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Keops 69
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Statut: Keops 69 est déconnecté

Posté - 18 déc. 2015 :  08:41:02  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour

Je dois rédiger un contrat ou convention entre ma sci et ma société (sas).


Particularité:
Il n'y aura pas de loyer pour les 12 premiers mois, pour ne pas puiser dans la trésorerie, car la société ne générera pas de CA immédiatement.
Il était nécessaire de la créer par anticipation.

Les taxes et autres frais seront supportés par la SASu durant la période.
La surface portera sur environ 1/6 du local soit 250m2 sur 1500

Quelles sont les obligations en la matière et comment faire?

je pensais rédiger un contrat précaire à loyer 1€ pendant 12 mois par exemple avec indication de reconduction sous des termes (à redéfinir à N+1
ensuite se sera en fonction du CA généré bien sur pas indiqué dans le contrat)

cela vous parait cohérent? si vous avez des conseils n’hésitez pas svp,

Cordialement


ribouldingue
Pilier de forums



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Statut: ribouldingue est déconnecté

 1 Posté - 18 déc. 2015 :  12:28:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Le loyer de 1 euros va vous permettre de déduire toutes les charges déductibles, mais bon, le fisc risque en cas de contrôle de ne VRAIMENT pas aimer.

citation:
ensuite se sera en fonction du CA généré bien sur pas indiqué dans le contrat
La vous passez du loyer imposable aux revenus foncier a un loyer imposable au sens du BIC.
Ce ne sera pas du lmnp. A mon avis il vous faut éviter ou alors le faire en connaissance de cause,quitte a mettre dans le loyer alors une partie fixe et une partie indexée sur un chiffe d’affaire a définir, quelque chose de pas trop compliqué tout de meme.

Ce serait donc un bail civil.

citation:
Les taxes et autres frais seront supportés par la SASu durant la période.
'est très vague. Lesquelles, avec quel coefficient?
Il vous faut préparer une répartition aux pourcents ou aux tantièmes puisque visiblement n'occupant que 20% de la surface, 80% dont l'immense majorité va être employée a un autre but.

Taxe foncière incluse ou pas?


citation:
ensuite se sera en fonction du CA généré bien sur pas indiqué dans le contrat
Le CA utilisable en janvier 2016 ne peut être que celui de l'année 2014, car celui de l'année 2015 n'est connu que au mieux le 15 janviers si vus faites tout rapidement, mais le 15 avril ou le 15 mai si vous vendez votre SASU et que le repreneur ne voit pas l'intéret de faire travailler deux fois le comptable, une premier pour le CA et une seconde pour les déclarations fiscales.
il faut donc mieux définir l'indice.

Keops 69
Nouveau Membre

13 message(s)
Statut: Keops 69 est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 18 déc. 2015 :  18:19:26  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci Ribouldingue,

euh le truc c'est que je dois justement envoyer le contrat au SIE... donc il faut que je sois clair la dessus.

il serait donc préférable de faire:
- un bail dit "civil" pour un an (2016), à 1€ ou gratuit? la sas pourra passer les charges déductibles à préciser (frais standard eau elec tantième de taxe foncières).
-Et pour 2017 introduire une notion de type fixe + indexation au CA [ou renouveler avec un contrat précaire]

ou je pensais à une modulation exemple xxxxx€ à payer sur x années


C'est vraiment compliqué d'expliquer légalement que je souhaite aider le démarrage d'une SASu car elle n'a simplement pas de CA (hors tréso) pour la première année,

je ne pense être en lmnp pour la sci, après la vente de la sasu (pas le cas)c'est un truc qui m'échappe mais peut être que des organismes de tutelles veillent je n'ai saisi la définition des "indices"

cordialement




ribouldingue
Pilier de forums



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Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 18 déc. 2015 :  20:12:02  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je ne conseillerais jamais un bail a un euro permettant de déduire les charges... le SIP va y trouver a redire s'il fouille.

Je n'ai pas parlé pour vous de vous retrouver avec une imposition de type LMnP, mais d type BIC s'il y a une quelconque indexation sur les revenus ou le chiffre d'affaire.

Je ne comprends pas a quel titre une sci devrait aller soumettre son contrat de bail au SIE.

J'indique en outre, et j'ai oublié de le faire, que de proposer un bail a loyer indexé pour une SCI, c'est aller dans le mur puisque du fait que ce sont des revenus BIC interdits en sci à l'IR votre Sci va passer à l'IS sans aucune possibilité de revenir en arrière.


Il faut à mon avis vous tourner vers un professionnel si vous voulez faire les choses en dehors des clous, car vous êtes fin prêt pour tomber dans plusieurs pièges....

Keops 69
Nouveau Membre

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Revenir en haut de la page 4 Posté - 19 déc. 2015 :  10:15:50  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,
oui je comprend.merci
Lors de la déclaration pour la cfe de la SASu, la SIE souhaite une copie de contrat (avant le 30/12)
Je ne souhaite pas etre en dehors des clous, alors j'essaie de prendre les devants.
Je pensais que ce n'était pas obligatoire d'avoir un contrat. Pour l'immatriculation de la SASu j'avais fourni une attestation de mise à disposition pour la domiciliation du siège.

Du coup comme je ne prévois pas de loyer pour la sas pour la première année, mais il faut fournir un contrat, et là je cale?...même si cela a l'air simple.
Il y a éventuellement une case 'domiciliation à titre gratuit'? avec idem contrat ou convention à fournir.



Cordialement,


ribouldingue
Pilier de forums



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Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 19 déc. 2015 :  11:05:40  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Lors de la déclaration pour la cfe de la SASu
On rempli un formulaire 1447.
Dans votre cas le souci c'est que la location porte sur uen partie du local seulement, partie qui ne doit pas avoir sa propre définitoin en terme de valeur locataive cadastrale....


citation:
Il y a éventuellement une case 'domiciliation à titre gratuit'? avec idem contrat ou convention à fournir
je crois que vous n'avez pas compris, et je pense qu'il vous faut réellement prendre une consultation aupres d'un porfessionnel

Vous êtes au bord de l'abus de droit.....
Mais vous pensez naïvement qu'il s'agit juste de cocher une case.

Le juridique, c'est juste un peu moins simple que cela;

Keops 69
Nouveau Membre

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Statut: Keops 69 est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 19 déc. 2015 :  11:37:52  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Oui exact la 1447 + la 1465 sd car zrr.

Je pense qu'il peut y voir abus de bien social caractérisé si j'ai un intérêt personnel dans cette opération de courte durée:
je ne peux verser de loyer coté sas, idem pour la sci que j'aimerais percevoir des loyers.

Je crains que je vais devoir passer au SIE, cela m'enchante autant qu'aller chez le dentiste.


Cordialement


ribouldingue
Pilier de forums



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Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 19 déc. 2015 :  12:02:06  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Je pense qu'il peut y voir abus de bien social c
Je n'ai jamais parlé de cela.

Allez vois un professionnel, j'ai peur que vous pataugiez;..

Keops 69
Nouveau Membre

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Statut: Keops 69 est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 19 déc. 2015 :  12:08:28  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Désolé Je pensais que vous faisiez allusion à abus de droit social, ce qui ne peux être le cas car j'en tire aucun bénéfice personnel.
Peut être abus de droit?

Je ne patauge pas, j'essaie de comprendre à une problématique simple,



cordialement,

ribouldingue
Pilier de forums



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Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 19 déc. 2015 :  14:37:00  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Abus de droit social, ca n'existe pas.

citation:
Je ne patauge pas, j'essaie de comprendre à une problématique simple,
peu-etre, mais il faut abandonner l'idée de l'abus de droit social, et s'intéresser à l'abus de droit.


citation:
Je ne patauge pas, j'essaie de comprendre à une problématique simple,
Votre problématique, comme vous dites (votre cas, pouquoi utiliser des mots compliqués) n'est pas simple, car vous voulez faire un bail à zero euros et déduire tout ce qui est déductible, donc vous créer une déduction fiscale. C'est ultra dangereux, et en rien simple.

Vous voulez louer un lot qui n'existe pas fiscalement (oups), vos appelez cela simple?

Vous voulez utiliser une sci dont l'objet social est CIVIL pour faire du commercial au sens des IMPOTS.
Vous appelez cela simple (indépendamment du fait que vus n'en n'êtes même pas conscient?)

Édité par - ribouldingue le 19 déc. 2015 14:44:08

Keops 69
Nouveau Membre

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Statut: Keops 69 est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 19 déc. 2015 :  15:26:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Ok Ribouldingue

Puiser dans la caisse d'une société à des fin personnel existe bel et bien et c'est un délit d'abus de bien social (et non d'abus de droit effectivement, la terminologie est importante dans ce cadre là).


Abus de droit, je découvre ici et merci à vous, également de la mise en garde.


je saisi la nuance maintenant qui pourrait m’être reproché pour la première année: de l'optimisation fiscal en déduisant des charges

ma volonté n'est pas là pourtant, c'est juste un fait de ne pas pouvoir régler des loyers à année 2016


Puis-je noter un loyer symbolique la première année, avec pour seule charges (elec/ eau a consommation réelle( via des compteurs divisionnaires propres à la SAS) ou carrément pas de charges et une révision du loyer en N+1 (2017)

Le lot divisé n'existe pas fiscalement? je pensais qu'il suffisait d'informer les impôts de la surface pour tel ou tel locataire.


l'acte du contrat en lui-même parait plutôt simple à réaliser mais oui apparemment les conséquences peuvent être problématiques selon comment sont rédigés les accords ,



Cordialement,



Édité par - Keops 69 le 19 déc. 2015 18:23:55

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 11 Posté - 19 déc. 2015 :  19:01:48  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Le lot divisé n'existe pas fiscalement? je pensais qu'il suffisait d'informer les impôts de la surface pour tel ou tel locataire.
Informer non, déclarer oui.

Si de un lot global actuel vous faites 3 lots vous faites 3 déclarations au service des impots fonciers. La surface est un élément mais pas le seul loin de la; Le formulaire demande une description précise.

citation:
l'acte du contrat en lui-même parait plutôt simple à réaliser
Que ce soit un bail commercial ou un bail civil ou un bail professionnel, je vous metes en garde de penser que c'est simple. Tan,t que tout reste entre vous et vous, a la limite, mais des qu'il y a quelqu'un en jeu, cela peut devenir extremement dangereux de mal prévoir, de ne pas respecter la loi qui s'impose pourtant, etc...

Il vous faut prévoir également la répartition des charges, ce qui ne me semble pas si simple que cela... il faut que cela soit intégré au contrat ou rédigé par acte séparé mais référencé dans le contrat.

ribouldingue
Pilier de forums



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Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 Posté - 19 déc. 2015 :  19:22:32  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je reveins sur le loyer nul ou faible.

Du coté de la SCI qui loue son local, elle doit louer a un loyer de marché, ou en dessous, mais l faut que cela reste crédible. Elle doit pratiquer un acte normal de gestion.
Fiver le Loyer a zero euros ou 10 euros n'est pas un acte normal de gestion, c'est un acte qui amenuise les revenus et détériore donc la valeur de cette société.

Si vous en faites une activité déclarée et que vous désirez en déduire les frais divers, vous allez devoir expliquer au fisc pour quelle raison vous engagez cette exploitation pour le bien de la SCI, et la vous ne pourrez pas.


SI vous signez un bail de 1000 euros mensuel mais que vous accordez dans le bail de 9 ans une gratuité de 10 mois des loyers (mais pas des charges) en échange des travaux que doit engager l'exploitant pour adapter le local a son exploitation, tenant compte du fait que sur votre commune un certain nombre de tels lovers sont proposés et que celui de votre sci ne peut etre mis sur le marché qu'avec ces travaux, ALORS vous avez deja un début d'argument.

Si le montant des travaux effectivement réalisé est de 25,76 euros, le fisc ne va pas aimer.

Si le montant des devis par professionnel est de 274 000 euros et que le locataire dont c'est le métier le fait gratuitement contre 10 loyers, le fisc sera convaincu.




12 mois de loyers gratuits alors que ca vaut 1000 euros mensuel, c'est un cadeau de 12 000 euros que fait la Sci a la SASU. C'est donc a priori une recette de 12 000 euros manquante que le fisc peut reconstituer.

Vous seriez donc imposé sur ces 12 000 euros mensuels


Vous ne pourrez pas a posteriori reprendre les comptes de 2016 pour intéger 12 000 euros de loyers non payés, puisqu'il n'existe aucun transfert monétaire.

Édité par - ribouldingue le 19 déc. 2015 19:23:51

Keops 69
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Revenir en haut de la page 13 Posté - 19 déc. 2015 :  19:22:45  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
merci,


oui nul n'est censé ignorer la loi et dans les méandres fiscal et social...mais avant tous, je retiens qu'il est nécessaire surtout parler juste dans ce domaine (terminologie: pas informer mais déclarer).

Comme je n'ai malheureusement pas de budget pour voir un spécialiste, là c'est réglé
J'ai encore un peu de tps avant de peaufiner et rendre ma copie pour le 31/12

Il est probable que je parte avec bail commercial précaire avec une indication de 2 périodes de loyer qui diffèrent une 1€/mois et l'autre 600€/mois, reste à résoudre la surface ou lot non connu fiscalement,


Bonne soirée,

Keops 69
Nouveau Membre

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Revenir en haut de la page 14 Posté - 19 déc. 2015 :  19:29:04  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
nos posts se sont croisés.
La commune de 800 âmes est classée sinistré économiquement (ZRR),

merci cet avis éclairé, je vais l'analyser.






Édité par - Keops 69 le 19 déc. 2015 19:36:31

rédaction Universimmo
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 15 Posté - 20 déc. 2015 :  22:47:57  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Tout cela ne semble pas très cohérent avec le code de commerce :

- bailleur civil loue à société commerciale un local commercial : c'est un bail commercial sauf option pour un bail à courte durée (max 3 ans y compris les renouvellements) ou une convention d'occupation précaire, mais celle-ci est encadrée et il ne semble pas que vous entriez dans les cas prévus

- bailleur civil pour location non meublée : pas de BIC mais revenus fonciers chez les associés, à moins que votre SCI ait opté pour l'IS...

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 16 Posté - 21 déc. 2015 :  07:57:56  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
bailleur civil pour location non meublée
Si le loyer est constant oui, mais pas si le loyer est indexé sur le chiffre d'affaire comme il en est question ici:

http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4759-PGP repère 90

Or je cite la volonté initiale de Keops69:
citation:
je pensais rédiger un contrat précaire à loyer 1€ pendant 12 mois par exemple avec indication de reconduction sous des termes (à redéfinir à N+1
ensuite se sera en fonction du CA généré bien sur pas indiqué dans le contrat


Il s'agira donc, en plus du souci de la première année déja expliqué, de se retrouver avec une Sci à l'IS...

citation:
ensuite se sera en fonction du CA généré bien sur pas indiqué dans le contrat
Avec bien entendu une demande de bénédiction sur un site juridique pour une joli entorse à la foi a la loi et au droit des contrats.

Je persiste à penser que Keops69 doit rencontrer un professionnel ou accepter de faire de grosse bêtises.

Édité par - ribouldingue le 21 déc. 2015 08:00:57

Keops 69
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Revenir en haut de la page 17 Posté - 21 déc. 2015 :  08:29:15  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour

Je suis d'accord l'idéal serait de rencontrer un spécialiste, mais c'est très raide financièrement. Cela ne m'est pas réservé pour l'instant. En cette période je vous assure que ce n'est pas gai pour tout me monde.

Avec des moyens je gagnerais nul doute pas mal de tps, et du tps je n'en ai plus guère jusqu'au 31/12.

Je vais retenter la SIE, mais je sais pertinemment qu'ils vont me rembarrer pour déjà avoir quémander sur place une précédente information fiscale concernant la sci, question pour bien faire quoi et être dans les clous.

Alors je vais être contraint peut être de faire une bêtise, peut etre pas, j'essaie au mieux de la limiter.

Exact la sci n'est pas à l'IS mais irrp.

"ensuite se sera en fonction du CA généré bien sur pas indiqué dans le contrat"

J'entend par là qu'a postériori en 2017, la sas ayant du CA, le loyer est incorporé.
Avant pas possible car pas de CA; Si'l faut s'affranchir de passer des charges dans la sas, eh bien pas de charge/ je ne souhaite être dans l'illégalité.

Pour ce qui est de la déclaration de surface, mise à part la 1447-C pour la création et le formulaire 1447-M pour la modification de surface je ne vois pas où il faut déclarer par ailleurs

La solution bail commercial option de courte durée je ne connais pas, peut etre en intégrant 2 périodes distincts de loyer puis ensuite partir avec un bail commercial 3/6/9 standard à N+2 ou N+3 une fois que tout est amorcé.

Ou alors, il existe bien un contrat de "droit d'usage" de type "commodat"



cordialement

Édité par - Keops 69 le 21 déc. 2015 12:29:31

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 18 Posté - 21 déc. 2015 :  14:20:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il vous faut une déclaration spéciale pour la ZRR de pense.

Keops 69
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Revenir en haut de la page 19 Posté - 21 déc. 2015 :  14:34:47  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
ok merci oui il s'agit du formulaire 1465-sd,
et c'est l'art 1465 partieA qui concerne les en ZRR pour ceux qui liront ce post par la suite.

je pense qu'au dossier CFE, à l'administration, avec le contrat de droit d'usage/commodat (c'est le terme vieillot je crois).
Concernant la sci, il est possible que d'un point vue fiscal, il ne soit pas tolérer de prêter gratuitement une surface, il me faudra argumenter




Cordialement

Édité par - Keops 69 le 22 déc. 2015 10:04:52

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 20 Posté - 22 déc. 2015 :  12:13:15  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
il ne soit pas tolérer de prêter gratuitement une surface,
Je ne vois personne qui puisse vous interdire quoi que ce soit concernant l'usage des biens de la Sci dont vous êtes gérante.

En revanche, fiscalement, une location a 1 euros n,'étant pas un pret gratuiti (vous voulez dire un usage gratuit et sans contrepartie) vous vous mùettez dans la positon d'un gérant qui va décalrer pour 2016 la mirifique somme de 12 euros de recettes et qui va déduire 20 euros de courrier, 1200 euros de taxe foncière, et 600 euros d'assurance. Vosu faites donc un déficit déductible de vos autres revenus de presque 1800 euros.
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