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lama742
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 Posté - 01 mai 2016 : 16:17:27
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Bonjour,
Nous sommes une copropriété d'une quinzaine d'appartements. Notre contrat de syndic mentionne des honoraires forfaitaires de 2 000 €uros. Pourtant, le compte Honoraires du syndic comptabilise 1 000 €uros supplémentaires (pour chaque exercice) au titre d'un syndic secondaire ! Or, aucune AG n'a décidé la mise en place d'un syndic secondaire pour gérer un groupe particulier (commerces du RdC ou "servitude de passage pour des appartements voisins"). Bien sûr, ces 1 000 €uros supplémentaires figurent toujours dans chaque budget prévisionnel et dans les budgets réalisés que nous payons).
Un propriétaire majoritaire ne nous permet pas de changer facilement de syndic et l'association syndicale prépare donc la prochaine AG avec ce litige.
Qu'en pensez-vous ?
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nefer
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Posté - 01 mai 2016 : 17:08:13
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citation: Initialement posté par lama742
Bonjour,
Nous sommes une copropriété d'une quinzaine d'appartements. Notre contrat de syndic mentionne des honoraires forfaitaires de 2 000 €uros. Pourtant, le compte Honoraires du syndic comptabilise 1 000 €uros supplémentaires (pour chaque exercice) au titre d'un syndic secondaire ! Or, aucune AG n'a décidé la mise en place d'un syndic secondaire pour gérer un groupe particulier (commerces du RdC ou "servitude de passage pour des appartements voisins"). Bien sûr, ces 1 000 €uros supplémentaires figurent toujours dans chaque budget prévisionnel et dans les budgets réalisés que nous payons).
Un propriétaire majoritaire ne nous permet pas de changer facilement de syndic et l'association syndicale prépare donc la prochaine AG avec ce litige.
Qu'en pensez-vous ?
vous parlez à la fois de:
- un syndicat de copropriétaires
-une association syndicale
-un syndicat secondaire
il faut d'abord relire votre réglement de copropriété et vérifier la structure de votre immeuble |
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lama742
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 Posté - 01 mai 2016 : 17:24:48
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Notre règlement de copropriété (ni les 3 dernières AG) ne mentionne pas l'existence d'un quelconque gestionnaire/syndic secondaire.
Ma question résumée plus simplement :
Un syndic professionnel a-t-il le droit de facturer pendant plusieurs exercices successifs des honoraires supérieurs à ceux mentionnés dans le contrat de syndic ?
Notre syndic professionnel prétend que le fait de mentionner ces honoraires supplémentaires dans chaque budget prévisionnel l'autorise à facturer ces honoraires supplémentaires (sans autre justification de mission complémentaire). |
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9720fm
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Posté - 01 mai 2016 : 17:36:12
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citation: mentionner ces honoraires supplémentaires dans chaque budget prévisionnel l'autorise à facturer ces honoraires supplémentaires Mentionner ces honoraires supplémentaires dans chaque budget prévisionnel autorise seulement le syndic à effectuer les appels de fonds pour le montant total voté (1/4 du budget total par exemple). Pour l'AG, accepter ces honoraires supplémentaires dans le budget est une bêtise mais sans conséquence définitive.
Pour l'AG, accepter ces honoraires supplémentaires injustifiés dans les charges courantes est une bêtise avec la conséquence définitive de devoir les payer (sauf à assigner le syndic). Pour l'AG, prochaine, vous devez faire campagne pour que, lors de la résolution "approbation des comptes", une majorité de copropriétaires vous suivent en approuvant les comptes à l'exception de ces honoraires supplémentaires donc en faisant mettre au PV les nouvelles charges courantes = celles de la convocation moins les honoraires supplémentaires (de sorte qu'ils ne soient plus dus aux copropriétaires).
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Édité par - 9720fm le 01 mai 2016 17:38:03 |
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lama742
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 Posté - 01 mai 2016 : 17:47:36
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Merci à 9720FM pour votre réponse rapide et très claire.
Nous préparons la prochaine AG avec l'objectif d'assainir notre budget et votre réponse va y contribuer puisque les provisions d'honoraires supplémentaires sur l'exercice 2015 pourront être contestés. Ce sera plus difficile pour les exercices précédents déjà approuvés en AG !
http://www.universimmo.com/forum_un...con_mi_6.gif |
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JPM
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Posté - 01 mai 2016 : 18:05:54
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Il faut quand même rechercher s'il y a existence d'une entité juridique liée à votre syndicat ou à laquelle votre syndicat serait liée.
Mais le nouveau contrat de syndic n'admet de passer les prestations générées par cette situation en catégorie exceptionnelle que lorsque l'entité n'est apparue qu'en cours de mandant.
Ensuite, le syndic doit intégrer ces coûts dans la catégorie de gestion courante.
Vous parlez d'une association syndicale et j'ai le sentiment, peut être erroné, que personne n'a remarqué cela.
Il y a certainement une relation nette situation et votre questionnement. On peut même s e demander s'il ne s'agit pas d'une ligne du budget prévisionnel.
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lama742
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Posté - 01 mai 2016 : 18:15:16
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En effet, je parle d'association syndicale de manière erronée, il s'agit en fait du conseil syndical élu à chaque AG annuelle. Et ce sont ces personnes du conseil syndical qui viennent de découvrir que ces honoraires de syndic secondaires ne semblent pas justifiés. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 01 mai 2016 : 18:27:36
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OK pour l'ASL.
Il me parait quand même étonnant que le syndic fasse état d'un syndicat secondaire sans qu'il n'en existe un.
Il faut l'interroger sur ce point. D'autant que normalement il devrait y avoir une assemblée distincte de ce syndicat secondaire.
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nefer
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Posté - 01 mai 2016 : 19:49:25
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le conseil syndical doit réagir et exiger que le syndic retire ses facturations illicites!
si le réglement de copropriété mentionne l'existence d'un syndicat secondaire, ce sont les copropriétaires concernés qui nomment le syndic secondaire...généralement différent du principal...sinon il n'y a aucune utilité!
ce n'est pas parce que le syndic mentionne dans le BP une ligne budgétaire que cela vaut approbation de cette ligne!
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lama742
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Posté - 01 mai 2016 : 21:06:47
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Merci à vous pour vos réponses encourageantes.
Par esprit de simplification, je n'avais pas développé dans ma question initiale les particularités de notre copro. :
Il y a 2 ans le propriétaire majoritaire assurait encore bénévolement la fonction de syndic.
1- Les propriétaires des commerces du RdC sont donc réticent à payer aujourd'hui des honoraires de syndic. Pourtant, ce sont les seuls qui auraient pu prétendre (sur leur demande) à l'installation d'un syndic secondaire (même fondation et même toiture d'immeuble).
2- Les habitants du dernier étage de l'immeuble mitoyen disposent d'un droit de passage dans nos locaux et nos équipements (ascenceur). Ils nous remboursent à ce titre les frais suivant des millièmes calculés par un géomètre et enregistrés aux hypothèques. Mais, ayant leur propre syndic d'immeuble, il ne souhaite pas participer aux charges d'honoraires de notre syndic professionnel.
D'où la motivation du syndic de facturer ces honoraires secondaires sans justication, ni véritable acceptation en AG (Honoraires présent dans le budget prévisionnel, mais non contractuel).
Si ce complément vous permet de m'apporter plus d'infos juridiques, je vous remercie par avance. |
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Gédehem
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Posté - 04 mai 2016 : 22:53:40
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Dans la mesure où n'existe qu'un seul bâtiment, les propriétaires des lots "commerce" du RdeCh ne peuvent en aucun cas s'en séparer pour créer un syndicat secondaire.
Pas plus qu'un propriétaire d'un lot "appartement" ne peut se retirer du bâtiment pour créer sa propriété individuelle .....
Pour l'immeuble voisin : " il ne souhaite pas participer ....."
Il peut ne pas souhaiter Mais si ce n'est pas prévu dans la convention fixant le droit de passage, il doit payer les dépenses liées aux charges, qui englobent les honoraires pour la gestion. |
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JPM
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Posté - 05 mai 2016 : 00:19:48
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Lama742 : citation: 2- Les habitants du dernier étage de l'immeuble mitoyen disposent d'un droit de passage dans nos locaux et nos équipements (ascenceur). Ils nous remboursent à ce titre les frais suivant des millièmes calculés par un géomètre et enregistrés aux hypothèques. Mais, ayant leur propre syndic d'immeuble, il ne souhaite pas participer aux charges d'honoraires de notre syndic professionnel.
Les immeubles concernés ne doivent pas être très récents et la convention elle-même doit être ancienne. Il peut aussi s'agir d'une région spécifique encore que j'ai connu des conventions de même genre dans le vieux Paris.
Merci de nous faire connaître la date de constitution de votre copropriété, qui doit coïncider avec celle de votre règlement de copropriété initial (qui a pu être modifié depuis lors)
Cette situation particulière ne facilite certainement pas le travail du syndic et justifie peut être le montant total de sa rémunération. Qu'il présente tout cela sous la forme d'un syndicat secondaire est sans doute inapproprié mais une remise en ordre des rapports juridiques entre les deux immeubles vous apporterait sans doute des surprises.
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lama742
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Posté - 05 mai 2016 : 22:00:51
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Quelques précisions suite aux dernières contributions de JPM et G2M :
Notre immeuble ancien a changé de destination en 2000 et la copropriété a été crée en même temps. Le droit de passage pour les voisins du dernier étage n'a que 3 ou 4 ans et a donné lieu à un modificatif de notre copropriété.
Pour les honoraires du "Syndic secondaire", non seulement l'appellation est "sans doute inapproprié" mais de plus :
pour alléger la facture "honoraire syndic" des commerces du RdC et pour tenter de faire participer nos voisins ("en servitude dominante"), les 1000 €uros du Syndic secondaire ont fait l'objet d'un mouvement vers le compte de charge (Entrée, Hall, Escalier) partagé avec nos voisins. Je vous rappelle que notre contrat de syndic est de 2 000 €uros et que les 1 000 €uros supplémentaires ne figurent que dans les budgets (Facture sans fondement contractuel ! ). |
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Contrat de syndic et honoraires 
