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soliste
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PostĂ© - 22 fĂ©vr. 2016 :  12:05:06  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour Ă  tous, :)

Je découvre votre forum et, après avoir passé quelques heures à dépiauter les sujets, je me lance pour une première question.

Le bénéficiaire d'un bail commercial se voit accorder une deuxième sortie par l'arrière de son local en traversant une propriété privée grevée de servitude de passage en faveur de son immeuble.

Je voudrais savoir si cette servitude doit obligatoirement figurer sur son son acte de reprise du fonds de commerce et sur son bail Ă©tabli par notaire.

Merci. :)
Signature de soliste 
Vive le vent ! :)


ribouldingue
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 1 PostĂ© - 22 fĂ©vr. 2016 :  13:37:43  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour et bienvenue

Il s'agit d'une précision qui doit apparaitre sur le contrat de bail, le cas échéant sur un avenant au bail si cela est accrodé pendant le cours du bal, et par exemple à l'occasion de la reprise du fonds par un nouvel exploitant.

Ca n'est pas expressément lié à la cession du fonds de commerce, je comprends que vous êtes cessionnaire.

soliste
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Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 22 fĂ©vr. 2016 :  13:45:25  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Merci ribouldingue (joli pseudo) pour votre réponse.

Non, je ne suis pas le cessionnaire mais le voisin qui rencontre un problème d'abus de servitude avec ce commerçant donc avec le propriétaire du fonds dominant et dites-moi si je peux déballer l'histoire ici ou si je dois ouvrir un autre sujet car bien sûr il y a des tiroirs. ;)

Vous me confirmez donc que cette mention est obligatoire sur un bail commercial et sur l'acte de reprise du fonds de commerce ?
Signature de soliste 
Vive le vent ! :)

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 22 fĂ©vr. 2016 :  13:51:02  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Je ne suis pas spécialiste des servitudes;

Quand j'ai Ă©crit 'doit' il s'agissait d'exprimer l'usage de la servitude par le locataire; Si il veut uie certitude, il faut que la servitude apparaisse sur son bail. Cela ne veut pas dire qu'il est obligatoire que la servitude apparaisse au bail.

Vous parlez d'abus de servitude.
On parle donc d'autre chose.


Cette servitude existe donc, que vous ne contestez pas (je vois que vous parlez de fond dominant) et elle est inscrite je pense .

La première question est de sa savoir a qui elle profite (et pour quelle raison elle existe, si c'est une servitude pour ne pouvoir entrer et sortit ailleurs, alors qu'une ouverture autre existe, elle n'a plus lieu d'etre)
La seconde est de savoir comment l'exploitant (et ses visiteurs, client,s fournisseurs...) en hérite.


soliste
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Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 22 fĂ©vr. 2016 :  15:11:28  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Vos questions montrent que vous cernez déjà le problème Ribouldingue.

Non, je ne conteste pas la servitude quoi que puisqu'elle est rédigé sur mon acte en ces termes...

« Etant prĂ©cisĂ© que les vendeurs se rĂ©servent un passage (sur la parcelle etc...) de un mètre cinquante le large etc... depuis la cour leur restant jusqu'Ă  la place X (etc...) »

...semblant plus nominative qu'autre choses mais je ne veux pas chipoter.

C'est plutôt l'usage qui en est faite qui pose problème car le locataire du fonds servant, c'est un restaurant, utilise officiellement ce passage comme porte de service (personnel, livraisons, poubelles) et surtout comme issue de secours.

Il faut savoir qu'avant que je ne l'achète, cette maison est restée des années inhabitée et ces gens ont pris leurs aise du moins quand l'ancien propriétaire ne les faisait pas déguerpir. ;)

Il existait à l'origine un passage dans la cour du local avec un accès direct menant directement à sa rue, mais la propriétaire, quand elle a construit le restaurant a trouvé génial de transformer ce passage en studio locatif et de faire passer sa cliente par mon jardin.

Il y a encore beaucoup d'éléments mais je ne veux pas vous noyer.

Pour le moment, ce qui m'intéresse, c'est de savoir si il est légal de ne pas déclarer cette servitude sur le bail (donc aux hypothèques) de sorte que si il eut su que cette servitude servait en fait à un restaurant l’acquéreur du fonds servant ne l'aurait certes pas acheté.

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Vive le vent ! :)

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 22 fĂ©vr. 2016 :  19:35:25  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
semblant plus nominative qu'autre choses mais je ne veux pas chipoter.
Moi je ne chipoterais pas.
Monsieur et Madame vendeur oui, les autres nom. Les petits fils du cousin de la troisième femme d'un copain au restaurateur, c'est non.

citation:
elle a construit le restaurant a trouvé génial de transformer ce passage en studio locatif
De quel passage parlez-vous puisque la servitude Ă©tant chez vous, elle ne peut construire que chez elle?

Voulez-vous dire que le chemin de sortie normal a été sciemment bouchée par la propriétaire du restaurant (du local commercial utilisé en restaurant, ou de l'exploitant du fonds de commerce de restauration?) laquelle n'est pas le vendeur a votre titre?

Comment ce restaurant aurait le benéfice de cette servitude?
Est-ce votre question initiale?

En ce cas je commencerais par encoyer un courrier RAR au commercant et au propriétqaire du local posant cette questoin.

Édité par - ribouldingue le 22 févr. 2016 19:45:13

soliste
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Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 22 fĂ©vr. 2016 :  20:03:42  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Hi, ça devient compliqué non ? ;)

En fait c'est très simple.

Le fonds dominant était à l'origine (date de la constitution de servitude) un simple immeuble d'habitation avec une cour à l'arrière d'où partait un passage menant au couloir qui débouchait sur la rue principale.

Sa propriétaire a séparé cet immeuble en deux lots en transformant le couloir en studio, emménagé un restaurant (sans permis de construite d’après le cadastre) et donné autorisation de sortie au fonds de commerce par chez moi avec la mention sur le contrat de cession et le bail du restaurant libellé ainsi...

« - Cour arrière donnant droit au passage Ă  la sortie rue T... »

Sans bien sûr mentionner la servitude qui était selon l'acte constitutif destinée au passage que se réservait le vendeur initial pour sa pomme ce qui est bien autre chose qu'une issue de secours, la porte de service d'un restaurant et un délice de poubelles conséquentes.

Cette servitude est un chemin piétonnier (qui passe néanmoins sous mon toit) et non l'annexe d'un commerce de bouche comme la locataire a l'air de le penser. Elle dit d'ailleurs "Mon passage".

Comment ce restaurant aurait le benéfice de cette servitude?

C'est justement ce qu'on voudrait me faire croire et il semble logique que je ne sois pas d'accord. :)
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soliste
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Revenir en haut de la page 7 PostĂ© - 22 fĂ©vr. 2016 :  20:27:28  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Pour expliquer la servitude, il faut savoir qu'à l'origine ces deux immeubles appartenaient à un même propriétaire qui a vendu le mien tout d'abord en se réservant un passage parce que c'était plus facile pour lui pour aller au marché (ce n'est pas écrit) et ensuite l'autre dont l’acquéreur à installé par la suite un restaurant au rez de chaussé.

Pour les courrier AR ce dernier en a déjà eu plusieurs (cela fait 3 ans que ça dure) et j'ai reçu son dernier de menaces il y a quelques jours et c'est pour cela que j'ai repris mes recherches.

En fait, ce qui le chagrine, ce n'est pas tant l'histoire du restau qui de toutes façons est en redressement judiciaire et ne durera plus longtemps, mais le fait que cette servitude donne une plus value à son bien même si il risque un procès parce que cette histoire n'est pas claire et il est vraiment de fort mauvaise volonté.

Mais comme sans mon passage le restaurant ne peut se revendre...

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soliste
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Revenir en haut de la page 8 PostĂ© - 22 fĂ©vr. 2016 :  20:30:23  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Des menaces car, comme me l'ont en douce conseillé les gendarmes que j'ai du faire intervenir une fois à cause des violences de la locataire et un gars de la commission de sécurité scandalisé, j'ai bouclé le passage.
Signature de soliste 
Vive le vent ! :)

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 9 PostĂ© - 23 fĂ©vr. 2016 :  08:47:14  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Pour le moment, ce qui m'intéresse, c'est de savoir si il est légal de ne pas déclarer cette servitude sur le bail (donc aux hypothèques)
Je ne comprends pas le donc.
Si la servitude conventionnelle n'est pas enregistrée aux hypothèques, elle n'est pas opposable aux tiers, et en particlier a ceux qui acquèreraient le fonds servant sans que cette servitude ne soit rappellée dans l'acte, mais cela ne semble pas etre votre cas.

Pour ce qui est de la servitude personnelle, je n pense que je me suis égaré, si la rédaction s'intéresse a désigner un fonds dominant dument identifié (est-ce le cas?) la servitude est attaché a l'immeuble que vous servez, pas a la personne.

Y'a t'il une nette et claire identification du fonds, ou juste une indication de personne?


Pour ce qui est de boucher le passage, j'espère que les gendarmes savent ce qu'ils font, mais dans le cadre d'une cession possible du fonds de commerce, que ce soit par l'exploitant actuel de son propre grè ou par un administrateur judiciaire, je me méfierais des conséquences potentielles.


En relisant le fil je lis que vous êtes fortement intéressé à la valeur de l'indication d'une servitude bénéficiant au commerce sur le contrat de bail, et que ne l'absence de cette indication, l'exploitant ne peut en bénéficier.
Je ne sais pas comment vous avez obtenu copie du contrat de bail, mais il est normalement un contrat de nature privée entre le bailleur et le locataire.

Si la mention d'une servitude y apparait ou pas, cela n'est pas ce qui prévaut vis a vis du fonds servant.
Je ne vois pas comment vos pourriez dire: Relisez votre contrat, la servitude n'est pas mentionnée, donc vous n'en bénéficiez pas.

Si la servitude existe et que l'exploitant demande a son bailleur de lui donner les arguments (votre acte d'achat la mentionnant) vos ne pourrez la refuser.
Si la servitude conventionnelle est inscrite aux hypothèques (renommée bureau de la publicité foncière) vous ne pouvez y échapper.



En ce qui concerne l'usage, d'une servitude de passage destinée à quelques rares occupants d'un immeuble inoccupé à une servitude servant d'issue de secours (usage rare forcément) ou de passage de livraison d'un local commercial, tant que cela reste du passage, je ne vois pas trop à ce titre ce qu'on peut récuser.

citation:
le fait que cette servitude donne une plus value à son bien même si il risque un procès parce que cette histoire n'est pas claire et il est vraiment de fort mauvaise volonté.
Oui, c'est une servitude conventionelle, elle n'est pas motivée par un enclavement, donc elle donne de la valeur a son bien et en retire au votre, mais vous le saviez des le jour de l'achat.




Pour résumer:
Vous avez accepté par convention une servitude, le prix de votre achat a forcément pris en compte cette obligation, la servitude est inscrite à votre acte, vous la devez.


ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 10 PostĂ© - 23 fĂ©vr. 2016 :  08:51:00  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Je demande l'intervention d'un plus qualifié que moi sur ce problème, si toutefois il accepte de venir, j'ai conscience des limites de mes connaissances sur ce sujet que je connais un peu pour avoir rencontré personnellement ce problème, mais je peux louper quelques choses ..

Emmanuel Wormser
Modérateur



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Revenir en haut de la page 11 PostĂ© - 23 fĂ©vr. 2016 :  09:10:48  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Ribouldingue, je réponds à votre appel... en indiquant : pas mieux que votre dernier message.
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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ribouldingue
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Revenir en haut de la page 12 PostĂ© - 23 fĂ©vr. 2016 :  11:26:24  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Merci Emmanuel
Dommage pour Soliste, j'espérais une chance au grattage sur erreur de ma part.

soliste
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Revenir en haut de la page 13 PostĂ© - 23 fĂ©vr. 2016 :  12:40:09  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Oui, comme le précise Emmanuel Wormser (merci pour votre intervention), votre discours Ribouldingue tient la route et me confirme ce que je savais déjà depuis le temps que ça dure mais je voudrais placer de débat sur un autre terrain car je ne cherche en aucun cas à nier le passage à qui que ce soit mais à préserver mes droits.

Je veux surtout essayer de me sortir de ce merd**r.

citation:
Je ne comprends pas le donc.


Le "donc" est parce que j'ai eu plusieurs fois l'information comme quoi quand il y a un changement de destination de servitude, ce fait devait être inscrit au bureau de la publicité foncière qui existe justement pour prévenir les abus de droit et cherche à confirmer (ou infirmer) cette information.

Cela semble le cas ici puisque d'un fonds dominant à vocation d'habitation nous passons à un commerce en particulier celui-là particulièrement réglementé avec par exemple la situation suivante.

citation:
« lorsqu'un dégagement accessoire emprunte une propriété appartenant à un tiers, l'exploitant doit justifier d'accords contractuels sous forme d'acte authentique » (CO 41 du Règlement de sécurité relatif aux établissements recevant du public).


A savoir bien sûr si l'acte authentique en question concerne seulement le passage ou l'issue de secours par elle même et il en est de même concernant l'évacuation des déchets d'autant plus que sans jouer les jésuites, nous pouvons considérer que la servitude n'est plus utilisée comme un simple passage mais bel et bien comme une partie intégrante d'un fonds de commerce.

Ce n'est pas un passage qu'elle a loué mais une sortie de service et une issue de secours et il semble qu'il y ait une sacrée différence. :-//

C'est là aussi que j'ai besoin d'éclaircissements de gens extérieurs moins impliqués que moi car je reconnais que l'impartialité n'est pas toujours l'héritage de ceux qui sont en plein dedans.

C'est pour cela que j'adore votre phrase...

citation:
Dommage pour Soliste, j'espérais une chance au grattage sur erreur de ma part


Je cherche Ă  "gratter justement".

citation:
Pour ce qui est de la servitude personnelle, je n pense que je me suis égaré, si la rédaction s'intéresse a désigner un fonds dominant dument identifié (est-ce le cas?) la servitude est attaché a l'immeuble que vous servez, pas a la personne.


Oui, oui, j'ai bien compris tout cela et, si beaucoup "lisent" cette constitution de servitude comme un droit personnel que les vendeurs initial (qui sont décédés maintenant) s'étaient réservé et que cette servitude se serait éteinte avec eux (cela serait trop beau), d'autres la voient toujours active et je reste pour le moment dans ce principe. Ce qui m'intéresse davantage est comment échapper aux poubelles.

citation:
Pour ce qui est de boucher le passage, j'espère que les gendarmes savent ce qu'ils font, mais dans le cadre d'une cession possible du fonds de commerce, que ce soit par l'exploitant actuel de son propre grè ou par un administrateur judiciaire, je me méfierais des conséquences potentielles.


Je suis parfaitement conscient de cela mais suis obligé de faire des choix.

Si je les laisse faire j'en subirai les conséquences il me faudra faire des procès que je n'ai pas les moyens de payer, et je sais que pour des tas de raisons non évoquées ici pour ne pas disperser le débat que le fonds dominant a beaucoup raisons de ne pas porter devant les tribunaux la querelle. Il l'aurait déjà fait. ;)

citation:
En relisant le fil je lis que vous êtes fortement intéressé à la valeur de l'indication d'une servitude bénéficiant au commerce sur le contrat de bail, et que ne l'absence de cette indication, l'exploitant ne peut en bénéficier.


Ce n'est pas exactement cela.:-//

J'ai à une époque écris en AR la propriétaire à propos de l’exploitante que "si elle a un droit, elle passe et si elle ne l'a pas, elle ne passe pas".

Curieusement, elle ne réponds jamais aux questions de fond et utilise la manipulation et le mensonge ce qui ne m'incite pas à re-ouvrir le portail du moins tant que nous ne serons pas sur un terrain solide.

Par exemple, le jour où sa locataire a brisé la serrure "conseillée" par les gendarmes et assimilés, la propriétaire m'a dit que le bail arrivant à expiration elle ne le renouvellerai pas (il faut dire que l'exploitante est particulièrement pénible) ou au pire supprimerait l'option "sortie par l'arrière" et (c'est elle qui l'a proposé) et qu'elle "abandonnerait cette servitude qui lui causait tant de tracas d'autant plus qu'elle ne l'utilisait pas" (sic).

C'est alors que j'ai appris l'existence officielle de la "sortie de service" et issue de secours que j'ignorais totalement alors que j'aurais du en être informé avant la signature du compromis de vente ce qui réponds Ribouldingue à votre candide mais non moins juste réflexion ...

citation:
Vous avez accepté par convention une servitude, le prix de votre achat a forcément pris en compte cette obligation, la servitude est inscrite à votre acte, vous la devez.


Voilà. Tout le problème est là et j'essaye d'examiner le débat avec une autre perspective et je serais vraiment réjouis que vous continuez à m'accompagner dans cette recherche ne serait-ce que pour briser mes illusions ce qui ne me ferait pas de mal. Ou si peu.

citation:
En ce qui concerne l'usage, d'une servitude de passage destinée à quelques rares occupants d'un immeuble inoccupé à une servitude servant d'issue de secours (usage rare forcément) ou de passage de livraison d'un local commercial, tant que cela reste du passage, je ne vois pas trop à ce titre ce qu'on peut récuser.


Sauf qu'une servitude ne respectant pas les règles de police serait nulle et étant constituée par un fonds en faveur d'un autre fonds elle ne saurait être l'exclusivité d'un des locataires (ce qui est le cas en ce moment), et s'il s'avérait qu'un commerce de ce type ne pouvait en user dans des conditions légitimes, pas mal de choses seraient remises en question donnant une base de négociation avec la propriétaire du fonds dominant.

...qui a procédé à des travaux aggravant illégalement une servitude selon l'article 702 du Code Civil et abuse peut-être d'un droit ce que je cherche à prouver.

Rêve ou réalité ?

Ps: Pardon d'avoir été un peu long ce coup-ci mais il fallait que ça sorte.
Signature de soliste 
Vive le vent ! :)

Emmanuel Wormser
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Revenir en haut de la page 14 PostĂ© - 23 fĂ©vr. 2016 :  13:06:51  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
c'est bon ? c'est sorti ?
ça fait du bien ?
alors soufflez un coup...
la suite va ĂŞtre moins drĂ´le.
vous mélangez des questions propres à la servitude qui grève votre propriété avec des questions de sécurité des ERP qui n'ont aucun lien et des questions de relations entre bailleur et locataire qui ne vous regardent pas.
votre seule donnée, la seule qui vous concerne et sur laquelle vous pouvez vous appuyer, c'est l'acte instituant la servitude et ses dispositions propres. Le reste, c'est de la poésie.
Donc de deux choses l'une : soit l'usage actuel de ce passage entre dans le cadre de l'acte, soit non. Autrement dit, soit il y a eu aggravation de l'usage de la servitude au delà de ce prévoyait l'acte, soit non.
pour tout le reste, oubliez le : vous n'êtes pas concerné
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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ribouldingue
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Revenir en haut de la page 15 PostĂ© - 23 fĂ©vr. 2016 :  13:27:08  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
nous pouvons considérer que la servitude n'est plus utilisée comme un simple passage mais bel et bien comme une partie intégrante d'un fonds de commerce.
Une issue de secours est un passage.

citation:
Cela semble le cas ici puisque d'un fonds dominant Ă  vocation d'habitation nous passons Ă  un commerce
Un commercant qui passe est un passant. Un prix Nobel pareil.

citation:
sans jouer les jésuites, nous pouvons considérer que la servitude n'est plus utilisée comme un simple passage mais bel et bien comme une partie intégrante d'un fonds de commerce.
Ce serait le cas si les poubelles restaient a demeure, qui plus est Ă  une adresse qui n'st pas la bonne.

Quel autre élément invoquez-vous. 'Etre' commerce ne change rien sur le passage.


citation:
J'ai à une époque écris en AR la propriétaire à propos de l’exploitante que "si elle a un droit, elle passe et si elle ne l'a pas, elle ne passe pas".
Il suffit à la propriétaire de dire a l'exploitant qu'elle a le droit, et le cas échéant lui faire copie de la bonne page de l'acte de vente pour le prouver au Juge.


citation:
j'ai appris l'existence officielle de la "sortie de service" et issue de secours que j'ignorais totalement alors que j'aurais du en être informé avant la signature du compromis de vente
Vous reportez la 'responsabilité' a la propriétaire. Si vous avez des éléments allant dans le sens d'un dol et pas simplement d'une information que vous pouviez avoir et qui ne vous a pas interessé, vous pourriez peut-etre faire progresser votre demande (dans le sens d'une petite augmentation du 'cout' de la servitude, mais au prix d'une longue et couteuse action au TGI)


citation:
Sauf qu'une servitude ne respectant pas les règles de police serait nulle
Pour moi non, mais encore une fois je ne suis pas un spécialiste, j'aurais tendance à croire ce que vous répond Emmanuel Wormser.
Si vous avez une jurisprudence et/ou un morceau de texte de loi, peut-etre, mais la, j'ai peur que vous vous illusionniez.

soliste
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Revenir en haut de la page 16 PostĂ© - 23 fĂ©vr. 2016 :  14:40:12  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
En voilà une bonne réponse qui recentre le débat ce dont j'ai le plus grand besoin. Merci d'y avoir pensé.

citation:
Donc de deux choses l'une : soit l'usage actuel de ce passage entre dans le cadre de l'acte, soit non. Autrement dit, soit il y a eu aggravation de l'usage de la servitude au delà de ce prévoyait l'acte, soit non.

J'en conviens et sauf entrer dans un débat passionné à ce sujet ce que nous ne souhaitons pas car l’ambiguïté de la constitution de servitude est justement exploitée par par le fonds dominant qui en fait son affaire ce qui fera dire aux conseillers juridique que j'ai déjà rencontré en particulier le conciliateur de justice de mon bled...

« Il est Ă©vident qu'il y a un abus et cette affaire ne peut se traiter qu'en justice. ». C'est aussi mon avis.

citation:
pour tout le reste, oubliez le : vous n'êtes pas concerné

Peut-être pas parce que c'est justement ce reste qui me donne le moyen de contester le passage des poubelles et autre nuisances car, en évoquant l'illégalité de l'utilisation de la servitude, je peux refuser le passage du moins jusqu'à ce que les choses se règlent.

L'objectif est que le fonds dominant qui traîne quelques casseroles donne un autre passage aux poubelles et ce qui va avec à l'exploitante et me fiche la paix en utilisant cette servitude en conformité avec son utilisation.

citation:
Une issue de secours est un passage.

C'est parti pour le plaidoiries alors, faisons de notre mieux. ;)

Une issue de secours est peut-être un "passage" mais aussi une issue de secours et c'est sans doute pour cela que le législateur a prévu dans les textes...

citation:
« lorsqu'un dégagement accessoire emprunte une propriété appartenant à un tiers, l'exploitant doit justifier d'accords contractuels sous forme d'acte authentique » (CO 41 du Règlement de sécurité relatif aux établissements recevant du public).


C'est en fait le gars de la commission de sécurité de la ville qui m'avait donné le tuyau en me disant que pour une issue de secours, il fallait l'aval du propriétaire de la parcelle concernée.
citation:
Un commercant qui passe est un passant. Un prix Nobel pareil.

Sans doute, mais [pour le moment] je plaide que ce n'est pas un commerçant qui passe mais une poubelle accompagné du commerçant. C'est un business qui passe; Pas une personne.

citation:
Ce serait le cas si les poubelles restaient a demeure, qui plus est Ă  une adresse qui n'st pas la bonne.
Quel autre élément invoquez-vous. 'Etre' commerce ne change rien sur le passage.

Qu'une "sortie de service" (et non ce qu'on en fait) appartenant au commerce de mon voisin est située chez moi sans mon autorisation et que ce n'est pas une simple porte mais un élément très réglementé sans lequel un établissement recevant du public ne peut fonctionner.

citation:
Il suffit à la propriétaire de dire a l'exploitant qu'elle a le droit, et le cas échéant lui faire copie de la bonne page de l'acte de vente pour le prouver au Juge

...qui recherchera si ce droit est légal au vu des circonstances particulières dont nous sommes en train de discuter.
citation:
Vous reportez la 'responsabilité' a la propriétaire. Si vous avez des éléments allant dans le sens d'un dol et pas simplement d'une information que vous pouviez avoir et qui ne vous a pas interessé, vous pourriez peut-etre faire progresser votre demande (dans le sens d'une petite augmentation du 'cout' de la servitude, mais au prix d'une longue et couteuse action au TGI)


Ce n'est pas que l'information ne m'a pas intéressée mais plutôt que je ne la connaissais pas alors que justement j'ais du la connaitre.

Ce n'est d’ailleurs que devant la violence de l'exploitante quand j'ai fermé temporairement le passage pour travaux dangereux (j'avais "suspendu" le toit pour refaire un mur) après en avoir légalement informé le fonds dominant et sa locataire que j'ai compris qu'il y avait un problème et que mes recherches m'ont fait découvrir le pot au roses.

citation:
citation:
Sauf qu'une servitude ne respectant pas les règles de police serait nulle


Pour moi non, mais encore une fois je ne suis pas un spécialiste, j'aurais tendance à croire ce que vous répond Emmanuel Wormser.
Si vous avez une jurisprudence et/ou un morceau de texte de loi, peut-etre, mais la, j'ai peur que vous vous illusionniez.

C'est pourtant une réalité et en ce moment, je creuse pour trouver les textes confirmant les dires de quelques personnes bien informées qui m'ont conduit à ces pistes ou si besoin enterrer mes illusions.

...tout en sachant que dans ce domaine, rien n'est gagné (ou perdu) d'avance et un avocat me disait que ce n'est pas parce qu'on a raison que l'on gagne un procès et vice-versât.

C'est pour cela qu'avant de consulter un spécialiste immobilier je "gratte" un peu pour chercher à m'instruire.

Quand au dol, c'est une autre histoire, et s'il était prouvé que le fonds dominant m'ait vraiment mené en bateau, il pourrait avoir des ennuis et c'est pour cela peut-être que depuis 20112 que dure cette histoire, il ne contente que de m'envoyer des courriers recommandés sans bien sûr répondre aux miens.

Aurait-il quelque chose à cacher et qui lui défendrait de m'attaquer en justice ?
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ribouldingue
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Revenir en haut de la page 17 PostĂ© - 23 fĂ©vr. 2016 :  14:48:06  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
C'est en fait le gars de la commission de sécurité de la ville qui m'avait donné le tuyau en me disant que pour une issue de secours, il fallait l'aval du propriétaire de la parcelle concernée.
Demandez le texte de loi.
En outre, le propriétaire du 'droit de passage', ce n'est pas vous;

citation:
c'est pour cela peut-ĂŞtre que depuis 20112 que dure cette histoire
Bigre bigre; Et avec votre recul, le réchauffement climatique, c'était du vrai ou du bidon :-)

citation:
je plaide que ce n'est pas un commerçant qui passe mais une poubelle accompagné du commerçant. C'est un business qui passe;
ca reste du passage. La poubelle ne peut pas s'arrĂŞter plus que quelques instants, mais elle a droit Ă  passer.

Si le trafic est devenu un 'trafic interne' au commerce, et que l'exploitant a installé ses tables avec des bancs devant chez vous et use de ce passage pour aller servir, alors oui, ce ne serait plus un passage, mais une exploitation.

Édité par - ribouldingue le 23 févr. 2016 14:54:03

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Revenir en haut de la page 18 PostĂ© - 23 fĂ©vr. 2016 :  15:10:07  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Si le trafic est devenu un 'trafic interne' au commerce, et que l'exploitant a installé ses tables avec des bancs devant chez vous et use de ce passage pour aller servir, alors oui, ce ne serait plus un passage, mais une exploitation.


Ben les juges diront si nous les voyons si l'installation de "parties techniques" d'un établissement sur la propriété d'un voisin sont de même nature que la marche à pied et c'est bien là le fonds du problème.

En tout cas, même si il n'est pas facile de trouver des jurisprudences car comme vous le faites remarquer les cas de ce type sont rares, je continue à creuser et, si je trouve quelque chose d'intéressant, dans un sens ou dans l'autre, je ne manquerai pas de vous en tenir informé.

Un grand merci pour cette aide qui me permet de faire un point route et Ă  bientĂ´t pour le prochain Ă©pisode. :)
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Revenir en haut de la page 19 PostĂ© - 23 fĂ©vr. 2016 :  16:28:30  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Je reviens (déjà) vers vous pour vous livrer une réponse intéressante d'un expert à qui j'avais posé la question il y a quelques jours et sa réponse assez catégorique, même si elle n'arrange pas tout, est pleine d'enseignement pour nous et ceux qui lisent et liront ce fil.

citation:
Bonsoir,
Vous comprendrez qu'il faut toujours donner le plus de précisions possibles pour avoir une réponse précise.
Après avoir complété votre question la réponse est des plus élémentaire (vous répondez-vous même à votre question)il suffit de prendre connaissance des dispositions de l'article 702 du Code civil : « De son côté, celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier. »
Pour ce qui est du désistement de l'acquéreur du fonds servant, il a été victime d'une réticence dolosive :
- http://pepr44.free.fr/pdf/La%20Reti...Dolosive.pdf
- https://fr-fr.facebook.com/notes/le...udiant/-l...
Le notaire peut ĂŞtre poursuivit pour manque d'information qu'il Ă©tait dans l'obligation de donner.
Cordialement ;


On peut lire cette conversation sur le site d'OOreka en http://www.ooreka.fr/qr/voir/462061...mment-398749

C'est encore Ribouldingue qui avait raison en m’aiguillant vers une direction (le dol) que j'imaginait mais n'avais pas encore directement exploré.

Pour la petite histoire, j'avais rencontré le notaire du fonds dominant (qui traite aussi mes affaires) pour lui demander quelques précisions sur le bail commercial qu'il a lui-même rédigé en l'espèce du fait qu'il ne mentionnait pas cette servitude et vous savez ce qu'il m'a répondu ?

Rien du tout et, s'étant mis brusquement en colère, m'a fichu dehors.

Je me demande si la prochaine Ă©tape n'est pas la chambre des notaires. :-//
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Revenir en haut de la page 20 PostĂ© - 23 fĂ©vr. 2016 :  19:59:49  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Pour la petite histoire, j'avais rencontré le notaire du fonds dominant (qui traite aussi mes affaires) pour lui demander quelques précisions sur le bail commercial qu'il a lui-même rédigé en l'espèce du fait qu'il ne mentionnait pas cette servitude et vous savez ce qu'il m'a répondu ?

Rien du tout et, s'étant mis brusquement en colère, m'a fichu dehors.
Il n'a pas à vous confier d'information sur un acte qui regarde ses clients. Je trouve cela tout a fait réconfortant.

Imaginez vous que la semaine suivante il communique ce qui est Ă©crit dans un acte de succession, puis le contrat de mariage, puis puis puis...
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