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Colette
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 Posté - 11 juin 2016 : 16:26:39
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Bonjour.
J'aimerais avoir votre avis sur une réponse faite à ma soeur par Foncia suite à un courrier qu'elle leur avait adressé.
Il y avait lors de la précédente AG une résolution ainsi rédigée :
REALISATION DE TRAVAUX DE REMISE EN PEINTURE DU PORTAIL
Majorité nécessaire : Article 24
Conditions essentielles des marchés : DEVIS
Projet de résolution :
L’Assemblée Générale décide de l’exécution des travaux de remise en peinture du portail, selon le descriptif joint à la convocation.
Un devis de 1380 € était joint.
L'AG se tenant sur la côte d'azur en juillet dernier et notre mère âgée ne pouvant y assister, elle n'y fut pas représentée.
En raison de son âge (85 ans), elle n'a pas lu le PV de l'AG que nous avons découvert en mettant de l'ordre dans ses papiers en mai dernier. Et voici ce que nous y avons lu :
REALISATION DE TRAVAUX DE REMISE EN PEINTURE DU PORTAIL
Majorité nécessaire : Article 24
Résolution :
L’Assemblée Générale décide de l’exécution des travaux de remplacement du portail et du portillon (compte tenu de leur état très dégradé).
L’Assemblée Générale confie la réalisation de ces travaux à l’entreprise YYY, ou à défaut, à l’entreprise la mieux disante et répondant au mieux des intérêts du syndicat des copropriétaires, pour un montant de 10 000 euros TTC maximum, financé en charges générales communes à partir des fonds travaux annexe 5.
D'une résolution pour une remise en peinture de quelques centaine d'euros, on passe à un changement de celui-ci pour 10 000 € !
Assez étonnée de ce changement de libellé en cours d'AG, ma soeur a interrogé le syndic qui lui répond ceci par écrit :
citation: ... ce sont les copropriétaires présents qui ont demandé au secrétaire de séance, le syndic représenté par Madame XXX, de modifier la résolution en demandant le remplacement du portail et cela, en accord avec le président de séance qui seul, a le pouvoir de modifier la résolution si elle emporte approbation de la majorité des copropriétaires présents. Le "seul" en gras est de Foncia.
Sachant qui différentes cours ont jugé ainsi :
- jugeant qu'un vote émis sur une question qui ne figurait pas à l'ordre du jour constitue un simple fait sans valeur juridique et non pas une «décision» devant être contestée dans les deux mois, au sens de l'art. 42, al. 2, de la loi du 10 juill. 1965. ? Paris, 10 juin 1981: D. 1982. IR 442, obs. Giverdon ? 4 avr. 1990: Loyers et copr. 1990, no 278.
Ceci en ce qui concerne le délai de validité de l'article 42.
et aussi :
- toute décision prise par l’assemblée sur une question ne figurant pas à l'ordre du jour ou formulée de manière trop vague ou ambiguë est irrégulière (Cass. 3e civ., 21 juin 2006).
Ceci pour la validité du changement de résolution en cours de séance.
Votre opinion sur ce tour de passe passe avec commission sur travaux de 5%.
Merci
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Édité par - Colette le 11 juin 2016 16:27:23 |
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JB22
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Posté - 11 juin 2016 : 16:44:23
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Ce genre de résolution est typique des pratiques de ce syndic.
Bien souvent il n' y a même pas de devis :"Devis en attente".
Faute de contestation , devant le tribunal, dans le délai de deux mois de la réception du P.V., la résolution est acquise... |
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Posté - 11 juin 2016 : 17:55:20
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cette résolution est contestable mais trop tard pour être contestée....
De plus il nous manque une info, c'est les voix avec lesquelles ont été acquises cette résolution.
Elle est contestable :
1- car on passe d'une résolution d'entretien à une résolution (peut-être) d'amélioration/modification
2- et si on considère qu'il y a modification, il faut une majorité à l'article 25 et non 24.
3- on passe de la peinture du portail au remplacement du portail ET du portillon
4- manque de devis
Mais, je m'avance peut-être car l'état de dégradation est peut-être tel que son remplacement relève réellement de l'entretien.
Mais de toute façon, trop tard pour réagir..... |
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Colette
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Posté - 11 juin 2016 : 19:50:47
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Trop tard pour agir, dites-vous ?
Mais alors que faites-vous de la jurisprudence ?
citation: ... jugeant qu'un vote émis sur une question qui ne figurait pas à l'ordre du jour constitue un simple fait sans valeur juridique et non pas une «décision» devant être contestée dans les deux mois, au sens de l'art. 42, al. 2, de la loi du 10 juill. 1965. ? Paris, 10 juin 1981 |
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Édité par - Colette le 11 juin 2016 19:51:14 |
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JB22
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Posté - 11 juin 2016 : 21:08:04
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"Mais alors que faites-vous de la jurisprudence ?"
La jurisprudence concerne : "une question qui ne figurait pas à l'ordre du jour" ou "- toute décision prise par l’assemblée sur une question ne figurant pas à l'ordre du jour ou formulée de manière trop vague ou ambiguë est irrégulière (Cass. 3e civ., 21 juin 2006)."
Dans le cas de Colette la question figure bien à l' ordre du jour, toute irrégularité est du ressort du tribunal. |
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Franck1966
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Posté - 11 juin 2016 : 21:50:51
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Colette, comme le dit le PV d'AG, ce n'est pas Foncia qui a imposé le changement du portail, mais le pdt de séance, et les présents.
Ils n'ont pas décidé au hasard de changer ce portail, n'étant pas sur place, vous ne pouvez pas savoir.
Là où le pdt de séance aurait pu et dû intervenir c'est sur le pourcentage pris par Foncia (5%), pourcentage qui se négocie au cas par cas directement en AG (si contrat Alur) |
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JB22
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Posté - 11 juin 2016 : 23:22:18
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D'une question de travaux de peinture suivant devis pour un montant de 1.380. € l' A.G. passe à un remplacement complet, pour un montant, sans devis, de 10.000 € .
On peut donc estimer qu'il s 'agit d' une question nouvelle ne figurant pas dans l' ordre du jour.
C' est l' A.G. qui a décidée, mais il ne faut pas oublier que le syndic, secrétaire de séance, a un devoir de conseil.
On peut également s' interroger, l' A.G. a-t-elle décidée d' un montant à partir duquel la mise en concurrence est obligatoire. |
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7
Posté - 12 juin 2016 : 08:30:04
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Il est aussi tout à fait possible qu'au cours de la discussion, un copro aitr émis l'idée d'un changement de portail qu'un rafistolage et que F...A ait sorti une info de son chapeau (soit un devis) soit une estimation au vu d'une autre résidence ; en effet, on parle d'un budget maxi ou à défaut d'un moins disant, etc....
il faudrait avoir l'écho de quelqu'un de présent.... |
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Colette
Contributeur actif
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Posté - 12 juin 2016 : 15:06:12
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Bonjour.
Pour vous mettre sur la voie et vous orienter :
Outre le fait que conserver le libellé d'une résolution et voter autre chose a déjà été sanctionné par la jurisprudence ... voici un autre élément pour vous aider à la réflexion :
citation: … précisant qu'en votant sur une question non inscrite à l'ordre du jour, le mandataire a agi sans pouvoir et le mandant doit être considéré comme défaillant ... ? Paris, 9 juin 1999… Paris, 29 mars 2007 … Caen, 5 nov. 2013 Qu'en est-il de la validité du vote sachant que, désormais, aux yeux de la jurisprudence, tous les mandants sont considérés comme ayant voté "contre".
Quant à considérer que la question était bien à l'ordre du jour, je vous trouve bien indulgent.
Si pour vous "repeindre pour 1380 €" équivaut à "changer pour 10000€" (sans devis, j'ai oublié de le préciser), c'est la porte ouverte à toutes les manipulations dans vos copros.
Dernier point : J'ai présenté la convocation et le PV à des gestionnaires Foncia de la région parisienne qui gèrent des copropriété où j'ai des biens, dont un avec qui j'entretiens d'excellents relations, tous ont été unanimes : C'est une faute que seul un débutant aurait pu commettre (la gestionnaire en question est loin d'être une débutante) ... On m'a aussi laissé comprendre à demi-mot que dans le midi il s'y passe beaucoup de choses que l'on ne verrait pas ailleurs ...
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Édité par - Colette le 12 juin 2016 15:07:26 |
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Posté - 12 juin 2016 : 15:21:44
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citation: que, désormais, aux yeux de la jurisprudence, tous les mandants sont considérés comme ayant voté "contre".
c'est nouveau, perso, je ne suis pas au courant ... il y na un texte là -dessus ?
quant au passage de 1380 € à 10000 €, il serait bien de savoir comment cela s'est passé en AG ? est ce une initiative des copros ou du syndic ????
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Stéphane
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 Posté - 12 juin 2016 : 15:38:36
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Le texte que rapporte Colette dit qu'ils sont considérés comme "défaillants" et non "contre" (voire "opposant").
Mais la question n'est pas là :
La question de l'OdJ a été posée, mais dénaturée par la résolution. Ce n'était pas une autre question qui n'était pas à l'OdJ...
Cette résolution pouvait être contestée dans les 2 mois. Il est maintenant trop tard pour cela.
...Préparez une mise en concurrence pour la prochaine AG (espérant que cela mettra fin aux filouteries de ce genre) !
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Gédehem
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Posté - 12 juin 2016 : 15:51:39
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c'est nouveau, perso, je ne suis pas au courant ... il y na un texte là -dessus ?
Il n'y a pas "de texte" sur une position du juge qui 'dit le droit'.
L'AG est convoquée pour statuer sur les questions inscrites à l'ODJ.
La délégation de vote donnée au mandataire s'entend uniquement sur ces questions à l'ODJ.
Il n'y a pas délégation pour des question non inscrites.
Le vote du mandataire sans délégation de vote est considéré sans valeur.
D'où la recevabilité de l'action en contestation du mandant, considéré comme "défaillant" (absent non représenté) sur ces questions proposées et adoptées hors inscription ODJ sur la convocation.
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Franck1966
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Posté - 12 juin 2016 : 18:20:21
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Colette "On m'a aussi laissé comprendre à demi-mot que dans le midi il s'y passe beaucoup de choses que l'on ne verrait pas ailleurs"
Désolé de vous décevoir, mais dans le sud, Foncia reste Foncia !
Je ne vais lancer de polémique stérile Paris-Midi, mais plutôt dire que pour pouvoir parler il faut avoir le point de vue d'une personne qui se trouvait à l'AG.
Peut-être que le portail était en mauvais état, ou bien que l'électronique du portail serait bientôt à changer.
Même s'il est sur que chez certains syndics on force un peu les travaux, ce sont les copropriétaires qui votent !!! et on ne change pas un portail si une couche de peinture suffit ! (même avec des moutons ...) |
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Posté - 12 juin 2016 : 18:48:25
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franck1966 : L’Assemblée Générale décide de l’exécution des travaux de remise en peinture du portail, selon le descriptif joint à la convocation.
Un devis de 1380 € était joint.
Ce projet se transforme en : L’Assemblée Générale décide de l’exécution des travaux de remplacement du portail et du portillon (compte tenu de leur état très dégradé).
L’Assemblée Générale confie la réalisation de ces travaux à l’entreprise YYY, ou à défaut, à l’entreprise la mieux disante et répondant au mieux des intérêts du syndicat des copropriétaires, pour un montant de 10 000 euros TTC maximum
L'AG a tout pouvoir de modifier le texte d'une résolution, mais ce nouveau texte n'a aucun rapport avec le projet initial, totalement dénaturé et modifié.
De plus il y obligation de joindre TOUS les docs et DEVIS Ã l'OdJ pour pouvoir voter en AG.
Aucun devis joint pour un changement de portail !!!
Cette décision est contestable sur le seul fait qu'aucun devis ,ne fut joint à la convoc.
Un président de séance n'a aucun droit de modifier totalement une résolution d'AG.
le syndic n'a pas du tout jouer son role de conseil ! |
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Franck1966
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Posté - 12 juin 2016 : 19:01:52
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Philippe, tout à fait d'accord, cela ne se serait pas passé comme cela dans les copro où je suis (des devis de remplacement auraient été prévus, et remplacement éventuel inscrit à l'ODJ),
mais personne n'a contesté au bout des 2 mois... donc c 'est acquis ! |
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Posté - 12 juin 2016 : 19:28:46
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Je l'ai déjà dit et je le redis pour l'avoir vécu :
syndic et CS présentent un projet à minima pour l'entretien d'un portail, mais en AG, les copros peuvent en avoir marre d'un rafistolage perpétuel d'un équipement et un jour malgré un dossier de rafistolage présenté, ils disent NON, ON EN CHANGE. Et là ce sont bien les copros en AG qui ont décidé ou décident.
Pour ne pas perdre de temps supplémentaire, un devis en conséquence n'ayant pas été fait, le syndic de par son expérience peut dire: dans une résidence voisine on changé le portail pour moins de 10000 €, et les copros embrayent : votons pour un budget maxi de 10000 et donnons mission au CS pour le choix de l'entreprise. Quoi de plus démocratique ? C'est bien de la discussion en AG que peut jaillir une lumière, une évolution de projet, etc....
Alors certes, les absents non représentés ruent dans les brancards, ne sachant pas comment cela s'est fait, ne se renseignant pas, etc.... et l'incompréhension née de cela.... |
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Posté - 12 juin 2016 : 19:32:35
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franck1966 : des devis de remplacement auraient été prévus, et remplacement éventuel inscrit à l'ODJ,
???? on ne peut pas proposer de nouvelles résolutions avec des devis présentés à l'AG, en remplacement d'un projet porté à l'OdJ
Ou avez vous vu cela ?
Un projet de peinture de 1300 € ne peut pas être remplacé par un remplacement de portail à 13 000 €.
Lors d'une dernière AG notre syndic low cost avec la complicité du président du CS, président du CS avaient essayé de faire passer un nettoyage des noues de 1100 € par un projet de ravalement des 33 pavillons !!!!   |
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JB22
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Posté - 12 juin 2016 : 20:00:12
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"Alors certes, les absents non représentés ruent dans les brancards, ne sachant pas comment cela s'est fait, ne se renseignant pas, etc.... et l'incompréhension née de cela...."
Les copropriétaires doivent être informés des questions à l' ordre du jour et du montant des travaux avec devis à l' appui, il peuvent donc décider suivant les enjeux d' être présent ou de donner pouvoir en toute connaissance de cause.
Ce n' est pas la même chose de donner pouvoir de décision sur une question à 1.380 € ou une autre à 10.000 €.
Les copropriétaires doivent être informés avant l' A.G., il n' ont à se "renseigner" après l' A.G., il est alors trop tard. |
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Franck1966
Contributeur vétéran
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Posté - 12 juin 2016 : 21:44:55
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Philippe, Rambouillet vous a bien résumé cette possibilité, ce que je voulais expliquer, c'est que si le portail était en mauvais état, rien n'empêche de faire faire un devis de remplacement (pour connaître le prix environ), même s'il n'est prévu qu'une peinture au départ.
Nous n'avons pas de photo |
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Colette
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Posté - 12 juin 2016 : 22:04:00
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citation: Initialement posté par rambouillet
... le syndic de par son expérience peut dire: dans une résidence voisine on changé le portail pour moins de 10000 €, et les copros embrayent : votons pour un budget maxi de 10000 et donnons mission au CS pour le choix de l'entreprise. Quoi de plus démocratique ? C'est bien de la discussion en AG que peut jaillir une lumière, une évolution de projet, etc....
Alors certes, les absents non représentés ruent dans les brancards, ne sachant pas comment cela s'est fait, ne se renseignant pas, etc.... et l'incompréhension née de cela....
Rambouillet,
Pouvez-vous me donner l'article de loi qui autorise des copropriétaires, par le biais ou non du président de l'assemblée générale, à changer en cours d'assemblée une résolution par une autre.
Pouvez-vous également nous dire, pour notre information à tous, pourquoi il y a eu des cas de jurisprudences condamnant de tels changements ?
Pourquoi une cour de cassation a-t-elle décrété que citation: ... … toute décision prise par l’assemblée sur une question ne figurant pas à l'ordre du jour ou formulée de manière trop vague ou ambiguë est irrégulière ... ?
Et surtout, surtout, nous donner votre interprétation de l'article 13 du décret du 17 mars 1967 :citation: Art. 13 (Décr. no 2004-479 du 27 mai 2004, art. 8, en vigueur le 1er sept. 2004) L'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.
Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l'ordre du jour.
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Édité par - Colette le 12 juin 2016 22:05:43 |
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andre78fr
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Posté - 12 juin 2016 : 22:18:00
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On ne peut pas ajouter ou changer trop radicalement mais on peut amender ; c'est la jurisprudence et notamment la cour de cassation qui a affirmé ce principe.
L'ordre du jour c'est des projets de résolutions mais comme le budget l'AG peut décider de modifier certains détails.
Voir cette page de l'ARC : http://arc-copro.fr/documentation/l...le-peut-etre |
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Pouvoir du président de l'assemblée générale 
