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 Posté - 16 avr. 2016 : 08:56:28
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Notre copropriété est composé de 4 bâtiments et est considéré comme un seul ensemble immeobilier. Notre règlement de copropriété ne prévoit pas de charges par batiment.
Dans le chapitre Charges de l'immeuble, il est défini les charges générales seront réparties entre tous les copropriétaires de l'immeuble au prorata de leurs quotes parts de copropriété dans les parties communes.
Puis nous avons des charges spéciales aux garages.
Ensuite une section précise les dépenses diverses, relatives par exemple aux ascenseurs qui sont supportés par les copropriétaires de chaque batiment intéressé, les dépenses entraînées par l'éclairage des casiers d'armement répartis entre les seuls copropriétaires des casiers.
Depuis au moins 20 ans, les syndics ont établi une clé de répartition par bâtiments et y affectent les dépenses d'électricité des parties communes de chacun des batiments
les dépenses d'eau, les petites réparations plomberie, électricité, menuiserie, TV, débouchage réseau, VMC etc.
Cette pratique est-elle légale ? même si cela paraît assez logique que les dépenses électricité soient affectées à chaque bâtiment.
Quels sont les principes qui définissent ces répartitions ?
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nefer
Modérateur
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 Posté - 16 avr. 2016 : 09:09:35
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le syndic ne doit utiliser que les clés de répartition inscrite dans le réglement de copropriété ou ses modificatifs |
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Posté - 16 avr. 2016 : 11:45:18
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LOuise Bourles :"même si cela paraît assez logique que les dépenses électricité soient affectées à chaque bâtiment."
La seule " logique" est l'application des grilles de répartition fixées par le RDC : chaarges communes générales, et charges spéciales.
Seule l'AG peut modifier à l'Unanimité ces grilles; le syndic ne peut pas décider de répartitions différentes.
Lire votre RDC. |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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Posté - 16 avr. 2016 : 23:59:35
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Depuis au moins 20 ans, les syndics ont établi une clé de répartition par bâtiments ....
Dans ce cas, cette répartition "par bâtiment" est devenue la règle commune, par consentement des copropriétaires. Tout va bien. Le RDC n'y fait rien, le syndic ne peut de lui même y revenir.
Cas très classique de la "règle coutumière".
Répartition "par bâtiment" quii ne peut être modifiée que par décision d'AG, ou à défaut par le juge..
Répartition "par bâtiment" qu'il serait sans doute pertinent d'entériner, avec modification correspondante du RDC. |
Édité par - Gédehem le 17 avr. 2016 00:08:37 |
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nefer
Modérateur
14629 message(s)
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Posté - 17 avr. 2016 : 00:42:05
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citation: Initialement posté par Gédehem
Depuis au moins 20 ans, les syndics ont établi une clé de répartition par bâtiments ....
Dans ce cas, cette répartition "par bâtiment" est devenue la règle commune, par consentement des copropriétaires.
Il me semble qu'une décision contraire a été rendu par les tribunaux |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 17 avr. 2016 : 09:14:40
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citation: Initialement posté par Gédehem
Depuis au moins 20 ans, les syndics ont établi une clé de répartition par bâtiments ....
Dans ce cas, cette répartition "par bâtiment" est devenue la règle commune, par consentement des copropriétaires. Tout va bien.
.../...
Cas très classique de la "règle coutumière".
C'est possiblement la règle commune pour les anciens copropriétaires, mais cette règles est non applicables pour les nouveaux arrivants dans la copropriété. Seul l'EDD du RdC ayant fait foi chez le notaire.
C'est surtout le cas très classique de la règle commune est inopposable aux copropriétaires.
citation: Initialement posté par Gédehem
Répartition "par bâtiment" quii ne peut être modifiée que par décision d'AG, ou à défaut par le juge..
attention d'appliquer la bonne règle de majorité si l'AG décide de modifier les clés de répartition existantes, faute de quoi... retour à la case départ.
citation: Initialement posté par Gédehem
Répartition "par bâtiment" qu'il serait sans doute pertinent d'entériner, avec modification correspondante du RDC.
Exacte, sinon encore une fois, cette décision ne sera pas opposables aux nouveaux copropriétaires, quand bien même elle eu été voté par une AG antérieure.
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GĂ©dehem
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Posté - 17 avr. 2016 : 10:51:15
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.... mais cette règle est non applicable pour les nouveaux arrivants dans la copropriété.
Oui .... si un juge en décide ainsi.
Mais aussi longtemps qu'il n'est pas sollicité, c'est la "règle coutumière" qui s'applique.
"règle coutumière" (appliquée avec constance dans le temps) qu'il ne faut pas confondre avec l'erreur de répartition, l'application d'une mauvaise grille, serait elle sur 2 ou 3 ans ...
NB. Distinction entre la coutume et l'erreur : sauf à considérer que tous les copropriétaires sont des "pipes", ce qui peut arriver, une répartition autre que celle du RDC depuis plus de 20 ans sans que personne ne s'en inquiète, ce n'est plus une "erreur" .....
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Édité par - Gédehem le 17 avr. 2016 10:56:04 |
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Posté - 17 avr. 2016 : 13:55:45
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Comment fait-on en pratique, que conseille t'on à Louise Bourles pour faire 'entériner' la nouvelle répartition et .. la faire publier au bureau de la publicité foncière?
A part un passage par le Juge, Ă priori je ne vois pas.... |
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JB22
Pilier de forums
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Posté - 17 avr. 2016 : 14:33:20
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De Louise BOURLES:
"Notre copropriété est composé de 4 bâtiments et est considérée comme un seul ensemble immobilier. Notre règlement de copropriété ne prévoit pas de charges par bâtiment"
Par contre
"les dépenses entraînées par l'éclairage des casiers d'armement répartis entre les seuls copropriétaires des casiers."
Ce qui est une aberration, distinguer la consommation d' électricité des "casiers" qui n' ont que très peu de tantièmes et dont le coût est constitué en grande partie de l' abonnement, est ridicule par rapport aux charges bâtiments non réparties par bâtiment.
On peut avoir des travaux important dans un des bâtiments qui seront suivant le règlement de copropriété réparties entre tous les copropriétaires.
On peut regretter que des règlements de copropriété puisse être établit sans aucun contrôle.
Dans les abus on peut citer les promoteurs qui se réservent la propriété de la loge... |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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Posté - 17 avr. 2016 : 15:01:19
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Avant d'aller chercher un juge, il faut se mettre autour d'une table pour mettre les choses Ă plat au regard de la pratique en place depuis 20 ans.
Qui, jusqu'ici, ne semble pas avoir fait bondir beaucoup de monde. Pratique qui semble dans les grandes lignes cohérente au regard de la composition de cette copropriété : présence de 4 bâtiments, avec peut être des particularités chez l'un ou l'autre.
Comme le précise L. Bourles " : cela parait assez logique " ..
Il faut traduire cette "logique" dans une proposition à soumettre à une AG, valant modification du RDC, à laquelle il faudra procéder (joindre une proposition chiffrée d'un notaire).
Il n'y a rien à inventer, pas de création de "tantièmes". Il s'agit ici d'une "simple" spécialisation des charges, à partir des tantièmes prévues, par "spécialisation des parties communes avec définition de "parties communes spéciales" que sont chacun des 4 bâtiments.
Modif selon maj art.26.
NB : l'affaire tient en 2 lignes, du type : "Les parties communes de chaque bâtiments sont spécifiques à ce bâtiment, les charges communes étant réparties entre chacun des bâtiments"
D'où la répartition qui s'en suit bâtiment par bâtiment sur la base des tantièmes existants, inchangés. |
Édité par - Gédehem le 17 avr. 2016 15:05:55 |
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Franck1966
Contributeur vétéran
France
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Posté - 17 avr. 2016 : 17:30:19
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Le fait que le vote soit à la majorité art 26, il faudra au moins que 67% de toute la copropriété soit présente ou représentée à l'AG, et vote pour !!!!!!!!
C'est pas gagné  |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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Posté - 17 avr. 2016 : 19:35:38
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C'est un choix, qu'il faut expliquer :
- soit on vient ou on donne mandat : c'est gratos
- soit on est passif par habitude, et c'est payant.
Car le recours ai juge engagé par un ou des copropriétaires (ou le CS) n'a pour finalité que la mise en conformité de 'administration de l'immeuble. Donc engagement de fonds pour les besoins du syndicat qui devront être remboursés aux demandeurs.
On a ici la même situation du recours au juge pour désigner un AP ou syndic provisoire lorsque le syndicat est dépourvu de syndic, pour désigner des membres du CS lorsque l'AG refuse d'en désigner, s'agissant pour les demandeurs de répondre aux intérêts de la collectivité, du syndicat. Pas aux leurs. |
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Posté - 19 avr. 2016 : 06:53:14
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A priori pour une modification de ce type, il faut l'unanimité. Une décision prise à l'article 26 double majorité, non contestée, sera-t-elle acceptée par le service de publicité foncière ? A voir... |
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Posté - 19 avr. 2016 : 06:55:50
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RĂ©daction Universimmo
Le service de publicité foncière à un droit de refus sur la publication d'un document au motif que sur le fonds, la résolution n'est pas la bonne?
J'ignorais. |
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Posté - 19 avr. 2016 : 07:33:39
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Perso je ne pense pas que ce service ait ce pouvoir..... |
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charges batiment 
