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bailleurx
Contributeur vétéran



2797 message(s)
Statut: bailleurx est déconnecté

PostĂ© - 09 janv. 2017 :  16:26:44  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
bonjour
Depuis les précédantes discussions j'ai reçu un appel du notaire m'invitant a venir signer un nouveau bail avec ma locataire commerçante
pour mémoire l'ancien bail est expiré depuis decembre 2015 (donc tacitement reconduit)

lors du RV convenu la commerçante a abordé la question des conditions dans lesquelles elle pourraient ceder son bail, j'ai alors decouvert que je n'aurais aucun droit à proposer de nouvelles conditions au moment de la cession (il m'avait semblé que le bail disait le contraire mais je m'étais trompé)

j'ai donc pensé que le nouveaux bail (a signer ce jour) devait contenir les conditions qui me semblaient raisonnablement justes tenant compte que le bail en cours ne comporte aucun dépôt de garantie
et qu'il n'y a aucun garant du payement des loyers

la commerçante s'est vivement opposé à l'ajout de ces conditions, arguant que cela rendrait son fond de commerce invendable...
OK je concède que celà puisse effectivement présenter un léger handicap à la revente du fond de commerce (les petites communes rurales se meurent) mais ma demande me semble courante et légitime pour garantir ma propre pérennité e/ou celle de mes successeurs

nouds sommes donc repartis sans signer
sur les conseil du notaire (un peu agacé) la commerçante doit m'adresser une demande de renouvellement du bail en courrier recommandé ou par acte d'huissier

mais qu'en pensez vous ?
auriez vous des suggestions pour trouver un compromis acceptable ?

merci de votre contribution


nefer
Modérateur

12682 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

 1 PostĂ© - 09 janv. 2017 :  17:24:51  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
pourquoi parlez vous de "nouveau bail"?

le bail se reconduit tacitement

concernant le loyer il appartient au bailleur d'appliquer les clauses d'indexation stipulées au bail et d'adresser l'avant correspondant au locataire en RAR

ribouldingue
Pilier de forums



17233 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 09 janv. 2017 :  19:42:49  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Nefer a répondu comme si c'était un bail loi 1989.


citation:
pour mémoire l'ancien bail est expiré depuis decembre 2015 (donc tacitement reconduit)
tacitement prolongé, par reconduit.

citation:
pour mémoire l'ancien bail est expiré
Il n'a pas expiré; Il peut durer quarante ans si les deux parties s'en accommodent.

citation:
la commerçante a abordé la question des conditions dans lesquelles elle pourraient céder son bail
Céder son bail (EN général aucun bail commercial n'autorise la cession du bail sans l'accord du bailleur) ou la cession de son fonds?

citation:
la commerçante s'est vivement opposé à l'ajout de ces conditions, arguant que cela rendrait son fond de commerce invendable...
La locataire, si elle est régulièrement enregistrée au RCS a droit a renouvellement sans condition modifiée.
Les seules modifications dans votre cas vont venir des conditions obligatoires liées aux baux PINEL.


citation:
sur les conseil du notaire (un peu agacé) la commerçante doit m'adresser une demande de renouvellement du bail en courrier recommandé ou par acte d'huissier
Voila...
Le notaire lui a donc conseillé de faire les choses dans, l'ordre, de manière que vous ne puissiez rien rajouter .


citation:
ma demande me semble courante et légitime pour garantir ma propre pérennité e/ou celle de mes successeurs
Oui, mais c'Ă©tait Ă  la signature du bail qu'il fallait border ces conditions. Au renouvellement vous ne pouvez pas/plus.

De toutes manière on comprend mal pourquoi vous voulez ajouter un dépot de garantie a un locataire que vous connaissez depuis plus de 9 ans.

Le plsu ennuyeux en effet est l'absence de caution du cédant sur le cessionnaire (du locataire actuel sur le futur acquéreur du fonds, lequel fonds inclut le bail)

citation:
auriez vous des suggestions pour trouver un compromis acceptable ?
Oui, en faire un compromis, cad je cède A, tu cède B et A sensiblement égal à B?
Actuellement vous exigez d'elle sans compensation donc ce n'est pas un compromis.

bailleurx
Contributeur vétéran



2797 message(s)
Statut: bailleurx est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 10 janv. 2017 :  14:58:21  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par ribouldingue

Nefer a répondu comme si c'était un bail loi 1989.

oui... peut être égarée en terres inconnues... ?
il sera donc bien renouvelé à la signature du nouveau bail..

citation:
tacitement prolongé, pas reconduit.

oui effectivement erreur de language
voir => https://www.service-public.fr/profe...roits/F22854
a tacite prolongation signifie que le bail en cours poursuit ses effets pour une durée indéterminée mais sans conclusion d'un nouveau contrat.

citation:
Il n'a pas expiré; Il peut durer quarante ans si les deux parties s'en accommodent.

nous n'avons peut ĂŞtre pas les mĂŞme reference de vocabulaire ;-)
voir => https://www.service-public.fr/profe...roits/F22854
Ainsi à l'expiration du terme du bail, soit le bailleur notifie un congé, soit le locataire notifie une demande de renouvellement, soit le bail se poursuit par tacite prolongation.


citation:
Céder son bail (EN général aucun bail commercial n'autorise la cession du bail sans l'accord du bailleur) ou la cession de son fonds?

vous m'embrouillez la tĂŞte... je veux dire le jour ou elle vend son fond, le bail passe automatiquement au prochain locataire ... Non ?
et il est ecrit dans le bail initial de 1997
le preneur pourra céder son droit au présent bail sans le consentement express et par écrit du bailleur, pour toutes les activités commerciales conformément à la présente clause "destination des lieux" ci dessus stipulée...

citation:
lLa locataire, si elle est régulièrement enregistrée au RCS a droit a renouvellement sans condition modifiée. Les seules modifications dans votre cas vont venir des conditions obligatoires liées aux baux PINEL.

ha ben c'est le bouquet

citation:
Le notaire lui a donc conseillé de faire les choses dans, l'ordre, de manière que vous ne puissiez rien rajouter .

CQFD


citation:
c'Ă©tait Ă  la signature du bail qu'il fallait border ces conditions. Au renouvellement vous ne pouvez pas/plus.
je n'étais pas propriétaire, et c’était déjà les suites d'un bail encore plus ancien avec une autre commerçante donc pas modifiable a ce moment là...
alors comme ça, ça pourrait durer pendant 200 ans sans qu'on puisse rien y changer ????

ajout*
voir =>http://www.svp.com/article/bail-com...at-100002989
Il faut rappeler que, lors du renouvellement du bail commercial, seul le montant du loyer peut être modifié, les clauses du bail initial doivent rester inchangées, sauf si les parties en décident autrement.



citation:
De toutes manière on comprend mal pourquoi vous voulez ajouter un dépot de garantie a un locataire que vous connaissez depuis plus de 9 ans.
heu... c'est vrai je n'ai pas précisé que telle n'est pas mon intention..je ne souhaite pas que la commerçante actuelle le verse, juste le futur locataire... cette locataire là ne m’inquiète absolument pas...

citation:
Le plus ennuyeux en effet est l'absence de caution du cédant sur le cessionnaire (du locataire actuel sur le futur acquéreur du fonds, lequel fonds inclut le bail)

effectivement...

citation:
en faire un compromis, cad je cède A, tu cède B et A sensiblement égal à B?
Actuellement vous exigez d'elle sans compensation donc ce n'est pas un compromis.

voudriez vous dire par là qu'il faudrait que je lui demande une augmentation de loyer (ce que je n'ai pas fait) pour avoir l'air de céder quelque chose ?


voir => https://www.service-public.fr/profe...roits/F22854
Si le bailleur souhaite modifier le montant du loyer, il doit engager une procédure de renouvellement en transmettant d'abord un congé au locataire, 6 mois avant la fin du bail. Il propose le montant du loyer du bail renouvelé.

Il peut également proposer une modification du prix du bail dans sa réponse à la demande de renouvellement
.

Le locataire peut alors :

soit accepter le renouvellement et le nouveau loyer, en gardant le silence ou en donnant son accord par acte d'huissier,
soit accepter le renouvellement mais refuser le nouveau loyer, ce qui le conduit vers la commission départementale de conciliation, ou le tribunal de grande instance si aucune conciliation n'est possible.

Les modalités du prix du renouvellement du bail sont libres. Elles peuvent être soumises aux mêmes règles de plafonnement que la révision effectuée en cours de bail...


* Ajout

Édité par - bailleurx le 10 janv. 2017 17:57:16

ribouldingue
Pilier de forums



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Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 10 janv. 2017 :  19:33:13  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Vous avez raison, l'expiration n'est pas la résiliation.

Votre bail a expiré, mais personne ne l'a résilié, donc il continue.

citation:
voudriez vous dire par là qu'il faudrait que je lui demande une augmentation de loyer (ce que je n'ai pas fait) pour avoir l'air de céder quelque chose ?
Demander une augmentation, que vous annuleriez en Ă©change?

Le souci c'est que l'augmentation que vous pouvez demander n'est déplafonnée qu'après 12 ans. Avant, vous ne pouvez que réévaluer selon l'indice, ou faire valoir des modifications des facteurs de commercialité (c'est l'expression légale), donc nouveaux trottoirs, changement de commerces dans le coin (les banques, qui tuent le commerce, ferment et son remplacées par des boulangeries...).

citation:
vous m'embrouillez la tĂŞte... je veux dire le jour ou elle vend son fond, le bail passe automatiquement au prochain locataire ... Non ?
et il est ecrit dans le bail initial de 1997
Oui, et vous n'avez pas votre mot à dire a priori. On vous invitera a l'acte en tant que teneur de chandelle (enfin, si c'est prévu dans votre contrat de bail, sinon on vous enverra le faire-part sans les dragées).

citation:
le preneur pourra céder son droit au présent bail sans le consentement express et par écrit du bailleur, pour toutes les activités commerciales conformément à la présente clause "destination des lieux" ci dessus stipulée...
Ca c'est le second hic énorme de votre contrat, le commercant peut céder son bail, et il n''y a pas apparemment beaucoup de limitation sur les commerces. C'est le genre de bail qui vaut cher et qu'il faut a aucun prix laisser tomber (Je parle du côté du locataire).
Au lieu de revendre pour le meme commerce en vendant son fonds, elle a le choix de vendre séparément le bail et de l'autre les équipement.


Je ne vois guère de solution, un spécialiste aurait peut etre une idée. Je ne suis pas assez connaisseur du domaine. Désolé.

nefer
Modérateur

12682 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 10 janv. 2017 :  22:59:08  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Ribouldingue a tout Ă  fait raison

ce sont les particularités du bail commercial

qui a été à l'initiative de la rédaction "d'un nouveau bail"?


bailleurx
Contributeur vétéran



2797 message(s)
Statut: bailleurx est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 12 janv. 2017 :  09:58:31  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par nefer



qui a été à l'initiative de la rédaction "d'un nouveau bail"?



la commerçante

bailleurx
Contributeur vétéran



2797 message(s)
Statut: bailleurx est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 PostĂ© - 18 janv. 2017 :  11:06:50  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
je reste ouverte a de nouvelles réponses
merci

pyramide
Contributeur débutant

92 message(s)
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Revenir en haut de la page 8 PostĂ© - 19 janv. 2017 :  23:23:08  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonsoir BailleurX,

Si je puis me permettre, vous ne pouvez modifier les termes et conditions du bail dans le cadre du renouvellement comme, à juste titre, l'ont indiqué Ribouldingue et Nefer.

Sur l'existence ou non d'un dépôt de garantie je ne suis pas certain que vous puissiez négocier quoique ce soit.

Cependant, sans connaître la destination de votre bail, vous pourriez sans doute négocier avec votre locataire de telle sorte que ce dernier accepte des clauses complémentaires, que vous souhaitez voir apparaître, en lui permettant une despecialisation dans le cadre de la cession qu'il envisage de réaliser.

Pour ma part je pense que dans votre intérêt, il n'y a aucune raison actuellement pour que vous acceptiez de procéder au renouvellement de bail. Je ne suis pas certain non plus qu'il y ait fondamentalement urgence (à moins d'un déplafonnement fabuleux) Attendez simplement que la signification (oups..notification, j'ai encore un peu de mal avec la loi Pinel) vous soit adressée, et vous disposerez d'un délai de trois mois pour contester.

Je ne vous cache pas avoir rarement vu de cession de fonds de commerce sur un bail commercial expiré. Vous aurez tout loisir, si votre locataire actuel souhaite céder, de négocier avec le repreneur qui sera rassuré par la rédaction d'un nouveau bail commercial à son profit (son banquier le sera aussi d'ailleurs).

Cordialement. (On voit rarement des formules de politesse sur ce forum).

bailleurx
Contributeur vétéran



2797 message(s)
Statut: bailleurx est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 PostĂ© - 20 janv. 2017 :  20:27:31  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
merci de votre réponse pyramide
effectivement votre stratégie me semble pas mal

en ce qui concerne les formules de politesse personnellement je vois nos Ă©changes comme une discussion continue entre "amis"
il me semble donc que dire bonjour et cordialement a chaque fois n'est qu'un principe qui n'apporte pas grand chose au sujet
Cependant un merci ou un SVP de temps en temps ne me parait bien entendu pas super-flux
Apres c'est souvent une question d'habitudes sur certains forums d'exiger avec virulence que chaque personne qui intervient se contraigne a rajouter quelques formules de politesse
et la façon dont c'est demandé me parait parfois bien plus "agressante" que l'absence d'un "bonjour" ou d'un "Cdt"
ceci n'Ă©tant que mon point de vue bien sur...


merci a tous de votre contribution
Au plaisir

Édité par - bailleurx le 20 janv. 2017 20:31:08

PETER10
Nouveau Membre

2 message(s)
Statut: PETER10 est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 PostĂ© - 31 janv. 2017 :  22:53:29  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
***Message supprimé car n'apportant rien à la discussion***

PETER10
Nouveau Membre

2 message(s)
Statut: PETER10 est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 PostĂ© - 31 janv. 2017 :  22:55:45  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
***Message supprimé car n'apportant rien à la discussion***
 
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