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Sipayung
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 Posté - 22 déc. 2016 : 00:21:10
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Bonjour,
Président d'une union de syndicats de copropriétaires et syndic bénévole d'un syndicat de copropriétaires (membre de l'union) j'ai récemment convoqué une A.G. ordinaire conformément aux statuts de l'union.
Pour cela, j'ai donc valablement convoqué les syndics (dont moi-même) pour assister à cette A.G.
A noter qu'il n'y a que deux membres dans l'union (2 S.D.C. représentés par leurs syndics).
Lors de la tenue de l'A.G., l'autre syndic (représentant le S.D.C et deuxième membre de l'union) m'a fait remarquer qu'il n'était pas dans la capacité juridique de se prononcer aux débats des questions mises à l'ordre du jour puisqu'il n'avait pas été mandaté au préalable par l'A.G. du S.D.C. qu'il représente (il faisait donc référence à L. 29 de la loi du 10 juillet de 1965 qui stipule " Les syndics participent à cette assemblée générale en qualité de mandataire du ou des syndicats qu'ils représentent.".
En effet l'A.G. de l'union a eu lieu avant celle que va organiser ce syndic au sein de son S.D.C. qu'il représente.
Durant cette A.G., ce syndic a donc voté à l’abstention sur tous les points mis à l'ordre du jour, à l'exception des questions concernant la désignation du secrétaire de séance et de l'approbation des comptes de l'exercice comptable dont il a voté réciproquement pour puis contre.
J'ai pu lire sur ce forum de nombreux topics sur la tenue et l'organisation des A.G. des unions mais je reste sur une question importante :
Les syndics qui participent à une A.G. de l'Union en qualité de mandataire du ou des syndicats qu'ils représentent doivent-ils avoir l'approbation du syndicat de copropriétaires (obtention d'un mandat) pour pouvoir se prononcer sur les questions mises à l'ordre du jour d'une A.G. de l'union ?
Pour info, j'avais moi-même et préalablement à la tenue de l'A.G. de l'union, organisé en qualité de syndic bénévole, une A.G. au sein du S.D.C. que je représente pour soumettre au syndicat des copropriétaires les questions portées à l'ordre du jour de l'A.G. de l'union.
Dans l'attente de vous lire.
Cordialement
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Posté - 22 déc. 2016 : 07:06:32
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Effectivement, chaque syndicat composant l'Union doit au préalable à l'AG de l'Union, faire décider les copros lors d'une AG :
"Article 63 du décret
L'union de syndicats, mentionnée à l'article 29 de la loi du 10 juillet 1965, peut être propriétaire des biens nécessaires à son objet.
Lorsqu'un syndicat de copropriétaires est membre d'une union de syndicats, le syndic soumet, préalablement pour avis à l'assemblée générale des copropriétaires du syndicat concerné ou, le cas échéant, au conseil syndical, les questions portées à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'union."
Donc si votre collègue n'a pas fait l'AG de son syndicat avant l'AG de l'Union, il ne peut apporter les avis du dit syndicat.
En général, les syndics s'entendent entre eux pour fixer la date de l'AG de l'Union |
Édité par - rambouillet le 22 déc. 2016 07:07:19 |
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Sipayung
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Posté - 22 déc. 2016 : 08:41:58
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Bonjour Rambouillet,
Comme vous le soulignez justement L. 63 du décret impose au syndic de soumettre préalablement pour avis à l'assemblée générale des copropriétaires du syndicat concerné ou, le cas échéant, au conseil syndical, les questions portées à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'union.
Or ce syndic comme je vous l'ai signalé n'avait pas eu le temps de convoquer l'A.G. de son syndicat mais a bien consulté le C.S. pour les questions mises à l'ordre du jour de l'A.G. de l'union.
Le problème de fonds n'est pas là mais est que ce syndic reste cantonné qu'il doit obtenir un mandat selon les disposition de L. 29 de la loi du 10 juillet 1965 pour pouvoir se prononcer en A.G. de l'Union.
Donc ma question reste toujours sans réponse ...
A mon sens, si ce syndic a bien consulté son C.S. avant l'A.G. de l'Union, pourquoi s'être abstenu alors que L. 63 du décret prévoit qu'à défaut cette consultation est suffisante pour se prononcer en séance.
De plus les questions de l'ordre du jour étaient basiques et ce syndic (professionnel) avait la faculté de pouvoir se prononcer au nom du S.D.C. qu'il représente.
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Posté - 22 déc. 2016 : 09:18:55
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Sipayung : les membres d'une Union de SDC sont les SDC, leurs représentants syndics sont convoqués aux AG de l'Union, et généralement le Président du Conseil de L'union est informé et invité à cette AG avec une voix consultative.
Ils est aussi préférable d'inviter les présidents des CS des syndicats membres.
Cela peut figurer sur les Statuts.
Vous êtes aussi syndic. Avez vous demandé l'avis de votre AG ?
Il ne s'agit que d'un avis, le syndic de chaque SDC n'ayant aucun obligation de suivre les avis émis par son AG sur l'OdJ de l'Union.
Il est préférable d'intéresser TOUS les copros aux décisions de l'Union en charge des parties communes.
Des réunions préparatoires avec les syndics mandataires des SDC, ET les membres du Conseil de l'Union ( généralement les présidents des CS des SDC, ou un membre désigné par l'AG des SDC) sont nécessaires au bon fonctionnement de l'Union ET de la résidence.
Une bonne relation entre les syndics est aussi importante pour une bonne marche de l'Union.
Ce syndic peut donc s'abstenir sur chaque, n'ayant pas pu demander l'avis de l'AG du syndicat qu'il gère.
Une AG annuelle de l'Union est généralement convoqué APRES les AG annuelles des SDC membres. La consultation des CS n'est pas suffisante.
Sipayung : A mon sens, si ce syndic a bien consulté son C.S. avant l'A.G. de l'Union, pourquoi s'être abstenu alors que L. 63 du décret prévoit qu'à défaut cette consultation est suffisante pour se prononcer en séance.
Un président d'une Union n'a pas à se mêler de la gestion des SDC, Vous n'avez pas à vous mêler des relations de ce syndic avec le CS, et les copros du SDC qu'il gère.
Il a tout à fait le droit de s'abstenir lors de cette AG. Avez vous organisé une réunion préparatoire de l'OdJ de l'Union avec lui, et les membres du conseil de l'Union ? Ce n'est pas obligatoire, mais cela participe au bon fonctionnement de cette résidence.
Généralement les Statuts d'une Union précise que le président est un syndic pro avec une carte professionnelle. Que disent vos Statuts à ce sujet ?
PS : notre résidence c'est 5 SDC, 150 Lots, 100 parkings privatifs, un parc de 4 ha dont 2 de bois. Et c'est pas simple
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Sipayung
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Posté - 22 déc. 2016 : 10:23:04
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philippe388, Merci pour votre message mais vous ne répondait toujours pas à ma question principale. Qu'entends ce syndic dans la définition de L.29 de la loi de 1965 et son "obligation" d'obtenir un mandat pour pouvoir se prononcer en A.G. de l'Union ? citation: philippe388 : Ils est aussi préférable d'inviter les présidents des CS des syndicats membres. Cela peut figurer sur les Statuts. Vous êtes aussi syndic. Avez vous demandé l'avis de votre AG ?
Pour le S.D.C. que je représente, il n'y a pas de conseil syndical légalement institué puisque le nombre de 3 membres minimum imposé par le R.C. n'avait pas été atteint lors de l'A.G. précédente.
Comme je l'ai déjà précisé, j'ai demandé l'avis aux copropriétaires du S.D.C que je représente en qualité de syndic lors de l'A.G. des copropriétaires qui elle s'est tenue avant celle que j'ai organisé pour l'Union.
Concernant le S.D.C. (membre de l'union) géré par l'autre syndic, le président de l'union n'a pas à inviter le C.S. puisqu'il n'a aucun lien direct avec ce syndicat. (d'ailleurs je vois mal comment je pourrai convoquer ces personnes alors que je n'ai aucune information les concernant).
Pour être précis dans mes réponses, il n'y a pas de conseil de l'union qui a été nommé pour chacun des syndicats.
Pour préparer cette A.G., j'ai effectivement communiqué avec la gestionnaire du syndic pro (communication des pièces comptables, informations des questions sur les travaux envisagés).
J'entends et je partage évidement votre point de vue qu'il est essentiel qu'il y ait une bonne communication et une bonne entente entre les syndics (représentants des S.D.C dans l'union) pour aborder sereinement les questions de l'A.G. de l'Union et d'autant plus lorsqu'il n'existe pas de C.S. (pour mon syndicat) ni de conseil de l'Union.
citation: philippe388 : Ce syndic peut donc s'abstenir sur chaque, n'ayant pas pu demander l'avis de l'AG du syndicat qu'il gère.
Une AG annuelle de l'Union est généralement convoqué APRES les AG annuelles des SDC membres. La consultation des CS n'est pas suffisante.
Bien évidemment que ce syndic peut s'abstenir aux questions de l'A.G., je n'entends pas faire une assemblée avec ma seule voix.
Ma question initiale (restée sans réponse d'ailleurs) ne porte pas sur ce point précis ....
Non il n'existe pas de généralité pour que l'A.G. de l'Union se tienne après celles organisées pour chacun des S.D.C membres.
Pour notre cas, la seule contrainte mentionnée dans les statuts est que le président doit au moins convoquer une fois par an (on dira que c'est pour l'A.G. ordinaire) dans le dernier trimestre de l'année civile soit du 1er octobre au 31 décembre.
La difficulté avec la tenue de l'A.G. de chaque syndicat, est qu'elle doit se faire après l'exercice comptable et au moins 6 mois avant la fin de l'exercice comptable concerné.
Pour chacun des syndicats, l'exercice comptable commence du 01/08 de l'année N pour se terminer le 31/07 de l'année N+1.
Par conséquent le syndic de chaque syndicat a peu de temps pour convoquer son A.G. s'il souhaite l'organiser avant celle de l'Union (d'où la difficultés rencontrés ...)
citation: philippe388 : Généralement les Statuts d'une Union précise que le président est un syndic pro avec une carte professionnelle. Que disent vos Statuts à ce sujet ?
Philippe388, je ne pense pas qu'il faut généraliser ce que peut être vos statuts qui semblent être différents des nôtres.
Non et bien évidemment il n'y a pas de telle précision dans nos statuts car sinon cela voudrait dire que la qualité de président que j'occupe serait non conforme aux dispositions des statuts donc illégale .... |
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Posté - 22 déc. 2016 : 11:07:37
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Sipayung ; Pas de CS dans votre SDC ? Cela vous satisfait il ? Vous êtes un syndic bénévole, copropriétaire, vous devez pousser quelques copros à se présenter au CS. Cela fait partie de la bonne marche d'un SDC. 
Vous pouvez modifier les dates de l'exercice au niveau de l'Union afin qu'elles coincident avec celles des 2 SDC, cele est plus simple que de modifier celles des 2 SDC.
Cela réglera définitivement votre problème d'AG des 2 SDC convoquées avant celle de l'Union.
Vos Statuts semblent aussi bien légers. 
Mais ils doivent bien préciser que ce sont les syndics,mandataires socials des 2 SDC, qui sont convoqués à l'AG de l'Union. Les AG n'ont pas besoin de voter un mandant pour cela. Les syndic sont déjà les représentants des SDC.
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Sipayung
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Posté - 22 déc. 2016 : 11:51:43
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Non il n'y a pas de conseil syndical légalement constitué dans le syndicat que je représente. (un seul membre proposé alors que le R.C. en impose 3)
Bien évidemment que cela ne me satisfait pas mais que suggérez-vous lorsque les copropriétaires se désintéressent complétement de la vie du syndicat du moment que les comptes sont bien tenus avec une maitrise des charges tout en gardant une copropriété en bon état ?
La particularité de la copropriété que j'occupe (puisque je suis aussi copropriétaire) est que seulement 4 copropriétaires sur 53 sont des copropriétaires occupants, le reste étant des copropriétaires bailleurs qui ne participent presque jamais aux A.G. (ce qui complique parfois la tenue de l'A.G.).
Les dates des exercices comptables des deux syndicats sont déjà identiques à celle de l'exercice comptable de l'Union.
Le problème que je soulevais est qu'il est obligatoire de tenir l'A.G. de l'union durant la période du 1er octobre et avant le 31 décembre de chaque fin d'exercice alors que pour les syndicats la date limite de convocation est donc 6 mois après la fin de l'exercice comptable se terminant le 31/07 de chaque année (donc A.G. au plus tard le 31 janvier de l'année N+1).
Par conséquent, si les syndics souhaitent obtenir l'avis du syndicat avant la tenue de l'A.G. de l'union, ils doivent forcément intégrer la contrainte que l'A.G de l'union doit se tenir au plus tard le 31 décembre de chaque année et donc convoquer les copropriétaires avant cette date et avant la date de l'A.G. de l'Union.
Une autre contrainte se rajoute puisque les convocations des copropriétaires en A.G. doivent leur parvenir au moins 21 jours avant la date de la tenue de l'A.G. Cela réduit encore les dates auxquelles peuvent se tenir les A.G. de chaque syndicat ....
Les statuts de l'Union ne sont pas aussi "légers" que vous semblez l'entendre puisqu'il est bien indiqué que l'A.G. est constitué par les syndics des syndicats , les représentants légaux des sociétés immobilières et les propriétaires membre de l'union (chose classique dans tous les statuts d'une union).
Comme vous l'indiquez et cela rejoint mon raisonnement, les syndics n'ont pas besoin d'obtenir un mandat pour voter en A.G. de l'union.
A mon sens, le syndic professionnel représentant l'autre S.D.C membre de l'union avait donc tord de soutenir que selon L.29 de la loi de 1965, il devait obtenir un mandat de l'A.G. de son syndicat pour se prononcer au vote de l'A.G. de l'union.
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Posté - 22 déc. 2016 : 12:32:28
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Sipayung : Les dates des exercices comptables des deux syndicats sont déjà identiques à celle de l'exercice comptable de l'Union.
Le problème que je soulevais est qu'il est obligatoire de tenir l'A.G. de l'union durant la période du 1er octobre et avant le 31 décembre
???? Je ne comprends pas le problème. L'AG de l'Union doit se tenir avant la fin de l'exercice comptable ?
En ce qui concerne la date limité de convocations de l'AG d'un SDC, elle ne concerne que l'approbation des comptes du SDC.
Les SDC n'approuvent pas les comptes de l'Union. Celle-ci peut donc se tenir avant les votes des AG. Ce qui est souhaitable, car les AG adopte les comptes du SDC AVEC leur quote-part des charges de l'Union.
Les SDC n'élisent pas non plus le président de l'Union.
En ce qui concerne l'objet de l'Union, une autre AG peut se tenir APRES les AG des SDC, ceux-ci ayant émis un avis sur l'OdJ de cette autre AG.
Un syndic peut convoquer des AG autant que nécessaire. Seule obligation, pour celle de l'approbation des comptes 6 mois après la fin de l'exercice du SDC. Un président d'une Union aussi.
Cette obligation de tenue le dernier trimestre de l'année est assez bizarre. Que dit vos Statuts la dessus ? quelle est l'objet de cette AG de fin d'année ?
PS : même si le RDC propose un nbre minimum de conseillers, 6 par exemple, si seulement 4 copors font acte de candidatures et sont élus, le CS est valablement constitué. L'élection du président est une obligation, comme le CS, et le syndic dans une copropriété.
Si seulement 2 se proposent, vous aurez un CS juridiquement valable.
L'AG n'élit pas de CS si aucun copros ne se présentent. Le juge peut aussi nommer les membres du CS !
A mon sens, le syndic professionnel représentant l'autre S.D.C membre de l'union avait donc tord de soutenir que selon L.29 de la loi de 1965, il devait obtenir un mandat de l'A.G. de son syndicat pour se prononcer au vote de l'A.G. de l'union.
OUI !! le texte ne dit pas cela. Il doit recueillie l'AVIS de l'AG. Les AG ne votent PAS sur l'OdJ de l'Union. Le syndic vote comme il l'entend après l'avis de son AG. C'est un des soucis d'une Union de SDC. les copros ne comprennent pas cela.
Pour éviter les " magouilles" constantes au niveau de l'Union, notre AG avait voté une résolution qui obligeait le syndic à suivre obligatoirement les " avis" de l'AG lors de l'AG de l'Union. Est-ce bien légal, pas si sur !! |
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Sipayung
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Posté - 22 déc. 2016 : 13:44:23
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Le problème est que l'A.G. de l'union doit se tenir au moins une fois par an durant la période du 1er octobre au 31 décembre de chaque année. (imposé par les statuts)
L'exercice comptable se terminant le 31/07 de chaque année et contrairement à ce que vous entendez, l'A.G. des syndicats doivent se tenir au maximum dans les 6 mois suivant la fin de l'exercice comptable afin de voter un budget prévisionnel et non pas pour l'approbation des comptes du syndicat.
citation: Article 14-1 de la loi de 1965 : "Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent."
citation: philippe388 :Les SDC n'approuvent pas les comptes de l'Union. Celle-ci peut donc se tenir avant les votes des AG. Ce qui est souhaitable, car les AG adopte les comptes du SDC AVEC leur quote-part des charges de l'Union.
Effectivement les copropriétaires réunis dans chacune des AG des syndicats approuvent les comptes présentés par les syndics en incluant les quotes-parts des charges de l'Union.
Cela ne veut-il pas dire qu'indirectement les syndicats approuvent les comptes de l'Union ?
D'ailleurs je vois mal comment faire pour les syndics en AG de l'Union qui devrait approuver les comptes si un des syndicats membre de l'union n'aurait pas approuvé les charges de l'union alors que l'autre syndicat oui ...
Bien évidemment le syndic peut convoquer autant de fois qu'il le désire.
Cependant, dans une logique de maîtrise des charges du syndicat, je ne trouve pas opportun de convoquer plusieurs fois alors que l'on peut se préparer à présenter dans une seule A.G. toutes les questions à soumettre au vote des copropriétaires et sans pour autant dépenser de l'argent pour les convocations et les procès-verbaux d'A.G..
Je ne partage pas votre point de vue sur l'aspect juridique de l'institution d'un syndicat si un seul membre se présente au conseil syndical alors que le R.C. prévoit que 3 membres minimum est nécessaire.
Je tiens à vous rappeler que le syndic se doit par l'article 18 de la loi de 1965 d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale et à juste titre il a un devoir de conseil auprès des copropriétaires.
Tant bien que vous acceptez de constituer un conseil syndical avec 2 membres alors que votre R.C. en prévoit 3, je ne donne pas longue vie à celui-ci si tenté qu'un copropriétaire défaillant ou opposant saisissait la justice pour dissoudre ce conseil syndicat ...
philippe388 :
J'aurai souhaité savoir comment organisez-vous dans la convocation de l'A.G des syndicats membres de votre union, l'avis à soummettre aux copropriétaires pour les questions de l'ordre du jour de l'Union (question unique ??? vote sur chaque question de l'A.G. de l'union ? A quelle majorité ? ou sans vote ?
Dans l'attente de vous lire ... |
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Posté - 22 déc. 2016 : 15:17:34
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Faites changer les dates d'exercice de l'Union pour faire coïncider avec celles des syndicats. |
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Sipayung
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Posté - 22 déc. 2016 : 15:32:48
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Encore une fois lisez bien ce que j'ai écrit : les dates d'exercice comptable de l'Union sont identiques à celles de l'Union (du 01/08/N au 31/07/N+1).
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Posté - 22 déc. 2016 : 15:44:05
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Sipayung : Cela ne veut-il pas dire qu'indirectement les syndicats approuvent les comptes de l'Union ?
C'est l'AG de l'Union qui approuvent les comptes de l'Union. Les AG des SDC membres n'approuvent pas les comptes de l'Union, et elles ne donnent que des avis. Un avis n'est pas une décision. Les AG ne votent pas sur l'OdJ de l'Union.
Les charges des SDC sont une autre chose. Dans ces charges figurent simplement la quote-part de l'Union de chaque syndicat. le souci c'est de connaitre le montant de cette quote-part au moment des AG des SDC.
Un souci de toutes les Unions c'est que l'Union propose l'adoption des ses comptes avec toutes les autres projet de son OdJ annuel.
Rien ne vous empêche de convoquer une AG de l'Union ayant pour seul objet l'approbation des comptes annuels, et cela dès le mois de février. Il est facile de convoquer 2 syndics et d'adopter les comptes de l'Union.
Sipayung : Tant bien que vous acceptez de constituer un conseil syndical avec 2 membres alors que votre R.C. en prévoit 3, je ne donne pas longue vie à celui-ci si tenté qu'un copropriétaire défaillant ou opposant saisissait la justice pour dissoudre ce conseil syndicat .
Mais vous oubliez que le CS est une obligation en copropriété. Elire 2 membres au lieu des 3 minimum prévu au RDC n'est pas illégal. Vous avez un nbre de CS inférieur au RDC? peu importe celui-ci est juridiquement valable. Un CS est un organe important du SDC.
Imaginez un SDC important de 500 lots, avec 15 membres du CS minimum prévu au RDC. 11 copros sont élus, si l'on vous suit ce SDC important n'a pas de CS faute d'un nbre de candidature.
Aucun copro. ne gagnera un procès en contestation si il manque des membres au CS ! Votre petit CS ne sera pas dissout par le juge.
De très nombreuses copropriétés fonctionnent avec un nbre de CS inférieurs à celui prévu au RDC, et heureusement. Sans CS, un SDC ne fonctionne pas comme il faut. On peut se poser la question sur le syndic de ce grand SDC si il "refusait" et à quel titre d'ailleurs, un CS composer de 11 membres au lieu de 15.
Un seul membre élu pose problème, .... mais il sera facile d'en convaincre un 2ème, dans l'intérêt du SDC, et des copros. Cela n'ayant aucun rapport avec une bonne ou mauvaise gestion du syndic.
Il faut un syndic ET un CS contrôleur, pour que cela fonctionne. ET le devoir de conseil d'un syndic, c'est aussi d'informer l'AG de l'importance du CS. Même si le nbre est inférieur au RDC.
Mais attention, seule l'AG peut décider de ne pas instituer de CS à l'article 26, et cela est exceptionnel. Le syndic ne peut pas décider de cela.
Et également, à défaut de désignation par l’assemblée générale, à la majorité requise, des membres du conseil syndical, le juge peut désigner les membres de ce conseil, avec l’acceptation des intéressés : il peut également constater l’impossibilité d’instituer un conseil syndical.
La loi ne prévoit pas le cas ou si le nbre des membres est inférieur à celui prévu au RDC, ce CS n'est pas valablement constitué.
pour rappel : l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, modifiée par la loi du 31 décembre 1985
" Dans tout syndicat de copropriétaires un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.... "
J'aurai souhaité savoir comment organisez-vous dans la convocation de l'A.G des syndicats membres de votre union, l'avis à soummettre aux copropriétaires pour les questions de l'ordre du jour de l'Union (question unique ??? vote sur chaque question de l'A.G. de l'union ? A quelle majorité ? ou sans vote ?
C'est une bonne question !! cela a posé des problèmes pendant de nombreuses années, et encore aujourdh'hui, chaque nouveau syndic faisant à sa façon. Nous avons eu un seul syndic qui ai compris comment cela fonctionnait.
1. pendant des années, aucun projet de l'Union ne fut soumis à l'avis des 5 SDC.
2. puis un projet fut " pondu" par le directeur de l'Union, et chaque OdJ des SDC proposait un projet modifié par le syndic et les CS de chaque SDC. les AG votait sur ces OdJ différents; imaginez donc l'AG de l'Union avec un vrai projet, et 5 projet modifié.
L'Union s'arrangeait alors sans tenir compte des " votes" des SDC. Un vrai " bordel" et de nombreux débordements.
3. Nous avons enfin réuni les 5 membres du Conseil de l'Union ( les 5 présidents des CS des 5 SDC) pour préparer en concertation avec le directeur de l'Union, un OdJ commun. Mais les AG "votaient" sur cet OdJ de l'Union joint à leur convocation.
4. maintenant, les AG des 5 SDC respectent mieux les Statuts. Le projet d'OdJ est joint à celui de l'OdJ des 5 SDC. Les copros " votent", et sur le PV de chaque SDC il n'y figure que les avis, c'est à dire avis positif, ou avis négatif.
5. pendant de très nombreuses années, aucun des copros des 5 SDC ne recevait le PV de l'AG de l'Union. Ils ignoraient les votes ou les avis des 4 autres SDC. L'Union envoyait simplement les appels de fonds pour le fonctionnement et les travaux adoptés par l'Union. par conséquent une surprise pour tous les copros.
6. En tant que président du CS de notre SDC, j'ai informé par un tableu excel les copros de niotre SDC des décisions de l'AG de l'Union. Maintenant tous les copros des 5 SDC recoivent le PV de l'Union.
7. Nous sommes que quelques uns à avoir " assimilé" le fonctionnement de notre Union. 5 SDC et une Union c'est très compliqué. Qui paie quoi ? le SDC ou l'Union ? pour 4 SDC de pavillons, les charges Union c'est 50%, pour un immeuble dans notre Union, c'est seulement 20% de leurs charges de SDC, et il paie 25% des charges de l'Union.
Il y a quelques années, j'avais proposé avec le nouveau syndic, et directeur de l'Union modifier ce fonctionnement compliqué. C'est à dire d'avoir un seul SDC, au lieu de 5 SDC et une Union.
Un seul syndic, un seul CS, une seule AG. Cela est faisable, a un cout.
Chaque SDC peut sortir de l'Union, dès lors que les 5 SDC sont sortis de cette Union, elle n'a plus d'objet et est dissoute. Il faut alors créer un SDC unique, avec des charges spéciales par batiment ( ex SDC tous séparé sur leur parcelle propre dans ce parc fermé de 4 ha).
Passage chez le notaire pour réunir les 5 parcelles. Création d'un RDC unique.
Plus de servitudes multiples, un seul SDC de 150 copros. plus facilement gérable, et des décisions beaucoup plus rapide.
On redonne aussi la parole et les décisions aux copros. car dans notre configuration, 2 SDC avaient plus de 25% des voix, les autres ne comptant pour du beurre !
PS : une petite question : en tant que président de cette Union de syndicats vous pouvez toucher une rémunération. La loi de 1965 sur les syndic non-pros non rémunéré ne s'applique pas aux Unions.
Avez vous une rémunération ? cela serait out à fait normal.
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Sipayung
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Posté - 22 déc. 2016 : 16:42:26
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Merci philippe388 pour ces précisions.
Donc si j'ai bien compris il n'y avait pas de vote sur les questions de l'ordre du jour de l'Union soumises à l'ordre du jour de l'A.G. des syndicats.
Pour ma part, j'avais fonctionné ainsi la première année.
Exemple de l'ordre du jour du syndicat :
Qxx : SENS DU VOTE POUR L’ASSEMBLEE GENERALE DE L’UNION (ne fait que l’objet d’un avis)
L’assemblée générale prend connaissance de l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’Union des syndicats de copropriétaires des résidences XX et YY qui doit se tenir le xx janvier 201y à 17H00 rt donne son avis au syndic sur les questions suivantes :
Question 1 : Election du Président de l’Union
Avis : pour / contre
Question 2 : Approbation des comptes de l’exercice écoulé
Avis : pour / contre
Question 3 : Approbation du budget N+2
Avis : pour / contre
......
Puis récemment et pensant qu'il fallait obtenir un mandat, j'ai soumis la question à l'ordre du jour de l'A.G. du syndicat de la sorte :
Qxx : SENS DU VOTE POUR L’ASSEMBLEE GENERALE DE L’UNION - MANDAT A DONNE AU SYNDIC (article 25, le cas échéant 25-1)
L’assemblée générale prend connaissance de l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’Union des syndicats de copropriétaires des résidences XX et YY qui doit se tenir le xx janvier 201y à 17H00 et donne son avis au syndic sur les questions suivantes :
Question 1 : Élection du Président de l’Union
En faveur de l’abstention :
En faveur du contre :
En faveur du pour :
En conséquence le syndic retient l’avis …… à la question 1
Question 2 : Approbation des comptes de l’exercice écoulé
En faveur de l’abstention :
En faveur du contre :
En faveur du pour :
En conséquence le syndic retient l’avis …… à la question 2
Question 3 : Approbation du budget N+2
En faveur de l’abstention :
En faveur du contre :
En faveur du pour :
En conséquence le syndic retient l’avis …… à la question 3
......
Résultat du vote selon l’article 25
La résolution obtient ..... tantièmes de voix sur .......tantièmes de voix de tous les copropriétaires.
La résolution est adoptée/rejetée à la majorité des voix du syndicat.
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Édité par - Sipayung le 22 déc. 2016 16:52:17 |
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JPM
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Posté - 25 déc. 2016 : 18:06:20
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Il me semble qu'on ne parle pas beaucoup du conseil de l'union dans cette affaire.
Par ailleurs il y a un CS de syndicat non constitué, ce qui rend impossible sa consultation. Vous devez faire compléter le CS par la voie judiciaire.
Le mandat de syndic ? Il est mandataire social du syndicat des copropriétaires. C'est ce mandat qui est visé. Le syndic prudent souhaite une décision de son syndicat, prise en assemblée générale, l'autorisant à voter en faveur d'un chantier de 150 000 € figurant à l'ordre du jour de l'assemblée de l'Union.
C'est le bon sens même qui a manqué au législateur qui s'est borné à tourner la difficulté en se contentant d'un avis du conseil syndical.
L'avis de l'assemblée ne peut résulter que d'un vote.
Quel serait le syndic assez fou pour procéder autrement.
Il faut donc que les statuts tiennent compte de cette réalité.
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Posté - 25 déc. 2016 : 19:24:21
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Sipayung : les AG ne done pas d'avis sur l'élection du président de l'Union, et pas non plus sur l'approbation des comptes de l'Union.
Le président de l'Union est élu par les syndics des SDC. Et généralement c'est celui qui représente le plus des voix ( car il représente les SDC avec le nbre de tantièmes de leur quote-part dans l'Union); mais cela peut être le seul syndic parmi les syndics qui fait acte de candidature, voire un syndic tiers à l'Union.
Les syndics n'ont aucune obligation de suivre les avis de leur SDC. les autres syndics ne connaissant pas non plus ces avis.
Les syndics ne votent pas en affirmant suivant l'avis emis parle SDC que je représente, mais pour, contre ou abstention sans avoir à se justifier.
De plus une AG est le lieu des débats et des décisions. Le syndic peut donc juger que l'avis de son AG n'est pas le bon.
Le GROS souci d'une Union c'est le pouvoir important de son Président. Etant généralement syndic d'un ou de plusieurs SDC, il oeut IMPOSER ce qu'il désire, sans que personne ne puisse réellement contester ces décisions. Les membres sont els SDC et pas les copropriétaires, qui eux, ne peuvent strictement rien contester.
D'ou l'importance du Conseil de l'Union dont vous affirmez qu'il n'existe pas chez vous. Ce Conseil, sans pouvoir de décision, CONTROLE la gestion et les comptes de l'Union.
Sipayung : pour rappel ce conseil de l'Union est OBLIGATOIRE, comme le CS d'un SDC.
Cette loi est d'ordre public, elle s'impose donc à votre Union.
Article 29 loi de 1965
Modifié par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 - art. 81
Un syndicat de copropriétaires peut être membre d'une union de syndicats, groupement doté de la personnalité civile, dont l'objet est d'assurer la création, la gestion et l'entretien d'éléments d'équipement communs ainsi que la gestion de services d'intérêt commun.
Cette union peut recevoir l'adhésion d'un ou de plusieurs syndicats de copropriétaires, de sociétés immobilières, de sociétés d'attribution régies par les articles L. 212-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation et de tous autres propriétaires dont les immeubles sont contigus ou voisins de ceux de ses membres.
Les statuts de l'union déterminent les conditions de son fonctionnement sous réserve des dispositions de la présente loi. Ils ne peuvent interdire à l'un de ses membres de se retirer de l'union.
L'adhésion à une union constituée ou à constituer est décidée par l'assemblée générale de chaque syndicat à la majorité prévue à l'article 25. Le retrait de cette union est décidé par l'assemblée générale de chaque syndicat à la majorité prévue à l'article 26.
L'assemblée générale de l'union est constituée par les syndics des syndicats, par le représentant légal de chaque société et par les propriétaires qui ont adhéré à l'union. Les syndics participent à cette assemblée générale en qualité de mandataire du ou des syndicats qu'ils représentent.
L'exécution des décisions de l'union est confiée à un président de l'union désigné par l'assemblée générale de l'union.
Il est institué un conseil de l'union chargé d'assister le président et de contrôler sa gestion. Ce conseil est composé d'un représentant désigné par chaque membre de l'union. |
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JPM
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Posté - 29 déc. 2016 : 02:04:37
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Philippe 388 présente des affirmations péremptoires qui méritent un examen .
Dans la pratique quid du syndic retrouvant ses copropriétaires après avoir voté pour des travaux qu'ils ont refusés en assemblée du syndicat.
La doctrine rejette fermement la liberté qu'aurait le syndic de voter à sa convenance quand il y a eu décision de l'assemblée. Sic MM. Lafond et Roux dans le Code Lexisnexis sous article 63 du décret. Le syndic mandataire ne peut voter dans un sens autre que celui imposé par l'assemblée de son syndicat.
Sur ce point important il ne faut pas égarer les visiteurs du forum.
Tout au plus peut on admettre un débat sur les égarements du législateur en cette matière.
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Édité par - JPM le 29 déc. 2016 02:05:51 |
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Posté - 29 déc. 2016 : 10:40:40
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citation: Le syndic mandataire ne peut voter dans un sens autre que celui imposé par l'assemblée de son syndicat.
Il n'y a (malheureusement) pas obligation d'avoir l'avis d'une assemblée générale, l'avis du CS peut suffire :
"Article 63 du décret
L'union de syndicats, mentionnée à l'article 29 de la loi du 10 juillet 1965, peut être propriétaire des biens nécessaires à son objet.
Lorsqu'un syndicat de copropriétaires est membre d'une union de syndicats, le syndic soumet, préalablement pour avis à l'assemblée générale des copropriétaires du syndicat concerné ou, le cas échéant, au conseil syndical, les questions portées à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'union.
Le syndic rend compte à l'assemblée générale des copropriétaires des décisions prises par l'union."
Sauf, bien sur, particularités du RdC du syndicat "adhérent" à l'Union. Il est vrai qu'il est parfois difficile de réunir avant l'AG de l'Union, une AG du syndicat.... |
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Posté - 30 déc. 2016 : 11:05:05
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JPM : Sur ce point important il ne faut pas égarer les visiteurs du forum.
Je n'égare personne , JPM. Je parle de mon expérience dans une Union de 5 SDC, er de la complexité de cette gestion, et de sa compréhension.
Les syndics ne connaissent pas cette gestion, et mélangent souvent Union et ASL ! notre Union fut géré à moitié comme une ASL et comme une Unio
Mais JPM, avez vous bien lu mes réponses !
La loi de 1965 ne s'applique pas aux Unions. Ce sont les Statuts qui comptent, c'est un rappel important.
Ou avez vous lu que le syndic a une obligation de voter aux AG de l'Union comme l'a décidé l'AG. Le seul texte concernant les Unions dans la loi de 1965, précisent que ces AG n'émettent que des avis, et que l'avis du CS peut-être suffisant.
Nos Statuts sont très flous aussi la dessus, parlant de la volonté exprimée des copropriétaires des SDC, sans parlez d'AG !
Nous avons ce débat depuis près de 20 ans dans notre résidence. Et les positions d'avocats spécialisés, de syndics, ... sont tous très différentes à ce sujet.
J'ai écrit sur ce fil que notre AG votant chaque année que le syndic devait suivre les avis de son AG lors de l'AG de l'Union. Rien n'est écrit dans le RDC du SDC, ni dans la loi la dessus.
Ceci fut décidé suite aux dérives de l'Union ou des travaux importants furent adoptés alors que 2 SDC majoritaires avaient donné un avis défavorable. Le syndic, directeur de l'Union et syndic des 3 autres SDC avait voté Pour ces travaux.
JPM : La doctrine rejette fermement la liberté qu'aurait le syndic de voter à sa convenance
Ou sont les textes ? Vous parlez de la même doctrine qui vous amène à écrire que les votes contre ne comptent pour rien, ou sont neutres, en copropriété en ce qui concerne le passage à l'article 25.1.
rambouillet : il est très facile de réunir une AG de l'Union après les AG des SDC membres. pas de délai légal de 21 jours à respecter. Un délai est fixé généralement par les Statuts. Seuls les syndics sont convoqués. C'est à dire très peu de personnes. il suffit que les syndics se mettent d'accord sur les dates de leurs AG, et fixant celle de l'Union après celles-ci.
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Posté - 30 déc. 2016 : 12:07:32
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citation: La loi de 1965 ne s'applique pas aux Unions. Ce sont les Statuts qui comptent, c'est un rappel important.
Erreur, car la loi de 1965 et le décret de 1967 parlent de ces Unions et en particulier le décret qui comporte lui-même plusieurs articles spécifiques à ce sujet (articles 63 et suivants). Les statuts sont des applications particulières de ces textes ....
citation: il est très facile de réunir une AG de l'Union après les AG des SDC membres. Je peux vous prouver que ce n'est pas aussi facile que cela.....  lorsque les syndics ne s'entendent pas entre eux.... |
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JPM
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Posté - 30 déc. 2016 : 13:55:46
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Philippe388 : citation: La loi de 1965 ne s'applique pas aux Unions
C'est inexact. Art 29 de la loi et art. 63 à 63-4 du décret.
Pour le reste, j'ai cité mes références. Je partage l'avis de l'auteur.
En droit de la copropriété, impossible de négliger la doctrine. Problème quand l'avis de M. Capoulade s'oppose à celui de M. Gedehem.
C'est effectivement la même doctrine qu'à propos de l'article 25-1.
La doctrine inspire la jurisprudence. Elle inspire aussi le législateur, ou le pouvoir réglementaire.
C'est la doctrine qui vient de casser les reins à la Commission de contrôle.
C'est la doctrine qui a obtenu pour chaque copropriétaire la généralisation du droit de faire inscrire une question à l'ordre du jour de l'assemblée et la suppression de l'absurde ordre du jour complémentaire.
C'est la doctrine qui a obtenu la simplification de l'arrêté des comptes à la suite d'une vente de lot
Mieux encore c'est la doctrine qui est à l'origine de la conception unitaire du droit de copropriété en présentant le lot comme un bien immobilier cohérent.
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Édité par - JPM le 30 déc. 2016 14:08:39 |
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Sipayung
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Posté - 01 janv. 2017 : 21:14:14
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Tout d’abord permettez-moi de vous souhaitez à tous une heureuse et bonne année 2017.
citation: JPM :Il me semble qu'on ne parle pas beaucoup du conseil de l'union dans cette affaire.
Comme vous l'avez certainement constaté, un seul copropriétaire présent en A.G. s'est présenté pour être membre du conseil syndical.
Concernant l'autre syndicat de copropriétaires, seulement deux copropriétaires se sont présentés comme membres du C.S. lors de l'A.G. alors que le R.D.C. prévoit qu'il y ait minimum 3 membres pour que chacun des C.S. soit légalement constitué.
Tout comme le S.D.C que je représente, l'autre syndicat n'a pas obtenu le nombre de membres suffisants pour constituer le C.S. alors comprenez-vous la difficulté de sensibiliser les copropriétaires à être aussi membre du conseil de l'Union ?
Avant que je m'engage comme syndic bénévole puis comme président de l'Union, et après avoir subi des gestions pitoyables par des syndics professionnels, j'étais membre du C.S. (et président du C.S.) qui se composait de 3 membres. J'étais aussi membre du conseil de l'Union mais pour autant je n'ai jamais été convié à aucune préparation ou A.G. de l'Union puisque les syndics pros précédents, comme l'a souligné justement philippe388, ne connaissent pas le mode de gestion d'une Union et ne prennent le temps de lire les statuts pour organiser son fonctionnement.
Cela est certainement pitoyable mais cette situation reflète une réalité qui ne semble pas être un cas isolé.
Les syndics pros méconnaissent les Unions !!!
citation: JPM ; Par ailleurs il y a un CS de syndicat non constitué, ce qui rend impossible sa consultation. Vous devez faire compléter le CS par la voie judiciaire.
JPM : Pouvez-vous m'éclairer de la marche à suivre pour faire compléter le C.S. par la voie judiciaire ?
Je rappelle encore une fois que l'A.G. a voté pour un copropriétaire comme membre du C.S. alors que le R.D.C. prévoit que 3 membres min. doivent se présenter pour que le C.S. soit légalement constitué ...
Ma question pragmatique est la suivante :
Si aucun des copropriétaires du syndicat ne s'oppose légalement à la constitution d'un C.S. avec un seul membre, quel est l'obligation d'un syndic (et en a-t'il véritablement le pouvoir) de s'opposer à la constitution du C.S. ???
En effet, même si les règles du R.D.C pour constituer le C.S. n’ont pas été respectées, un copropriétaire a bien été désigné par l'A.G. comme membre du C.S.
Le fait que 3 membres min. pour composer le C.S. n'a pas été respecté, ne vaut pas cause de nullité de la constitution du C.S. car il n'existe aucun texte pour contredire le vote pris par le syndicat lors de l'A.G..
A mon sens, si il devait avoir nullité, elle ne peut être décidée que par le juge qui doit être saisi de cette action que par un copropriétaire opposant ou défaillant dans un délai de deux mois à compter de la signification du procès-verbal (article 42 de la loi du 10 juillet 1965).
Dans ce sens, le syndic ne peut saisir le juge à cette fin de nullité, ni même décider seul de l’annulation d’une résolution pris par l'A.G. pour élire les membres du C.S. ....
Donc, si aucun copropriétaire opposant ou défaillant ne souhaite engager une procédure, je ne pense pas que c'est au syndic d'engager une action judiciaire pour que le C.S. soit constitué avec le nombre de 3 membres imposés par le R.D.C. ....
citation: JPM:
Le mandat de syndic ? Il est mandataire social du syndicat des copropriétaires. C'est ce mandat qui est visé. Le syndic prudent souhaite une décision de son syndicat, prise en assemblée générale, l'autorisant à voter en faveur d'un chantier de 150 000 € figurant à l'ordre du jour de l'assemblée de l'Union.
C'est le bon sens même qui a manqué au législateur qui s'est borné à tourner la difficulté en se contentant d'un avis du conseil syndical.
L'avis de l'assemblée ne peut résulter que d'un vote.
Quel serait le syndic assez fou pour procéder autrement.
Il faut donc que les statuts tiennent compte de cette réalité.
JPM, je partage avec vous ce point de vue mais avec une certaine limite.
Comme je l'ai argumenté, j'ai procédé lors de l'A.G. du syndicat et préalablement à l'A.G. de l'Union à un vote du syndicat concernant les questions portées à l'ordre du jour de l'A.G. de l'Union.
D'ailleurs et puisque vous affirmez qu'il s'agit bien d'un vote, pouvez-vous préciser à quelle majorité cette question doit-elle être présentée lors de l'A.G. du syndicat (vote sur les questions de l'ordre du jour de l'A.G. de l'Union) ?
JPM, lors d'une A.G. de syndicat, si un copropriétaire ayant donné un mandat impératif avec des consignes de vote précises pour se faire représenter et que le mandataire lors des débats de l'A.G. ne suit pas ses consignes, pensez-vous que cela soit illégal ?
Je ne pense pas que le mandataire soit obligé de suivre les consignes de vote, qui ne peuvent être données qu’à titre indicatif.
En effet, un mandataire doit pouvoir tenir compte des débats qui peuvent avoir lieu au cours de l’assemblée générale et voter « en son âme et conscience » après avoir été éclairé par certaines explications que n'avait pas forcément le copropriétaire ayant donné son pouvoir.
Donc pour une A.G. d'une Union, ne pensez-vous pas qu'un syndic, représentant du syndicat, puisse voté à contre sens de l'avis du syndicat si les lors des débats il s'avère que ce vote lui soit plus favorable ?
citation: philippe388 : La loi de 1965 ne s'applique pas aux Unions.
Comme l'a souligné JPM et rambouillet, la loi de 1965 et le décret s'appliquent aux unions mais uniquement pour les Art 29 de la loi et art. 63 à 63-4 du décret.
Pour expérience et après avoir engagé une action en justice sur la base de l'Art. 18-2 de la loi du 10 juillet de 1965 contre l'ancien syndic qui était également président de l'union afin d'obtenir les documents et archives non restitués, j'ai obtenu une fin de non recevoir de mon action concernant l'Union :
citation: "MOTIFS
- sur l’irrecevabilité
Il convient de relever que l’action engagée à l’encontre de X est fondée sur les dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10/07/1965, lesquelles sont strictement applicables dans le cadre d’un changement de syndic. Or en l’espèce, Y agit d’une part en qualité de syndic de la copropriété ..... ; d’autre part de Président de l’Union des syndicats. Ainsi, l’action de Y en cette dernière qualité et ce pour obtenir la restitution de documents et réparation des préjudices qui découleraient de l’absence de celle-ci, est manifestement irrecevable sur ce fondement procédural et ce d’autant qu’il s’agit d’une saisine du Président du Tribunal de grande instance
avec des pouvoirs strictement définis et encadrés.
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Édité par - Sipayung le 02 janv. 2017 13:46:39 |
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© 2000-2012 AEDev |
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A.G. d'une Union de syndicats de copropriétaires 
