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charima
Nouveau Membre
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 Posté - 25 janv. 2017 : 21:12:08
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Bonsoir
L'année dernière un copropriétaire a fait voter une résolution pour faire installer une véranda sur sa terrasse. Les travaux ont été approuvés et la véranda construite. Le syndic avait prévenu que si un nouvel copropriétaire souhaitait faire les mêmes travaux il serait obligé de le faire voter en AG, pour le principe mais qu'on ne pourrait pas le lui refuser. J'ai donc porté à l'ordre du jour la même résolution, et les travaux ont été refusés sachant que ceux qui avaient votés contre l'année dernière ont revotes contre ceux qui s'étaient abstenu se sont abstenus mais ceux qui ont votés pour étaient moins nombreux que l'année dernière et donc résolution rejetée. Quel est mon recours c'est absolument injuste. Merci de m'aider car je suis très remontée
Cordialement
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nefer
Modérateur
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 Posté - 25 janv. 2017 : 21:55:21
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ce n'est pas parce que le précédent projet a été autorisé que les autres devront l'être
avez vous assisté à l'AG?
si oui, des problèmes sur ce projet ont ils été soulevés? |
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CyMo
Contributeur débutant
France
98 message(s)
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Posté - 13 févr. 2017 : 11:27:52
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Bonjour,
une AG doit avoir des "raisons légitimes" pour refuser des travaux, comme par exemple appropriation de partie commune, changement de destination de l'immeuble, risque sur la structure...
Considérant que "je n'ai pas envie" n'est pas une raison légitime.
Vous avez 2 mois après la diffusion du PV d'AG pour contester la décision devant le TGI, et vous pourrez demander des dommages et intérêts pour le dérangement.
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Posté - 13 févr. 2017 : 13:29:53
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charima : le syndic a raison de dire qu'il faut porter votre demande à l'OdJ, l'AG adoptera ou non votre demande de travaux privatifs article 25.
Elle a accordé ces travaux, elle doit jusitifier de ce refus.
1. Avez vous joint à votre demande tous les docs nécessaires à la décision, c'est une obligation légale : plans, devis, .....
2. l'AG a t'elle adopté une couleur, des matériaux ( PVC, Alu, .. ), .... lors de la première autorisation ?
3. Cette autorisation se décide à l'article 25. Vous parlez de rejet de l'AG. A cet article il faut la majorité de TOUS les copros, c'est à dire 501/1000 èmes.
Si cette majorité n'est pas obtenu MAIS que le projet à obtenu plus du tiers de vopix de tout le SDC, c'est à dire au moins 334/1000 èmes, alors la passerelle 25.1 est possible, c'est un vote immédiat à l'article 24, ou un report à une AG ultérieur au même article 24.
Il faut donc vérifier si le président de séance a bien respecter les modalités de l'article 25, et de la passerelle 25.1.
A quelle majorité cette résolution fut elle rejetée ?
4. si vous avez bien porté à l'OdJ tous les docs joints, et que votre projet respectait les " normes " prévues par la preière AG, alors vous pouvez contester cette décision devant le TGI dans les 2 mois après la réception du PV, pour abus de pouvoir. Le tribunal vous donnera raison.
5. Si le rejet fut inférieur aux 501/1000 èmes, car il s'agit d'un vote à l'article 25 - travaux privatifs affectant les parties communes - le président de séance a commis une faute grave; il en est le eseul responsable.
Le syndic ayant un devoir de conseil, il devait informer l'AG de la bonne majorité et de la passerelle article 25.1.
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Sipayung
Contributeur débutant
52 message(s)
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Posté - 13 févr. 2017 : 20:50:25
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Un syndic n'a pas de pouvoir pour donner une suite favorable à des demandes d'un copropriétaires pour faire exécuter des travaux affectant les parties privatives ou des parties communes d'un immeuble.
L’article 9 alinéa 1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose:
« Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »
Par application de cette disposition d’ordre public, les copropriétaires disposent d’un simple droit d’usage et de jouissance sur les parties communes.
Par principe, il est donc interdit aux copropriétaires de réaliser des travaux sur des parties communes.
Le droit de construire sur des parties communes est un droit accessoire aux parties communes au sens de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, qui appartient au syndicat des copropriétaires. (Civ.3, 24 mai 2006, Bull. Civ. III, n°134)
Ainsi, selon une jurisprudence constante, un copropriétaire n’est pas en droit de réaliser des travaux « affectant » des parties communes, ni, a fortiori, des travaux « sur » des parties communes, sauf si ces travaux ont été autorisés par une décision expresse de l’assemblée générale.
Seule l’assemblée générale peut décider d’autoriser un copropriétaire à réaliser des travaux « affectant » les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble (article 25 b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
En application des articles 25b et 26 de la loi du 10 juillet 1965 d’ordre public, l’autorisation de réaliser des travaux « sur » ou « affectant » des parties communes ne peut résulter que d’une décision expresse de l’assemblée générale.
Au vu de ce qui précède, veuillez considérer que les travaux « sur » ou « affectant » des parties communes de l’immeuble ne sauraient être valablement autorisés par une décision du syndic ou par une décision prise collectivement par des copropriétaires non réunis en assemblée générale.
Par conséquent, les travaux que vous souhaitez faire réaliser doivent obligatoirement faire l’objet d’une autorisation préalable de l’assemblée générale. Cela permet en effet de vérifier que ces travaux sont bien conforment à la destination de l’immeuble et ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.
La procédure d’autorisation des travaux est spécifique et implique que les travaux doivent être prévus à l'ordre du jour d’une assemblée générale.
Le copropriétaire qui souhaite entreprendre des travaux doit mentionner avec précision la demande d'autorisation et proposer un projet de résolution énonçant avec précision la nature et les caractéristiques des travaux projetés qui sera soumis au vote de l’assemblée générale.
Pour que l’assemblée générale puisse se prononcer en connaissance de cause sur le projet soumis à son autorisation, le copropriétaire doit produire au projet de travaux les plans et documents nécessaires. (Cour d’Appel de Paris, 7 novembre 1997)
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Copro112
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Posté - 13 févr. 2017 : 22:30:09
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Gédehem
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Posté - 13 févr. 2017 : 23:41:00
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Il faut revenir à l'exposé :
"et les travaux ont été refusés ..... mais ceux qui ont votés pour étaient moins nombreux que l'année dernière et donc résolution rejetée."
Il faut préciser : il y a eu rejet de la demande, refus par la majorité décisionnelle (art.25 ou art.24 si condition art.25-1), ou l'autorisation n'a pas été obtenue par défaut de majorité.
Comme déjà relevé par ailleurs, il y a une différence notable entre le rejet d'une proposition, qui suppose une décision prise à la majorité requise, et le défaut de consentement en raison de l'impossibilité de décider (trop d'absents non représentés)..
S'il y a eu refus par une majorité, une décision de rejet, il doit être motivé sur la base de la destination de l'immeuble prévue au RDC.. A défaut "abus de droit/de majorité", toujours sanctionné par le juge. Qu'il faut donc solliciter.
Si la demande n'obtient pas de réponse en raison de l'absence de décision, voir le dernier alinéa de 25-1 : convocation d'une autre AG.
Dans le cas présent elle s'impose.
(C'est nouveau !" : c'est très classique dans le cas de décisions abusives du syndicat, ici pour ne pas autoriser sans motifs étayés des travaux privatifs conformes à la destination de l'immeuble. Atteinte au droit : PAN ! |
Édité par - Gédehem le 13 févr. 2017 23:48:57 |
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Copro112
Contributeur actif
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Posté - 14 févr. 2017 : 10:31:46
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citation: Initialement posté par Gédehem
(C'est nouveau !" : c'est très classique dans le cas de décisions abusives du syndicat, ici pour ne pas autoriser sans motifs étayés des travaux privatifs conformes à la destination de l'immeuble. Atteinte au droit : PAN !
Comme vous le dites, c'est très classique. Sauf que dans ce cas précis, il y avait moins de présents que pour la décision précédente.
Dès lors que les "pour" sont absents ou en nombre insuffisants, pourquoi faire croire que la décision de l'assemblée est annulable ?
Quant à la justification du refus :
citation: Que dit © Dalloz ?
Jugé également qu'une assemblée générale commet un abus de majorité faute de justifier les raisons exactes de son refus à un projet de travaux présenté par un copropriétaire et faute d'indiquer les points du projet sur lesquels elle est en désaccord, alors qu'elle ne saurait s'opposer aux travaux qu'en établissant que le projet ne respectait pas les exigences inscrites dans une délibération précédente. ? Paris, 20 janv. 1988: D. 1988. 493, note Atias.
Dans "mes" copropriétés, il est arrivé plusieurs fois qu'une AG refuse les travaux pour le simple raison que tous les éléments nécessaires à compréhension des travaux n'étaient pas fournis.
Les travaux sont rejetés sans autre forme de procès et il est demandé au copropriétaire concerné de fournir le descriptif des travaux, les éléments détaillés de ces travaux et l'assurance que les entreprises intervenantes sont spécialisées pour les travaux entrepris (et non pas des petites mains payées au black) et assurées. Ce qu'ils font généralement.
Il ne suffit pas de mettre à l'ordre du jour une autorisation sous prétexte que cela a été autorisé l'année précédente.
Nous ne savons pas si l'intervenante a fourni tous ces éléments à l'assemblée. Aussi avant de lui faire croire que c'est gagné d'avance, laissons-la nous dire comment elle a présenté son projet.
Je ne dis rien, faute d’éléments, par rapport au RdeC.
* Le travaux qu'elle souhaitait lui sont-ils conformes à ce RdeC ?
* Sa véranda est-elle identique à 100% a celle précédemment posée ?
* Y a-t-il des restrictions dues à l'architecte des monuments historiques ? dues à la commune ?
* Est-il autorisé par le RdeC de construire une véranda sur (par exemple) le côté sud et interdit sur le côté nord ?
* La décision précédente était-elle autorisée par le RdeC ?
Faute de tous ces éléments, faire croire que la décision de l'AG est arbitraire, c'est mettre la charrue avant les bœufs et donner de faux espoirs. |
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| Chaque gilet jaune a un chômeur sur la conscience. |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 14 févr. 2017 : 10:48:39
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Charima n'étant pas revenu, nous sommes dans le flou.
Il ne s'agit pas de "faire croire" mais d'exposer quelques données.
Celles de Charima sont incomplètes. Nous ne savons pas s'il y a eu rejet à la majorité, ou s'il n'a pas été possible de statuer faute de participants en nombre.
Nous ne savons pas si tous les éléments ont été présentés.
Nous ne savons pas si l'AG a opposé un refus en le motivant.
Très généralement il y a refus sans motif.
Au final nous ne savons donc pas grand chose ...... |
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Copro112
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Posté - 14 févr. 2017 : 11:45:50
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Le plus amusant dans cette histoire est qu'aucun des intervenants (à haut score) ne s'est aperçu que le sujet a déjà fait l'objet d'un débat ici :
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=22496
J'ose espérer, car je n'ai pas vérifié, que les réponses des uns et des autres sont comparables entre les 2 sujets postés par charima.
Cela pose aussi la question quant à la pertinence de ceux qui postent tant et tant sans même se rendre compte qu'ils postent mille et mille fois à deux endroits différents sur un même sujet.  |
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| Chaque gilet jaune a un chômeur sur la conscience. |
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Édité par - Copro112 le 14 févr. 2017 11:50:25 |
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nefer
Modérateur
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Posté - 14 févr. 2017 : 15:02:45
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et charima avait clos le sujet |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 14 févr. 2017 : 15:59:10
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Rassurons Copro112 : les réponses sont similaires, quasi identiques. 
(PS : où l'on voir que certains ont du temps pour fouiller partout .... ) |
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Posté - 14 févr. 2017 : 16:00:02
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copro112 : citation: Le plus amusant dans cette histoire est qu'aucun des intervenants (à haut score) ne s'est aperçu que le sujet a déjà fait l'objet d'un débat ici : http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=22496J'ose espérer, car je n'ai pas vérifié, que les réponses des uns et des autres sont comparables entre les 2 sujets postés par charima. Cela pose aussi la question quant à la pertinence de ceux qui postent tant et tant sans même se rendre compte qu'ils postent mille et mille fois à deux endroits différents sur un même sujet.
Sans aucun intérêt !!
Une intervention juste polémique. 
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vazy
Contributeur vétéran
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Posté - 14 févr. 2017 : 22:35:19
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citation: Initialement posté par Copro112
... des intervenants (Ã haut score)...
Assimiler le nombre d'interventions des bénévoles sur un forum à un "score" n'a aucun sens !
Ou alors on joue aux petits chevaux et je n'étais pas au courant. |
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Copro112
Contributeur actif
France
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Posté - 18 févr. 2017 : 12:31:35
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Posté - 18 févr. 2017 : 19:11:38
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citation: Assimiler le nombre d'interventions des bénévoles sur un forum à un "score" n'a aucun sens !
Ou alors on joue aux petits chevaux et je n'étais pas au courant. Y'en a pourtant deux qui sont forts ici pour ressasser ce même faux-argument..... très lassant à la fin... |
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Posté - 19 févr. 2017 : 11:47:30
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ribouldingue : citation: Y'en a pourtant deux qui sont forts ici pour ressasser ce même faux-argument..... très lassant à la fin...
Les adeptes de la théorie du complot qui n'ont rien à proposer !
ribouldingue : Vous avez oubliez que les gros " score" sont payés par ce forum, et à la botte des administrateurs et des médiateurs.
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Travaux sur terrasse refusés en AG 
