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XtOf.fr
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 Posté - 01 janv. 2016 : 20:54:42
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Bonjour,
Et bonne année à tous au passage 
J'ai fait l'acquisition de trois appartements en 2012 que je loue vide.
J'ai fait un crédit pour les acquérir et les mensualités de ce crédit représentent 95% de mes revenus fonciers.
Je suis au régime de l'IR en fonciers REELS (je n'ai pas de SCI).
J'ai bien compris que je pouvais déduire mes intérêts d'emprunts mais je n'arrive pas à comprendre pourquoi je ne peux pas déduire ce que je rembourse tous les mois à la banque ?
Car depuis 2012, je paye des impôts sur un revenus que je n'ai jamais perçu réellement puisque servant à rembourser la banque.
Mes impôts ont triplés depuis 2012 pour cette raison...
J'ai beau chercher sur le web, je ne trouve rien sur ce sujet précis.
Ma question est donc la suivante : Puis-je déduire, en plus des intérêt d'emprunt la mensualité de la banque ?
Merci pour votre réponse.
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 Posté - 02 janv. 2016 : 07:37:23
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Pourquoi ne pas écrire simplement la question et la rendre alambiquée.
Vous déduisez
1/ Vos intérets, et
2/ vos assurances de type ADI,
mais pas
3/ Le capital.
Rembourser le capital ne constitue en rien une charge.
QUant au fait que vos revenus augmentent, c'est un constat conforme à la réalité, il est normal de payer des impots augmentés. |
Édité par - ribouldingue le 02 janv. 2016 07:41:47 |
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Franck1966
Contributeur vétéran
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 2
 Posté - 02 janv. 2016 : 20:49:30
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Aviez-vous pensé à déduire les frais de notaire lors de l'achat en 2012 ?
Maintenant, c'est un exemple, si vous louez pour 20000€ par an et que vous avez 8000€ d'intérêts+assurance, vous augmentez vos revenus de 12000€, c'est mathématique et donc vous augmentez votre IR |
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H90063
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Posté - 07 janv. 2016 : 12:48:49
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ah ah ah ....mort de rire
Si vous aviez raison (qu'on peut déduire 100% de la mensualité), j'en serais à mon 160° appartement car je pense que j'en aurais acheté 1 par mois, voire un par jour si j'avais pu...hélas... ce n'est pas le cas....IL NE FAUT PAS REVER NON PLUS !!! (en même temps pas sur que les banques m'auraient suivi). |
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XtOf.fr
Nouveau Membre
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4
 Posté - 07 janv. 2016 : 13:31:33
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citation: Initialement posté par H90063
ah ah ah ....mort de rire
Si vous aviez raison (qu'on peut déduire 100% de la mensualité), j'en serais à mon 160° appartement car je pense que j'en aurais acheté 1 par mois, voire un par jour si j'avais pu...hélas... ce n'est pas le cas....IL NE FAUT PAS REVER NON PLUS !!! (en même temps pas sur que les banques m'auraient suivi).
ah ah ah ... En posant cette question, je me doutais bien que j'aurais eu droit Ă une moquerie de ce style !
C'est gratuit, anonyme, ça défoule ... Pourquoi s'en empêcher ?
Mes investissements me coûtent aujourd'hui 140% de ce qu'ils me rapporte ... l'ensemble étant des travaux permettant de faire baiser l'impôt et le reste de l'impôt et la banque !
JE NE SUIS PAS VENU PLEURER SUR MON SORT ET JE NE SUIS PAS UN REVEUR NON PLUS !
Et si en 2016, la bonne résolution était de respecter les gens, TOUS LES GENS, y compris ceux qui essayent de trouver des réponses ?
Bon courage avec vos investissements. |
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Franck1966
Contributeur vétéran
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5
Posté - 07 janv. 2016 : 20:31:08
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Il est déjà bien que vos loyers couvrent les mensualités.
Sauf si vous avez fait un super coup en achetant les 3 apparts, il aurait mieux valu en prendre un de moins pour payer moins d'impĂ´ts, mais c'est fait !
Dites vous que dans 10 ou 15 ans vous aurez un patrimoine conséquent.
Plus on paye d'impĂ´ts, et plus on gagne d'argent ...
La défiscalisation Pinel n'aurait eu aucun intérêt pour vous.
La seule chose intéressante aurait été d'acheter un bien à rénover et déduire les frais de rénovation ... |
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H90063
Contributeur actif
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Posté - 14 janv. 2016 : 13:22:57
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citation:
Mes investissements me coûtent aujourd'hui 140% de ce qu'ils me rapporte ... l'ensemble étant des travaux permettant de faire baiser l'impôt et le reste de l'impôt et la banque !
Désolé mais je n'ai pas pu m'en empêcher, c'est tellement gros.....peut être auriez vous du vous renseigner avant d'investir.....
quand à bai...er l'impôt, en général c'est dans l'autre sens...
bons investissements !
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cfp06
Nouveau Membre
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Posté - 14 janv. 2016 : 15:27:37
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Bonjour,
Une possibilité serait de passer vos locations en meublé (si cela est possible), statut LMNP au réel (donc du BIC pas du Foncier).
Avec les amortissements sur la valeur du bien, les charges diverses et variées (vaisselles, meubles, lits, draps..etc) les impôts devraient descendre !!
Mais il faut pouvoir changer les baux et le négocier auprès du/des locataires si ce n'est pas pendant un changement.
Pour l'intégralité de la mensualité, malheureusement.. j'aurai bien aimé aussi |
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Posté - 14 janv. 2016 : 15:56:11
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citation: je dois prendre 1€ sur mes deniers personnels puisque je ne perçois que virtuellement mes loyers. Par quelle vue de l'esprit on en arrive à cette constatation?
citation: je diminue (un peu) mes impôts mais je dois avancer la trésorerie et donc m'appauvrir. Pouyr les gens dans votre cas je n'ai personnellement qu'un seul conseil, arrêtez de louer, et vous n'aurez plus de revenus imposable; La vie sera belle et vous n'aurez plsu a crier contre les impots.
Sincèrement, à qui voulez vous faire avaler ces affligeantes contre-vérités?
Si vous aviez acheté cash votre investissement, ou du moins un logement à la hauteur de votre mise, vous continueriez certainement à crier, mais avec d'autres arguments. preuve que ceux avancés ne sont pas pertinents.
Dans votre situation présente, vous acquerrez chaque mois un capital, donc vous vous enrichissez chaque mois. |
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dlyz
Contributeur senior
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Posté - 15 janv. 2016 : 13:09:11
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Conséquent aux amortissements,
on n'acquerra pas vraiment de capital.
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| Un jugement dans lequel juge et partie n'en font qu'un est contesté et contestable...Vive le droit de l'Homme. |
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Posté - 15 janv. 2016 : 14:45:43
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Gnéé?
Décidémment, dlyz, vous ne pouvez jamais écrire des phrases compréhensibles!
Quelle est l'idée que vous tenez d'émettre? |
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dlyz
Contributeur senior
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Posté - 15 janv. 2016 : 19:46:51
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C'est pourtant simple Ă comprendre:
un capital acquis est consommé sous forme d'amortissement, donc on n'aura pas vraiment de capital in fine.
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| Un jugement dans lequel juge et partie n'en font qu'un est contesté et contestable...Vive le droit de l'Homme. |
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Posté - 16 janv. 2016 : 06:55:57
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C'est vraiment n'importe quoi......... |
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Franck1966
Contributeur vétéran
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Posté - 16 janv. 2016 : 21:18:09
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le capital, consommé en amortissements ??? vous confondez société et immobilier perso !!! immobilisation ou immobilier, il faut choisir  .
Je ne comprends pas oĂą vous voulez en venir Dlyz ! |
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dlyz
Contributeur senior
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Posté - 16 janv. 2016 : 21:35:24
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Posté - 17 janv. 2016 : 07:17:35
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Le système des amortissements est un sytème de perte virtuel de capital, qui ne correspond que rarement voire jamais à la réalité, et qui engendre en location en meublé TOUJOURS de fortes plus-values a la sortie.
Vous ne pouvez donc pas utiliser une notion comptable d'amortissement seule (moettant les plus-values) pour démonter qu'on n'acquiert AUCUN capital en remboursant chaque mois un emprunt.
Ca n'a ni queue ni tĂŞte.
Dans le monde réel, on ne connait qu'une infime partie des propriétaires ayant au bout de 40 ans un bien qui vaut zero. Ou alors on ne vit pas dans le même pays.
Il est des cas souvent majoritaire ou le bien vaut plus 20 ans plus tard, et le vendeur paye une plus-value (calculée dans des conditions INFINIMENT plus favorables que celles d'une entreprise).
Il est dommage que vous n'ayez pas encore compris la fictivité des dotations aux amortissements dans le cas de l'immobilier, au contraire de l'amortissement des meubles, des outillages, des machines. |
Édité par - ribouldingue le 17 janv. 2016 07:20:07 |
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Franck1966
Contributeur vétéran
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Posté - 17 janv. 2016 : 13:16:22
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dlyz: "C'est pourtant simple Ă comprendre:
un capital acquis est consommé sous forme d'amortissement, donc on n'aura pas vraiment de capital in fine".
Le cas de XtOf n'est pas du LMNP, mais des locations simples.
Dans votre cas, vous parlez d'amortissement, mais cela ne concerne que les achats mobiliers de vos appart.
En défiscalisation Perissol, De Robien ou Besson, on pouvait amortir une partie du capital, ce n'est plus le cas en Duflot ou Pinel.
Rien ne vous obligeait à faire du LMNP, vous l'avez choisi pour sa rentabilité (supérieure en théorie aux autres defisc), donc on ne peut pas gagner plus d'argent et dire qu'on en perd à cause des amortissements  |
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Revenus fonciers emprunt bancaire 
