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philippe30
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Post√© - 20 mars 2017 :  17:40:23  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,

Je suis à la recherche de deux informations sur les SCI IR.

Est-ce qu'une SCI IR peux acheter un local commercial et établir un bail commercial pour la location ?
Est-ce que les revenus issus d'un bail commercial sont assujettis au BIC ou au revenu foncier ?

Dans un deuxième point , est-ce qu'une SCI IR peux se constituer en Holding pour détenir des parts d'une autre SCI IR ?

Merci pour vos réponses

Philippe

P.S : J'ai fait des recherches mais la réponse n'est pas évidente à trouver
Signature de philippe30 
Investisseur immobilier

"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.


ribouldingue
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 1 Post√© - 20 mars 2017 :  21:34:42  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
citation:
Est-ce qu'une SCI IR peux acheter un local commercial et établir un bail commercial pour la location ?
Oui, c'est une activité civile, le commercial dans bail commercial indique que le local loué a une activité commerciale.

citation:
Est-ce que les revenus issus d'un bail commercial sont assujettis au BIC ou au revenu foncier ?
Le local commercial lou√© nu est assujetti √† l'imp√īt sur les revenus fonciers. Si le local est lou√© √©quip√©, un local de boulangerie avec les p√©trins, le tiroir caisse, etc... en revanche c'est du BIC mais plus du LMP/LMnP (puisque plus du logement).

Attention, un local commercial qui serait loué nu mais dont les revenus seraient dépendants de l'activité du locataire deviendraient des revenus soumis au BIC

http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1231-PGP

ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 2 Post√© - 20 mars 2017 :  21:54:48  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
citation:
Dans un deuxième point , est-ce qu'une SCI IR peux se constituer en Holding pour détenir des parts d'une autre SCI IR ?

Merci pour vos réponses
Je me souviens d'un montage de ce genre qui était conseiller pour éviter le passage non réversible de la SCI à l'IS en cas d'activité commerciale (Optimiser votre investissement immobilier de DENOS, mais ce livre est-il encore, dans la version que j'avais lue, à jour?)


www.eyrolles.com/Chapitres/9...e_4_Denos.pdf

Le tout date de 2005, or il y a eu des modifications fiscales entre temps.

√Čdit√© par - ribouldingue le 20 mars 2017 22:17:42

philippe30
Contributeur vétéran



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Statut: philippe30 est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Post√© - 21 mars 2017 :  07:31:37  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
citation:
Le local commercial lou√© nu est assujetti √† l'imp√īt sur les revenus fonciers. Si le local est lou√© √©quip√©, un local de boulangerie avec les p√©trins, le tiroir caisse, etc... en revanche c'est du BIC mais plus du LMP/LMnP (puisque plus du logement).

Attention, un local commercial qui serait loué nu mais dont les revenus seraient dépendants de l'activité du locataire deviendraient des revenus soumis au BIC


Cela revient au même que pour la location nu ou meublé.
Si je loue en nu c'est du foncier si je loue un local commercial équipé en salon de coiffure , cela génère des revenus BIC donc impossible à mettre dans une SCI IR sauf à être requalifié en IS.

Pour la deuxième question , il s'agit d'un montage SCI IR de type holding pour prendre des participation dans d'autres SCI IR.
Mais le montage pourrait inclure une SCI IR de type holding qui détiendrait des parts dans une SARL IR celle ci pouvant faire de la location meublé et de locaux commerciaux équipés.

Les deux questions se complétant dans ma recherche de solution.

Je vois donc se profiler une SARL de famille à l'IR pour la gestion locative dont le gérant serait minoritaire pour éviter les cotisations sociales si il n'y a pas de salaire .
La majorité des parts serait détenues par une SCI IR de type holding.

Merci pour ces réponses

Philippe










ribouldingue
Pilier de forums



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Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Post√© - 21 mars 2017 :  08:09:13  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
citation:
Je vois donc se profiler une SARL de famille à l'IR pour la gestion locative dont le gérant serait minoritaire pour éviter les cotisations sociales si il n'y a pas de salaire .
Je soupçonne qu'il manque un élément dans ton exposé pour saisir: il doit y avoir un souci de transmission.

Sinon, faire de la location meublée, activité civile, ne génère pas de demande de cotisation sociale sauf si on la loge en société ou si, souhaitant être LMP on a la malchance de 'tomber' sur un greffe du tribunal de commerce qui ...ne respecte pas le code du commerce.

citation:
Cela revient au même que pour la location nu ou meublé.
Si je loue en nu c'est du foncier si je loue un local commercial équipé en salon de coiffure , cela génère des revenus BIC donc impossible à mettre dans une SCI IR sauf à être requalifié en IS.
Si on fait les comparaisons, on peut même énoncer qu'il existe 3 étapes:

1 - Louer nu LOCAL COMMERCIAL LOGEMENT (impot = foncier nu)
Location de logement non assujeti à la TVA Location local commercial assujetissement sur option à la TVA


2 - Louer meublée ou équipé --------- pour les deux revenus BIC, l'un en LMP-LMnP l'autre en BIC ordinaire -----
-----le meublé sans assujetissement à laTVA l'équipé avec assujetissement à la TVA -----
Le meublée sans charge sociale, l'équipé avec charges sociales
Possibilité bien entendu même assujetti de bénéficier de la franchise en base (= Ne pas être assujetti en pratique) pour le local commercial si pas en société


3 - Louer en meublé ou équipé et fournir plus de 3 des 4 prestations para-hotelières pour le logement ----- revenus BIC ordianire (non LMP-LMnP dérogatoire) et prestations sociales ET assujetissement à la TVA -----
Prestations sociales sauf cas particulier des cambres d'hote, et sauf nouveau régime spécial 2017 sous 23 000 euros de chiffre d'affaire, sauf sauf sauf...... (SI quelqu'un sy retrouve.....)
Possibilité bien entendu même assujetti de bénéficier de la franchise en base (= Ne pas être assujetti en pratique) si pas en société

√Čdit√© par - ribouldingue le 21 mars 2017 08:18:47

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 5 Post√© - 21 mars 2017 :  08:23:44  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
citation:
Pour la deuxième question , il s'agit d'un montage SCI IR de type holding pour prendre des participation dans d'autres SCI IR.
Mais le montage pourrait inclure une SCI IR de type holding qui détiendrait des parts dans une SARL IR celle ci pouvant faire de la location meublé et de locaux commerciaux équipés.
je ne suis pas certain de comprendre.


.... détiendrait des parts dans une SARL IR celle ci pouvant faire de la location meublé et de locaux commerciaux équipés et deviendrait donc de fait et sans retour possible une Sci à l'IS.

En revanche, la Sci holding à l'IR elle passerait potentiellement à l'IS si les revenus BIC dépassaient les 10% (tolérance administrative si j'ai bien compris, cf les Bofip) et pourrait elle redevenir à l'IR si ces revenus disparaissaient.
Je ne suis pas certain de cette affirmation, je n'ai malheureusement pas le livre de DENOS sous la main pour informer ou confirmer, mais mon souvenir de sa lecture est que ça en constituait l'avantage.

philippe30
Contributeur vétéran



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Revenir en haut de la page 6 Post√© - 21 mars 2017 :  09:51:52  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
citation:
Je soupçonne qu'il manque un élément dans ton exposé pour saisir: il doit y avoir un souci de transmission.


Sans parler de transmission , c'est une organisation structurée de patrimoine dont la finalité est la répartition de revenu locatif pour mes enfants.


citation:

.... détiendrait des parts dans une SARL IR celle ci pouvant faire de la location meublé et de locaux commerciaux équipés et deviendrait donc de fait et sans retour possible une Sci à l'IS.

En revanche, la Sci holding à l'IR elle passerait potentiellement à l'IS si les revenus BIC dépassaient les 10% (tolérance administrative si j'ai bien compris, cf les Bofip) et pourrait elle redevenir à l'IR si ces revenus disparaissaient.


Si la SARL IR est propriétaire des murs ( locaux commerciaux ou autres revenus BIC ).
Cette SARL est détenu à 40 % par une SCI IR de type holding , les revenus qui remonte vers la SCI sont des revenus BIC ?
J'avais pas vu ce point là
Et oui car il ne s'agit pas de dividende versé par la SALR IR mais de remontée de revenu directement vers la SCI IR et de fait revenu BIC.

Pas simple de trouver l'astuce

Je cherche un montage pour louer des locaux commerciaux avec des revenus BIC dans une structure qui ne soit pas IS pour éviter la plus value professionnelle et pouvoir revendre facilement ....

Mais je souhaite que cette structure soit rattachée à une structure SCI IR holding dont la vocation est la détention de parts sociales d'autres sociétés

Dans ce cas la SARL ne pourra pas être rattaché à la SCI IR mais alors se pose le problème de gérant majoritaire et des cotisations sociales.

Je peux mettre en place une holding IS qui détiendrais des parts de la SARL IR ?
Est-ce possible qu'une IS détienne des parts d'une IR ?

Philippe



Signature de philippe30 
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√Čdit√© par - philippe30 le 21 mars 2017 09:54:34

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 7 Post√© - 21 mars 2017 :  10:59:18  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
citation:
Je cherche un montage pour louer des locaux commerciaux avec des revenus BIC dans une structure qui ne soit pas IS pour éviter la plus value professionnelle et pouvoir revendre facilement ....
La SNC je pense.

philippe30
Contributeur vétéran



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Revenir en haut de la page 8 Post√© - 21 mars 2017 :  12:43:25  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
La SNC a le défaut d'une responsabilité illimité des associés mais dans le locatif de toutes façon même avec une SCI , les associés doivent s'engager à couvrir les dettes.

Je vais regarder ça

Merci pour tes réponses

A bient√īt

Philippe

Signature de philippe30 
Investisseur immobilier

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ribouldingue
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Revenir en haut de la page 9 Post√© - 21 mars 2017 :  13:12:11  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Je vais peut-être faire un petit ajout, histoire qu'un lecteur tardif ne se laisse pas tromper par mes propos.
Je pense que les juristes sur ce site ont sans doute relevé mes approximations. Merci au cas ou ils pourraient compléter , voire corriger.


Comme toujours il faut faire la part des choses entre ce qui est du domaine de l'entreprise d'une part et de ce qui est du domaine fiscal d'autre part.


On écrit et on dit souvent que dans une société civile, on accepte une partie de revenu commercial, pourvu qu'elle reste faible, sinon (au-dela de 10% en l'espèce) on passe à la SCI à l'IS.
Tel que c'est abusif.

Une société civile fait du civil.
Une société civile ne peut pas faire de commercial.

Une société civile peut donc louer nu, puisque c'est du civil. ELle peut aussi loi en meublé, puisque c'est toujours une activité civile.
Elle ne peut pas faire de l'h√ītelier (ni m√™me du para-hotelier, mais bon, elle peut faire du gite d'√©tape, de la chambre d'hote avec petit dejeuner, et depuis 2017 √©galement du parahotelier pourvu que ce soit moins de 23 000) puisqu'il s'agit d'activit√© commerciale


L'histoire de la société civile qui fait du commercial jusqu'à 10% ou plus, c'est une historie de traitement fiscal.
La SCI qui fait de la location meublée pratique une activité civile, et non commerciale, même si le législateur a imposé (par un tour de force dont seule la France a le secret) impose aux impots de la traiter comme commerciale.....

Je pense donc qu'il en est de même pour de la location équipée. Du moment qu'on ne fournit pas de service (fourniture de farine tous les matins, fourniture de billets de 10 euros et de rouleaux de 5 centimes, etc...) cela reste civil.


Ceci dit, je me demande qui se plaint si la Sci fait du para-hotelier et paye ses imp√īts √† l'IS comme le code des imp√īts le lui impose.
Sans doute personne, donc voila pourquoi ... votre fille est muette....
 
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