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FBO
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 Posté - 28 févr. 2016 : 00:14:05
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citation: Initialement posté par nefer
FBO: était ce avec la BRED Banque Populaire ou avec Rives (je sais , les 2 font partie du même groupe)
A ma connaissance , la BRED Banque Populaire ne fait aucun problème pour changer le mandataire d'un compte séparé.
La BP, le monsieur qui est cité dans l'abus de l'ARC. |
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FBO
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 42
Posté - 28 févr. 2016 : 00:18:28
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citation: Initialement posté par rédaction Universimmo
Ca c'est le symptôme flagrant que ce n'est pas un vrai compte au nom du syndicat. La transmissibilité du compte est même la seule preuve fiable du fait qu'il s'agit d'un vrai compte séparé. Vous venez peut-être de lever un lièvre de taille ! Il ne faut pas en rester là et vous devez exiger l'explication juridique précise de la non transmissibilité, ce qui va mettre la banque au pied du mur : soit reconnaître l'abus de confiance, soit reconnaître au moins son manque de rigueur dans la définition de la titularité de ses comptes et leur attribution à la bonne personne morale ! La malice n'est pas certaine, mais alors l'incompétence fait peur...
Nous connaissons un excellent expert banquier de ces questions qui peut vous aider à démêler le vrai du faux !
Croyez bien que j'ai flairé la chose et que je vais tirer les ficelles 
Mais pour tout vous dire, l'ancien syndic a été pris en flagrant délit de non ouverture du compte séparé. Le CS a demandé des informations sur le sujet, et il n'a été ouvert que très tardivement, plusieurs mois après l'échéance de 3 mois laissée par la loi pour l'ouvrir après le vote de l'AG (refus de la dispense)...
Du coup ils ont ouvert (normalement) un compte séparé, preuve en est qu'ils ont un N° de compte différent.
Ceci pour dire que ce serait vraiment trop gros que d'avoir ouvert un autre compte non-séparé, pour faire croire qu'il le serait. Quel intérêt ? Aucun.
Mais c'est bizarre donc je vais tirer cela au clair... |
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Posté - 28 févr. 2016 : 11:23:37
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Sauf si la banque est incapable d'ouvrir de vrais comptes séparés en raison de contraintes informatico-administratives entre les notions de titulaire juridique du compte, opérateur et titulaire de la signature, destinataire des relevés, entité juridique habilitée à effectuer et recevoir des télétransmissions, etc. La plupart des banques jonglent pour les copropriétés avec ces notions dans une approximation affligeante et c'est en général du bricolage plus que l'utilisation de concepts juridiquement clairs... Voir combien de banques classent les SDC en associations... |
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alain78f
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44
Posté - 28 févr. 2016 : 12:39:34
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Bonjour,
A lire universimmo ci-dessus
On pourrait avoir ... des doutes
Mais heureusement tout le monde est correct, est clean , etc
Bon dimanche
Alain |
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| Juste bénévole membre d'un C.S. (euh, dans bénévole il n'y a pas obligatoirement benêt). |
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JPM
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Posté - 28 févr. 2016 : 15:20:23
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En 1995, les chèques postaux pouvaient ouvrir cent vrais comptes séparés à un syndic professionnel et pouvaient piquer dans ces comptes séparés les virements à effectuer au profit des créanciers, par exemple cent concierges.
Je précise qu'à ce moment il s'agissait encore de virements disquettes à un service central.
Les syndics parisiens avaient des porteurs collectifs pour les banques (ccp compris).
Je suppose que la Banque postale peut faire la même chose aujourd'hui et même sans doute mieux.
Les banques ont pu légitimement penser que le système des sous-comptes allait passer dans le droit commun puisque c'était un projet fort avancé de la Chancellerie.
Les banques auraient facilement emporté le morceau si elles avaient présenté un projet de régime juridique de ces sous comptes apportant aux copropriétaires les mêmes garanties que les comptes séparés et faisant disparaître carrément la garantie financière sous sa forme antique.
Une occasion manquée ! pour la raison connue que ni les banques ni les garants financiers - ni a fortiori les banques assurant la garantie financière -, ne se soucient de la sécurité des fonds de mandants.
Les garants expliquaient que l'objet de leur activité était de permettre à leurs clients administrateurs de biens d'exercer en toute légalité. Pas du tout d'indemniser les victimes de sinistres financiers. L'indemnisation était un épiphénomène. Comme d'être blessé ou tué pour un soldat.
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Posté - 28 févr. 2016 : 19:13:29
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Nous vous laissons la responsabilité de vos propos...  |
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FBO
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47
Posté - 28 févr. 2016 : 20:20:49
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citation: Initialement posté par rédaction Universimmo
Voir combien de banques classent les SDC en associations...
A ce sujet, je rebondirais en parlant d'EDF et d'ORANGE / FRANCE TELECOM !
Il est hallucinant de constater que ces entités ne connaissent pas les SDC en tant qu'entités.
EDF et ORANGE exigent à chaque transfert de syndic, le K-Bis du syndic, ainsi que le N° de SIRET du syndic. On perd à chaque fois un temps fou à expliquer les choses pour effectuer les changements d'adresse et d'envoi des factures.
Vu le nombre d'abonnements EDF par copropriété, et donc au niveau national, on pourrait penser que leur logiciel contiendrait l'entité "SDC" avec SOCIETE / SCI / M. et MME...
Mais non !
Idem pour ORANGE, chez qui il y a des lignes télé-alarmes ascenseur ouvertes en nombre...
Nos syndicats professionnels auraient-ils déjà mené des actions pour agir auprès de ces sociétés, au nom de leurs adhérents ?
Car le nombre d'heures perdues par l'ensemble des syndics français doit se chiffrer en dizaines de milliers chaque année... et je vous passe le "craquage" à chaque appel à EDF / ORANGE, et ce qu'il faut faire pour rester "zen" après avoir expliqué 5 fois la même chose...  |
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JPM
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Posté - 28 févr. 2016 : 22:30:42
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Il y a dans mon site une liste des arrêts de cassation rendus dans des instances concernant les trois grands garants du XXe siècle.
L'un des premiers a été rendu dans l'affaire Seevagen où la Socamab ayant versé des indemnités ou provisions avait produit a due concurrence dans la "faillite".
Dans cette affaire il y avait de gros impayés sur charges de copropriété, y compris par des ADB gestionnaires locatifs. Me Scemama administrateur judiciaire a eu le mérite de faire rentrer une grande partie de ces créances.
Au final les garants ont rempli leur rôle mais souvent contraints et forcés.
Il a été plaidé qu'une situation de trésorerie établie par la syndic déchu n'établissait pas le montant de la créance du syndicat victime.
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FBO
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Posté - 29 févr. 2016 : 13:04:32
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citation: Initialement posté par FBOcitation: Initialement posté par nefer
FBO: était ce avec la BRED Banque Populaire ou avec Rives (je sais , les 2 font partie du même groupe)
A ma connaissance , la BRED Banque Populaire ne fait aucun problème pour changer le mandataire d'un compte séparé.
La BP, le monsieur qui est cité dans l'abus de l'ARC.
Je rectifie, désolé, c'est bien RIVES DE PARIS.
Sinon l'intitulé du compte :
SYNDICAT NOMCOPROPRIETE 1234
CHEZ SYNDIC UNTEL
ADRESSE SYNDIC UNTEL |
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JPM
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Posté - 29 févr. 2016 : 13:46:18
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Pour moi l'immatriculation est bien celle d'un vrai compte séparé.
Le syndic est nettement détaché à la suite. Le numéro de l'immeuble chez le syndic ne me parait pas affecter la nature du compte.
Je rappelle néanmoins que dans sa pratique interne une banque peut faire fonctionner un compte ayant les apparences extérieures d'un compte séparé comme un sous-compte. C'est illicite.
Il peut n'en résulter aucun inconvénient pour le syndicat.
Si un inconvénient se présente, la pratique de la banque est inopposable au syndicat.
Par exemple, si le syndic Dupont client de la banque n'est pas renouvelé la banque ne peut pas refuser d'enregistrer le nom de Durand nouveau syndic et lui permettre d'effectuer les premiers mouvements nécessaires. Un refus d'enregistrement pourrait être contré sans aucun par une ordonnance de référé avec des dommages et intérêts pour le syndicat.
Mais la banque peut demander à Durand nouveau syndic d'ouvrir un compte ailleurs dans les trois mois de sa désignation et clôturer le compte chez elle dans le même délai.
Cette clause doit figurer dans la convention de compte.
Dans la pratique cette clause est parfaitement admissible.
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Gédehem
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Posté - 29 févr. 2016 : 15:14:48
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Outre le fait que nous ne parlons plus du sujet (cas de dérive très classique), il est constant que l'organisation ou la pratique interne d'une banque est sans effet sur les obligations faites aux syndicats, ici à leur syndic : ouvrir un compte dont le titulaire est "Le syndicat X", le syndic Y ou Z son mandataire.
Que ce compte, personnel au groupement "Syndicat", soit ouvert dans une rubrique "association" ou autres appellations internes à la banque, ne concerne pas le syndicat.
Cela ne change rien, n'a aucun impact sur la représenttion des fonds, sur leur "propriétaire".
Où sont classés nos comptes persos ??, On s'en moque !
Ce qui importe c'est que le compte bancaire de JPM soit bien au nom de son titulaire JPM, et le mien à mon nom.
Toutefois, un point important est relevé par JPM : la convention d'ouverture de compte.
Il est évident que cet acte est bien convention entre "Le syndicat" d'une part, peu importe son représentant, et "Organisme bancaire" d'autre part, peu importe son agence ou même son responsable.
Il y a là des dérives qui peuvent être dommageables.
Ceci dit, on est loin des dérives de l'Arc ......
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merlin
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 Posté - 03 mars 2016 : 09:49:42
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Bonjour
je suis un humble adherent de l'ARC mais je sais ce que je dois à l"ARC en matiere d'information sur la coproprieté . Je connais des syndics qui doivent se "lecher les babines " en assistant à ce que je qualifierai de querelle de famille et prise en compte du possible . mr Dhont qui a beaucoup fait pour l'ARC a peut-etre fini par confondre l'ARC avec sa " maison" et la façon de regler ce litige est peut-etre contestable , il a fallu choisir . Quant à moi je souhaite, au delà des querelles que l'ARC perdure et que sa specificité de pointer et faire connaitre les comportements insupportables de certains syndics soit maintenue . Combien de coproprietaires sont demunis face à leur syndics et restent avec le même syndic ? Est- ce la ligne de mr Bouillet ?
de coller au pilori ces syndics ???,
merlou |
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JPM
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Posté - 03 mars 2016 : 10:41:23
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Merlin, votre position est très respectable. Vous n'êtes pas le seul dans cette position.
Je ne suis pas membre de l'ARC.
En fonction des enseignements de l'ARC : le syndic peut-il ou non facturer au syndicat des copropriétaires les photocopies réalisées pour une assemblée exceptionnelle appelée à prendre une décision sur un important chantier (photocopies de la convocation des devis, etc ....?
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merlin
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Posté - 03 mars 2016 : 10:47:21
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je ne suis pas bien sûr d'avoir compris votre question et le lien avec l'ARC ......;
Merlourien |
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Posté - 03 mars 2016 : 10:52:07
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pour répondre à JPM : si on prend strictement le contrat type édulcoré par l'administration, un syndic pourrait facturer tout ce qui est "débours" hors gestion courante/forfait puisqu'il est écrit au 7.1.1 :
"Les frais de reprographie et les frais administratifs afférents aux prestations du forfait sont inclus dans la rémunération forfaitaire. "
Pour ma part, avec les syndics que je pratique, j'ai fait rajouter après "forfait" les mots "et hors forfait".... |
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JPM
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Posté - 03 mars 2016 : 11:25:32
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Le contrat n'est pas édulcoré par l'administration. Il est parfaitement conforme aux principes en vigueur depuis cinquante ans sous la forme écrite.
Les frais administratifs et de photocopies pour les prestations courantes, prévisibles et récurrentes, sont inclus dans le forfait
A contrario, les frais administratifs et de photocopies pour des prestations particulières ou exceptionnelles, ni prévisibles ni récurrentes, ne sont pas inclus dans le forfait. Le syndic peut donc facturer les photocopies à condition d'avoir précisé le coût unitaire dans son contrat.
Les syndics de Rambouillet acceptent l'ajout " et hors forfait ". Ils le peuvent. Cela démontre qu'ils se sont réservés une large réserve de négociation en calculant le montant des honoraires forfaitaires.
S'il n'y pas d'assemblée supplémentaire dans l'exercice, Rambouillet est perdant. Le syndic a gardé sa marge et n'a supporté aucun frais.
L'ARC a soutiré à une Direction départementale de la protection des populations (DDPP) une réponse erronée et s'abrite derrière cette réponse pour alléguer qu'il est interdit au syndic de faire figurer un coût de photocopie dans le contrat alors que c'est bien au contraire légalement obligatoire.
Voilà comment on crée ce que les militaires appellent un incident de diversion : créer une fusillade bidon dans une corne de forêt pour y attirer l'adversaire pendant qu'on passe le gros de la troupe et du matériel par la corne opposée
Dans le domaine de la copropriété, après on exploite le filon tous les deux mois dans les abus.
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JPM
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Posté - 03 mars 2016 : 11:44:15
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Mermin n'a pas compris la question, ni vu le lien avec l'ARC
Cela pourrait faire douter de sa futilité 
Détrompez vous ! Il a parfaitement compris la question et repéré le très modeste piège 
Donc QI manifestement > 100.
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Posté - 03 mars 2016 : 12:25:14
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citation: Les syndics de Rambouillet acceptent l'ajout " et hors forfait ". Ils le peuvent. Cela démontre qu'ils se sont réservés une large réserve de négociation en calculant le montant des honoraires forfaitaires.
S'il n'y pas d'assemblée supplémentaire dans l'exercice, Rambouillet est perdant. Le syndic a gardé sa marge et n'a supporté aucun frais.
conclusion hâtive JPM... ceci a été obtenu sans augmentation d'honoraires pour ce rajout.... Seulement, une relation de confiance entre syndic et syndicat (pas d'abus dans un sens ou dans l'autre...).
La seule augmentation d'honoraires provient de l'introduction dans le forfait des débours moyens des 3 années précédentes....
Et vous oubliez que dans le hors forfait, il n'y a pas seulement les AGs supplémentaires, mais les opérations exceptionnelles (travaux, etc...) et ce sont ces débours que nous avons visés.
En effet, en ne faisant pas cette démarche, le syndic ayant déjà intégré dans son forfait les débours moyens dépensés durant ces 3 dernières années pour tout ce qui concerne aussi les hors gestion courante. En ne faisant pas cela, il aurait pu nous rajouter une nouvelle fois ces débours hors gestion courante  . Ainsi c'est carré et il n'y aura pas sujet à litiges.
C'est en ne faisant pas cela, que nous risquions de perdre.
Comme quoi, il ne faut pas balancer n'importe quoi à chaud.... |
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JPM
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Posté - 03 mars 2016 : 14:06:42
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Rambouillet : citation: conclusion hâtive JPM... ceci a été obtenu sans augmentation d'honoraires pour ce rajout
Je n'ai pas évoqué un ajout des "hors forfait" en échange d'une augmentation du forfait
J'ai écrit clairement que le syndic a fait abandon sans contrepartie parce qu'il avait largement pris ses précautions.
En ce qui concerne le cas d'un chantier de travaux importants, la situation est différente : je considère que dès lors que la décision a été adoptée par l'assemblée, toutes les prestations du syndic liées à ce chantier doivent être rémunérées par les honoraires sur les travaux.
Il me parait en ce cas plus raisonnable de prendre plus modestement des précautions et de ne pas faire remise d'une rémunération qui est très logiquement prévue par les textes.
Avec l'ARC il n'a jamais été possible de définir le champ des prestations incluses pour justifier le montant des honoraires. Il en résulte un dialogue de sourds
Un bon exemple avec la rémunération de l'état daté :
Primo il doit couvrir les frais de l'état daté lui-même
Secundo il doit couvrir les frais d'établissement de la note de renseignements demandée par le notaire. L'Arc répond que le texte ne la cite pas. Mais les travaux parlementaires montrent clairement que la prestation comporte les deux documents. L'ARC ne veut connaître les travaux parlementaires.
Tertio : Il faut considérer qu'en outre la rémunération de l'état daté doit couvrir toutes les prestations minimales imposées par une mutation quelle que soit la nature et l'importance du bien vendu.
Cela devait permettre notamment d'écarter les prétention du syndic à obtenir une rémunération de l'acquéreur.
Ici encore silence de l'ARC qui se contente de continuer à vitupérer des prétentions parfois abusives, certes, mais souvent raisonnables des syndics pour les deux premiers postes et celles toujours abusives à propos du troisième poste.
La solution est de suivre strictement le modèle de contrat sur ces points.
Tout ce qui relève des prestations courantes est rémunéré par le forfait.
Tout ce qui est étranger aux prestations courantes génère des rémunérations spéciales.
Dans une copropriété de 55 lots je viens de voir une opération pour laquelle la convocation comporte 125 pages par nécessité absolue. Comment pourrait on admettre que le coût de 6875 photocopies demeure partiellement à la charge du syndic parce qu'il aurait été forfaitisé ?
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soupledur
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Posté - 03 mars 2016 : 20:01:47
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Ce n'est pas rare de voir une convocation de 125 pages à une assemblée générale annuelle, par exemple si l'ordre du jour prevoit en plus un changement de syndic avec la candidature de de deux ou trois syndics, donc leurs propositions de contrats,plus une plaquette présentant leurs cabinets.
Le syndic en place ,s'il est viré, n'aura pas, en principe, le droit de facturer ces photocopies mais je suis sur qu'il se ratrappera en facturant certains frais divers en se servant sur le compte de la copropriété l'ayant remercié et ce n'est pas le syndic fraichement élu qui cherchera des noises à celui qui étai en place avant lui.
Il était mauvais, on a changé de syndic, on a bien fait....mais.....
DURA LEX SED LEX,
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Que se passe-t-il à l'ARC et pour l'ARC ? 
