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natcrawler
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 Posté - 02 sept. 2009 : 10:13:38
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Bonjour,
Suite a l'état des lieux de sortie réalisé avec ma locataire, des écarts ont été relevés: Impact sur carrelage, plan de travail à remplacer.
Je souhaite une fois que le devis sera réalisé pour ces remplacements, lui envoyer les justificatifs. Je sais qu'il faut de plus appliquer un coefficient de vétusté mais comment se calcule t il et par rapport à quelles critères.
Ma locataire a vécu 4 ans dans l'appartement.
Merci d'avance pour vos réponses.
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maoyann
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Posté - 02 sept. 2009 : 10:54:01
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Natcrawler,
Il n'y a pas de coefficient de vétusté officiel. Il y a des grilles écrites par différents organismes (office HLM, ssociations régionales UNPI) ; globalement elles sont proches. Sur un fil récent il avait été considéré que le svant (par ex) pouvait être pris pour référence.
http://www.conso.net/bases/5_vos_dr...es_lieux.pdf
En pratique, si on considère le carrelage :
Franchise : 5 ans
Durée de vie : 25 ans
Abattement par an au-delà de la franchise : 4%
Quote-part résiduelle : 20%
Ce qui vous donne le tableau suivant en fonctin de l'âge de votre carrelage :
Age du carrelage (ans) Vétusté (%)
1 0
2 0
3 0
4 0
5 0
6 4
7 8
8 12
9 16
10 20
11 24
12 28
13 32
14 36
15 40
16 44
17 48
18 52
19 56
20 60
21 64
22 68
23 72
24 76
25 80
Ainsi on peut considérer que si votre carrelage a 10 ans, vous pouvez multiplier le montant du devis de réparation par (100-20) soit 80%. |
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gorniet
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 2
 Posté - 03 sept. 2009 : 15:06:06
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Votre calcul me semble faux:
pour 10 ans c'est 4%/an par soit 40% + quote part résiduelle (20%) soient 60%
C'est différent! |
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Édité par - gorniet le 03 sept. 2009 15:06:31 |
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maoyann
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3
Posté - 03 sept. 2009 : 15:35:15
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Bonjour Gorniet,
Je pense que mon calcul était bon :
1) La franchise étant de 5 ans, cela veut dire que les 5 premières années, on ne compte aucune vétusté.
2) La quote-part résiduelle de 20% veut dire que si l'on arrive au-delà de la durée de vie, une part revient quand même au locataire. Elle ne doit pas être rajoutée.
Si l'on utilise ma règle de calcul, vous voyez sur ma petite feuille Excel (qui ne sort pas très bien) que quelque soit l'âge du carrelage, mon raisonnement tient.
En ne tenant compte d'aucune vétusté et de 4% par an de 5 à 25 ans on arrive bien à l'échéance à 80% correspondant à la quote-part résiduelle (100-20%).
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Posté - 04 sept. 2009 : 21:30:40
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En effet le calcul est bon et logique.
Maintenant, reste a etre d'accord sur les coefficients et sur laz durée de la période initiale sans baisse de valeur.... |
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natcrawler
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5
Posté - 04 sept. 2009 : 22:31:43
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gorniet
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Posté - 09 sept. 2009 : 18:01:20
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Ce que je veux dire c'est que l'interprétation est différente selon qui fait le calcul... locataire ou bailleur
Je pense pour ma part que les franchises ne peuvent être imposées que si elles sont inscrites sur le bail. Quant à la vétusté (ici tapisserie et moquette):
La Juridiction de Proximité rappelle qu'aux termes de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en son article 7 alinéas c et d, le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la location. Cependant, si la dégradation est le fruit d'un usage normal de la chose, le bailleur ne peut en tenir rigueur au locataire, car ce dernier est certes tenu d'entretenir les lieux, mais pas de remettre à neuf ce qui, malgré l'entretien normal, a été détérioré par simple usage normal. L'usage fixe à cinq années la durée moyenne d'occupation au-delà de laquelle les travaux de réfection et de rénovation doivent être considérés comme inhérents à l'usure des lieux et à ce titre supportés par le bailleur seul.
Juridiction de proximité de Tulle
ct0368
Audience publique du jeudi 31 juillet 2008
N° de RG: 91/08
Donc méfions nous des formules toutes faites... |
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Édité par - gorniet le 09 sept. 2009 18:02:06 |
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maoyann
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Posté - 09 sept. 2009 : 19:05:00
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citation: natcrawler Posté - 02 sept. 2009 : 10:13:38 Bonjour,
Suite a l'état des lieux de sortie réalisé avec ma locataire, des écarts ont été relevés: Impact sur carrelage, plan de travail à remplacer.
citation: gorniet Posté - 09 sept. 2009 : 18:01:20 Quant à la vétusté (ici tapisserie et moquette):
Vous avez dû confondre les fil Gorniet.
citation: c'est que l'interprétation est différente selon qui fait le calcul... locataire ou bailleur
Ok, c'est pour ça qu'il peut être utile d'utiliser des grilles élaborées par des groupes dans lesquels étaient représentés locataires et bailleurs.
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gorniet
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8
Posté - 15 sept. 2009 : 13:42:24
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Bonjour,
Non yann je ne me suis pas trompé de fil, je précisait juste que la jurisprudence citée était dans le cadre de moquette et tapisserie qui selon les grilles de vetusté, sont données pour 7 ans...
Je voulais juste signifier que l'argument de la vetusté ne peut être invoqué que si une grille a été au préalable annexée au bail. Les grilles existantes sont utilisées en conciliation pour "arracher" des accords entre bailleurs et locataires.
Le tribunal quant à lui n'a pas l'air d'en tenir réellement compte...
Voila mon avis! |
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natcrawler
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Posté - 09 oct. 2009 : 22:44:03
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Bonsoir,
Je poursuis le fil. Je viens enfin de recevoir le devis pour le remplacement du plan de travail ainsi que le carrelage. Le devis s'élève à 2000 euros or ma locataire m'a fait un dépot de garantie de 1200 euros.
Etant donné que je dois lui faire parvenir le chèque avant le 14 Octobre, est il possible de ne lui fournir qu'un devis ou suis je dans l'obligation de lui fournir la facture ? J'ai lu des informations contradictoires m'indiquant que le devis suffisait ou que la facture était obligatoire.
De plus, vu le montant, je pense ne lui compter que le remplacement du plan de travail. En effet, l'EDL de sortie indique eclats sur le carrelage sans en préciser le nombre. Je ne souhaite pas forcer la note. |
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seborga
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Posté - 10 oct. 2009 : 08:26:31
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L'état des lieux de sortie, est "moyen bien fait" s'il comporte exactement les indications que vous indiquez ici. La partie presque bien faite est "impacts sur carrelage". Il aurait été meilleur d'indiquer (et vous le soulignez vous-même), le nombre d'impact ou la surface concernée par les impacts. Si le locataire sortant vit fait du remplacement partiel de carrelage, même dépareillé, la loi ne vous autorisait plus à mentionner sa réparation comme une dégradation car le décret des réparations locative n'impose que des raccords et ne précise pas que ces raccords doivent impérativement être faits avec le même produit pour devenir totalement invisibles.
La mention "plan de travail à remplacer" est mauvaise. Il fallait indiquer (par exemple car je n'ai jamais vu de plan de travail endommagé dont vous parlez) ==> revêtement stratifié du plan de travail décollé, sur telles dimension, support aggloméré du plan de travail boursoufflé, sur elles dimension, etc.
Et, bien entendu, il faut que ces désordres ne soient pas déjà mentionnés sur l'état des lieux d'entrée.
Ensuite, vous restez libre de réparer ou pas. Mais, vous devez fournir des justificatifs pour imputer une retenue sur le dépôt de garantie. Donc, aucun besoin de facture (là , vous pouvez faire confiance à cette information), mais nécessité de présenter un devis fait pas une personne indépendante de vous. Même si vous savez parfaitement bien faire l'estimation de la réparation, vous n'avez pas le droit de fournir votre estimatif comme justification.
Ensuite, il y a plusieurs possibilités :
1. soit vous avez des devis de remplacement complet des ouvrages endommagés et là , vous devez faire les abattements pour vétusté et/ou aspect partiel de la dégradation ==>
exemple : les impacts sont sur le carrelage du sol d'une pièce de 10 m² et ils ne sont présents que sur une surface de 1 m² ==>
possibilité 1 ==> (aspect partiel de la dégradation) vous retenez 10 % du montant du devis quelque soit l'âge du carrelage et la durée d'occupation des lieux.
possibilité 2 ==> (application de coefficient de vétusté) vous appliquez sur ce devis de remplace de 10 m² un coefficient compatible avec l'âge de l'ouvrage endommagé, l'age réel, pas la durée d'occupation du locataire sortant. Dans ce cas, si le carrelage était tout neuf à l'entrée du locataire, si le locataire n'est resté que 4 ans, vous pouvez, théoriquement imputer 100% du devis mais le locataire va immédiatement demander un arbitrage qui vous conduira vers l'application d'une démarche prenant en considération l'aspect partiel de la dégradation. Si le carrelage a 25 ans d'âge et si le locataire est resté 10 ans dans le logement, votre calcul peut vous conduire à ramener à zéro l'imputation et vous n'aimerez pas et vous vous orienterez vers le calcul de l'aspect partiel.
2. soit vous avez des devis de remplacement partiel et là , vous pouvez les répercuter à 100 % en restant toujours conscient que le locataire pourra toujours demander un arbitrage si l'aspect partiel lui semble mal interprété. Un justificatif qui indique "remplacement de 5 carreaux" est assez incontestable, un justificatif qui indique remplacement de 1 m² de carrelage là où il y avait 5 impacts sur 1 m² peut ouvrir à débat.
C'est hyper compliqué et c'est sans doute une des raisons pour laquelle il n'y a pas de grille officielle de vétusté.
Honnêtement, je ne sais même pas si la validation propriétaire / locataire, d'une grille de vétusté annexée au bail lors de sa signature est une clause réglementaire ou considérée comme abusive. En revanche un état des lieux de sortie qui comporte une indication d'accord sur le mode de calcul qui sera retenu pour nuancer des devis de remplacements complets semble être juridiquement valable car il comporte tous les aspect d'un accord contractuel équitable.
La méthode de calcul de maoyann, quant à l'utilisation de la franchise et de la valeur résiduelle me semble bonne. L'extrait de la juridiction de proximité ne me semble pas approprié à la question de natcrawler. Par ce que je comprends de sa lecture, cet extrait rappelle que le propriétaire n'a aucune retenue à appliquer pour des "outrages" ne relevant que de l'âge et de l'usure normale des choses. Ainsi, même si un carrelage a toujours une valeur résiduelle de 20 %, lorsqu'il est rendu par un locataire avec une trace d'un réel dommage causé par le locataire, s'il est rendu dans un état de complet délabrement parce que ce carrelage a plus de 200 ans d'existence, il n'y a pas dégradation incombant au locataire mais il y a simplement fin de durée de vie.
OK, je viens de donner plein d'indications pour réfléchir mais je n'ai pas donné "la solution" à natcrawler parce que je ne connais pas l'âge du carrelage ni celui du plan de travail, ni l'ampleur des impacts, ni la nature des dommages sur le plan de travail. |
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Posté - 10 oct. 2009 : 08:35:51
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1/ Il me parait ahurissant d'énoncer que tout élément de plus de 5 ans de location ne peut plus être considéré comme dégradé par le locataire. C'est peut-etre applicable pour une moquette, mais pas pour un carrelage.
2/ Il ne me semble pas que cette décision de justice soit définitive, elle est donc contestable.
3/ Je ne vois pas pourquoi il faudrait absolument que la grille de vétusté soit jointe au contrat, car même en ce cas elle est encore contestée, des jugements ont modifiés les chiffres pourtant signés des deux parties.
4/ Natcrawler, vous pouvez calculer avec un devis, la facture n'est pas exigée, et même vous n'avez pas obligation de faire les travaux. La somme retenue correspond a un dédommagement pour perte de valeur de votre bien. A vous de choisir si vous réparez ou si vous encaissez la moins value.
5/ Je ne ferais pas de faux calcul en parlant de 'au vu de la somme, je ne fais que'. Soit vous faites payer, soit vous ne faites pas payer.
6/ Faites une retenue pour le plan de travail. Vous nous parlez de 4 années de location, mais cela ne dit pas l'âge réel du plan de travil.
Si il était neuf à l'entrée, je dirais grosso modo que si c'est un plan de travail en bois, il doit durer une dizaine d'années, si c'est de la pierre ou un revetement tres tres dur, on doit pouvoir compter quinze ans.
Auquel cas je ferais payer
a/ dans le premier cas 6/10 du devis plan de travail
b/ dans le second cas 11/15 du même devis
Si le plan avait 7 ans d'âge lors de la sortie, on passe à 3/10 et 8/15 respectivement.
7/ En ce qui concerne les éclats, il s'agit bien de dégradation. Si il n'y avait aucun éclat à l'entrée, j'utilise le devis tel que. Si il y avait deja quelques éclats à l'entrée, ca va etre en effet beaucoup plus difficile.
Pour le carrelage, la durée de 25 ans avec franchise telle que proposée par Maoyann me parait applicable. |
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natcrawler
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Posté - 10 oct. 2009 : 14:46:19
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Merci pour ces nombreuses informations. Pour répondre à chacun, voici ce que je peux ajouter:
Le plan de travail est humide, il n'a pas été entretenu avec de l'huile de lin comme préconisé lors de l'entrée deans les lieux de ma locataire. Elle a d'ailleurs reconnu qu'elle ne l'avait jamais fait. Le plan de travail a 8 ans, il est en bois (chêne ou hêtre, je retrouverai la facture d'achat).
En ce qui concerne le carelage, il a également 8 ans et ne présentait aucun impact à l'entrée. La superficie de la surface carrelé est de 3,30m2. Il y a 4 impacts chacun d'une taille d'une pièce d'1 centime (maximum).
Le devis pour le plan de travail (dépose + repose) sélève à 625 euros.
Le remplacement du carrelage ( démolition sol carrelé + pose) s'élève à 853,55 euros.
En ce qui concerne le plan de travail, la durée de 10 ans me parait faible si celui est entretenu régulièrement. |
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Posté - 10 oct. 2009 : 16:11:55
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Avec 4 impacts, donc quatre carreaux cassés, il vous faut calculer le cout de la manière suivante:
1/ Mettons que les 3,30 m2 représentent 30 carreaux carreaux de 33*33)
853,55 * 4/30 soit 227,61 € pour le remplacement de ces quatre carreaux, les autres n'ayant aucunement besoin d'etre remplacés.
Il faut tenir compte de la vétusté.
Celle-ci commence a la cinquième anne, il y a donc trois ans de vétusté sur 20 possibles (durée de vie 25 ans), donc a votre charge 3/20 de 80% , à la charge du locataire le reste soit 20% + 17/20de 80%
Total du : 17/20 de 80% de 227,61 = 154,77 euros + valeur résiduelle 45,52 = 200,29 €
2/ Pour le plan de travail, je reste sur 10 ans, il y a donc a votre charge 8/10 de 625, a celle du locataire 2/10 doit 125 euros.
Total à retenir = 125 + 200,29 = 325,29 euros. |
Édité par - ribouldingue le 10 oct. 2009 16:14:14 |
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natcrawler
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Posté - 10 oct. 2009 : 16:22:59
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Merci beaucoup pour ces infos |
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Ankou
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Posté - 10 oct. 2009 : 16:34:48
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citation: Initialement posté par ribouldingue
853,55 * 4/30 soit 227,61 €
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Posté - 10 oct. 2009 : 16:47:25
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En effet, c'est plutot 154,77 €
Pour une fois que je ne fais pas le calcul de tête approximativement .... Le reste est donc faux aussi... |
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maoyann
Contributeur vétéran
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Posté - 10 oct. 2009 : 17:57:37
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citation: Avec 4 impacts, donc quatre carreaux cassés, il vous faut calculer le cout de la manière suivante:
Sauf qu'à reprendre ce qui a été écrit sur l'EDL (je pense que Natcrawler en parle dans un autre fil), il était noté impacts sur le carrelage sans les dénombrer ... |
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natcrawler
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18
Posté - 10 oct. 2009 : 19:55:03
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Exact Yann, il est note impacts |
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natcrawler
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Posté - 11 oct. 2009 : 14:12:16
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Je vais tout de même appliquer la retenue indiquée par ribouldingue malgré que l'edl ne mentionne pas le nombre d'impacts.
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Posté - 11 oct. 2009 : 14:30:16
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En effet, Maoyann, j'aurais du mettre la condition que vous indiquez à mon calcul. Merci de votre vigilence.
Natcrawler, il est toujours possible de mettre une durée un peu plus élecvée pour le plan de travail, mais sachez que le locataire peut contester et qu'en ce cas, il est fort probable que le tribunal lui donne raison (pour faire suite à votre remarque) |
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