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diplomate
Contributeur débutant
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 Posté - 30 juil. 2016 : 11:06:30
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Bonjour,
J'ai besoin de vos lumière car je débute dans la location meublée...j'ai bien lu le post général qui est très complet mais je me trouve dans un cas particulier et je ne voudrais pas faire d'erreur.
Voilà : J'ai acheté il y a trois ans un logement qui était loué en location nue.
J'ai opté pour le régime fiscal au réel.
Fin Avril de cette année, le locataire est parti.
En Juin j'ai fait faire des travaux importants pour remettre l'appartement en état . Je l'ai meublé et équipé .
A la rentrée, ma fille et une amie l'occuperont pour leurs études.
L'amie de ma fille me paiera un loyer.
je vais choisir le régime d'imposition LMNP en régime réel ou réel simplifié , je ne sais pas encore, ...
Je vais donc devoir faire 2 déclarations séparées :
- Une de janvier à aout ( location nue) > Ca ne pose pas de problème même si le locataire est parti en Avril?
- une de septembre à décembre: location meublée.
En fait, je ne sais pas trop comment diviser l'année..
Ce qui me pose un problème aussi , c'est la déduction des frais pour les travaux , l'ameublement et l'amortissement comptable.
1/ Les travaux de remise en état peuvent-ils être imputés uniquement sur la période de location nue?
J'ai reçu 2400 euros de loyers et effectué 3500 de travaux. Si je peux les imputer sur la période de location nue les 1100 euros de différence seront-ils bien déduits de nos revenus?
Si oui, cela va créer un déficit foncier et j'ai lu :
"l'imputation des déficits n'est acquise que si vous continuez à louer le logement durant trois ans après la première déclaration déficitaire"
Je vais continuer à louer mais en meublé . Est-ce incompatible?
Si oui, Puis je alors imputer les travaux une partie sur période de location nue, puis une partie sur la période de location meublée?
Finalement, quel serait le plus intéressant selon vous?
2/ Les frais de meubles et équipement: je ne peux les imputer qu'à la période de location meublée dont je vais retirer environ 1400 euros pour 4 mois . J'ai dépensé au moins 4000 euros: Je dois faire un tableau d'amortissement du mobilier sur 1 an puis ramener la somme à 4 mois?
3/ L'amortissement de l'appartement : puis je bénéficier de l'amortissement comptable du bien même si il a été loué nu pendant 3 ans?
excusez-moi si ces question vous semble simples et naïves mais je débute dans les méandres de la location...
Merci de votre attention,
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nefer
Modérateur
14628 message(s)
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 Posté - 30 juil. 2016 : 12:12:37
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attention : vous oubliez de préciser que seule une partie (la moitié?) sera louée avec paiement d'un loyer...puisque votre fille sera logée gratuitement |
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Posté - 30 juil. 2016 : 13:09:34
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Outre ce porblème deja un peu ennuyeux, si vous faites des rtavaux dans un logement nu c'est en vu de maintenir ou en améliorer la location. Ce n'est pas votre cas.
i vous optez pour le LMnP au réel simplifié (oubliez le réel pur) vous allez en revanche devoir déclarer la valeur vénale du logement. S'il est amlioré, elle un peu supérieure a si il 'est pas 'amélioré'.
Pour les hitsoires de coupure dans l'année,je e comprends pas le problème;
Vous exploitez un bien en nu, ce se termine en avril.
Vous exploitez un bien en meublé, ca commence en mai ou juin ou septembre selon les documents justificatifs que vous avez; (si vous postez une annonce des le 01 juin, ca débute au premier juin)
citation: 2/ Les frais de meubles et équipement: je ne peux les imputer qu'à la période de location meublée dont je vais retirer environ 1400 euros pour 4 mois . J'ai dépensé au moins 4000 euros: Je dois faire un tableau d'amortissement du mobilier sur 1 an puis ramener la somme à 4 mois? Vous débutez l'amortissement au premier septembre 2016 et le terminerez au 31 aout 2024.
POur 2016 vous amortissez donc 4000 euros sur 4 mois au proratat des 8ans*12 mois = 96 mois, donc 4/96 de 4000 euros |
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diplomate
Contributeur débutant
69 message(s)
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3
Posté - 30 juil. 2016 : 19:54:04
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Merci pour vos réponses.
C'est bien ce que je pensais.. entre les deux déclaration, le fait que je ne loue qu'une partie, c 'est très compliqué...
Je crois que je vais m'offrir les services d'un expert comptable parce que , sinon, je vais devenir chèvre...
Encore merci pour vos lumières. |
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H90063
Contributeur actif
France
129 message(s)
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Posté - 25 août 2016 : 12:56:34
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En tout cas, effectivement, ne faites pas de déficit foncier avec vos travaux, sinon vous ne pouvez pas passer en meublé tout de suite. |
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bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
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Posté - 13 oct. 2016 : 13:47:34
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bonjour
vous pouvez bien entendu faire 2 déclarations séparées
une en foncier pour la période allant de janvier à aout en foncier
et une autre allant de septembre à décembre en BIC (meublé)
si vous déclarez au bic réel (loueur en meublé non pro)
vous "récupèrerez" vos investissements en travaux, par le biais des amortissements (qui seront comptabilisés comme une charge venant en déduction de vos revenus de la loc meublée)
Mais attention du fait que votre fille ne payera pas de loyer, il vous faudra choisir entre :
-déduire les amortissements pour la part de logement quelle occupe et declarer que vous percevez un revenu (crédible) pour cette part de logement (même si vous vous n'en percevez pas vraiment)
ou
- ne pas déclarer de revenu correspondant à cette part de logement et en conséquence ne pas pouvoir déduire les amortissements de cette part de logement
pour bien comprendre voir le document explicatif en tête de la rubrique Impôts et revenus fonciers ou BIC (meublés) de ce forum
pour faire plus simple vous pourriez aussi déclarer simplement en micro BIC les revenus que vous tirerez de la location meublée ce qui vous donnera doit à un abattement de 50% lors du calcul de votre impôt (au lieu des 30% d'abattement si c'était en micro foncier) et ce qui serait beaucoup plus simple a gérer comptablement
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Posté - 13 oct. 2016 : 20:25:06
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citation: déduire les amortissements pour la part de logement quelle occupe et declarer que vous percevez un revenu (crédible) pour cette part de logement (même si vous vous n'en percevez pas vraiment)
ou Je ne me hasarderais pas trop sur le non versement réel et régulier du loyer prétendu, car en cas de controle l'inspecteur aurait beau jeu, surtout en père et fille, de mettre en évidence la fictivité du loyer ayant pour seul but de déduire des charges.
C'est un montage perdant-perdant;
Il est tres facile de recevoir par virement régulier de sa fille un loyer, en donnant à a même en cash une somme supérieure. |
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Posté - 13 oct. 2016 : 20:27:17
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citation: Initialement posté par H90063
En tout cas, effectivement, ne faites pas de déficit foncier avec vos travaux, sinon vous ne pouvez pas passer en meublé tout de suite.
Je n'avais pas vu, et c'est assez ancien mais il n'y a aucun problème a faire un déficit si on loue réellement, puis a passer au locataire suivant en meublé, c'est jusque que le déficit n'ayant pas trois années révolues peu dans certaines conditions (mai sle calcul est à faire et souvent ce n'est pas le cas) être remis en cause, donc réintégré.
Ici nous n'avons pas toutes les données du problèmes qui permettraient d'infirmer ou de confirmer. |
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diplomate
Contributeur débutant
69 message(s)
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8
Posté - 16 oct. 2016 : 10:12:21
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bonjour,
Merci de vos réponses. Les données ont un peu changées: ma fille n'habite pas l'appartement.
Je le loue depuis le 1er septembre , à son amie avec un bail étudiant.
j'ai accepté un loyer assez bas pour le quartier: vu qu'au départ nous nous étions engagés dans une colocation et que c'est "à cause" de ma fille que cela ne se fait pas, je ne voulais pas mettre sa copine en difficulté.
Donc si j'ai bien compris:
- je peux déclarer nu au réel jusqu'en août ( je suis déjà au réel) . Je peux enlever les travaux effectués et créer un déficit foncier .
- Je peux ensuite déclarer en meublé à partir du premier septembre soit au réel simplifié avec amortissement, soit en BIC avec abattement de 50%
Ai-je bien compris vos explications?
Le fait que le loyer soit assez bas pose-t-il un problème si je choisis le réel pour la location meublée?
Comment savoir si je peux faire un déficit foncier sans avoir de problème puisque je loue en meublé par la suite?
Bon dimanche à tous.
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Posté - 17 oct. 2016 : 09:54:01
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S'il n'y a qu'un demi ou qu'un tiers de logement de loué, il faut que vous prouviez aux impots sur leur demande potentielle que vous êtes bien à la recherche d'un second, et/ou troisième colocataire Annones, parution sur internet,....
citation: Ai-je bien compris vos explications? Oui, mais si la facture date du 31 juillet et que la mise en meublée date du premier aout, ca va sans doute tiquer.
citation: Le fait que le loyer soit assez bas pose-t-il un problème si je choisis le réel pour la location meublée? Si vous avez une justification à titre entrepreneurial (pas du type ma fille n'habitant plus, j'ai accordé une réduction) non.
Disons que si la seule condition pour avoir rapidement une locataire était de concéder une baisse, sans doute. Le souci est que vous ne pourrez dans doute pas augmenter le loyer pour le locataire suivant. Y avez-vous pensé?
citation: Comment savoir si je peux faire un déficit foncier sans avoir de problème puisque je loue en meublé par la suite? Aller consulter le BOFIP qui décrit les conditions d'une remise en cause du déficit de moins de trois ans en location nue (revenus foncier). Puis faire le calcul. |
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erci7527
Contributeur actif
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Posté - 15 nov. 2016 : 11:49:33
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citation: Initialement posté par diplomate
Comment savoir si je peux faire un déficit foncier sans avoir de problème puisque je loue en meublé par la suite
Bonjour, c'est peut être un peu tard pour contribuer, cependant, si ce déficit foncier s'impute sur un autre revenu foncier..aucun problème;
Alors que si vous imputez ce déficit foncier sur votre revenu général(limite 10700 euros) alors le Bofip précise que la condition de continuité de location pendant 3 ans, n'est pas satisfaite par le passage en location meublée; il y aura donc réintégration; |
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passage location nue à location meublée. 
