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Gédehem
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 Posté - 24 juin 2016 : 15:25:10
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Raison pour laquelle chacun fait ce qu'il veut en interne.
Certains organismes bancaires nous classent dans leur rubrique "association", puisque groupements sans but lucratif, alors que d'autres nous classent dans la rubrique "professionnels", puisque nous ne sommes pas des particuliers.
Avec les frais correspondants, qui ne sont pas les mêmes.
Alors la convention d'ouverture de compte, sans grand intérêt pour déterminer la nature du compte.
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Posté - 24 juin 2016 : 16:51:00
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Le souci est que F..... semble avoir développé son propre organisme bancaire sous son nom ..... |
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Posté - 24 juin 2016 : 17:53:40
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Cinq ans à peine après avoir acquis Foncia, leader français de la gestion immobilière avec 1,2 million de lots de copropriétés gérés et 318 000 biens loués (chiffres 2014), ses deux actionnaires, les fonds d’investissement Bridgepoint et Eurazeo, le remettent sur le marché, comme l’ont révélé Les Echos dans leur édition du 21 mars. Selon le quotidien économique, ils en espèrent 2 milliards d’euros, alors qu’ils l’avaient acheté en juillet 2011 à la Banque populaire Caisses d’épargne (BPCE) 1,017 milliard d’euros, incluant une dette de 292 millions d’euros.
Les grands syndics sont tous liés à des groupes bancaires, ou à des fonds d'investissements.
Mais cela ne change rien au compte séparé obligatoire au nom du syndicat pour les copropriétés de plus de 200 lots.
Ni à leur mode de gestion !  
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JPM
Modérateur
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Posté - 24 juin 2016 : 18:06:13
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citation: Mais cela ne change rien au compte séparé obligatoire au nom du syndicat pour les copropriétés de plus de 200 lots.
De plus de quinze lots
Un syndic professionnel est élu
Foncia est le plus important syndic de France, à ce qu'on dit. Cela impose une réflexion 
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Posté - 24 juin 2016 : 18:40:54
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15 lots évidemment, et pourtant je suis parisien pas marseillais !!
1,017 milliard d’euros, incluant une dette de 292 millions d’euros.
1er syndic de France endetté à 292 millions d'euros ! Urbania a laissé une ardoise de plus de 600 millions d'euros.
Une question : Foncia vendu 3 fois en quelques années ! Cette profession de syndic est elle si intéressante que cela pour des investisseurs ou des banquiers ?
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biscotte
Contributeur senior
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 Posté - 24 juin 2016 : 20:53:26
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"Il faudrait prioritairement que biscotte précise l'origine du texte qu'elle a recopié.
Recopié mais mal coupé avec : Civ.3, 9 avril 2008, Bulletin 2008, III, N° 66 (précité ci-dessus)."
Oui il semblerait que j'ai fais du travail du cochon, il manque un bout, je pensais que le lien y était, je n'ai jamais eu l'intention de m'attribuer cet article
donc cela vient de là : http://www.village-justice.com/arti...nt,8030.html
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JPM
Modérateur
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27
Posté - 24 juin 2016 : 23:14:07
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Le texte de Me Pillon est du 8 juin 2010. Pas tout frais.
Depuis le texte de l'article 18 de la loi a été modifié par la loi ALUR.
Jusqu'à présent la sanction de la résiliation de plein droit du mandat du syndic ne concernait que l'ouverture du compte séparé dans les trois mois de la désignation.
Désormais elle sanctionne aussi le non respect de l'obligation d'y verser toutes les sommes et valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat.
Si ces sommes sont recueillies dans un premier temps sur un compte pivot ouvert au nom du syndic, la lourde sanction peut tomber.
Il faut y regarder à deux fois avant d'engager une telle procédure contre le syndic car on a admit jusqu'à présent des pratiques impliquant le recours à un compte pivot. Il faut prévoir un délai de remise en ordre pour respecter cette réforme qui semble avoir échappé à beaucoup d'intéressés.
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biscotte
Contributeur senior
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Posté - 25 juin 2016 : 14:14:38
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merci pour ces précisions c'est intéressant |
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anime_girl
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Posté - 26 juin 2016 : 06:30:36
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Bonjour,
Le syndic a ouvert un compte courant professionnel.
Réponse du syndic conernant le compte séparé; jE CITE COURRIER RECU
'' ICS du compte ouvert à l'identifiant SEPA de F. Il faut prendre en compte le fait que l'AG du 8/12/2014 a voté la dispense d'ouverture de compte séparé pour l'immeuble jusqu'au terme du contrat. L'AG DU 15/12/2015 et l'adoption du nouveau contrat de syndic ont conduit à l'ouverture d'un compte bancaire séparé dont le fonctionnement a été effectif à compter du 11 février 2016.
La gestion bancaire en compte unique était liée avec l'ICS FR24ZZZ477885
Par contre depuis le 12 février 2016 le syndicat des copropriétaire L....... fonctionne sous l'ICS FR92ZZZ800932
Conntrairement à ce qu'affirme votre adhérente depuis les prélèvements du mois de mars 2016 c'est bien l'ICS spécifique de la copropriété L...... qui est en place ''
C'EST FAUX, les prélèvements de MARS à JUIN 2016 les fonds vont sur le compte de F preuves de relevés bancaires à l'appui. |
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JB22
Pilier de forums
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Posté - 26 juin 2016 : 09:48:46
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"Par contre depuis le 12 février 2016 le syndicat des copropriétaire L....... fonctionne sous l'ICS FR92ZZZ800932"
Le sous-compte à maintenant un identifiant ICS, mais le fonctionnement est celui d' un sous-compte du compte unique du SYNDIC.
Les encaissements transitent par l' intermédiaire du compte SEPA du Syndic F. |
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Posté - 26 juin 2016 : 10:53:03
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citation: C'EST FAUX, les prélèvements de MARS à JUIN 2016 les fonds vont sur le compte de F preuves de relevés bancaires à l'appui.
qu'est-il inscrit comme banque en haut à gauche de ces relevés bancaires ?
Attention, car je pense que F....A a développé sa propre "agence bancaire" comme le font les sociétés de grande distribution C....., A....., ...... U, etc.... ainsi que les assurances comme AX...., etc.... auquel cas vous versez vos fonds à la banque F....A qui a créé un compte séparé pour votre SDC.
On n'est plus sur l'histoire du compte unique, mais d'une société qui fait elle-même le banquier.... |
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anime_girl
Contributeur actif
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Posté - 26 juin 2016 : 11:31:30
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Le prélèvement du copropriétaire se présente :
10.06 PRLV SEPA F
libelle Prov./CHG COURANTE 01:04:2016
REF. CLIENT : ........... Prov/cHG COURANTE 01:04:201 10;06;2016 XXXX
ID.CREANCIER /FR24ZZZ477885
REF.MANDAT : T0400................
Les prélèvements s'étalent du 10/04 au 10/06/2016
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JB22
Pilier de forums
France
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Posté - 26 juin 2016 : 11:55:09
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Votre réponse confirme bien que vous avez bien un compte séparé ouvert au nom du syndicat, mais que ce compte ne fonctionne pas conformément aux dispositions légales. |
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Posté - 26 juin 2016 : 13:04:33
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Perso, je vous parlais des "relevés bancaires" que vous avez cités... |
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JPM
Modérateur
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Posté - 26 juin 2016 : 13:18:44
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JB 22
citation: Votre réponse confirme bien que vous avez bien un compte séparé ouvert au nom du syndicat, mais que ce compte ne fonctionne pas conformément aux dispositions légales.
La rédaction nouvelle de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 vous permet de demander la résiliation de plein droit du mandant du syndic.
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JPM
Modérateur
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Posté - 26 juin 2016 : 14:26:43
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J'ai ce jour les honneurs anonymes du site de l'ARC. Je place ce billet ci parce qu'il me semble s'y insérer à juste place.
Il faut aller lire les observations de l'ARC au bout du lien 1 puis lire mon article très court dans la page d'accueil de JPM-COPRO sous le titre " des idées pour la Commission de contrôle
Lien 1 http://arc-copro.fr/documentation/u...s-prejudices
Lien 2 http://www.jpm-copro.com/
Première remarque : l'ARC ne fournit aucun lien vers le texte faisant l'objet d'une observation. Vous pourrez constater que, bien au contraire, que je fournis le lien vers l'abus que je mets en cause. Il est normal de fournir au lecteur l'accès au texte que l'on met en cause.
Seconde remarque : L'ARC veut transformer ce que j'appelle litiges et abus. C'est une atteinte grave à la pratique du débat contradictoire et aux droits sacrés de la défense. Nous savons tous qu'un grand nombre de réclamations sont infondées. On le constate souvent ici même. Il s'agit donc bien de litiges qui ne peuvent devenir des abus qu'après examen de l'affaire.
C'est cette attitude systématiquement à sens unique (le syndic est présumé en tort) qui nuit considérablement aux intérêts des membres de l'association.
Troisième remarque : L'ARC ne reproduit pas fidèlement ce que je propose ! Il s'agit du traitement gratuit, rapide et efficace d'un grand nombre de petits litiges pas difficiles à traiter de manière contradictoire avec les syndics concernés qui se ferait par Internet et non plus par une Commission à fort budget.
Je ne suis pas seul à constater que les syndics se rangent souvent aux avis qui sont fournis par une entité considérée comme compétente et objective. Il en est ainsi a fortiori quand il a été possible d'établir un bref dialogue avec le syndic intéressé.
Une chose certaine : l'essai ne couterait pas cher.
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Édité par - JPM le 26 juin 2016 15:00:04 |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 26 juin 2016 : 14:58:12
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citation: Initialement posté par JPMcitation: Initialement posté par JB22
Votre réponse confirme bien que vous avez bien un compte séparé ouvert au nom du syndicat, mais que ce compte ne fonctionne pas conformément aux dispositions légales.
La rédaction nouvelle de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 vous permet de demander la résiliation de plein droit du mandant du syndic.
Il y a la théorie, et la pratique.
J'ai tenté devant le TGI de Paris, mais pour le moment l'appréciation des juges en est au stade pragmatique de l'affaire.
Les juges considérant qu'il n'est pas dans l’intérêt des syndicats de les dépourvoir de leur syndic, au motif que le compte bancaire a été ouvert dans un délais tardif supérieur à 3 mois, considérant le nombre de demandes d'enregistrement que doivent traité les banques.
L'argument étant que le syndic a réalisé la demande d'ouverture de compte séparé auprès d'une banque X ou Y dans le délai légal (3 mois), mais que le syndic ne peut être responsable du retard de traitement par les banques à ouvrir les dits comptes séparés conformément à la Loi de 1965.
Aussi, il serait inéquitable de condamner un syndic à la perte de son mandat, et par conséquence inéquitable pour un syndicat de se retrouver sans syndic, à cause des retards permanents des banques qui en cas de défaillances ne sont mêmes pas iniquité des désordres et des conséquences d'une telle annulation.
D'autant plus, si entre temps (entre l'assignation et la date d'audience) le syndic a mis en place un compte séparé pour le syndicat, c'est que la situation a été finalement régularisée au mieux des intérêts du syndicat.
Les juges n'ont pas envie de voir leur tribunaux surchargés de demande de désignation de syndic sous prétexte qu'il auraient eux-mêmes ordonné la destitution des syndics à cause d'une loi mal ficelée à la base.
Résultat : trouvez moi à l'heure actuelle, une procédure d'annulation du mandat de syndic au seul motif que le syndicat n'aurait pas de compte séparé depuis l'entrée en vigueur de cette obligation légale émanant de l'art.18 de la L.1965. A ma connaissance, aucune procédure en ce sens n'a été ordonné à ce jour (que ce soit par référé ou par la 23° chambre - section 8 du TGI de Paris).
De plus, depuis l'entrée en vigueur du texte, il y a certains syndicat qui ont changé de syndic.
Lesquels ont alors ouvert des comptes séparé dans l'agence qui leur permettait d'en tirer avantage.... Les syndics ramenant ainsi de nouveaux clients avec des compte qui ne peuvent pas tourner (théoriquement) à découvert (que du bonheur pour les banques).
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Posté - 26 juin 2016 : 15:08:33
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Luc Standon : Les juges considérant qu'il n'est pas dans l’intérêt des syndicats de les dépourvoir de leur syndic, au motif que le compte bancaire a été ouvert dans un délais tardif supérieur à 3 mois, considérant le nombre de demandes d'enregistrement que doivent traité les banques.
Avis persoennel d'un non-juriste, ou avez vous un jugemernt préics la dessus !!
La nullité du mandat de synduc étant de fait si le syndic n'a aps ouvert de compte séparé dansles 3 mois, le juge ne fait que constaté cela sans s'occuper du retard d'enregistrment !!
Une telle interprétation de la loi par le juge dmande ders prueves préciesd que vous n'apporte pas ! 
Luc Standon De plus, depuis l'entrée en vigueur du texte, il y a certains syndicat qui ont changé de syndic.
Lesquels ont alors ouvert des comptes séparé dans l'agence qui leur permettait d'en tirer avantage.... Les syndics ramenant ainsi de nouveaux clients avec des compte qui ne peuvent pas tourner (théoriquement) à découvert (que du bonheur pour les banques). :
   Pipotage habituel ! |
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JPM
Modérateur
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Posté - 26 juin 2016 : 15:11:06
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Vous l'êtes pas dans le coup Luc Standon !!!
Je ne parle pas de la disposition de l'article 18 permettant de sanctionner le non respect du délai de trois mois.
Je parle de l'extension récente de cette disposition aux infractions à l'obligation de verser les fonds dans le compte séparé ouvert au nom du syndicat, et sans les faire transiter par un compte ouvert au nom du syndic.
Pour revenir à votre affaire, il a toujours été jugé que le mandat du syndic ne pouvait être remis en cause lorsque le retard apporté à la mise en place du compte séparé ne lui est pas imputable.
Cette solution s'impose et il est mal venu d'engager une procédure de ce type.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 26 juin 2016 : 15:31:58
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comptes séparé? 
