Universimmo.com - erreur du syndic en votre faveur :)

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erreur du syndic en votre faveur :)

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Sujet

biscotte
Contributeur senior

799 message(s)
Statut:

Posté - 23 sept. 2016 : 17:46:29

Bonjour à tous,

J'ai plusieurs appartements dans un m^me immeuble géré par un syndic pro.
Il y a des compteurs d'eau individuels.
Je viens de me rendre compte que depuis quelques années le syndic a fait des erreurs pour un de mes appartements:
- d'abord il n'a plus compté l'eau chaude
-ensuite il n'a plus compté l'eau du tout
ni dans les appels de fond ni dans les réguls, je n'ai pas fait attention car je paie les charges pour tous les appartements et ça ne faisait pas une différence énorme
Si je signale l'erreur il va y avoir rattrapage...(mais je vais quand même le faire je vous rassure) même si du coup je vais devoir sortir un (gros) montant pas prévu par leur faute
Ma question:quelle est le délai de prescription dans ce cas là?

mfld
Contributeur actif

France
485 message(s)
Statut:

Posté - 23 sept. 2016 : 18:32:58

Etes-vous la seule à ne plus vous voir imputer les consommations individuelles de vos lots, ou est-ce carrément l'ensemble des compteurs de l'immeuble qui ne sont plus exploités par le syndic ?

Signature de mfld

Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien

biscotte
Contributeur senior

799 message(s)
Statut:

Posté - 24 sept. 2016 : 18:37:51

Je pense être la seule

mfld
Contributeur actif

France
485 message(s)
Statut:

Posté - 24 sept. 2016 : 20:24:35

Dans ce cas, je penche pour le délai de 10 ans, sur la base de l'article D.45-1.

Signature de mfld

Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien

Louis92
Contributeur vétéran

France
2795 message(s)
Statut:

Posté - 25 sept. 2016 : 09:20:44

biscotte, voyez (avec le CS si besoin) comment la répartition des charges d'eau est faite. Je vois 2 cas :
- le syndic additionne les consommations privatives et s'en sert comme base de répartition : par exemple, total 4.000 m3, facture de 20.000 € d'où répartition sur chacun sauf vous sur la base de 5 €/m3,
- le syndic se sert comme base de répartition de la consommation indiquée sur la facture : par exemple, 4.200 m3, facture de 20.000 € d'où répartition sur chacun sauf vous sur la base de 4,76 €/m3, les consommations privatives représentent 19.047 € et un solde en insuffisance de 953 € apparaît qui est à répartir en charges communes générales.

Le premier cas n'est pas correct mais il se constate dans la réalité. Intervenez auprès du CS pour qu'il répartisse suivant le 2ème cas. La répartition suivant le 1er cas masque les anomalies comme celle d'un copropriétaire qui ne participe pas aux charges (vous) ou comme une fuite d'eau en parties communes.

Pour ce qui est de la péremption, plusieurs sujets sur UI montre que le délai est effectivement de 10 ans.

Cdlt. Louis92.

biscotte
Contributeur senior

799 message(s)
Statut:

Posté - 25 sept. 2016 : 18:15:42

Merci pour vos réponses.
@Louis92: les conso sont définis selon les relevés des compteurs individuels, ils ont juste oublié d'inscrire la mienne

Gédehem
Pilier de forums

15985 message(s)
Statut:

Posté - 25 sept. 2016 : 18:33:35

Prescription charges de copropriété : 5 ans.

Cass 8 février 2012, pourvoi n° 10-25951

Édité par - Gédehem le 25 sept. 2016 18:46:02

mfld
Contributeur actif

France
485 message(s)
Statut:

Posté - 25 sept. 2016 : 18:35:25

Référence ?

Signature de mfld

Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien

Gédehem
Pilier de forums

15985 message(s)
Statut:

Posté - 25 sept. 2016 : 18:51:25

Cass 8 février 2012, pourvoi n° 10-25951

"Mais, sur le moyen unique, pris en ses première et deuxième branches :
Vu l'article 2224 du code civil, ensemble l'article 26-II de la loi du 17 juin 2008 :
Attendu que l'action en restitution de sommes indûment versées au titre des charges de copropriété, frais et honoraires de recouvrement, qui relève du régime spécifique des quasi-contrats, est soumise à la prescription qui régit les actions personnelles ou mobilières ; que les dispositions de la loi du 17 juin 2008 qui réduisent la durée de la prescription s'appliquent aux prescriptions à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi (*), sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure ;

Attendu que, pour condamner le syndicat à payer à M. X... une certaine somme, le tribunal relève que l'action a été introduite par déclaration enregistrée au greffe le 16 avril 2009 et retient que la partie des frais réclamés depuis le 18 septembre 2003 jusqu'au 3 février 2006 facturée avant le 16 avril 2004 est prescrite ;

Qu'en statuant ainsi, le tribunal a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, ........"

(*) nos 5 années.

Certes, certains contestent cet arrêt, un texte spécifique (art.42) prévoyant une prescription générale de 10 ans ....

Édité par - Gédehem le 25 sept. 2016 18:54:48

mfld
Contributeur actif

France
485 message(s)
Statut:

Posté - 25 sept. 2016 : 19:25:21

Outre le caractère contestable de la citation de cet arrêt au regard de l'article 2223 du même code, il me semble qu'il s'agit plus d'une répétition de l'indû qu'un recouvrement de charges, et que c'est l'application du texte de 2008 pour des créances antérieures de 2003 à 2006 qui est cassée, plutôt que l'application stricto sensu d'un délai de prescription. Sans compter que la qualité d'actuel ou d'ancien copropriétaire n'est pas précisée pour M. X.

Je ne suis pas convaincu...

Signature de mfld

Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien

Édité par - mfld le 25 sept. 2016 21:39:59

Louis92
Contributeur vétéran

France
2795 message(s)
Statut:

Posté - 26 sept. 2016 : 10:26:39

Les 5 ans d'après la référence de Gédehem seraient-ils seulement

citation:

dans le cas où un copropriétaire demande la restitution de sommes indûment versées au syndicat lors de la vente de son lot.

ou dans indépendamment de vente ?
Cdlt. Louis92.

Luc Standon
Contributeur vétéran

2549 message(s)
Statut:

Posté - 26 sept. 2016 : 11:57:33

citation:

Initialement posté par Gédehem

Certes, certains contestent cet arrêt, un texte spécifique (art.42) prévoyant une prescription générale de 10 ans ....

En effet, certains avocats argumentent que le 1° alinéa de l'art. 42 L.1965 prévoit qu’un délai plus court (que celui de 10 ans) pourrait s’appliquer, mais s’il résulte d’un texte spécial fixant un tel délai plus court.

Or l’article 2224 du Code Civil (qui fixe un délai de 5 ans) est un texte à portée générale (qui s'applique à tous droit commun), auquel déroge évidement l’art. 42 de la L.65, qui est un texte spécial spécifiquement applicable aux copropriétés.

C'est en ce sens que certains avocats argumentent qu' si un délai inférieur à 10 ans (art.42 L.65) devait s'appliquer, il en résulterait exclusivement d’un nouveau texte spécifiquement relatif à la copropriété, fixant un délai spécial (inférieur à 10 ans) pour une action spéciale.

En parallèle du jugement de La Cour de Cassation (8 février 2012, pourvoi #10-25951 précédemment cité par Gédehem), ces mêmes avocats en concluent donc qu’en matière de prescription en copropriété, le délai à appliquer est celui de l’article 42, et que le délai général du Code Civil ne s’applique pas.

Mais au final, c'est évidement le juge qui tranche....

Signature de Luc Standon

Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
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Édité par - Luc Standon le 26 sept. 2016 11:59:12

philippe388
Pilier de forums

14076 message(s)
Statut:

Posté - 26 sept. 2016 : 14:10:56

Luc Standon : ces mêmes avocats en concluent donc qu’en matière de prescription en copropriété, le délai à appliquer est celui de l’article 42

Prescription de 2 mois pour une mauvaise application d'une grille de charges, ou un oubli de relevé !!! Etes vous si sur que ces avocats affirment cela ?

Il s'agit pas ici de contester une décision d'AG .

De plus, l'approbation des comptes du SDC ne vaut pas approbation des comptes persos !

Luc Standon
Contributeur vétéran

2549 message(s)
Statut:

Posté - 26 sept. 2016 : 16:02:00

citation:

Initialement posté par philippe388

Prescription de 2 mois pour une mauvaise application d'une grille de charges, ou un oubli de relevé !!! Etes vous si sur que ces avocats affirment cela ?

A contrario de php388 qui a des sérieuses difficultés de lecture, il s'agit évidement de la référence au 1er alinéa de l'art.42 de la L.1965, tel qu'indiqué dans mon message #11 :

citation:

1° alinéa, art. #42, L.1965 : Sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.

Quant à lui, php388 fait référence au 2° alinéa de l'art.42 de la loi qui n'a évidement rien à voir avec la question :

citation:

2° alinéa, art. #42, L.1965 : Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. Sauf en cas d'urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu'à l'expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa.

C'est confirmé : Ali G est bien la doublure de php388.

J'oubliais :

mais surtout

Signature de Luc Standon

Édité par - Luc Standon le 26 sept. 2016 16:42:15

mfld
Contributeur actif

France
485 message(s)
Statut:

Posté - 27 sept. 2016 : 19:25:21

citation:

Initialement posté par Louis92

Les 5 ans d'après la référence de Gédehem seraient-ils seulement

citation:

dans le cas où un copropriétaire demande la restitution de sommes indûment versées au syndicat lors de la vente de son lot.

ou dans indépendamment de vente ?
Cdlt. Louis92.

C'est à mon sens une excellente question : en cas de vente, le vendeur perd sa qualité de copropriétaire, donc on en reviendrait au délai de droit commun (donc 5 ans aujourd'hui) de son point de vue. Par contre, pour ceux qui demeurent dans le syndicat, nous serions toujours soumis au délai particulier de 10 ans.

Devant cette contradiction, je préfère jouer la prudence, et raisonner sur le maximum de 10 ans. Exemple typique : les soldes créditeurs vendeurs non réclamés.

Signature de mfld

Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien

nefer
Modérateur

14632 message(s)
Statut:

Posté - 27 sept. 2016 : 20:25:29

mfld: il ne pouvait y avoir des soldes vendeurs créditeurs qu'avant la promulgation de la loi SRU

donc il ne devrait plus y en avoir puisque nous sommes au delà d'un délai de 10 ans

Louis92
Contributeur vétéran

France
2795 message(s)
Statut:

Posté - 27 sept. 2016 : 21:08:35

nefer, je ne vois pas le rapport avec les soldes des vendeurs.

De plus, le résultat de la rectification de l'erreur sera porté sur le compte de l'acquéreur. Le vendeur n'en saura rien.

Quel rapport avec les soldes des vendeurs ?

Cdlt. Louis92.

mfld
Contributeur actif

France
485 message(s)
Statut:

Posté - 27 sept. 2016 : 21:14:31

Oui, Nefer, en théorie vous avez raison. Sauf qu'en pratique, le partant se contrefiche de vous laisser sa nouvelle adresse où envoyer le solde, donc l'excédent éventuel reste...

L'opération consistant à clôturer le compte en virant le solde sur un compte d'attente "anciens copropriétaires", en prenant soin d'indiquer le nom et la date de mutation dans le libellé de l'écriture, puis attendre 10 ans avant de la passer en produit, reste très courante même après la loi SRU.

Signature de mfld

Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien

Louis92
Contributeur vétéran

France
2795 message(s)
Statut:

Posté - 27 sept. 2016 : 22:41:25

citation:

L'opération consistant à clôturer le compte en virant le solde sur un compte d'attente "anciens copropriétaires", en prenant soin d'indiquer le nom et la date de mutation dans le libellé de l'écriture, puis attendre 10 ans avant de la passer en produit, reste très courante même après la loi SRU.

Oui, on voit même le compte vendeur perdurer. Dans ce cas-là, il n'y a que les CS qui vérifient le grand-livre qui peuvent décoincer la situation.

@ nefer : Quel rapport avec les soldes des vendeurs ?

Cdlt. Louis92.

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