis à une amplitude horaire, à des horaires de travail, aux conditions fixées par le Code du travail.
Le mandat existe pour une durée dont la date échéance est précisée, 24 heures sur 24 sans interruption.
("Le suis syndic, mais jusqu'Ã la fermeture de mes bureaux uniquement". )
Dans le cadre d'un "contrat des rémunérations" qui serait "Tout sauf ...", qui devrait être la règle partout, TOUT ce qui relève de sa gestion courante doit être intégré dans son forfait.
Que ce soit le tableau d'affichage, le compte bancaire, ou la tenue de l'AG hors de ses horaires de bureau.
Personne n'imagine son garagiste facturer les pièces, sa main d'œuvre, et en plus sa clé à molette ou sa visseuse, voire le pot de peinture.
Il appartient au syndic de calculer le forfait "gestion courante" "TOUT COMPRIS", donc avec affichage, compte et AG selon la demande du syndicat.
Si le syndicat souhaite des AG de 18h30 à 21 heures (horaire habituel), ainsi que 2 réunions annuelles avec le CS, et ceci et cela, au syndic de faire son calcul et de présenter une rémunération "TOUT COMPRIS".
L'affaire tient en une ligne : gestion courante : XXXXXX €
Le reste des rémunération, donc "hors gestion courante", sera détaillé, selon là aussi des forfaits, soumis à négociation éventuelle.
Ce qui n'est pas détaillé hors gestion courante est dans le "tout compris" de la gestion courante.
Ce "contrat de rémunérations" tient en 1 pages, 2 au plus.
C'est cela que devraient exiger les syndicats, et non encore une fois des propositions 'saucissonnées" sous couvert de 'nouveau contrat'.
Quant à une prétendue "rétroactivité, c'est là un autre moyen de "rouler dans la farine". Aux syndicats de ne pas se faire prendre.
|
Édité par - Gédehem le 10 déc. 2015 15:13:25 |
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
14
Posté - 10 déc. 2015 : 16:52:15
|
Le bon sens commande que le montant de la rémunération du syndic soit déterminé pour un exercice et le droit permet d'exaucer ce vœu.
Pour un immeuble à exercice calendaire (01/01 au 31/12), rien ne s'oppose à ce que les honoraires adoptés par l'assemblée du 23 mars 2016 prennent effet au 1er janvier 2016 a fortiori lorsqu'ils sont conformes au budget prévisionnel 2016 mais aussi s'ils sont supérieurs dès lors que l'assemblée a voté en ce sens.
Il est bien évident qu'est absurde un montant jusqu'au 23 mars puis un autre du 24 mars au 31 décembre.
Ceci étant il doit être entendu que le montant figurant au budget prévisionnel ne doit pas avoir un caractère opposable aux copropriétaires.
Tout cela doit être discuté avec le CS avant l'assemblée .
|
|
|
|
|
|
15
Posté - 10 déc. 2015 : 17:31:37
|
Cette pratique est très courante, ce n'est pas un roulage dans la farine, ni d'une quelconque rétroactivité, mais d'une simple exécution d'une décision de l'AG.
SI l'AG a lieu n juin et qu'elle adopte une augmentation de 2% sur l'année 2016, le syndic va régulariser cette augmentation sur les 2 derniers trimestres.
Ce que ne comprennent jamais la grande majorité des copropriétaires, alors qu'ils ont voté cette augmentation. |
|
|
|
Franck1966
Contributeur vétéran
France
2096 message(s)
Statut:
|
|
16
Posté - 10 déc. 2015 : 20:35:45
|
Entièrement d'accord Philippe388.
Miba, est-ce que le syndic avait augmenté ses tarifs l'année dernière en incluant déjà les frais d'AG ou pas ?
Si non, n'oubliez pas que les frais d'ag se montent à plusieurs centaines d'euros pour une copropriété moyenne et qui disparaîtront sur la facturation 2016 ! Donc vos 2% sont presque insignifiants en comparaison ! |
|
|
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
17
Posté - 11 déc. 2015 : 09:27:38
|
Très surprenante position, qui ne tient pas la route un instant !!!!
La rémunération du syndic est la contre partie de l'exécution de son mandat, de la mission qui lui est confiée. Elle est calquée et indivisible de ce mandat.
Rien à voir avec un exercice comptable ou autre considération !
L'affaire est identique pour toutes les contres parties résultant d'un contrat de services, de prestation, que ce soit pour l'assurance de l'immeuble, le contrat du chauffagiste, de l'ascensoriste, de l'entretien des espaces verts, qui sont liées aux date des contrats et non à un exercice comptable.
Vous voyez un assureur demander une rétroactivité de la cotisation pour se coller à l'exercice comptable de chaque syndicat ?
Parfois, on se demande où certains vont chercher tout cela ..... 
La(les) rémunération d'un mandataire est liée à l'exercice de son mandat, pour la période prévue, avec éventuellement ajustement en cours de route.
|
|
|
|
goutelette
Contributeur vétéran
1901 message(s)
Statut:
|
|
18
Posté - 15 déc. 2015 : 12:06:04
|
Le problème de MIRA n'est pas isolé, et démontre que les syndics s' entendent entre eux pour imposer aux syndicats les applications qui les arrangent.
Nous avons fait remarquer au syndic lors de la vérification des comptes que sont contrat était de janvier à janvier, et qu' il a pris ses nouveaux émoluments (1 000€ du compte séparé) sur la période antérieur de 3mois se calant sur l' exercice.
Celui-ci n' ayant rien voulu changer, nous avons réédité notre remarque en AG.
Pour toute réponse, il a ramené le montant:
Divisé par mois et divisé par lot.
De ce fait, ricanement.
Les syndics savent très bien que l'ensemble des propriétaires présent le soutiendront sans chercher à comprendre .
Indifférents à la tache de ceux qui se donnent mission de vérifier les comptes
|
|
|
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
19
Posté - 15 déc. 2015 : 14:29:56
|
On ne peut pas comparer les modalités de rémunération pour un assureur ou un syndic. Ou alors il faut admettre le recours à l'indexation pour les syndics.
Que la rémunération du syndic pour chaque exercice annuel soit décidée tous les ans à l'occasion d'une assemblée qui a lieu en cours d'exercice, n'a vraiment rien d'extraordinaire.
Au contraire cela permet de tenir compte, le cas échéant de l'évolution récente du contenu de la mission. Vous voudrez bien admettre qu'au cours de ces dernières années il a considérablement varié.
|
|
|
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
20
Posté - 15 déc. 2015 : 15:23:24
|
En quoi l'évolution (*) de la mission du syndic, réelle ces derniers temps, aurait un impact sur la rétroactivité de sa rémunération ???
Même chose pour une indexation selon le type de contrat : quel rapport avec une rétroactivité de la rémunération ?
Qui plus est s'agissant de la coller à un exercice comptable ....
Une rémunération de services, de prestataires, de mandataire, s'entend pour la mission ou les prestations à venir, contre partie liée à la date de prise d'effet du contrat, de la mission, du mandat.
Sauf à décider de la rétroactivité de cette prise d'effet.
Il y aurait alors doublon avec la rémunération du mandat échu à la date de l'AG décidant d'un nouveau mandat.
(*) "évolution" s'entendant sur un futur, serait-il proche. Parce qu'une évolution rétroactive, il faut le faire ......
|
|
| |
|
Sujet |
|
|
Contrat de syndic appliqué de manière rétroactive 
