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 Posté - 01 mai 2016 : 10:17:29
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Bonjour,
J'ai lu avec attention différents fils (initiés par alex, fluo, guegou, vivonne, ...) sur le volet amortissement et déficit, mais ne suis pas absolument sûre de moi concernant les ARD. Pourriez vous me confirmer que mes calculs sont corrects svp?
Données :
mon amortissement est de 1150 (254 : 1150)
J'ai un déficit comptable de 486 (310 : -486)
J'ai travaillé mon loyer 39CNet grâce aux différents fils de décomptes, pour aterrir sur 1646.
J'ai donc Amort (1150)<Loyer 39CNet (1646) donc tout mon amortissement est déductible.
Voici ma compréhension de la déclaration à faire
318 : 0
354:372: 486 (déficit fiscal) il s'agit de la 1ere année donc pas de déficits antérieurs
0 en ARD en annexe
report du 486 de déficit en 2042 C Pro
1) Est ce correct? (c'est mon impression mais j'utilise de l'amortissement pour créer du déficit, ce qui me perturbe car je ne pensais pas que c'était possible)
2) Eut-il été possible de faire:
318 : 486
354 : 372: 0
et inscrire en annexe une ARD de 486 (qui aurait ma préférence puisque c'est reportable sans limite de temps)
Merci de vos retours et bon dimanche,
Aurore
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 Posté - 01 mai 2016 : 10:36:31
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Le calcul est donné par les textes de loi et explicité par les Bofip/.
Si le calcul dit qu'il n'y a pas lieu d'Ă©carter des dotations, que peut-on faire d'autre? |
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Posté - 01 mai 2016 : 10:38:05
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Merci Ribouldingue,
C'est donc le calcul 1) qui est correct, même si je crée donc du déficit via mon amortissement?
Merci Ă vous,
Aurore |
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Posté - 01 mai 2016 : 12:01:56
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Il n'est aucunement interdit de créer du déficit via la déduction de vos dotations aux amortissements |
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Posté - 01 mai 2016 : 12:03:56
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D'accord Ribouldingue c'était donc une erreur de compréhension de ma part. Merci à vous et bonne journée.
Question subsidiaire : ai-je à intégrer le montant minimal de la CFE pour ma commune sachant que c'est une première année d'exploitation, ou sera-ce uniquement quand je l'aurais effectivement payée, c'est à dire en 2016?
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Posté - 01 mai 2016 : 12:19:59
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Non, la prmeière année vous ne payez pas de CFE. |
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Posté - 01 mai 2016 : 12:20:32
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merci beaucoup Ribouldingue |
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guitou34
Nouveau Membre
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Posté - 02 mai 2016 : 21:39:38
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Si je suis votre résonnement:
Je débute mon activité:
J'ai des loyers de La=2229 (218:2229)
j'ai un amortissement est de D=1152 (254 : 1152)
J'ai des charges de 1263 (242:1263)
J'ai des charges financières de 812 (294: 812)
J'obtiens un déficit comptable de 998 (310 : -998) [Dc=2229-1263-1152-812].
Je reporte donc 314: 998
L39C= Dc+D= -998+1152=154
J'ai donc L39C (154) < Amort (1152) je ne peux donc amortir que 154 il reste en ARD=1152-154=998
J'inscrits donc en 318 : 998 et les ajoute en annexe en ARD
J'obtiens en 354 et 372 : 0 que je reporte en 2042C
C'est bien cela qu'il faut faire ?
Merci
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Édité par - guitou34 le 02 mai 2016 23:09:07 |
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Posté - 03 mai 2016 : 06:31:22
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Bonjour guitou,
Dans ma compréhension (relativement récente et donc pas nécessairement fiable), e dirais que sur le principe ca fonctionne comme ca, mais qu'il faudrait que vous retraitiez vos charges externes 242, dans le calcul du loyer L39C, pour faire non pas L39C=Loyer- charges ext- charges fi (ce que vous faites en prenant le résultat hors amortissements) mais L39C = Loyers - charges ext DEDIEES A L IMMEUBLE - charges fi.
Bailleurx propose un discours avantageux pour les LMNP quant à la répartition charges dédiées immeuble vs charges liées à la location, fluo et dans une moindre mesure ribouldingue ont une vision plus restrictive de ce qui est associable à l'immeuble.
Je vous laisse faire votre choix sur les fils lancés (j'ai pris la définition de fluo, qui me fait un plus gros déficit et de moindres ARD, mais avec laquelle je suis plus à l'aise en cas de contrôle).
Bonne journée,
Aurore |
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Posté - 03 mai 2016 : 07:20:25
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Je plussoie aurreetjulien, il faut retraiter les charges externes en deux morceaux, et ne déduire qu'une partie de ceux-ci.
Un bofip est consacré a ce calcul aux cotes 50 et 60
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4527-PGP.html
Rappelons que ceci ne vaut que pour les particulier (entreprises individuelles) pas les sociétés.
Rappelons que ceci vaut pour tous les amortissements sauf ceux relatifs aux actifs dits de premier établissements qui eux restent toujours déductibles pour tous quelques soient les circonstances.
Le bifip est difficile à lire puisqu'il aborde également le cas de ceux qui utilisent des amortissements accélérés ou dégressifs (ce que ne peut pas faire le LM, loueur en meublé) |
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guitou34
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Posté - 03 mai 2016 : 08:19:16
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dans le bofip et l'interprétation de BailleurX:
Charges non deductibles:
frais de comptabilité
- taxe professionnelle (désormais CFE)
- [red]rémunération versée au gérant de la société.
- des frais de domiciliation
- des honoraires juridiques liés aux assemblées générales d’approbation des comptes,
Je n'ai rien de tout cela cette année. Je démarre mon activité, je n'ai pas de comptable, pas de CFE, etc ...
donc pas de charges non déductibles.
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Édité par - guitou34 le 03 mai 2016 08:19:55 |
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guitou34
Nouveau Membre
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Posté - 03 mai 2016 : 08:31:06
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Si je prends la version flo.
Je mais donc dans les charges non déductibles celles liées purement à la location.
Par exemple des achats divers (seau,balai, eponges etc...).
Je mets Ă©galement les factures EDF - le remboursement du locataire. Est-ce que je mets Ă©galement les appel de fonds du syndic ?
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Édité par - guitou34 le 03 mai 2016 08:42:11 |
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Posté - 03 mai 2016 : 09:57:59
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Les appels de fonds du syndic concernent entre autres l'eau par exemple, donc dans la version de fluo ce n'est pas intégré, dans celle de bailleurx oui.
Voici ce que j'ai fait de mon côté,
L39C=
Loyer[218]
-Taxe foncière [244 car première année pour moi donc pas de CFE]
- Charges financières [294 en intégralité]
- Charges externes immeubles [entretien, assurance PNO, 30% des levées de fonds du syndic de façon arbitraire pour marquer la quote part des AG vs les autres charges liées à la location; j'ai donc exclu de mon 242 initial : les honoraires d'agence, les 70% restants du syndic, les frais généraux accessoires en espèces (vous pouvez mettre 150€ comme forfait (ou 1/1000 du CA, je vous laisse regarder pour votre cas), frais de services bancaires => j'aurais pu mettre ces derniers en immeuble à y repenser à mon avis]
Sans retraiter ces charges, moi aussi j'arriverais à un L39C très bas ce qui me permettrait de réaliser des ARD et non un déficit, mais comme le dit ribouldingue plus haut dans ce fil, ce n'est pas à nous de décider ce qui nous arrange.
Bonne journée,
Aurore |
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Posté - 03 mai 2016 : 10:03:33
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PS : voici le découpage que je me suis constituée au fil des lectures (bofip+fluo essentiellement)
charges location (Ă ne pas prendre en compte dans le calcul du L39C) :
Electricité, timbres postaux, enveloppes, bio éthanol pour mettre dans le poële, ramonage cheminée, bois pour la cheminée, eau, produits nettoyages fourni aux hôtes, TEOM, frais remise chèques vacances, quote part abonnement internet, quote part abonnement forfait mobil, frais généraux en espèces (plafonnés à 150 E selon la législation),
+ frais de comptabilité, des honoraires juridiques liés aux assemblées générales d’approbation des comptes, de la taxe professionnelle dès lors qu’elle est liée à l’activité de location ou des frais de domiciliation. Il en va de même de la rémunération versée au gérant de la société, honoraires agence.
charges immeubles:
ticles de déco, peinture, petit matériel, livraison matériaux, petits matériaux, petites réparations, Assurance habitation (PNO pour ceux qui ne font pas de saisonnier), frais kilométriques (selon barême) liés à travaux
charges fi : frais émission tableau amortissement, ass DC liées crédits, frais tenue compte, intérêts des crédits, pénalités de remboursements anticipés, frais de garantie (pour le crédit renégocié)
PS : les services bancaires évoqués dans mon post précédent sont à mettre en 204 in fine (les 2,5€ par mois que la plupart des banques prennent désormais pr la tenue des comptes)
En espérant que cela vous éclaire,
Cordialement |
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Posté - 03 mai 2016 : 13:45:38
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citation: charges location (Ă ne pas prendre en compte dans le calcul du L39C) :
Electricité, timbres postaux, enveloppes, bio éthanol pour mettre dans le poële, ramonage cheminée, bois pour la cheminée, eau, produits nettoyages fourni aux hôtes, TEOM, frais remise chèques vacances, quote part abonnement internet, quote part abonnement forfait mobil, frais généraux en espèces (plafonnés à 150 E selon la législation),
+ frais de comptabilité, des honoraires juridiques liés aux assemblées générales d’approbation des comptes, de la taxe professionnelle dès lors qu’elle est liée à l’activité de location ou des frais de domiciliation. Il en va de même de la rémunération versée au gérant de la société, honoraires agence.
Dépalcement pour état des lieux, repas sur place poir état des lieux (mais pas les déplacements pour réparation ni pour voir un artisan), avocat, huissier quand c'est lié a la locataion (mais pas pour un DDE ni une DOmmage ouvrage,)
Frais de déplacement pour le tribunal.
Personnel pour le ménage des parties communes, charges sociales liées, cotisation association santé
Assurance loyer impayé mais pas l'assurance des biens (Vol, incendie...) ou la RC ié a l'immeuble (PNO comme indiqué)
Assurance carence locative, assistance juridique. |
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guitou34
Nouveau Membre
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Posté - 03 mai 2016 : 15:17:39
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OK je vient de faire ma télédéclaration (ouf c'était le dernier jour) . J'ai enlevé 70% des charges Syndic et environ 200€ pour frais Locataire. j'ai malgré tout un résultat négatif et un report des ARD pour l'année prochaine.
merci encore
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Posté - 03 mai 2016 : 15:38:03
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.... et des ARD pour mes 10 ou 20 ou 30 prochaines années...
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Posté - 03 mai 2016 : 18:39:11
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avec plaisir guitou, on est là pour s'entraider! et je me posais les mêmes questions ce weekend donc autant partager ce que j'ai capturé au fil de mes lectures et échanges.
je pense qu'on peut se dire au plus tard à l'année prochaine, car il y a fort à parier que je viendrai me rafraichir les idées le moment venu, d'autant que je vais mettre un second studio en meublé en 2016 :)
PS : je crois que l'administration a prolongé de 15 jours (recu un mail indiquant cela par jedéclaremonmeublé.com, à confirmer) la date du 3 mai.
Bonne soirée, et un salut à ribouldingue dont l'humour me plait toujours autant (cf les ARD ci dessus ;) ) |
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ARD / deficit - Loyer39C 
