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Viobi
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 Posté - 09 août 2016 : 23:55:51
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Bonjour,
Le bail de la maison que je loue depuis août 2014 et que je m'apprête à quitter indique une surface habitable de 160m2. Je n'y ai pas prêté grande attention à l'origine, le loyer étant par ailleurs dans la fourchette des loyers pratiqués pour ce type de maison dans le coin (3 chambres, garage, un jardin). Je me suis juste dit qu'ils avaient compté les 3 niveaux (donc le garage et les deux niveaux d'habitation), et que l'habitation elle-même devait en faire les deux tiers. Mais je viens de prendre quelques mesures, et je m'aperçois qu'en réalité, la surface habitable est, à un poil près comprise entre 75m2 et 80 m2, soit moins de la moitié de ce qui est inscrit sur le bail.
Or, si j'en crois un article trouvé sur le site pap.fr (http://www.pap.fr/conseils/location...ce-habitable), je pourrais me faire rembourser plus de la moitié des loyers versés en deux ans, ce qui représente près de 9000€.
Qu'en est-il exactement? Quelles démarches effectuer? L'état des lieux de sortie doit avoir lieu prochainement, dois-je entamer des démarches (et lesquelles) avant, ou puis-je profiter de la présence de l'huissier que la propriétaire a décidé de faire venir pour l'état des lieux pour lui demander de vérifier mes mesures?
Non seulement la somme est importante, mais la propriétaire chroniquement indélicate, pour rester polie, et j'avoue que l'idée que ses magouilles puissent pour une fois se retourner contre elle ne me déplaît pas.
D'avance merci de vos infos.
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nefer
Modérateur
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 Posté - 10 août 2016 : 09:21:00
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il faudrait faire établir une attestation de surface habitable par un diagnostiqueur , produire le document à l'huissier lors du constat de sortie et lui demander de l'annexer à son constat |
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Viobi
Nouveau Membre
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 2
Posté - 10 août 2016 : 10:04:39
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Je viens de trouver ça (loi de 1989 modifiée):
Article 3-1
Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 1
Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.
Donc, en fait, si j'envoie un AR maintenant, la diminution de loyer vaut pour septembre (fin du préavis le 15) et pour août (mois en cours)?
Merci de m'éclairer. |
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Viobi
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3
Posté - 10 août 2016 : 10:16:16
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Je n'avais pas vu votre réponse, nefer, merci. Sauriez-vous par hasard si le mois d'aoû serait concerné par la réduction de loyer (si je ne peux espérer récupérer que 175€ au titre de la moitié du demi-loyer de septembre, pas dit que ça vaille la peine, selon le coût du diagnostic)? |
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Viobi
Nouveau Membre
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4
Posté - 10 août 2016 : 10:35:32
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J'ajoute que je trouve incohérente cette rétroactivité presque à la tête du client. Je comprends que la loi soit fait pour éviter l'écueil d'éventuelsremboursements partiels de loyer sur 15 ans, mais pourquoi "la date d'effet du bail si moins de six mois" (rétroactif) vs. "la date de la demande si bail de plus de 6 mois" (pas rétroactif du tout), plutôt qu'un "rétroactif dans la limite de 6 mois", qui aurait le mérite d'être équitable?
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Posté - 10 août 2016 : 10:49:00
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Bonjour
Entre le cout du diagnostic et le cout du recommandé et le cout de l'assignation, vous aller engager divers couts qui vont largement dépasser le gain escomptable, à mon gout, même si le cout de l’huissier peut etre récupéré. Et vosu allez y passer du temps.
citation: produire le document à l'huissier lors du constat de sortie et lui demander de l'annexer à son constat A quel titre l'huissier accepterait-il de mélanger a un état des lieux défini par une disposition légale un certificat de surface qui n'a rien à voir?
Il serait plsu avisé de remettre le certificat des qu'il est fait et avant la sortie. |
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Viobi
Nouveau Membre
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6
Posté - 10 août 2016 : 12:18:54
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Ribouldingue, il se peut que vous ayez raison, c'est bien ce qui me fait hésiter...
Cependant, rien ne m'oblige à aller jusqu'à un éventuel procès, si? Je me demande si je dois nécessairement faire établir un diagnostic par un professionnel.
Je pourrais lui envoyer le détail des mesures prises par moi-même, avec le calcul de surface habitable correspondant, en lui proposant, si elle doute de leur validité, de les vérifier par elle-même lors de l'état des lieux, non? Dès lors, de deux choses l'une, soit elle vérifie les mesures (devant l'huissier, logiquement) et tombe sur les mêmes que moi, soit elle ne les vérifie pas et ça revient à les accepter, avec la réduction correspondante?
Sachant que de toute façon l'huissier aura copie de mon AR (il est concerné par une partie de ce dont j'informe la propriétaire, notamment la date de l'EDL et mon refus de payer la moitié des frais d'EDL alors que rien ne s'oppose à mes yeux à la réalisation d'un EDL à l'amiable)...
Je suis preneuse de tout bon conseil... |
Édité par - Viobi le 10 août 2016 12:20:53 |
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Kokeishi
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France
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Posté - 10 août 2016 : 15:25:04
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Mon frère vient de se rendre compte qu'il est dans le même cas de figure ! Le bail indiquait 150m² mais, en fait, en fait il semblerait que la surface soit plutôt de l'ordre de 90m²... Mais contrairement à vous, Viobi, le bail dure encore un an. Il va essayer de contacter sa propriétaire pour négocier à l'amiable d'abord. |
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seborga
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Posté - 10 août 2016 : 21:22:42
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Par expérience, j'ai constaté que celui qui se demande si on l'a berné quant à la surface trouve toujours moins que ce qu'on lui a annoncé quand il mesure lui-même et celui qui veut vanter le bien qu'il vous propose vous annonce toujours une surface supérieure à la réelle surface.
C'est très souvent vrai mais les écarts sont rarement supérieurs à 20 % parce que des écarts supérieurs, cela se voit même si on n'y connaît rien.
Or vus annoncez une réelle surface qui serait la moitié de la surface annoncée. Je pense que votre calcul a une probabilité proche de 1 d'être faux. Mais il est vraisemblable que l'écart oscille autour des 20 %.
Comme vous découvrez la chose en plein préavis de départ, il me semble que cela ne vaut pas franchement la peine de tenter une action contre le propriétaire.
Si j'ai bien compris vous allez quitter une maison à rez-de-chaussée surélevé. Ce rez-de-chaussée comprend le garage et d'autres pièces. Les autres pièces ont une forte probabilité de pouvoir réellement être incluses dans la surface habitable. Il suffit que ces pièces ne soient pas totalement enterrées.
Au rez-de-chaussée surélevé, il faut tout compter sauf les surfaces franchement extérieures. Attention, tout ce qu'on appelle véranda n'est pas déductible (voir article R*111-10 du Code de la Construction et de l'Habitation.
citation: Article R*111-2
Modifié par Décret n°97-532 du 23 mai 1997 - art. 2 JORF 29 mai 1997
(...)La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.
Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R*. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
Ces textes, on les trouve là : https://www.legifrance.gouv.fr/affi...000006074096
Si le logement que vous allez quitter ne fait réellement que 80 m² habitables, votre séjour est plutôt petit, votre cuisine est franchement petite (impossible d'y tenir à plus de 2), votre salle de bains est minimaliste, vos 3 chambres, surtout si elles ont des placards, ne peuvent contenir que le lit, le chevet une mini commode et pas toujours une chaise. et toutes les pièces de dépendance sont totalement enterrées ou sans liaison directe avec le logement, sans chauffage ni finition si elles offrent plus de 5 m² au total de surface utile.
Points à ne pas oublier : Si le cumulus est dans un placard dédié, la surface de ce placard compte dans la surface habitable. la surface de la cuisine se mesure aux murs, pas au carrelage de sol balayable entre l'encombrement des meubles de la "cuisine équipée". Les encombrements des douches et baignoire comptent dans la surface habitable.
Alors, le logement que vous allez quitter, fait-il réellement que 80 m² de surface habitable réelle ou en fait-il 120 ou plus ?
Votre remarque sur la "rétroactivité", pourquoi pas ? Mais si la loi est ainsi prévue, c'est juste pour inciter chacun à être véloce pour contrôler si on lui a donné de bonnes indications. Car si le locataire ne pense pas utile d'être véloce, c'est que la chose qu'on lui loue lui convient... |
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Posté - 10 août 2016 : 21:45:45
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citation: Dès lors, de deux choses l'une, soit elle vérifie les mesures (devant l'huissier, logiquement) ML'huissier venu pour un EDL ne fera pas cela, il n'est pas payé pour.
Et l'huissier n'a pas pour métier de vérifier des mesures ni de calculer une surface habitable, il n'a pas les qualificatifs pour cela, c'est un travail de diagnostiqueur.
citation: mon refus de payer la moitié des frais d'EDL Donc vous pensez qu'avec ces arguments le bailleur va se mettre a quatre patte et acquiescer pour votre décompte?
Je ne dis pas que vous ayez tord sur le calcul, je dis que l'amiable a peu de chance de fonctionner. Mais essayez. |
Édité par - ribouldingue le 10 août 2016 21:47:38 |
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Viobi
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10
Posté - 10 août 2016 : 22:51:23
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seborga, je n'ai jamais parlé de rez-de-chaussée surélevé. La maison est sur 3 niveaux, et la totalité du rez-de chaussée est composée du garage, de la cave, et d'une petite pièce sans fenêtre donnant directement sur le jardin. Vieux béton brut au sol, zéro finition. Rigoureusement pas de la surface habitable. Comme je l'ai dit, l'habitation est au premier et au 2e étage. Et non, je n'ai pas déduit la surface de la baignoire ni celle de la cheminée ou du plan de travail de la cuisine, je prends les mesures mur à mur. Le logement fait bien les dimensions que j'ai indiquées: à peine 80m2. J'ai bien dit que j'avais vu d'emblée que les 160m2 n'y étaient pas, mais que j'avais mis ça sur le compte d'une simple erreur, pensant que les propriétaires avaient noté la surface totale de la maison et non celle des deux étages habitables. Je pensais donc avoir en réalité un peu plus de 100m2. Et j'en ai un peu moins de 80 en réalité. Bref, ce que j'ai écrit dans le post de départ, quoi, et vous pouvez rengainer votre paternalisme déplacé.
Quant à votre remarque sur le locataire qui "ne pense pas utile d'être véloce", elle est tout simplement inepte: puisque le locataire n'est pas informé du fait qu'une nouvelle loi lui apporte une protection supplémentaire, il ne s'agit pas de ce qu'il "pense utile". |
Édité par - Viobi le 10 août 2016 23:09:18 |
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seborga
Contributeur actif
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11
Posté - 11 août 2016 : 07:07:02
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OK sur votre analyse quant à l'erreur de surface annoncée par votre propriétaire. OK pour considérer la totalité du rez-de-chaussée comme ne pouvant pas être inclus dans la surface habitable si tout est brut de gros oeuvre.
Il est donc très probable que la vrais surface habitable se situe, selon l'encombrement de la cage d'escalier, entre 60% et 50% de celle qui vous a été annoncée.
citation: Initialement posté par Viobi
Le logement fait bien les dimensions que j'ai indiquées: à peine 80m2. J'ai bien dit que j'avais vu d'emblée que les 160m2 n'y étaient pas, mais que j'avais mis ça sur le compte d'une simple erreur, pensant que les propriétaires avaient noté la surface totale de la maison et non celle des deux étages habitables. Je pensais donc avoir en réalité un peu plus de 100m2. Et j'en ai un peu moins de 80 en réalité. Bref, ce que j'ai écrit dans le post de départ, quoi, et vous pouvez rengainer votre paternalisme déplacé.
Alors, pourquoi n'avez-vous pas cherché à demander une réduction de loyer dès 2014 ?
citation: Initialement posté par Viobi
Quant à votre remarque sur le locataire qui "ne pense pas utile d'être véloce", elle est tout simplement inepte: puisque le locataire n'est pas informé du fait qu'une nouvelle loi lui apporte une protection supplémentaire, il ne s'agit pas de ce qu'il "pense utile".
Le droit français repose sur un principe : nul n'est sensé ignorer la loi. Ma remarque ne peut donc pas être inepte.
Ne me dites pas que vous venez tout juste de découvrir les dispositions de la LOI n°2014-366 du 24 mars 2014... |
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Viobi
Nouveau Membre
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Posté - 11 août 2016 : 10:12:15
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seborga, vous êtes si pressé d'étaler votre science que vous ne vous donnez même pas la peine de lire les questions posées, et n'y répondez donc en rien.
Pourquoi je n'ai pas cherché à obtenir une réduction de loyer dès 2014: parce que, comme dit là encore dans le premier message tout en haut de la page, le loyer est dans les prix de ce qui se fait dans le coin pour ce genre de maison. Essayez donc de lire ce qu'écrivent les gens avant de leur répondre des tartines condescendantes et totalement à côté de la plaque.
Le principe du "nul n'est censé ignorer la loi" est très beau sur le papier, mais totalement absurde en pratique: "la loi" fait des milliers de pages, sans compter les jurisprudences, même les juristes se spécialisent dans une branche ou une autre, et aucun citoyen ne peut se vanter de connaître toutes les textes règlementaires qui s'appliquent à lui et aux diverses facettes de son existence.
Je répète pour la dernière fois, et vous pouvez vous abstenir de répondre: gardez votre paternalisme infect et vos sous-entendus méprisants pour vous. |
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seborga
Contributeur actif
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Posté - 11 août 2016 : 20:28:28
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Si vous n'étiez pas en préavis de départ, je ferais mon possible pour vous donner des arguments, des méthodes, de la stratégie pour, non seulement demander une réduction de loyer mais, en plus, avoir toutes les chances de l'obtenir.
Vous avez cité un texte avec pertinence dans lequel il y a :
citation: A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer.
Le nombre de propriétaire qui va accepter une diminution de loyer, sur simple demande par lettre recommandé est proche de zéro. La probabilité que l'affaire parte au tribunal est proche de 100%.
Je n'ai pas fréquenté la fac de droit. Je ne connais aucune loi par coeur. Je commence à connaître les principes de certaines lois qu'il faut que j'applique au quotidien. J'ai appris à mes dépends à savoir trouver assez rapidement les textes que je dois respecter et à comprendre leur contenu. C'est ainsi qu'on applique le principe "nul n'est sensé ignorer la loi".
J'avais lu la phrase que vous me reprochez de n'avoir pas prise en compte. Je la comprenais : "mon loyer correspondait aux logements de même surface que la surface affichée dans mon bail".. et vous me dites qu'il s'agit de maisons qui semblent avoir la même surface que celle que vous avez calculée. Raison de plus pour que votre propriétaire ne fasse aucun effort pour répondre à votre attente sans vous imposer de passer par la case tribunal qui vous coûtera plus que ce que vous aurez bien peu de chance de gagner.
Mais vous avez parfaitement le droit de considérer que les conditions de date d'effet de réduction prévues par la loi sont stupides. J'avais juste tenté de vous faire comprendre que ces conditions ont quand même un sens... et vous avez parfaitement le droit d'avoir encore des illusions pour obtenir une réduction de vos 2 derniers termes de loyer... ou plus si votre propriétaire ne se renseigne pas et accepte vos demandes. Rien ne vous interdit de tenter de demander un réajustement depuis vote entrée dans les lieux. Il faut tenter le coup, mais ne pas se rendre malade si cela ne marche pas. |
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Posté - 12 août 2016 : 07:17:33
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citation: Je répète pour la dernière fois, et vous pouvez vous abstenir de répondre: gardez votre paternalisme infect et vos sous-entendus méprisants pour vous. Quand on parle de cette manière à un bénévole, on ne vuat pas le temps qu'on vous consacre;
Bonne journée, aller engueuler qui vous voulez, mais pas ici |
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Viobi
Nouveau Membre
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15
Posté - 13 août 2016 : 16:22:37
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Ribouldingue, je pose une question sur un forum, chacun est libre d'y répondre ou non, certainement pas de m'écraser (deux fois) de son mépris et de me prendre ouvertement pour une imbécile à longueur de tartine sans s'être donné seulement la peine de lire la question posée. Paternalisme et mépris n'ont pas leur place dans un échange civilisé, même gratuit. Point. Ça vous défrise? Dommage. En ce qui me concerne, le sujet est clos, et votre opinion à mon sujet m'indiffère au plus haut point. |
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Franck1966
Contributeur vétéran
France
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16
Posté - 14 août 2016 : 12:57:58
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Viobi, personne n'est sur ce site pour engueuler, reprocher, ou rabaisser quelqu'un, mais pour essayer d'expliquer, de commenter, et quand c'est possible d'apporter une solution !
Vous dites 80m² sur deux niveaux, cela veut dire que votre maison fait environ 40m² au sol, soit 8x5 ou bien 6.5x 6.5 .
Il est sur qu'après une telle erreur vous ne vous referez pas avoir comme cela. On apprend tous les jours (et moi aussi ...).
Le simple fait d'aller voir un avocat vous coûtera plus cher maintenant que la somme due (ou non due) pour votre dernier mois?
Après, il y a le principe de s'être fait avoir ! le problème pour vous, c'est que si vous allez devant un juge, on va vous mettre dans les dents qu'il vous a fallu 2 ans pour vous rendre compte que l'habitation faisait la moitié de celle annoncée, et donc de vous débouter ! mais c'est peut-être à tenter ... |
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"Erreur" de surface sur le bail et montant loyer 
