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 Posté - 05 mars 2017 : 23:00:35
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Je m'interroge sur la nécessité de mettre en concurrence notre syndic pour lequel sa désignation est faite pour un an, chaque année depuis 2012.
Nous procédons donc tous les ans à sa réélection. Nous avons opté pour ne pas lui donner un blanc seing pour deux ou trois années, mais seulement pour une période de 12 mois.
L'année passée, des copropriétaires avaient présenté deux autres syndics qui n'ont pas été retenus par l'AG et nous avons donc conservé le même syndic.
Cette année, compte tenu de l'obligation de la mise en concurrence prévu par l'alinéa 3 de l'article 21 de la Loi de 65 doit-on mettre le syndic actuel en concurrence avec d'autres syndics ou pouvons-nous attendre 3 ans ?
« Tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de syndic qu’ils communiquent à cet effet. "
Pouvez-vous nous donner votre interprétation ?
Merci par avance
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JB22
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Posté - 05 mars 2017 : 23:21:02
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Il ne faut pas oublier le reste de l' article 21 :
"Toutefois, le conseil syndical est dispensé de procéder à cette mise en concurrence lorsque l'assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic après mise en concurrence obligatoire décide à la majorité de l'article 25 d'y déroger. Cette question est obligatoirement inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale concernée.
Le conseil syndical peut se prononcer, par un avis écrit, sur tout projet de contrat de syndic. Si un tel avis est émis, il est joint à la convocation de l'assemblée générale, concomitamment avec les projets de contrat concernés."
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Posté - 06 mars 2017 : 07:18:07
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Vous n’êtes pas obligé de faire une mise en concurrence tous les ans, le texte dit 3 ans ; et encore comme dit JB22, vous pouvez voter une dispense, ce qui signifie qu'à l'extrême limite, le syndic peut ne jamais être mis en concurrence par le CS.....
Mettre en concurrence tous les ans, est idiot et décourage les syndics éventuellement concurrents à vous répondre. Puis le jour où vous voulez réellement mettre en concurrence vous trouvez personne.....  |
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Posté - 06 mars 2017 : 10:10:32
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Louise Bourles : la loi oblige le CS Ă mettre en concurrence le syndic tous les 3 ans.
Mais tout copro, et le CS peuvent mettre en concurrence le syndic tous les ans si il a un contrat d'un an.
Rien n'empêche le CS de proposer un autre contrat cette année. Cette loi est absurde. |
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Posté - 06 mars 2017 : 18:56:31
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Merci pour vos réponses.
Je n'avais pas oublié le reste de l'article 21, mais nous ne souhaitons pas voter une dispense puisque nous avons choisi de faire un contrat d'un an, nous laissant la possibilité de mettre en concurrence si cela devenait nécessaire.
Je considère que la mise en concurrence ayant eu lieu l'année dernière,le CS peut éviter cette procédure si nous considérons que les prestations du syndic sont satisfaisantes et donc proposer aux copropriétaires le renouvellement de son contrat. |
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Posté - 06 mars 2017 : 19:49:01
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si une mise en concurrence a été faite par le CS l'année dernière, ce CS peut attendre encore 2 ans de plus pour mettre en concurrence, puisque l'exigence de la loi, c'est au maxi tous les 3 ans..... |
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GĂ©dehem
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6
Posté - 06 mars 2017 : 22:00:37
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la loi oblige le CS Ă mettre en concurrence le syndic tous les 3 ans.
On ne dira jamais trop que c'est là une belle bêtise que cette "mise en concurrence" systématique, une idiotie ! ...
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FC0560
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Posté - 26 avr. 2017 : 14:07:30
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citation: Initialement posté par Gédehem
la loi oblige le CS Ă mettre en concurrence le syndic tous les 3 ans.
On ne dira jamais trop que c'est là une belle bêtise que cette "mise en concurrence" systématique, une idiotie ! ...
Bonjour, cela est obligatoire mais il semblerait que la loi ne prévoit pas de sanction et donc ne prévoit pas que la résolution de désignation du syndic doive être annulée dans ce cas, mais j'ai aussi lu par ailleurs qu'un action en nullité de la désignation du mandataire (donc syndic) peut être engagée... qui sait ce qu'il en est vraiment ? |
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Viviane
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Posté - 26 avr. 2017 : 21:19:07
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citation: nous ne souhaitons pas voter une dispense puisque nous avons choisi de faire un contrat d'un an, nous laissant la possibilité de mettre en concurrence si cela devenait nécessaire.
La dispense ne vous empêche pas de mettre en concurrence si vous le voulez. Elle vous évite juste d'y être obligés.
Et c'est ainsi qu'il faut le formuler. Genre
L'AG dispense le conseil syndical de procéder à la mise en concurrence tous les 3 ans requise par l'art 21 de la loi de 1965. Le conseil syndical reste, toutefois, libre de procéder s'il le souhaite à la mise en concurrence du syndic dès lors qu'il le jugera nécessaire.
Mais bon, je rejoins les autres. Laissez courir. Les CS ont d'autres chats à fouetter que chercher des concurrents à un syndic dont ils sont globalement contents. Et les AG mieux à faire que des débats inutiles.
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Édité par - Viviane le 26 avr. 2017 21:22:30 |
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FC0560
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Posté - 27 avr. 2017 : 13:24:50
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cela est obligatoire mais il semblerait que la loi ne prévoit pas de sanction et donc ne prévoit pas que la résolution de désignation du syndic doive être annulée dans ce cas, mais j'ai aussi lu par ailleurs qu'un action en nullité de la désignation du mandataire (donc syndic) peut être engagée... qui sait ce qu'il en est vraiment ? citation: Initialement posté par Vivianecitation: nous ne souhaitons pas voter une dispense puisque nous avons choisi de faire un contrat d'un an, nous laissant la possibilité de mettre en concurrence si cela devenait nécessaire. La dispense ne vous empêche pas de mettre en concurrence si vous le voulez. Elle vous évite juste d'y être obligés. Et c'est ainsi qu'il faut le formuler. Genre L'AG dispense le conseil syndical de procéder à la mise en concurrence tous les 3 ans requise par l'art 21 de la loi de 1965. Le conseil syndical reste, toutefois, libre de procéder s'il le souhaite à la mise en concurrence du syndic dès lors qu'il le jugera nécessaire.Mais bon, je rejoins les autres. Laissez courir. Les CS ont d'autres chats à fouetter que chercher des concurrents à un syndic dont ils sont globalement contents. Et les AG mieux à faire que des débats inutiles. Comme toujours pas de réponse je remets çà : cela est obligatoire mais il semblerait que la loi ne prévoit pas de sanction et donc ne prévoit pas que la résolution de désignation du syndic doive être annulée dans ce cas, mais j'ai aussi lu par ailleurs qu'un action en nullité de la désignation du mandataire (donc syndic) peut être engagée... qui sait ce qu'il en est vraiment ? |
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Posté - 27 avr. 2017 : 15:32:42
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viviane : citation: Laissez courir. Les CS ont d'autres chats Ă fouetter que chercher des concurrents Ă un syndic dont ils sont globalement contents.
NON ! une copropriété ne fonctionne pas de la sorte. Le CS est obligé de respecter cette mise en concurrence, sauf si la dérogation est votée l'année précédente la fin du mandat.
Le CS DOIT s'impliquer dans un changement du syndic, pour que cela fonctionne. A lire les posts Ă ce sujet.
ET c'est l'AG qui choisi le syndic , pas le CS.
Un CS content du syndic ne veut pas dire que celui est un bon syndic. Cela peut ĂŞtre aussi un CS dictateur et un syndic aux ordres, ou l'inverse. Il suffit de lire ce forum pour voir que cela existe.
Cette mise en concurrence est absurde, puisque TOUT copropriétaire peut mettre en concurrence le syndic à chaque fin de mandat. Un membre du CS est aussi un copropriétaire.
FC0560 : citation: Comme toujours pas de réponse je remets çà : cela est obligatoire mais il semblerait que la loi ne prévoit pas de sanction et donc ne prévoit pas que la résolution de désignation du syndic doive être annulée dans ce cas, mais j'ai aussi lu par ailleurs qu'un action en nullité de la désignation du mandataire (donc syndic) peut être engagée... qui sait ce qu'il en est vraiment ?
Pour rappel, cette mise en concurrence obligatoire tous les 3 ans ne concerne que le CS, pas le syndic. Si le CS, qui n'a pas de dérogation votée par l'AG précédente à l'élection du syndic, n'a pas respecte la loi, c'est lui qui devrait être sanctionné; pas le syndic. Il n'est pas responsable de la faute du CS. Un syndic ne va pas se mettre en concurrence
Qui va engager une action contre le CS ? est-ce le SDC qui doit être assigné alors qu'il a élu un syndic ? La mise en concurrence n'est pas une obligation, sauf pour le CS tous les 3 ans, sauf dérogation.
Et rien n'empĂŞche une mise en concurrence tous les ans pour les mandats d'un an.
La nullité de cette élection ????
On voit ici toute l'absurdité de ce texte.
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Posté - 27 avr. 2017 : 16:00:37
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citation: Comme toujours pas de réponse je remets çà : cela est obligatoire mais il semblerait que la loi ne prévoit pas de sanction et donc ne prévoit pas que la résolution de désignation du syndic doive être annulée dans ce cas, mais j'ai aussi lu par ailleurs qu'un action en nullité de la désignation du mandataire (donc syndic) peut être engagée... qui sait ce qu'il en est vraiment ?
On ne peut pas apporter de réponse, car il n'y a pas encore de jurisprudence sur ce point précis, dont les textes sont trop récents pour avoir une explication judiciaire. |
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Viviane
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Posté - 27 avr. 2017 : 19:08:51
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citation: Le CS DOIT s'impliquer dans un changement du syndic, pour que cela fonctionne.
Et vous le faites, vous, de vous impliquer dans un changement de syndic que vous trouvez totalement inutile ? Donc consacrer du temps, à chercher un concurrent, puis à expliquer aux gens que vous le proposez mais qu'il ne faut PAS voter pour lui ? Pardon, j'oubliais, aux dernières nouvelles, vous n'êtes pas au CS.
citation: mais j'ai aussi lu par ailleurs qu'un action en nullité de la désignation du mandataire (donc syndic) peut être engagée... qui sait ce qu'il en est vraiment ?
Vous l'avez lu oĂą ? On peut toujours engager une action. Quant Ă gagner, c'est une autre histoire.
Parce que j'ai du mal à voir comment un juge pourrait décider de pénaliser tout le syndicat ET le syndic pour une faute du CS. Alors qu'absolument rien dans la loi ne stipule quelle serait la sanction de cette faute, et qu'absolument n'importe quel copro qui voudrait changer de syndic est en droit de mettre lui-même un concurrent à l'ODJ...
Bref, c'est typiquement le genre d'article loi parfaitement inutile... voire nuisible puisque certains en sont arrivés à croire que la mise en concurrence ne pouvait, du coup, être faite QUE par le CS, et QUE tous les 3 ans...
A savoir aussi, c'est que pour qu'une mise en concurrence existe, il suffit d'avoir demandé des devis, pas forcément de les avoir obtenu. Voire que le concurrent peut très bien être un non pro que rien n'empêche de demander en indemnité plus cher q'un pro.... |
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Édité par - Viviane le 27 avr. 2017 19:24:59 |
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Viviane
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Posté - 27 avr. 2017 : 19:31:55
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citation: citation: Initialement posté par Viviane citation: citation: Louise Bourles
nous ne souhaitons pas voter une dispense puisque nous avons choisi de faire un contrat d'un an, nous laissant la possibilitĂ© de mettre en concurrence si cela devenait nĂ©cessaire. La dispense ne vous empĂŞche pas de mettre en concurrence si vous le voulez. Elle vous Ă©vite juste d'y ĂŞtre obligĂ©s. Et c'est ainsi qu'il faut le formuler. Genre L'AG dispense le conseil syndical de procĂ©der Ă la mise en concurrence tous les 3 ans requise par l'art 21 de la loi de 1965. Le conseil syndical reste, toutefois, libre de procĂ©der s'il le souhaite Ă la mise en concurrence du syndic dès lors qu'il le jugera nĂ©cessaire. Mais bon, je rejoins les autres. Laissez courir. Les CS ont d'autres chats Ă fouetter que chercher des concurrents Ă un syndic dont ils sont globalement contents. Et les AG mieux Ă faire que des dĂ©bats inutiles. FC0560 : Comme toujours pas de rĂ©ponse je remets çĂ
Excusez-moi FC0560 mais non seulement vous êtes pas seul sur ce fil, mais c'est pas vous qui l'avez initié.
Vous pouviez donc vous passer de ce commentaire, c'est à une des remarques de l'initiatrice du fil, soit Louise Bourles que je répondais, pas à vous. |
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Édité par - Viviane le 27 avr. 2017 19:34:02 |
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Viviane
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Posté - 27 avr. 2017 : 20:06:58
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Et tiens, là on a un avocat qui a une position intéressante.
http://www.cabinetnaudin.com/detail...ron-168.html
Pour lui, l'obligation de mise en concurrence pèse sur le CS, pas sur l'AG. Il appartient donc au CS de prouver qu'il a mis en concurrence.
Mais ça ne veut pas forcément dire qu'il doit mettre un autre candidat à l'ODJ...
citation: Il est à mon sens certain, à la lecture de ce texte que la mise en concurrence ne résultera pas de la communication d'un deuxième devis avec la convocation de l'assemblée générale appelée à statuer sur la nomination du syndic car en effet, dans de telles circonstances, cette mise en concurrence serait alors effectuée par l'assemblée générale et non pas par le conseil syndical contrairement à ce qu'indique le texte de l'article 21 précité .
citation: Ce même Conseil syndical devra émettre un avis ou faire rapport de sa mission de mise en concurrence en en expliquant les modalités et le résultat.
Ce document devra être joint à la convocation à l’assemblée générale devant se prononcer sur l’élection du syndic.
Et l'ARC le rejoint
http://arc-copro.fr/documentation/m...s-maintenant
citation: Le conseil syndical - après avoir procédé à la mise en concurrence - peut tout à fait décider de ne retenir qu’un contrat de syndic (celui du syndic en place par exemple) à présenter à l’ordre du jour.
Si un copropriétaire avait l’idée de reprocher au conseil syndical de ne pas avoir respecté sa mission visée à l’article 21 de la loi, il suffira alors au conseil syndical de présenter les différents contrats étudiés et d’indiquer que celui du syndic en place répondait mieux aux attentes de la copropriété.
Bref, on est pas sortis de l'auberge, et les juges non plus... Quoique, bien que la disposition ait déjà 3 ans, il ne semble pas y avoir pléthore de procédures... |
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Édité par - Viviane le 27 avr. 2017 20:13:04 |
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zouriteman
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2 message(s)
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Posté - 03 déc. 2017 : 10:52:12
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contrairement à l'avis de certains ici, je trouve que le texte de loi, bien que mal rédigé, est utile.
Il a pour but de forcer, via le CS, à une mise en concurrence périodique, meme si celle-ci s'avère etre fictive.
Le but essentiel est que les proprios puissent controler que le prix qu'il payent reste bien dans la moyenne du marché professionnel, et accessoirement que certains s'interrogent sur les formules alternatives : bénévole ou coopératif.
En pratique, il suffit que le CS écrive à quelques syndics du coin (simple lettre descriptive de la copro : nombre de lots, budget actuel , particularités), avec date limite de réponse, et éventuellement une petite phrase sub-liminale du genre "problèmes actuels dans la copro : néant à ce jour, à la connaissance du CS" ; chacun comprendra le sens !
Avec le contrat type de la loi ALUR, toutes les réponses se ressembleront, à quelque détails près (sur les prestations hors-forfait)
Qu'il y ait aucune réponse , ou que tous répondent, le CS émettra un avis, qui pourra être : on conserve le syndic actuel.
ce n'est que s'il y a une très forte différence, par exemple sur le PRIX (exemple vécu : 9000 à 12000€), que l'avis devra être plus motivé.
le seul ennui est les frais de photocopie et d'envoi de N contrats à chaque proprio pour l'AG (sauf usage d'internet), frais supportés par le syndic.
La possibilité pour un proprio de proposer un contrat est totalement indépendante. Toutefois, si le CS a connaissance de cette initiative, il peut s'en emparer et la faire sienne, en décidant que cela constitue la mise en concurrence prévue par la loi ... CQFD http://www.universimmo.com/forum_un...con_mi_3.gif
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Posté - 03 déc. 2017 : 19:23:07
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citation: En pratique, il suffit que le CS écrive à quelques syndics du coin (simple lettre descriptive de la copro : nombre de lots, budget actuel , particularités), avec date limite de réponse, et éventuellement une petite phrase sub-liminale du genre "problèmes actuels dans la copro : néant à ce jour, à la connaissance du CS" ; chacun comprendra le sens ! Vous marchez sur l'eau vous;
Vous pensez que c'est du bon travail que d'agir comme ca? C'est honteux, oui....
Sub-liminal..... Pfff... |
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nefer
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 Posté - 03 déc. 2017 : 19:28:05
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et vous croyez que les syndics vont répondre à ce genre de courrier lettre circulaire...
Ă©tablir une proposition de contrat, cela demande du temps: il y a toujours une discussion avec celui qui demande cette proposition et mĂŞme souvent une visite Ă l'immeuble |
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Franck1966
Contributeur vétéran
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Posté - 03 déc. 2017 : 21:15:19
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Zouriteman, j'espère que vous habitez une grande ville car à vouloir chercher des devis de mise en concurrence tous les ans, vous risquez de ne plus trouver de "pigeons" dans quelques années.
Et le jour où vous voudrez réellement changer de syndic, aucun syndic ne vous croira ! |
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MIBA
Contributeur actif
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Posté - 03 déc. 2017 : 21:24:34
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Bonsoir,
Pour avoir réalisé l'an dernier au sein de notre CS une mise en concurrence du contrat de syndic, je peux témoigner qu'il n' y a pas toujours , comme l'affirme Nefer, une discussion avec celui qui demande une proposition et éventuellement une visite de l'immeuble.
En fait, il y a trois cas de figure :
- il y a des syndics (peu nombreux ) qui demandent de nombreux éléments et visitent la copropriété. Leur proposition est généralement concurrentielle en coût mais pas toujours conforme à la loi ALUR.
- il y en a qui ne répondent pas, malgré relance ( ils indiquent ne pas avoir le temps de répondre),
- enfin il y en a d'autres qui répondent à partir des éléments fournis ( il est vrai assez détaillés dans notre cas ) sans le moindre contact et la moindre visite. Il s'avère que leur proposition est généralement chère ( en tout cas un peu plus chère que le syndic en place), et que les demandes de revue à la baisse de leurs prétentions très peu couronnées de succès.
Ce dernier comportement nous a laissé interrogatifs au sein du CS.
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JPM
Modérateur
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Posté - 03 déc. 2017 : 23:47:02
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Je partage largement l'avis de Viviane :
citation: Mais bon, je rejoins les autres. Laissez courir. Les CS ont d'autres chats à fouetter que chercher des concurrents à un syndic dont ils sont globalement contents. Et les AG mieux à faire que des débats inutiles .
Je connais trois syndicats qui respectent cette obligation et le font mĂŞme tous les deux ans.
Dans les trois cas le rapport du CS n'est jamais établi pour l'assemblée et dans deux sur trois les comptes ne sont que sommairement contrôlés bien que des conseillers y passent trois heures à bavasser dans un petit recoin du cabinet de syndic.
La mise en concurrence ne présente d'intérêt que lorsqu'il paraît souhaitable de changer du syndic.
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Mise en concurrence du syndic 
