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BIBI
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 Posté - 04 janv. 2016 : 06:07:21
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Dans le cadre de charges impayées et procédures devant le TGI pour un lot en indivision :
l'avocat peut il ( faut il attendre le jugement ) impliquer l'un des co indivisaires pour obtenir le paiement .
MERCI
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Posté - 04 janv. 2016 : 07:07:02
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Perso, je demanderai à l'avocat de faire le nécessaire pour une condamnation IN SOLIDUM....  |
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JPM
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Posté - 04 janv. 2016 : 09:26:35
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Merci de donner une définition de in solidum.
Si une clause du règlement de copropriété le permet il est possible de mettre en cause un seul indivisaire.
Il est néanmoins souhaitable de connaître tous les indivisaires avec état civil et adresse.
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Posté - 04 janv. 2016 : 12:00:50
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citation: Merci de donner une définition de in solidum.
JPM, je sais que vous connaissez cette définition, qui à mon sens est assez connue : "Elle signifie que toutes les personnes ainsi condamnées, le sont pour le tout, et qu’elles ne peuvent exiger de ne régler que la quote-part leur revenant en réalité." et à mon avis, c'est primordial à demander pour une indivision...
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JPM
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Posté - 04 janv. 2016 : 14:57:19
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Exact. Mais il n'y a de responsabilité in solidum qu'entre les coauteurs d'un dommage, c'est à dire en responsabilité délictuelle.
En copropriété il ne peut s'agir que de la solidarité résultant d'une clause du règlement de copropriété.
Un cas particulier est la collusion des héritiers indivisaires refusant de fournir au syndic les renseignements nécessaires sur tous les héritiers à rapprocher du notaire qui les refuse abusivement au nom du secret professionnel. La menace de faire désigner un administrateur de toute la succession et pas seulement du lot en vient général à bout.
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Posté - 04 janv. 2016 : 17:20:50
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Vous avez tout à fait raison et c'est bien pourquoi j'écrivais : "je demanderai à l'avocat de faire le nécessaire pour une condamnation IN SOLIDUM".
En effet, si l'avocat met cette demande dans l'assignation, le juge sera obligé de trancher et pourra donc éventuellement donner gain de cause sur ce point, même si cette clause est absente du RdC
Si l'avocat ne met pas cette demande dans l'assignation, c'est sur que le juge ne dira rien sur ce point !
Donc il vaut mieux faire cette demande dès l'assignation, après ....
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Édité par - rambouillet le 04 janv. 2016 17:43:11 |
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JPM
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Posté - 04 janv. 2016 : 17:42:36
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L'avocat ne peut pas demander la condamnation in solidum alors qu'il n'y a pas de faute délictuelle !!!!
Il y a un unique arrêt d'appel qui a condamné au tout un indivisaire sur le fondement de l'article 1122 du Code civil (indivisibilité de l'obligation).
Il y a aussi un arrêt qui a retenu la condamnation in solidum mais pour faute délictuelle.
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Posté - 04 janv. 2016 : 17:45:59
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peut-ĂŞtre parlons nous de cela :
CA Versailles, 25 janv. 2010, Leydier-Heckly c/ Synd. 135 boulevard Bineau Ă Neuilly-sur-Seine |
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BIBI
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 Posté - 04 janv. 2016 : 20:06:48
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Dans le cas qui me préoccupe ,l occupante de l appartement est protégée durant 18 mois (suite decision banque de france)
La procédure est en cours devant le tgi ..Il est donc important que l avocate laisse la procédure suivre son cours .. et qu elle fasse jouer cette clause aux dépens de l autre co indivisaire ..Non occupante .. |
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JPM
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Posté - 04 janv. 2016 : 21:19:51
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Pourquoi une procédure devant le TGI ?
Il faut assigner devant le TI dès qu'on dépasse 2 ou 3 000 €.
Et dans votre cas il fallait assigner séparément les deux indivisaires puisqu'une seule faisait l'objet d'une mesure de protection.
Vous auriez un jugement contre l'autre.
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BIBI
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Posté - 05 janv. 2016 : 04:58:04
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La créance est bien supérieure à 10 000 €..l' assignation devant le tgi était déjà lancée contre les 2 lorsque la décision banque de france est tombée pour l occupante .
Comme je n avais pas connaissance de cette possibilité ..
Je vais vérifier si l avocat a pensé à le préciser dans les écritures ..
A défaut : ceci peut il être ajouté maintenant ?
Je sais qu il y a un report à fin décembre 2016 (!)
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JPM
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Posté - 05 janv. 2016 : 07:55:49
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Si vous disiez directement le montant total de la créance et sa décomposition en charges courantes et charges pour travaux et en plus les exercices correspondant ce serait plus simple.
Pour faire bref si par négligence on se retrouve avec une somme de 15 000 € due ont peut la scinder en deux ou trois recouvrements qui sont portés devant le tribunal d'instance.
Dans le cas de votre indivision il était possible de poursuivre distinctement l'autre indivisaire dont la part est peut être inférieure à 10 000€.
Il est aussi possible de procéder par voie d'injonction de payer.
Le renvoi à fin décembre 2016 est sans doute lié à l'existence de la procédure de sauvegarde. Il aurait fallu alors disjoindre les deux demandes. Il y a quelque chose qui cloche dans votre affaire.
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BIBI
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Posté - 05 janv. 2016 : 17:46:59
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La créance est de 55 000€..
Le report a été annoncé apres la conference presidentielle et fait suite à l'assignation pour impayes ..mise en oeuvre fin 2014 ..Après
Que le notaire ait refusé de donner les coordonnées de l' autre indivisaire ..Pendant que l occupante affirmait être la seule concernée ..
Lorsque le règlement de copropriété n'a pas prévu la clause de solidarité. .
Lors d une prochaine AG .. Si une résolution est prévue à cet effet .. Cet argument peut il être evoque de suite et invoque ds les ecritures de l avocate ..Sans attendre les rectifications du Rdc et publication etc..
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BIBI
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Posté - 05 janv. 2016 : 17:55:46
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La créance est de 55 000 €
Le report fait suite à la conférence présidentielle et à été demandé par la partie adverse .. Il fait suite à l assignation pour impayés ..
Le notaire à délibérément refusé de donner les coordonnées de l autre co indivisaire ..
Lorsque le règlement de copropriété ne contient pas de clause de solidarité ..
Lors d une prochaine AG.si une résolution est prévue à cet effet :serait t elle applicable et utilisable de suite ..Sans attendre les rectifications officielles et publication.. |
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Posté - 06 janv. 2016 : 12:08:21
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BIBI : indivision en copropriété et solidarité des indivisaires
• Le sort des clauses de solidarité pour une indivision
Le recouvrement des charges communes afférentes à un lot en indivision est souvent rendu plus difficile du fait de la présence de plusieurs titulaires de droits sur ce même lot.
En cas de lot en indivision, il n'y a pas non plus de solidarité entre les coïndivisaires, sauf si elle est stipulée dans le règlement de copropriété.
Or, pour des raisons de simplicité, afin que le syndic n’ait pas à aller demander une fraction du paiement à chaque coïndivisaire, il est fréquemment inséré au règlement de copropriété une clause permettant au syndic de s'adresser à l'un quelconque des titulaires de droits pour obtenir le paiement de la totalité des charges.
Cependant, au regard du droit commun de l’indivision, il n’existe pas d’obligation de solidarité au sein de l’indivision. Ainsi, logiquement, en l’absence de clause de solidarité dans le règlement de copropriété, les juges ordonnent la division des charges entre chaque coïndivisaires, que le syndic doit aller récupérer (Cass. 3e civ., 20 juin 1993).
Or, pour éviter cela, les règlements de copropriété incluent souvent une clause de solidarité entre indivisaires, afin de permettre au syndic de réclamer à l'un d'eux seulement la totalité des charges afférentes au lot en cause.
Mais la jurisprudence a fait preuve d’hésitation quant à savoir si ce type de clause était valable ou non. Sa position est désormais assurée depuis 2007, où la Cour de cassation a tranché définitivement le débat en admettant la licéité de la clause de solidarité (Cass. 3e civ., 23 mai 2007).
Dans cette affaire, la Cour a en effet statué que si la solidarité ne s'attache de plein droit ni à la qualité d'indivisaire, ni à la circonstance que l'un d'eux ait agi comme mandataire des autres, « la clause de solidarité stipulée dans un règlement de copropriété n'est pas prohibée entre indivisaires d'un lot, quelle que soit l'origine de l'indivision ».
Ainsi, en présence, dans le règlement de copropriété, d’une clause stipulant qu'en cas d'indivision de la propriété d'un lot, tous les copropriétaires indivis seraient solidairement responsables du paiement de toutes les charges afférentes à ce lot, on peut en déduire qu’il existe une solidarité entre les coïndivisaires pour le paiement des charges, et donc retenir « à bon droit que les propriétaires indivis devaient être condamnés solidairement au paiement des charges ».
En conséquence, la clause de solidarité entre coïndivisaires est admise.
Dans le cas où le règlement de votre copropriété ne comporte pas une telle clause, il est possible de l’y inclure ; elle devra alors être approuvée unanimement lors d’une assemblée générale des copropriétaires
BIBI : Lors d une prochaine AG .. Si une résolution est prévue à cet effet .. Cet argument peut il être evoque de suite et invoque ds les ecritures de l avocate ..Sans attendre les rectifications du Rdc et publication etc..
BIBI : l'AG peut modifier le RDC et y inclure cette clause de solidarité entre coindivisaires, mais attention à l'Unanimité, coindivisaires compris .
Avant de penser à la publication de cette modif et aux conclusions de l'avocat, il faudra atteindre l'Unanimité, impossible si ce copro. débiteur représentant l'indivision vote contre.
Si le syndic a déjà assigné cette indivision devant le TGI, sans clause de solidarité inscrite au RDC, l'avocat a demandé au juge de condamner les 2 coindivisaires selon le pourcentage de leur part dans cette indivision.
Une créance de 55000 € est énorme. Si le syndic a bien pris toutes les mesures pour récupérer cette créance, mise en demeure, saisie des loyers, prise d'hypothèque légale ( très important ), assignation au tribunal, ...... il doit proposer à l'AG la mise en vote de ce lot. Cela fait bouger les choses rapidement.
55 000 € de charges, c'est énorme. depuis combien d'années ce copro. ne paie pas ses charges ? Un fond de solidarité a t'il été appelé pour boucher ce trou ?
ET attention, le syndicat ne peut récupérer que 100% des 3 années précédentes, 50% des 4 et 5 èmes années précédentes, et O pour les autres années passées.
Vous parlez d'une assignation lancée seulement fin 2014 ????
Modifier le RDC est déjà trop tard, aucune chance d'avoir l'Unanimité. Ce n'est pas la solution pour régler ce problème. |
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BIBI
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Posté - 06 janv. 2016 : 13:32:55
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Merci Philippe 388 pour vos précisions
Il s agit encore des impayés ds la résidence seniors ..Qui sont restés en souffrance jusqu au changement de syndic en 2014
Les charges étaient élevées .. 1200 a 1300 € /mois
Jusqu en 2015 ..puis nouvelles mesures votées (basculement de personnel etc..)
Oui des saisies immobilieres ont été votées
Pour AG 2016 :oui , le syndic prévoit appels spéciaux pr créances estimées irrécouvrables ..A ce sujet ,
- il y a des questions restées sans réponse à propos des prises d hypothèques ..Et attendons liste et motifs des copros.
Cibles ..Qui ne devront pas être concernes par ces appels mais dont il faudra retrouver trace ..comme expliqué dans un post précédent ..
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Posté - 06 janv. 2016 : 13:46:05
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BIBI : le syndic prévoit appels spéciaux pr créances estimées irrécouvrables .
Je me souviens de ces appels" spéciaux" !!!! ce syndic se sert de ce terme pour boucher les trous de trésoreries. Il s'agit d'un fond de solidarité, et les copros ne sont pas solidaires ! Pas de clause du RDC possible la dessus. Les copros devraient rejeter cet appel de fonds.
Créances estimées irrécouvrables ???? elles le sont ou elles ne sont pas.
55 000 €, c'est donc 4 ans de charges! et rien n'a bougé en 4 ans ?
Pour quelle raison le syndic a assigné seulement fin 2014 cette indivision ?
BIBI :"il y a des questions restées sans réponse à propos des prises d hypothèques"
ET le CS ? Il a les documents en main. Cela a fait l'objet de factures.
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BIBI
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Posté - 06 janv. 2016 : 20:18:09
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Lorsque le nouveau syndic a repris la copro,il a réagi rapidement .mais .Il a été contraint de changer d avocat ..puis résistance du notaire ..puis 2 reports . La prochaine date est fixée à décembre 2016 (!)
Pendant ce temps.. une partie des charges 2015 et les prochaines pr 2016 .. impayees n'ont pas été incluses dans
l 'assignation ..
Comment seront elles traitées ?
Un rdv vient d être fixé avec syndic . Avocate ..
Vérifier les prises d hypothèques .Débattre des mesures préconisées par la syndic (appels de fonds spéciaux etc..)
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Posté - 06 janv. 2016 : 20:22:27
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BIBI : il n'existe pas d'appel de fonds spéciaux !!!!! Ou c'est un nouveau fond de solidarité qui sera remboursable ET l'AG peut refuser, ou une invention du syndic pour masquer une mauvaise gestion.
Quelle est le texte de cette résolution ? |
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Franck1966
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Posté - 06 janv. 2016 : 20:47:45
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Bibi, il faut que votre avocat insiste pour prendre en compte le décompte de charge au jour de l'audience et non celui au départ de la procédure, sinon lorsque vous aurez touché (si vous gagnez) les 55000€ dus au départ, l'encours dû sera déjà à 10000 ou 15000€ .........( nous avons eu ce cas, toujours pas terminé !!!) |
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BIBI
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Posté - 07 janv. 2016 : 04:32:44
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La syndic avait verbalement dit qu elle ferait un appel de fonds pour créances douteuses. Suite à vos remarques et conseils ..Nous lui avons dit que ce n était pas légal. Elle parle maintenant d'appels à hauteur de 53500 € pr créances estimées irrécouvrables (sans avoir donné de détails ..) ..pour contourner le fait que les créances dépassent les 25%, et, qu'Elle ne veuille pas déposer un recours pour désignation d un mandataire ad hoc ..( d ou le rdv ..)En presence de l avocate pour aussi faire le point sur demandes et écritures devant le tgi ..Afin de vérifier si il est précisé créance au jour de l audience etc ..
Pour la créance de 55 000 €
La saisie votée (octobre 2014) , à été estimée par le syndic à 60 000 €.. or elle s 'élevera à fin 2016 à plus de 70 000€ ..
Il y a 10 procédures en cours ,8 suite aux décès des résidents ..
Et parmi les héritiers ,plusieurs ont mis en vente les appartements ..Mais avec de telles charges .. Rien ne se vend même à prix réduit .
Quand aux Ă©ventuels acheteurs ils attendent les 5 ventes par adjudication ..Quand ??
Comme évoqué précédemment il y a déjà eu des avances en 2012 et 2014 (au total =1/6 e du budget comme prévu dans le RDC.. )
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SOLIDARITE ENTRE INDIVISAIRES 
