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 Posté - 04 janv. 2017 : 19:04:51
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Bonjour,
je suis propriétaire dans une petite copropriété de 4 personnes.
Mon oncle possède le rez-de-chaussée (local commercial) ; mes parents sont propriétaires du 1er étage (et mon père est syndic bénévole) ; une autre personne est propriétaire du 2nd étage + d'une mansarde au 3ème étage. Je suis propriétaire de toutes les autres mansardes au 3ème étage (état plus que défraîchi). Au-dessus, il n'y a que les combles (partie commune) dont l'accès se fait par l'une de mes mansardes (servitude).
Mes mansardes sont disposées "en fer à cheval" autour d'un couloir qui est une partie commune et qui ne sert à desservir que mes parties privatives (l'accès à la mansarde du copropriétaire du 2ème étage se fait sur le palier).
Je souhaiterais racheter cette partie commune à la copropriété en vue de créer un nouveau lot que je souhaiterai ensuite mettre en vente pour qu'il soit aménagé en appartement.
La majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 suffit-elle dans ce cas ?
Si l'unanimité n'est effectivement pas nécessaire (car je pense que je ne l'obtiendrais pas), quelles sont les démarches à effectuer et dans quel ordre afin de tout faire dans les règles de l'art et que la résolution votée en AG soit inattaquable ?
Point qui a peut-être son importance : il n'y a pas de conseil syndical dans la copropriété, tout repose sur mon père (que j'épaule), réélu tous les ans syndic bénévole car les autres copropriétaires ne souhaitent pas s'engager dans des responsabilités. Je ne sais pas si cela peut poser problème.
Merci par avance pour vos réponses et meilleurs voeux !
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Posté - 05 janv. 2017 : 15:28:33
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Guinness611 : "Point qui a peut-être son importance : il n'y a pas de conseil syndical dans la copropriété, tout repose sur mon père (que j'épaule), réélu tous les ans syndic bénévole car les autres copropriétaires ne souhaitent pas s'engager dans des responsabilités. Je ne sais pas si cela peut poser problème."
Il ne reste qu'un seul copro qui ne soit pas de la famille qui peut être membre du CS, c'est le seul éligible.
Un CS est obligatoire. Mais l'AG peut voter de ne pas élire de CS. La résolution doit évidemment figurer à chaque OdJ de l'AG annuelle. Le PV doit faire figurer la non élection de ce CS.
On comprend que chez vous ce seul copro éligible ne souhaite pas se proposer au CS. Seul au milieu d'une famille, il ne peut pas faire grand chose.
Mais votre père syndic bénévole devrait le solliciter pour vérifier les comptes du SDC, role d'un CS.
Pour l'achat des combles ; c'est l'article 26 de la loi de 1965 :
Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.
Vous avez une servitude d'accès; cela pose donc problème pour votre achat. Une discussion avec ce 4ème copro. s'impose si vous désirez obtenir ce droit d'acheter, au prix du marché.
Ne pas oublier que le produit de la vente sera distribué à tous les copros, y compris vous, suivant leur quote-part. Ce 4ème voisin sera peut-être intéressé à toucher un peu de sous.
Les démarches : en préalable l'AG doit adopter cette vente et un prix de vente. Attention donc à l'abus de majorité avec une famille majoritaire.
Vous devez aussi demander l'autorisation de faire des travaux dans ce nouveau lot, article 25 de la loi - travaux privatifs affectant les parties communes. Joindre à l'OdJ tous les plans, avis d'un architecte, devis, ....
Demande de travaux à la Mairie.
Tous les frais de création du lot, géomètre, expertise architecte, modification du RDC seront à votre charge.
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Posté - 05 janv. 2017 : 16:44:12
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philippe, pourquoi dites vous cela :
citation: Il ne reste qu'un seul copro qui ne soit pas de la famille qui peut être membre du CS, c'est le seul éligible.
Ils sont 4 copros, l'un est syndic non pro, les autres peuvent être au CS ; notre ami Guiness peut donc l'être, s'il le voulait.
Pour répondre à notre ami, OUI, vous pouvez acquérir cet espace commun mais pour cela il faut passer par une AG à la majorité 26 ;
Mais au pâravant, il y a X choses à faire :
* faire délimiter exactement cette zone et s'assurer que sa supression n'entrave nullement le fonctionnement du syndicat
* lui faire attribuer des tantièmes généraux, voir des tantièmes spéciaux, s'ils existent et pour cela, il vaut mieux passer par un géomètre (donc des frais)
* pour faire ces tantièmes, il faut connaitre la destination de ce futur lot : habitation et sa structure (chambre, salon, cuisine, etc....)
* déterminer un prix de cession
* faire tout voter en AG
* donner mandat à signataire pour l'acte de cession
* modifier le RdC et l'EDD
* faire publier ce modificatif par un notaire (frais)
* etc.... |
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Posté - 07 janv. 2017 : 15:50:22
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Bonjour,
et tout d'abord merci pour vos réponses même si du coup je suis un peu perdue avec cette histoire de conseil syndical...
Une 1ère précision : je ne souhaite pas racheter les combles mais uniquement le bout de couloir qui dessert mes mansardes.
J'ai déjà la servitude d'accès aux combles dans une de mes parties privatives donc je n'arrive vraiment pas à voire en quoi l'achat du couloir empêcherait le respect de la destination de l'immeuble (qui n'est pas "accéder aux combles").
Je souhaiterais racheter le couloir pour revendre quelque chose de plus facilement aménageable pour réaliser un appartement d'habitation (ce qui me semble davantage correspondre à la destination de l'immeuble : immeuble d'habitation).
Je compte bien évidemment dédommager les copropriétaires au prix du marché du secteur. Peut-on malgré tout considérer qu'il y a abus de pouvoir si je n'obtient pas l'unanimité ?
La mairie a dit qu'une simple déclaration préalable suffirait pour l'aménagement de ce nouveau lot.
Sachant que je vends "en l'état", comment proposer un plan et des devis vu que je ne sais pas ce qui sera réalisé comme travaux ?
Quelle majorité est nécessaire pour avoir l'autorisation de faire des travaux dans ce nouveau lot ?
Concernant les frais afférents à cette opération, j'ai déjà bien évidemment confirmé que je les prendrais tous à ma charge.
En tous les cas, une chose simple semble bien compliquée à mettre en oeuvre...
mais je n'ai pas peur des démarches. La seule chose c'est que je veux être sûre de ne rien oublier pour ne pas me prendre une prescription de 30 ans ou quelque chose du genre; |
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Posté - 07 janv. 2017 : 16:17:21
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citation: La mairie a dit qu'une simple déclaration préalable suffirait pour l'aménagement de ce nouveau lot. IL n'y a pas légalement nécessité d'une déclaration préalable , sauf si vous modifiez l'aspect extérieur du bâtiment (création d'une ouverture, d'une fenêtre de toit, modification des types de fenêtres, création d'une lucarne, créations d'une surface de plancher de plus de xx m2, en général 5 m2, mais pourquoi en créeriez vous????). |
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Gédehem
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Posté - 09 janv. 2017 : 00:52:59
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La présence ou non d'un CS est étrangère à la question posée (on se demande ce que cela vient faire ici !!)
L'opération est à priori toute simple.
Sauf qu'il y a un 'hic' ...
Sur le principe, la "privatisation" du bout de couloir desservant vos seules mansardes ne pose pas problème. Qui plus est s'agissant de quelques m².
Hypothèse où chaque mansarde serait un 'lot' :
l'opération peut être jointe à la réunion en un seul lot de ces 3 mansardes et couloir, ce qui facilite ensuite les choses s'agissant de vendre au final UNE unité d'habitation ... à aménager.
Et pas 3 ou 4 lots ..
Et comme la 'privatisation' du couloir (maj.art.26) impose la modification du RDC.EDD, avec affectation de quelques (?) tantièmes en plus, autant traiter l'ensemble.
Cession gratuite du couloir, bien entendu.
Le 'hic' : J'ai déjà la servitude d'accès aux combles
Dans la mesure où elle est prévue, cet accès aux combles mentionné au RDC (ou dans un acte), vous ne pouvez la supprimer. Couloir "privatisé" ou pas. |
Édité par - Gédehem le 09 janv. 2017 00:56:31 |
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