|
|
Tous les utilisateurs peuvent poster de NOUVEAUX sujets dans ce forum
Tous les utilisateurs peuvent répondre aux sujets dans ce forum |
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
Elisabeth
Contributeur senior
550 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 12 juin 2016 : 13:49:44
|
Bonjour
Lors du dernier exercice, plus de 15000 euros de travaux ont été réalisés
en plusieurs tranches, car nous n’avions plus d’eau chaude ou du moins
de façon très sporadique.
Et cela a duré plus de 6 mois.
Après chaque tranche, constatant qu’on n’avait toujours pas d’eau chaude,
le syndic engageait de nouveaux travaux.
Egalement, tout le principe de fonctionnement de l’allumage des lumières
des cages d’escalier a été modifié (remplacement de chaque plafonnier par
un plafonnier avec détecteur). Qui plus est, pour un résultat en-dessous
de tout pour le confort des occupants.
Tous ces travaux n’ont fait l’objet d’aucun vote lors d’une AG.
Les travaux d’électricité ont fait l’objet d’un accord “oral” lors d’une AG
mais sans qu’une résolution y figure et soit votée et bien évidemment
sans présentation de devis (il faut dire que les travaux ont été faits par
certains copropriétaires).
Ma question :
compte tenu de l’”opacité” habituelle des comptes dans ma copropriété,
le syndic était-il tenu de faire voter l’ensemble de ces travaux, a posteriori ?
Suis-je en droit, avant de payer les appels de fond correspondants,
d’exiger l’ensemble des factures concernant ces travaux, puisque,
bien sûr, nous n’avons eu accès à aucun devis ?
Merci d’avance pour vos avis.
|
|
|
|
|
|
1
 Posté - 12 juin 2016 : 14:24:01
|
Vu les conditions vous êtes tout a fait en droti de pas payer les travaux ni votés ni approuvés avec effet rétroactif (sauf s'ils ont été inclus dans les comptes, et aprouvés)
Les travaux de la cage d'escalier ne sont ni d'entretien ni d'urgence, de plus, donc ils devaient en effet fair el'objet d'un vote spécifique avec ds appels de fonds séparés. |
|
|
|
Elisabeth
Contributeur senior
550 message(s)
Statut:
|
|
 2
Posté - 12 juin 2016 : 16:02:03
|
Les travaux ont été inclus dans les comptes et approuvés, donc je comprends qu'il faut payer.
Je trouve normal de payer ce qui a été fait. Par contre, je ne trouve pas normal de payer alors que je n'ai aucun document en ma possession (ni devis, ni factures) avec la teneur exacte de ces travaux.
Même si j'ai pu les voir quand je suis allée voir le syndic avant l'AG, pour un minimum de vérifications.
Le syndic n'a-t-il pas l'obligation de fournir ces documents à chaque copropriétaire ? |
|
|
|
|
|
3
Posté - 12 juin 2016 : 16:21:45
|
Le syndic devait faire apparaitre les travaux non motivés par une raison de simple entretien dans un décompte séparé.
Sachant cela, les copropriétaires n'auraient donc pas du voter l'approbation des comptes en l'état.
Si vous avez voté nom à l'approbation des comptes vous avez un motif et une façon de contester.
Les comptes étant désormais approuvé, au titre de seul copropriétaire, vous ne pouvez a mon avis plus rien contester ou exiger directement de copropriétaire au syndicat en revanche, sans contester cette approbation et la répartition qui en découle, évidemment.
Le souci, c'est que si le sydnicat corrige, vous aurez lancé une action couteuse pour rien. |
|
|
|
Elisabeth
Contributeur senior
550 message(s)
Statut:
|
|
4
Posté - 12 juin 2016 : 18:14:50
|
Je ne comprends pas bien ce que vous appelez "compte séparé".
Sur le moment, je n'ai pas pensé à voter contre l'approbation des comptes.
Etant déjà accusée d'être "procédurière", je ne pourrais, de toutes les façons,
pas me permettre de contester....
Concrètement, nous avons découvert le montant des travaux d'électricité et ceux concernant les problèmes d'eau chaude, lors de la convocation à l'AG.
Ces travaux n'ayant pas été votés, le syndic n'a pas fait d'appels de fonds.
|
|
|
|
|
|
Chennorris
Nouveau Membre
France
26 message(s)
Statut:
|
|
5
Posté - 29 juin 2016 : 12:53:10
|
S'il s'agit de modifications sortant du cadre du simple entretien (en l'occurence dans votre cas, changement du système d'éclairage), les travaux auraient dû être détaillés, un devis présenté et un vote réalisé avant toute intervention. L'absence de ces trois pré-requis me paraît une raison suffisante pour contester le paiement.
À vous lire, je suppose que vous souhaitez payer ce qui a été réalisé car il y a bien eu des travaux et que d'un de point de vue éthique, il ne serait pas normal de ne rien payer (logique). Pour connaître le montant exact, il me semble donc normal que vous exigiez le détail des factures. |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
6
Posté - 29 juin 2016 : 14:34:45
|
"Viole l'article 37, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967 le jugement qui, pour condamner un copropriétaire au paiement de sa quote-part de travaux, relève qu'ils n'ont pas été votés mais effectués à l'initiative du syndic et retient qu'ils ont été implicitement mais nécessairement approuvés par les assemblées générales qui ont suivi, l'approbation des comptes valant ratification des travaux, sans constater que le syndic avait convoqué immédiatement une assemblée générale des copropriétaires et alors que la ratification des travaux ne peut résulter implicitement de l'approbation des comptes."
Cass 17 janvier 2007 N° de pourvoi: 05-17119
Cour qui reprend avec constance ce point :
"La ratification de travaux ne peut résulter implicitement de l'approbation des comptes, l'approbation différée d'une dépense en assemblée générale est inopérante."
Cass. civ. 3e, 1er février 2005, n° 03-19.787.
Le tout sur sa position constante :
"Hormis en urgence et pour la sauvegarde de l’immeuble (d'où AG en urgence), un syndic ne peut engager aucun travaux à son initiative sans un vote préalable de l’assemblée générale."
Cass. 14 juin 2000 n°98-21561
Il faudrait graver sur le crâne des copropriétaires, et en particulier des membres de CS, que pour passer contrat le syndic doit y être dûment, explicitement autorisé par une AG
En tout, et pour tout.
Le syndic qui passe contrat pour des travaux sans décision d'AG est réputé agir à titre personnel.
Les copropriétaires n'ont rien à payer.
De plus, le contrat lui- même n'est pas opposable au syndicat :
"La société contractante doit contrôler les pouvoirs du syndic
"Ayant constaté que le contrat n° xxx avait été souscrit pour une durée de quinze ans renouvelable par périodes de cinq ans et que le contrat n° yyy l’avait été pour une période de douze mois renouvelable par tacite reconduction et relevé que les deux contrats avaient été signés par la société X, syndic, avec le cachet "syndicat des copropriétaires de Yyyy", que la société X n’avait pas obtenu l’autorisation préalable de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires et que ceux-ci ne relevaient pas de l’administration courante et n’avaient pas pour objet des travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, la cour d’appel a pu retenir qu’il incombait à la société A... de vérifier si le syndic était autorisé à souscrire les contrats et que cette société ne pouvait pas valablement opposer sa croyance légitime dans les pouvoirs du syndic ni invoquer la théorie du mandat apparent, et a ainsi légalement justifié sa décision.
Référence :
Cass. Civ. 3e, 30 mai 2012 (pourvoiN° 11-11.993).
Ce n'est pas au motif que telle enseigne a pignon sur rue que le syndic peut passer contrat sans décision d'AG. Il appartient à la Ste cocontractante de le vérifier.
Qui demande le PV d'AG ???  |
Édité par - Gédehem le 29 juin 2016 15:03:50 |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2012 AEDev |
|
|
|
|
Travaux jamais votés 
