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 Posté - 05 mars 2016 : 09:23:27
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Petit scenario de copropriété fiction :
- une copropriété fait les choses dans les règles et décide d'installer des répartiteurs comme la loi lui en fait l'obligation, et vote en même temps le modificatif de règlement de copropriété qui modifie la répartition des charges de chauffage pour prévoir une répartition aux consommations comme le prévoit la loi de 70% des coûts de combustible débarrassés des coûts fixes d'abonnement et taxes sur l'abonnement, les 30% restants et toutes les charges fixes (environ 50% de la facture totale de chauffage comme oublient de dire les médias et les partisans de l'individualisation) restant réparties en tantièmes chauffage ;
- un copropriétaire attaque un jour cette nouvelle clause du règlement de copropriété en vue de la faire déclarer non écrite, au motif qu'elle est contraire au 1er alinéa de l'article 10, d'ordre public.
Question : combien de chances de gagner ?
Indice : sur le plan législatif, l'obligation d'individualisation est inscrite dans l'article L241-9 du Code de l'énergie ainsi rédigé : (modifié par la loi n° 2015-992 du 17 août 2015 - art. 26 et 27)
"Tout immeuble collectif pourvu d'un chauffage commun doit comporter, quand la technique le permet, une installation permettant de déterminer la quantité de chaleur et d'eau chaude fournie à chaque local occupé à titre privatif. Le propriétaire de l'immeuble ou, en cas de copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic s'assure que l'immeuble comporte une installation répondant à cette obligation.
"Nonobstant toute disposition, convention ou usage contraires, les frais de chauffage et de fourniture d'eau chaude mis à la charge des occupants comprennent, en plus des frais fixes, le coût des quantités de chaleur calculées comme il est dit ci-dessus.
"Un décret pris en Conseil d'Etat fixe les conditions d'application du présent article, et notamment la part des frais fixes visés au précédent alinéa, les délais d'exécution des travaux prescrits ainsi que les cas et conditions dans lesquels il peut être dérogé à l'obligation prévue au premier alinéa, en raison d'une impossibilité technique ou d'un coût excessif résultant de la nécessité de modifier l'ensemble de l'installation de chauffage."
Cet article prime-t-il sur l'article 10 de la loi de 1965 ?
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GĂ©dehem
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Posté - 05 mars 2016 : 12:44:21
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Pardon, mais .... quelle distinction faites vous entre l'individualisation de la répartition du chauffage collectif (et de l'ECS) et l'art.10 al 1 basé sur le critère "utilité" pour chaque lot ?
OĂą serait "le vice" ?
Sur la question : "combien de chances de gagner ?"
la réponse est toute simple : aucune .... du moins si on trouve un avocat qui engagera son nom dans une action irrecevable ...
Quel point pose question ? 
Très accessoirement, la ventilation 70/30 peut être dépassée, les calculs permettant d'être au plus juste de la réalité, 90/10, 10 pour la partie d'énergie fixe, répartie aux tantièmes (partie fixe énergie à laquelle s'ajoute les frais de contrat et autres réparation, eux aussi aux tantièmes)
NB : les frais fixes seraient de 50% du total chauffage ? Je demande Ă voir.
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ennadraig
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Posté - 05 mars 2016 : 16:19:42
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Le décret d'application de la dernière loi mentionnée est en attente: c'est l'argument du copropriétaire récalcitrant. Je n'ai pas de formation juridique suffisante pour répondre à votre question. Juste vous dire que je vois le problème. |
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GĂ©dehem
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3
Posté - 05 mars 2016 : 17:24:11
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Vous vouez des références pour cette individualisation ?
En voila, tenant compte qu'en France (et ailleurs aussi), il faut en mettre 15 couches pour que cela commence Ă bouger !
ECONOMIE D’ENERGIES
Historique des principaux textes.
1974 Loi 74-908 du 29 octobre 1974 relative aux économies d’énergie.
Prévoit la limitation des températures et la répartition individuelle du chauffage collectif.
1979 Période dite de « La chasse au GASPI ».
- Décret 79-907 du 22 octobre 1979 relatif à la limitation des températures dans les locaux et habitation : fixée à 19°C. (toujours en vigueur, art.R131-19 et suiv. CCH).
- Décret 79-1065 du 6 décembre1979 relatif aux travaux réalisés dans les immeubles bâtis relevant du statut de la copropriété et qui ont pour but d’améliorer l’isolation thermique ou le rendement des installations consommant de l’énergie.
- Décret 79-1232 du 31 décembre 1979 comptage et répartition du chauffage collectif
Article R.131-3 CCH : Tout immeuble collectif équipé d’un chauffage exclusivement collectif fournissant à chaque local occupé à titre privatif des quantités de chaleur réglable par l’occupant doit être muni d’appareils permettant de déterminer les quantités de chaleur fournies.
Article R.131-5 CCH : La date limite pour la mise en service des appareils prévus par l’article R.131.-3 est le 31.12.1985.
1981 - Circulaire du 26 août 1981 sur l’application de la réglementation relative aux compteurs d’énergie thermique.
1987 - Décret 87-764 du 15 septembre 1987 relatif aux travaux d’économie d’énergie sur le chauffage et l’ECS.
Prévoit l’achat et la pose de compteurs individuels pour l’ECS.
1989 - Décret 89-989 du 29 décembre 1989.
Art. R.152-6 : Les infractions aux limitation de température prévues aux art. R.131-19 à 131-23 sont punies de la peine d’amende prévue pour les contraventions de la 5° classe qui peut être portée au double en cas de récidive.
Est punie de la même peine l’opposition à l’exercice des fonctions des agents chargés de constater les infractions.
1991 - DĂ©cret 91-999 du 30 septembre 1991
Equipements et répartition des frais de chauffage collectif.
"Tout immeuble collectif équipé d’un chauffage commun (….) et fournissant à chacun de ces locaux une quantité de chaleur réglable par l’occupant, doit être muni d’appareils permettant d’individualiser les frais de chauffage collectif.
Ces appareils doivent permettre de mesurer la quantité de chaleur fournie ou une grandeur représentative de celle-ci."
(.....)
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1979 = obligation de l'individualisation ... 1985 = pose de compteurs-répartiteurs rendue obligatoire .... 1991= individualisation obligatoire .... 2016 ........ Faudrait un autre texte pour dire la même chose, que c'est 'obligatoire' ??? 
Le point que soulève Rédac UI semble porter sur l'incongruité d'une partie fixe aux tantièmes, estimée contraire à la répartition selon l'utilité définie par l'art.10 al.1 ... si j'ai bien suivi ..
Il n'y a rien de contraire ! |
Édité par - Gédehem le 05 mars 2016 17:26:19 |
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Franck1966
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France
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4
Posté - 05 mars 2016 : 18:31:36
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Question à nos spécialistes du droit :
le fait que le législateur impose cette modification pour toutes les copropriétés (quand c'est faisable), est-ce que la modification du RDC est obligatoire ???????
si non : plus de pb de plainte ... |
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GĂ©dehem
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5
Posté - 05 mars 2016 : 19:07:26
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Bien entendu : la modification de la répartition impose la modification du RDC, pour cette partie uniquement. Cela tient en 10 lignes sur une page. |
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Posté - 07 mars 2016 : 09:18:04
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citation: Initialement posté par Gédehem
Pardon, mais .... quelle distinction faites vous entre l'individualisation de la répartition du chauffage collectif (et de l'ECS) et l'art.10 al 1 basé sur le critère "utilité" pour chaque lot ?
OĂą serait "le vice" ?
C'est pourtant clair : au nom du principe de l'utilité, on dit à celui qui passes ses hivers au solei qu'il doit quand même payer les charges de chauffage. La facturation à la consommation est une négation frontale de ce principe !
citation:
Sur la question : "combien de chances de gagner ?"
la réponse est toute simple : aucune .... du moins si on trouve un avocat qui engagera son nom dans une action irrecevable ...
Bien présomptueux !
citation:
Très accessoirement, la ventilation 70/30 peut être dépassée, les calculs permettant d'être au plus juste de la réalité, 90/10, 10 pour la partie d'énergie fixe, répartie aux tantièmes (partie fixe énergie à laquelle s'ajoute les frais de contrat et autres réparation, eux aussi aux tantièmes)
Le 70/30 est dans la loi :
Article R241-13 du Code de l'énergie (oui : les articles relatifs à cette question ont été déplacés fin décembre du CCH au Code de l'énergie...)
"Les frais de combustible ou d'énergie sont répartis entre les locaux desservis en distinguant des frais communs et des frais individuels.
"Les frais communs de combustible ou d'énergie sont obtenus en multipliant le total des dépenses de combustible ou d'énergie par un coefficient égal à 0,30. Dans le cas des immeubles pour lesquels des appareils de mesure tels que ceux visés à l'article R. 241-7 ont déjà été installés, le coefficient choisi entre 0 et 0,50 au moment de l'installation de ces appareils est conservé. Toutefois, l'assemblée générale des copropriétaires ou le gestionnaire d'un immeuble entièrement locatif peut remplacer le coefficient initial par le coefficient de 0,30.
"Les frais communs sont répartis dans les conditions fixées par le règlement de copropriété ou les documents en tenant lieu.
"Le total des frais individuels s'obtient par différence entre le total des frais de combustible ou d'énergie et les frais communs. Ce total est réparti en fonction des indications fournies par les appareils prévus à l'article R. 241-7, les situations ou configurations thermiquement défavorables des locaux pouvant être prises en compte.
citation:
NB : les frais fixes seraient de 50% du total chauffage ? Je demande Ă voir.
Les frais fixes P2, P3 éventuel + les 30%. En chauffage urbain, en présence d'un R2, R3, R4 plus d'un P2 P3 pour l'installation secondaire, on peut arriver à 2/3 de frais fixes dans la facture finale ! Cela a été calculé ! |
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Posté - 07 mars 2016 : 09:20:24
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citation: Initialement posté par Gédehem
Le point que soulève Rédac UI semble porter sur l'incongruité d'une partie fixe aux tantièmes, estimée contraire à la répartition selon l'utilité définie par l'art.10 al.1 ... si j'ai bien suivi ..
Il n'y a rien de contraire !
Pas du tout : l'individualisation est simplement contraire à l'alinéa 1 de l'article 10. Reste à savoir quelle législation prime ! |
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Stéphane
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8
Posté - 07 mars 2016 : 10:54:17
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L'individualisation des consommations ne change rien au critère d'utilité du service de chauffage, qui par ailleurs continue de garder une part collective de ses charges.
Quelle drôle d'idée !
Vous auriez dit pareil à propos d'une obligation de comptage individuels d'électricité ? (pendant qu'on est dans la fiction) |
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GĂ©dehem
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9
Posté - 07 mars 2016 : 10:55:07
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Heuu ... Alors lĂ , j'ai du mal Ă suivre ....
En quoi, sur le principe, cette individualisation serait contraire au principe "utilité" de l'art.10 al.1 ?
"au nom du principe de l'utilité, on dit à celui qui passes ses hivers au soleil qu'il doit quand même payer les charges de chauffage. La facturation à la consommation est une négation frontale de ce principe !
Pardon, mais s'il est aux Bahamas durant l'hiver, ce copropriétaire n'aura pas de "charges chauffage", et certainement pas de "facturation à la consommation" !
Ou alors j'ai du louper quelques épisodes .... A moins que ce ne soit rédac UI .... 
Le copropriétaire qui n'a aucune "consommation" de chauffage (compteurs calories à 0) n'aura aucune charge chauffage, aucune facturation de consommation, consommation personnelle, individuelle.
En revanche, ce point est en phase avec le critère "utilité" de 10 al.1, il supportera comme tous les frais nécessaire au service dont il s'agit, ici le chauffage, ailleurs l'ECS, la part "frais fixe" revenant à chacun.
Il s'agit ici de la très classique "utilité objective" définie par le juge, que tous supportent selon la répartition prévue (tantièmes ou autre grille), que ce service soit utilisé ou pas.
Il ne faut pas confondre ici "Utilité objective à l'égard de chaque lot" avec l'utilisation effective par le copropriétaire.
Les frais fixes sont nécessaires à la fourniture du service (chauffage, ECS, autre) à chacun des lots. Que leur propriétaire use ou pas de ce service est sans effet sur l'imputation automatique sur chacun des lots.
Il en est ainsi pour toutes les charges relevant de cet art.10 al. 1 ..
Comme l'ascenseur !
Même si le propriétaire est aux Bahamas pendant 3 ans, ou que sur place, claustrophobe il ne l'utilise jamais et passe toujours par l'escalier, il devra supporter les charges de son lot pour cet élément d'équipement commun qu'est l'ascenseur ...
Et sa part fixe du service collectif "chauffage".
Sur la répartition 70/30, les textes fixent un cadre. Rien n'interdit au syndicat d'adopter une ventilation au plus près de la réalité, le calcul en étant précisé.
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Stéphane
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 Posté - 07 mars 2016 : 11:05:59
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"Rien n'interdit au syndicat d'adopter une ventilation au plus près de la réalité"
C'était le cas il y quelques années me semble-t-il.
Mais Ă ce jour, pour toute nouvelle installation, le texte ne permet pas d'autre coefficient que le 0.30 .
(les coeff <> 0 et 0.5 choisis avant que la loi ne s'applique peuvent rester) |
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GĂ©dehem
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Posté - 07 mars 2016 : 11:41:44
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Quelle disposition l'interdirait ?
"En chauffage urbain, en présence d'un R2, R3, R4 plus d'un P2 P3 pour l'installation secondaire, on peut arriver à 2/3 de frais fixes dans la facture finale ! Cela a été calculé !"
On parle ici du service collectif propre au syndicat.
Dans le cas d'un chauffage urbain, l'individualisation est généralement impossible, chaque lot ne pouvant être dissocié (chauffage par le sol, etc ...)
Avec une remarque générale : qui dit "économie d'énergie" (comprenons "énergies fossiles"), ne dit pas "économie financière" traduite en moins d'€ !
Réduire ou ne plus utiliser d'énergies fossiles, ou pour certains "nucléaire", représente un coût certain, des €€€ en plus.
Il ne faut donc pas faire de lien entre les 2.
Réduire la facture énergétique est coûteux. (avec un ^...  ) |
Édité par - Gédehem le 07 mars 2016 11:52:01 |
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Stéphane
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Posté - 07 mars 2016 : 15:30:21
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"Rien n'interdit au syndicat d'adopter une ventilation au plus près de la réalité"
, sauf la rédaction du décret, article R241-13 du code de l'énergie (déjà cité plus haut) :
citation: Les frais communs de combustible ou d'énergie sont obtenus en multipliant le total des dépenses de combustible ou d'énergie par un coefficient égal à 0,30. |
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GĂ©dehem
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Posté - 07 mars 2016 : 16:17:27
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Même en y regardant de très très près, je ne vois rien qui INTERDIT à un syndicat d'adopter sa propre répartition , 15/85 par exemple, basée sur un calcul qui lui est présentée.
Laquelle répond aux exigences du texte quant à la ventilation Fixe/consommation.
Comme souvent (toujours ?), un seuil peut être fixé, interdisant d'aller en dessous.
Ici par exemple 40 de fixe et 60 consommation.
Mais rien n'interdit de coller au plus près, et d'adopter une répartition 25/75, ou 15/85, avec présentation de la méthode de calcul utilisée, afin de répondre au mieux à l'individualisation gage d'une économie de l'énergie utilisée.
Qui est, sans le dire, le but de l'opération.
Dans le cas contraire, si la répartition aux tantièmes était moins "énergivore", nul doute qu'elle serait conservée. |
Édité par - Gédehem le 07 mars 2016 16:23:25 |
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Posté - 07 mars 2016 : 16:33:04
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Ce qui interdit est le risque que la répartition des charges soit contestée, tout simplement...
Par ailleurs, il y a apparemment une incompréhension du concept d'UTILITE visé par l'article 10 et consacré par la jurisprudence (hors contexte d'individualisation puisque le cas ne s'est encore jamais posé) !
UTILITE s'oppose à USAGE effectif du service. Or l'individualisation revient à tenir compte au moins partiellement de l'UGAGE effectif ! C'est ça la contradiction ! |
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Posté - 07 mars 2016 : 16:41:49
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Contesté dans les 5 ans de la parution de la nouvelle répartition? |
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GĂ©dehem
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Posté - 07 mars 2016 : 18:27:13
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l'individualisation revient à tenir compte au moins partiellement de l'USAGE effectif ! C'est ça la contradiction !
L'usage effectif n'est rendu possible que par la présence du service, de compteurs relevant une consommation individuelle.
Ce qui est étranger au service collectif lui même, à son "utilité objective" pour chacun des lots. Utilité sans rapport avec l'usage effectif.
Si personne n'utilise le chauffage, ne restera que la partie fixe, correspondant Ă la fourniture du "service commun".
MĂŞme chose pour l'ECS et mĂŞme l'eau froide en l'absence de consommations individuelles : reste Ă supporter le service collectif correspondant en l'absence de tout usage..
On aurait la même chose pour l'ascenseur, dont l'usage pourrait être individualisé (système à carte, à code personnel). Restera le "service collectif ascenseur", dont l'utilité pour chacun des lots n'est pas à démontrer, qu'on en use ou pas. |
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Posté - 07 mars 2016 : 18:45:43
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Analyse juridique plutôt baroque... Pas sûr que les juges soient à la hauteur de votre créativité, Gédéhem  ...
En tous cas jusqu'ici, la jurisprudence ne s'est jamais aventurée sur ce terrain...
A voir le nombre de propriétaires de boutiques qui se sont faits condamner à payer couts fixes et coûts variables alors que leur local n'avait pas été raccordé au chauffage collectif, au seul motif qu'il était raccordable. En vous suivant on aurait dû les condamner aux seuls frais fixes...
On pourra Ă©videmment toujours dire qu'ils n'ont pas eu d'avocat aussi imaginatif ! |
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Posté - 07 mars 2016 : 18:57:46
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Contesté dans les 5 ans de la parution de la nouvelle répartition?
Non : sans limite de délai, comme toutes les actions en nullité pour clauses du règlement de copropriété réputées non écrites car contraire à une disposition d'ordre public. Nous venons d'avoir un exemple étonnant avec ça : Cass., 3ème Ch. civ., 28 janvier 2016, n°14-26921 (notre commentaire : http://www.universimmo.com/brev/uni....Vt3A7PnhC00 ) |
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GĂ©dehem
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19
Posté - 07 mars 2016 : 21:48:18
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A voir le nombre de propriétaires de boutiques qui se sont faits condamner à payer couts fixes et coûts variables alors que leur local n'avait pas été raccordé au chauffage collectif, au seul motif qu'il était raccordable.
Sauf méconnaissance de ma part, les cas dont il s'agit concernaient le service collectif chauffage collectif sans répartition individualisée (répartition aux tantièmes).
Si détermination d'une 'partie fixe' et d'une partie "consommation", elle n'existe que par l'individualisation de la répartition basée sur un comptage (compteur de calories, par ex).
A défaut il n'y a pas cette distinction : répartition globalisée sur tous, lot raccordés ou pas.
C'est (c'était) la position du juge, constant. Que l'on peut résumer ainsi : " Le fait qu'un lot ne soit pas raccordé (aux éléments d'équipement commun)... n'établit pas que ces éléments d'équipement sont dépourvu d'utilité pour ce lot". (Cass 13.09.2005)
Position basée sur une constante :" si le raccordement est techniquement possible, le copropriétaire doit participer aux charges communes de chauffage". (dont CA Paris 8.10.1985)
Les seuls cas retenus exonérant le lot de ces charges : le lot est conçu depuis l'origine pour être totalement indépendant (clause RDC exonération), ou si le raccordement est matériellement et techniquement impossibles, que les travaux de raccordement sont très onéreux (ex remplacement colonnes montantes) ou risquent de compromettre l'équilibre de l'installation.
Quand bien même ce service collectif aurait été individualisé entre les seuls lots 'habitation', la fraction imputable aux lots commerciaux non raccordés porte sur la seule "partie fixe" en l'absence de moyen de comptage lié à l'usage de ce service.
Autrement dit, ces lots supportent la partie fixe, comme tout le monde, seuls les lots raccordés supportant leur consommation selon le comptage relevé.
Pour le reste, je ne vois pas ce que mon analyse aurait de baroque .... de folklorique, au regard de certaines solutions adoptées par le juge ...
Bien d'accord sur l'absence de délai pour contester une clause RDC contraire aux textes.
D'accord aussi sur l'impossibilité d'ajouter des tantièmes "parties communes y compris le sol", car on touche là à la propriété indivise.
En revanche, à l'occasion de la modification d'un lot, il est cohérent de modifier la grille de charges. D'où nécessité parfois, selon le cas, d'en créer une 'nouvelle' si elle n'existe pas.
Il me semble que nous avions déjà abordé la question (dont JPM), dans un autre sujet il y a 1 an ou 2, sur cette distinction à faire entre quote-part de propriété / quote-part de charges à l'occasion de l'agrandissement d'un lot.
Agrandissement de la partie privative qui n'emporte pas "appropriation" d'une fraction de propriété supplémentaire, dont le sol.
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Édité par - Gédehem le 07 mars 2016 21:51:49 |
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Posté - 07 mars 2016 : 21:52:35
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citation: Non : sans limite de délai, comme toutes les actions en nullité pour clauses du règlement de copropriété réputées non écrites Merci. Je m'attendais un peu a ca.
C'est un glaive qu'on laisse sur nos têtes donc; Reste a savoir si le risque existe réellement du coup. |
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Individualisation des frais de chauff. et art. 10 
