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Franck1966
Contributeur vétéran
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 Posté - 20 juin 2016 : 22:18:55
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Biscotte, mon épouse est chirurgien dentiste (profession libérale je pense,  ), et il a fallu faire un changement de destination quand nous avons acheté un appartement en rdc dans une résidence.
Je ne savais même pas ce que voulait dire changement de destination quand notre banque nous annonce que nous n'aurions notre prêt qu'après obtention de ce sésame de la préfecture et de la mairie !!!!!!!!! |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 21 juin 2016 : 00:13:01
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Dans un immeuble d'habitation simplement bourgeoise il n'y a pas de changement de destination à faire
Erreur de biscotte : dans la mesure où l'exercice d'une profession libérale est envisagé dans un lot défini comme "appartement" dans le RDC, il est nécessaire de modifier cette destination (usage) du lot, ici conforme à la destination de l'immeuble.
Modification parfois liée à des travaux.
Modif de l'EDD/RDC qui doit être publiée (notaire), le fisc n'étant jamais loin dans ce type d'affaire.
Il ne faut pas faire de confusion entre la modification de la destination d'un lot (maj.art.25), qui sur le principe ne peut être refusée, avec la modification de la destination "de l'immeuble" dans son ensemble, qui nécessite l'unanimité.
Modification de l'usage du lot qui ne peut sur le principe être refusée, dans la mesure où cette destination "profession libérale" est conforme à la destination de l'immeuble.
Le pouvoir de l'AG est limité au contrôle de conformité de cette destination envisagée. L'AG n'a pas ici un pouvoir discrétionnaire.
"Un infirmier voulait installer son cabinet il y a quelques années et cela lui avait été refusé . "
Abus de droit.
Sauf à très sérieusement motiver un refus, et par autre chose que "on n'en veut pas" ou "il va y avoir des nuisances", celui-ci est susceptible d'engager la responsabilité du syndicat pour le préjudice qu'aurait à subir le demandeur en raison de cet abus de droit (abus de pouvoir).
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jprp33
Contributeur actif
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 Posté - 21 juin 2016 : 15:44:31
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alain78f
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Posté - 21 juin 2016 : 19:11:41
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Ce qui vient d'être précisé ici
ne fait pas plaisir à tout le monde (c'est certain)
Mais un forum sérieux
COMME ICI SE DOIT DE LE FAIRE
MERCI
Alain
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| Juste bénévole membre d'un C.S. (euh, dans bénévole il n'y a pas obligatoirement benêt). |
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biscotte
Contributeur senior
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Posté - 21 juin 2016 : 20:38:43
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"Erreur de biscotte : dans la mesure où l'exercice d'une profession libérale est envisagé dans un lot défini comme "appartement" dans le RDC, il est nécessaire de modifier cette destination (usage) du lot, ici conforme à la destination de l'immeuble.
Modification parfois liée à des travaux."
Je ne suis pas d'accord tout simplement car l'activité libérale est jugée compatible avec la destination d'occupation bourgeoise, en l'espèce il n'y a donc pas à demander d'autorisation pour une activité déjà présumée compatible
Merci à jprp33 pour ses liens où l'on trouve:
"En principe, un changement d'affectation conforme aux stipulations d'un règlement de copropriété n'a pas besoin d'avoir pour préalable une décision de l'assemblée générale (CA Paris, 26 mars 2003, Sté CJC c/ Synd. copr. résid. Cagnes-Camargues)."
Cette autorisation n'est nécessaire que dans le cas d'une activité libérale dans un immeuble à usage exclusivement bourgeois
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Posté - 22 juin 2016 : 07:42:40
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certes, il n'y a pas à demander le changement de l'usage d'un lot (dans ce cas), mais le syndic peut (et devrait) mettre à l'ordre du jour l'éventuelle modification de certains tantièmes :
"article 25 :
...
e) La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives ;"
exemple : un ascenseur..... |
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JPM
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Posté - 22 juin 2016 : 08:02:51
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Rambouillet : citation: certes, il n'y a pas à demander le changement de l'usage d'un lot (dans ce cas), mais le syndic peut (et devrait) mettre à l'ordre du jour l'éventuelle modification de certains tantièmes :
C'est inexact.
S'il n'est pas nécessaire de demander l'autorisation c'est que la changement d'usage est permis par le règlement de copropriété.
En changeant l'usage le copropriétaire exerce un droit qu'il détient.
Il n'y a pas lieu de modifier les modalités de contribution aux charges.
Elles tiennent compte de la possibilité d'un changement d'usage.
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 22 juin 2016 : 08:25:29
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JPM citation: Elles tiennent compte de la possibilité d'un changement d'usage.
Ah ! vous connaissez des règlements de copropriété qui prévoient des grilles de répartition supplémentaires applicables au cas ou tel ou tel appartement serait occupé par une profession libérale ?
Cdlt. Louis92. |
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JPM
Modérateur
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29
Posté - 22 juin 2016 : 08:52:41
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Pour mieux comprendre lisez " Elles incluent la possibilité ..."
Bref, il n'y a pas dans ce cas de modification de la répartition des charges. Un arrêt récent de la Cour de cassation l'a confirmé.
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Posté - 22 juin 2016 : 12:27:21
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je ne suis pas en phase avec vous JPM, ou alors expliquez nous à quoi sert l'alinéa de l'article que j'ai cité.....
Perso, je pense qu'une profession libérale qui s'installe dans les étages entraîne des utilisations plus importantes de l'ascenseur (c'est un exemple...), donc il est bien judicieux de revoir la clé de répartition de cet ascenseur (suivant l'utilité). |
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JPM
Modérateur
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Posté - 22 juin 2016 : 12:39:17
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Personne ne dit le contraire !!!!!!
On vous dit simplement que les augmentations éventuelles ont été prises en considération par l'auteur du règlement de copropriété qui a déterminé la destination de l'immeuble et le mode d'utilisation du lot (possibilité d'exercer une activité libérale).
Sur ce point jurisprudence constante ! Pas la peine de discuter.
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Posté - 22 juin 2016 : 15:05:26
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Négatif : habitation bourgeoise veut dire d'abord habitation. Du temps où les professions libérales étaient exercées dans l'habitation du professionnel, ce que vous dites pouvait être vrai, mais aujourd'hui presque plus personne n'exerce chez lui ! Un appartement utilisé comme local d'exercice d'une profession libérale sans habitation du professionnel ne peut être considéré être habité bourgeoisement ! |
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Posté - 22 juin 2016 : 15:10:06
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Alors !! qui dit vrai ?  |
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JPM
Modérateur
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Posté - 22 juin 2016 : 16:19:33
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C'est le moment de faire le point de la jurisprudence en commençant par CA Aix en Provence 11 mai 1999 D 1999 somm 315 note Atias où il y avait précisément une clause stipulant l'occupation des logements concurremment à l'habitation et à l'exercice d'une profession libérale.
Les observations d'UI sont exactes en ce qui concerne les professions d'avocat et de médecin. Il y a de nouveaux types d'activités qui ont renouvelé le paysage. Le professionnel habite et exerce son activité.
Quoiqu'il en soit il faut ajouter quelques indications jurisprudentielles et/ou législatives et réglementaires a ces affirmations.
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jprp33
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Posté - 22 juin 2016 : 16:38:38
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Voir mon post initial : Cour de cassation 21 février 1995 (https://www.legifrance.gouv.fr/affi...85&fastPos=1) « Attendu que la cour d'appel a légalement justifié sa décision, en retenant que, selon le règlement de copropriété, l'exercice de professions libérales dans l'immeuble à destination d'habitation bourgeoise ne devait pas modifier cette destination, ce qui impliquait la réception en nombre limité de visiteurs usant bourgeoisement des parties communes empruntées ; »
Possibilité d'exercer une profession libérale à certaines conditions (RdC). |
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biscotte
Contributeur senior
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Posté - 22 juin 2016 : 18:29:38
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En fait personne ne parle de la même chose, vous soulevez 2 points différentes donc pour résumer:
1) une installation comme professionnel libéral dans une résidence d'habitation bourgeoise (et là encore je précise pas "exclusivement bourgeoise") ne demande pas d'autorisation de l'AG obligatoire car par définition il n'y a pas changement de destination de l'immeuble (sauf mention expresse dans le RDC)
Cependant, si les autres copropriétaires trouvent que les charges sont maintenant mal réparties ils peuvent toujours soulever le point en AG, voir voter un changement de charges, ça c'est autre chose et n'a rien à voir avec l'autorisation d'installation du professionnel. Après si celui-ci n'est pas content il peut aller en justice sur ce point car effectivement en JP les allers et venues d'un cabinet d'avocat par exemple ne sont pas considérées comme différentes d'une habitation bourgeoise.
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jprp33
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Posté - 22 juin 2016 : 18:53:25
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Pour le second point, si vous relisez bien le second lien de Me Joan DRAY il existe un arrêt de la CC qui ramène à l'article 5 de la loi : « Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. »
« sans égard à leur utilisation. » ... et dans ce cas il faudra l'unanimité qu'il sera impossible d'obtenir, car le copropriétaire concerné ne va pas se tirer une balle dans le pied ! |
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jprp33
Contributeur actif
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Posté - 22 juin 2016 : 19:19:14
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Posté - 22 juin 2016 : 19:33:57
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jprp33 : avez vous lu votre lien ??
il ne s'agit pas ici de l'installation d'un podologue dans un appartement , lisez ceci :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 4 novembre 1996), que M. X..., propriétaire du lot n°11 de l'état descriptif de division d'un immeuble en copropriété, ayant modifié en local d'habitation ce lot à usage de garage, commercial, professionnel ou de réserve, l'assemblée générale des copropriétaires du 15 décembre 1993 a, à la majorité de 6 654 voix sur 10 001 représentant 40 des 60 copropriétaires, décidé la création d'un nouveau lot après suppression du lot existant et l'augmentation de la quote-part du lot crée de 32 à 58/10 001 des parties communes;
On parle d'une AG qui a créé un nouveau lot, en supprimant ce lot, un local garage commercial, .... transformé en habitation.
On est TRES TRES loin du sujet, comme d'habitude, simple pollution du sujet.
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jprp33
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Posté - 23 juin 2016 : 10:46:26
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La ficelle de la création d’un nouveau lot pour augmenter les tantièmes sans avoir recours à l’unanimité, contournant ainsi les dispositions de l’article 5, est un peu grosse !
L’on ne supprime un lot, pour en créer un autre, que si ce lot initial est réuni avec un ou d’autres lots ou bien si ce lot initial est divisé.
L’on ne peut pas modifier les tantièmes d’un lot (hors conditions prévues à l’article 11) qu’a l’unanimité !
Là vous tronquez l’arrêt de ce qui est le plus important… « Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la décision de l'assemblée générale modifiait la quote-part des parties communes afférente au lot de M. X..., la cour d'appel a violé le texte susvisé ; »
La CC ne « parle » pas de « nouveau lot » !
Pour la CC il y a tout bonnement eu augmentation de quote-part d’un lot après modification d’usage d’une partie privative ; ce qui est en violation avec l’article 5 de la loi.
Je vous invite à consulter cette étude de Me Joan DRAY (http://www.legavox.fr/blog/maitre-j....V2ufJjUoNdd) et en particulier le deuxième alinéa concernant le « Contrôle du juge » : « En effet, le changement d'affectation n'a pas pour effet de supprimer le lot existant pour en faire apparaître un nouveau assorti d'un nouvel état de répartition des tantièmes (Cass. 3e civ., 22 juill. 1998). »
Finalement c’est vous qui aurez mal lu le lien qui est très très près du sujet ; ce qui signifierait que la pollution pourrait venir de vous ! |
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Sujet |
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activité commerciale dans une copropriété 
