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pat18
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 Posté - 26 juin 2016 : 12:04:16
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Bonjour,
Comme nous sommes en période de bac,je vous propose de disserter sur ce cas.
Une société crée un ensemble immobilier. Il ne place pas celui-ci sous le régime de la copropriété. Pour ceci il dépose les statuts d’une aful au bureau des hypothèques, mais « oublie » de convoquer la première AG et de déposer les statuts en préfecture.
D’autre part la société ne confère pas à ses acquéreurs, ni l'assiette foncière, ni la propriété indivise d'aucun de ces biens et équipements d'usage commun.
20 ans après L’AFUL vient d’être constituée.
Ma question
Peut-elle gérer des biens communs qui sont propriété de la Société ?
Merci d'avance pour votre contribution et ainsi faire avancer le "shmilblick"
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majik
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1
Posté - 27 juin 2016 : 06:59:33
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deux questions relatives aux statuts de l'AFUL:
quel est le périmètre de l'AFUL (= "biens" qu'elle regroupe)?
quel est l'objet de l'AFUL? |
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pat18
Nouveau Membre
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Posté - 27 juin 2016 : 10:12:17
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Bonjour,
1)une quinzaine de copropriétés, un restaurant, bar ,piscines
2) de veiller Ă l'application du cahier des charges ci-dessus Ă©tabli et de statuer sur les Ă©ventuelles modifications de celui-ci,
- de s'approprier les biens, aménagements et éléments d'équipement à usage commun visés dans le dit cahier des charges et dépendant de l'ensemble immobilier,
- de gérer, d'entretenir, de réparer ou de remplacer ceux-ci, etc
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majik
Contributeur senior
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3
Posté - 27 juin 2016 : 11:29:15
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pat18, vous ne semblez pas intéressée par la situation juridique de votre AFUL.
Dans ce cas, je ne "joue" plus...
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pat18
Nouveau Membre
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4
Posté - 27 juin 2016 : 12:27:30
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bonjour
Si justement, mais je ne comprends pas votre réponse
Il me semble avoir répondu à vos questions
Salutations |
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hes
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 Posté - 28 juin 2016 : 08:13:20
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Bonjour
L'AFUL peut exercer ses missions, qu'elle soit ou non propriétaire des "éléments communs".
Votre situation est fréquente, et la jurisprudence s'est prononcée.
La question la plus importante pour votre AFUL, surtout au vu de son importance,
c'est la mise en conformité / recouvrement de l'exercice de la capacité juridique.
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pat18
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Posté - 28 juin 2016 : 18:50:38
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Bonjour
citation: La question la plus importante pour votre AFUL, surtout au vu de son importance,
c'est la mise en conformité / recouvrement de l'exercice de la capacité juridique.
Les statuts de l’AFUL ont été mis en conformité avec l’ordonnance de 2005. Ces statuts ont été déposés en Préfecture et la première AG a eu lieu et n’a pas été contestée à ce jour.
citation: L'AFUL peut exercer ses missions, qu'elle soit ou non propriétaire des "éléments communs".
Votre situation est fréquente, et la jurisprudence s'est prononcée. Concernant ses missions
Voici ce qu’écrivait GEDEHEM dans un post http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=17404
Dans la mesure où la rétrocession des espaces, VRD et équipements communs n'a pas été effectuée à l'ASL, qu'ils sont toujours la propriété .. d'un propriétaire (lotisseur, promoteur, ...) l'objet de l'ASL n'est pas réalisé. (*)
Les impots, charges et autres frais d'entretien liés à la propriété de ces espaces et équipements incombent à son propriétaire.
(*) il faut distinguer ici le fonctionnement "administratif" de l'association, qui n'a pas besoin d'avoir des parties communes pour 'tourner', de ses activités liées à la réalisation de l'objet statutaire (gestion et entretien du "commun"), qui imposent que cet objet (donc la cession) soit réalisé.
Pas de cession : l'activité de l'ASL est réduite à faire des "note de service" ! ... ou des cocottes en papier ...
Or comme vous l’indiquez la jurisprudence s’est prononcée
Dans le blog DROIT IMMO je cite : Arret du 12 mai 2016. Le pourvoi en cassation insiste principalement sur la question de la propriété des équipements. La Cour de cassation confirme la position de la Cour d’Appel.
Auriez-vous connaissance de cet arrêt et de ses références afin que je puisse me le procurer ?
S’il me semble acquis que l’AFUL peut gérer sans être propriétaire des biens communs. C’est le terme « biens communs » qui me gêne. Pour moi un bien commun est un bien qui appartient à au moins deux personnes (terrain en indivision par exemple) dans notre cas, ces biens sont propriétés d’une seule personne donc privatif. Et L’aful n’a pas mandat de gérer de tels biens.
Voilà j’ai été un peu long. A vous lire
salutations
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hes
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7
Posté - 28 juin 2016 : 19:32:27
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Bonjour
La mise en conformité suppose que vous auriez adopté de nouveaux statuts lors de la première AG de l'AFUL depuis 20 ans....
Admettons.
En ASL AFUL on ne raisonne pas en parties communes parties privatives mais en missions de l'AFUL (= objet)
Si l'administration des locaux et équipements est incluse dans l'objet de l'AFUL, elle est compétente, quel que soit le propriétaire.
Dans la grande majorité des statuts d'AFUL, une clause stipule que l'AFUL exerce son objet qu'elle soit ou non propriétaire des équipements.
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Édité par - hes le 29 juin 2016 14:18:09 |
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ronco
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Posté - 29 juin 2016 : 11:09:57
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Bonjour
ArrĂŞt cour de cassation no 15-12420 du 12 mai 2016 |
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Posté - 29 juin 2016 : 13:03:30
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quel rapport ? |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
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pat18
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Posté - 03 juil. 2016 : 20:00:06
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Bonsoir
Je reviens vers vous
Merci a RONCO pour le référence demandée..
Hes a Ă©critcitation: n ASL AFUL on ne raisonne pas en parties communes parties privatives mais en missions de l'AFUL (= objet)
Si l'administration des locaux et équipements est incluse dans l'objet de l'AFUL, elle est compétente, quel que soit le propriétaire.
Merci à Hes pour sa réponse, mais celle -ci infirme les écrits de GEDEHEM sus cités. Quelqu'un pour les départager?
Dans l’ensemble immobilier une SCI est propriétaire d’un espace vert. Celui-ci est inclus dans le périmètre de l’AFUL. Selon vous doit-il être entretenu par l’AFUL ?
Salutations
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hes
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Posté - 03 juil. 2016 : 21:40:52
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L'arrêt de la Cour de RENNES du 6 novembre 2014 illustre très bien cette problématique:
"que si se trouve mentionnée dans cet article l'appropriation desdits biens, celle-ci constitue l'un des éléments de l'objet de l'association, mais non un préalable à la réalisation de ses autres missions et à un fonctionnement régulier "
Donc l'ASL peut administrer un élément commun avant d'en recevoir la propriété.
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ronco
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Posté - 04 juil. 2016 : 10:54:47
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Bonjour,
je m'intéresse aussi au sujet , dans notre lotissement l'espace vert appartient à certains co-lotis et aux héritiers du lotisseur depuis plus de 30 ans .
La mairie désire acquérir cet espace vert depuis 1987 et certains des propriétaires refusent; alors que les statuts de l'ASL stipiulent qu'l suffira de la volonté d'un seul des membres pour qu'il y ait cession du sol en entier.
Le notaire refuse d'enregistrer la cession dans le domaine public car il lui manque l'accord de quelques propriétaires. |
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hes
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Posté - 04 juil. 2016 : 19:08:04
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La cession prévue par les statuts n'est elle pas la cession des espaces verts à l'ASL (et non à la Commune ?).
Il serait étonnant qu'une cession puisse dépendre de l'accord d'un seul co-loti.
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ronco
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Posté - 05 juil. 2016 : 11:01:30
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Bonjour,
l'objet de l'ASL était la gestion, seule cette phrase concernant le transfert à la commune pouvait faire supposer que l'on est dans le cas d'une ASL propriétaire.
Depuis 3 décennies la mairie entretient l'espace vert mais vient de se rendre compte que la cession n'a jamais été réalisée.Le notaire refuse d'enregistrer le transfert si tous les propriétaires ne donnent pas leur accord.
Origine de cette situation: Un premier lotisseur a créé le lotissement a vendu une vingtaine de lots; et il est resté propriétaire des espaces communs.
Puis il a vendu à un deuxième lotisseur tous les lots non vendus et les espaces communs. Ce deuxième lotisseur a vendu la quarantaine de lots restants en donnant à chaque nouvel acquéreur une quote- part des parties communes .Ses héritiers (4) sont toujours propriétaires de 180/1000 mais ne sont pas membres de l'ASL.
Les statuts de l'ASL concernant la cession dans le domaine public deviennent inapplicables; certains parmi les premiers acquéreurs refusent de payer l'entretien de cet espace vert qui ne leur appartient pas et qui n'appartient pas à l'ASL .
La situation est donc très confuse et source de litiges .L'ASL a été créé par un co-loti après la vente de tous les lots . |
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hes
Contributeur actif
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Posté - 05 juil. 2016 : 15:49:18
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Bonjour
Si c'est la Commune qui entretient l'espace vert, quelles sont les dépenses d'entretien de l'ASL ? |
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ronco
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Posté - 06 juil. 2016 : 10:42:15
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Bonjour,
pour l'instant peu de charges :achat de fleurs et plantes à la demande de certains co-lotis qui assurent le jardinage -réfection nettoyage du local poubelles qui se trouve dans un coin du lotissement-materiel informatique- frais postaux-location de salle pour AG
Mais depuis 6 mois la Mairie n'assure plus l'entretien :tonte, Ă©lagage des arbres qui deviennent charges de l'ASL .
C'est là que se pose le problème :certains co-lotis refusent que l'ASL prenne en charge cet espace qui est propriété que de certains qui par ailleurs refusent le transfert à la mairie et demandent aussi que les frais soient facturés aux 4 héritiers du lotisseur. |
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majik
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Posté - 09 juil. 2016 : 06:58:27
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Bonjour ronco
citation: dans notre lotissement l'espace vert appartient à certains co-lotis et aux héritiers du lotisseur depuis plus de 30 ans .
votre lotissement comporte UN espace vert? (voir référence cadastrale)
Cette parcelle a été acquise du lotisseur avec les "40 lots non vendus"?
citation: Un premier lotisseur a créé le lotissement a vendu une vingtaine de lots; et il est resté propriétaire des espaces communs.
Puis il a vendu à un deuxième lotisseur tous les lots non vendus et les espaces communs.
Ce deuxième lotisseur a vendu la quarantaine de lots restants en donnant à chaque nouvel acquéreur une quote- part des parties communes
S'il a vendu tous les lots avec une "quote-part de parties communes", ce 2d lotisseur n'est plus propriétaire de rien?
Aurait-il établi une copropriété horizontale dont le sol est indivis entre tous les copropriétaires? Si ce n'est pas le cas, il resterait à acter le transfert de propriété à la deuxième série de colotis?
L'espace vert litigieux est-il de fait un espace public? ouvert Ă tous les colotis et au voisinage?
Les voies desservant les lots sont-elles ouvertes Ă la circulation publique et entretenues par la commune?
citation: La mairie désire acquérir cet espace vert depuis 1987
Pendant 30 ans, la mairiea donc entretenu cet espace vert?
citation: L'ASL a été créé par un co-loti après la vente de tous les lots .
quels sont les IMMEUBLES figurant dans la LISTE DES IMMEUBLES?
les 20 1ers lots vendus et le bien vendu au "2d lotisseur"?
les 60 lots identifiés avec leur référence cadastrale et leur contenance?
citation: l'objet de l'ASL Ă©tait la gestion
La gestion de quoi, exactement?
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ronco
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Posté - 09 juil. 2016 : 13:47:58
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Bonjour,
le 2eme lotisseur et maintenant ses héritiers sont restés propriétaires des millièmes non-attribués aux 20 premiers co-lotis
Je pense que le périmètre de l'ASL correspond aux 60 lots puisque celle-ci n'a été créée qu'après la vente de tous les lots. Rien dans les statuts refaits en 2009 ne donne plus de précisions
Cet espace vert pourrait être vendu à un autre investisseur (ou à la mairie)si tous les propriétaires étaient consentants il est suffisamment grand pour permettre la construction d'environ 6 maisons. Il borde une voie publique, on peut dire qu'il est ouvert à tous publics puisque aucune pancarte n'indique que c'est une propriété privée
Le notaire parle d'indivision et demande l'accord de tous les co-indivisaires pour un transfert dans le domaine public.
Merci de vous intéresser à notre problème |
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majik
Contributeur senior
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Posté - 10 juil. 2016 : 11:32:36
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citation: Je pense que le périmètre de l'ASL correspond aux 60 lots
le périmètre de l'ASL est CONCRET :
c'est la liste des immeubles que l'ordonnance (art.7) oblige à définir. dans les statuts
la défaillance des statuts à définir et préciser caractérise leur illégalité... |
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ronco
Nouveau Membre
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Posté - 10 juil. 2016 : 17:12:52
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Bonjour,
aucun article des statuts ne définit le périmètre de l'ASL; peut-être qu'une annexe a été deposée à la préfecture lors de leur modification
Cordialement |
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AFUL et biens communs 
