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OB94
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 Posté - 28 mars 2017 : 05:29:58
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Bonjour,
Notre AG a eu lieu, au summum de l'illégalité selon moi mais j'aimerais l'avis et des informations d'experts SVP. Parce que là , hors de question de laisser passer ça. Depuis 2 ans, nous jonglons avec des irrégularités; accepter cela me semble nous tirer une balle direct ! Mais comme on se demande si même au niveau avocat, le syndic n'aurait pas du piston, je souhaiterais être vraiment sûr de moi. Nous ne sommes pas une commune immense, il faut en plus se trouver le bon avocat ensuite.
Je remercie par avance ceux et celles qui auront le courage de tout lire pour tenter de m'aider.
1) La présidente du CS (qui nous fait payer une adhésion ARC) et le syndic avaient invité un représentant de cette association. Mr Arc était présent et carrément à la table d'honneur avec son affichage « Arc Région X »
Nous avons même su qu'il allait se faire payer 124 €/h !
Il est manifestement arrivé très tôt avec le syndic et la présidente du CS pour faire le tri de tous les pouvoirs vierges qui avaient été envoyés au syndic ou récupérés par du porte à porte par un des membres du CS et de son côté, il s'est attribué le pouvoir d'une personne âgée absente et prétextant donc avoir le droit d'assister à la réunion.
Nous avons depuis longtemps un trafic de pouvoirs, 2 copropriétaires s'en sont également aperçus récemment, l'un d'eux avait même envoyé le mail suivant à la présidente du CS :
"Bonjour Mme L.
Il m'est infiniment désagréable de devoir vous contacter ainsi afin d'attirer votre attention sur le point suivant .
Vous n'ignorez pas que certains copropriétaires , notamment les plus âgés d'entre eux , sont en demande d'explications concernant les documents envoyés pour la prochaine AG . Pour ma part ,j'essaie de leur apporter certains éclaircissements .
C'est ainsi qu'il m'a été confié que lors de contacts avec des membres du Conseil syndical , il leur a été dit que :
" s'ils n'acceptaient pas les travaux , l'accès à leur balcons leur serait purement et simplement interdit " .
Je n'imagine pas un seul instant que vous puissiez être à l'origine de telles allégations mensongères .
Il n'en reste pas moins que cette forme de pression a été utilisée et constitue un délit pénal caractérisé ( art. 223-15-2 ) de l'abus frauduleux de l'état d'ignorance ou de faiblesse ( personnes vulnérables compte tenu de l'âge )
Je ne saurai trop vous recommander de "recadrer " la ou les personnes qui se sont permises de tels faits .
Cordialement
MR R."
Il faut savoir également que dans l'une des résolution est exposé le fait qu'il a numérisé le Rgt de Copropriété et l'EDD par demande de la présidente du CS (en explications complémentaires, nous n'avons jamais pu en savoir plus que le fait qu'il n'aurait que numériser mais il a repris aussi une répartition chauffage + ascenseurs votés à une ancienne AG donc c'est contradictoire !) => conflit d'intérêt !?!
Nous avons été quelques uns à exprimer notre désaccord. Le syndic nous a fait tout un discours toujours dans le but d'influencer les gens à savoir : que l'ordre du jour était lourd, qu'il était bon en même temps d'avoir un contrôle complémentaire des votes etc etc mais qu'on pouvait voter sa présence. Au final, on n'a pas voté sur sa présence ou non, il n'a jamais rien contrôlé mais s'est permis par contre de faire des discours sur la qualité de gestion des syndic de la commune, de notre syndic, sur le fait que nous n'étions pas une copropriété facile à gérer etc etc … Là , plusieurs personnes à chaque fois l'ont fait taire mais c'est tout. Et en face, toujours une majorité de personnes tellement pressées de voter des travaux que l'on ne s'occupe plus du tout du reste !
Question : Quid de cette présence ? Le fait de se faire rémunérer ? Conflit d'intérêt avec sa prestation ?
2) Renouvellement du syndic
A l'AG de mars 2016, nous avions voté :
« L'AG décide à nouveau en qualité de syndic la société Y pour une durée d'une année qui commencera le 23/03/2016 pour s'achever le 30/06/2017. L'AG se teindra au plus tard, à la diligence du syndic, dans un délais de 6 mois à compter de la date d'arrêtés des comptes présentés. »
Cette année, nous avions sur la convocation :
« L'AG du 27/03/2017 désigne Y, syndic dans ses fonctions pour une période de 3 ans + 6 mois, qui commence le 27/03/2017 et qui se terminera au plus tard le 30/06/2020. »
Les gens dans l'ensemble se sont opposés aux 3 ans. Le syndic a fait sa belle promotion en sortant que si on votait contre, elle arrêtait tout, qu'on se trouvait demain en administration judiciaire, sous entendu avec les travaux qu'on veut faire (mais non encore voté au moment de cette résolution) …tout ceci appuyé par l'ARC qui a ce moment là sort sa belle théorie sur la qualité de gestion du syndic comparé aux autres de la commune …
Bref, Y a obtenu son renouvellement mais quand mĂŞme pour 1 an seulement.
Question : Quid de la rédaction de cette résolution sur la convocation ? 3 ans + 6 mois légal ou non ? Car c'est quand même le document qu'on reçu les gens et sur lequel ils s'appuient s'ils donnent un pouvoir.
Question annexe : Il semblerait qu'il y ait une concurrence obligatoire tous les 3 ans à présenter par la présidente du CS. Là , il n'y avait que le fait que j'avais fait porter à l'ordre du jour le mandat d'un autre syndic mais moi = pas la présidente du CS donc ? Car la présidente se couvre sous ce fait là . Est-ce vrai ?
3) Résolutions obligatoires sur les autorisations de dépenses absentes de l'ordre du jour
Des courriers recommandés avec AR ont déjà été adressés depuis 2 ans pour faire part de l'absence de résolutions qui me semblent obligatoires dans un ordre du jour d'AG annuelle. La dernière fois remonte à 2014. Il s'agit de :
* Fixation du montant des marchés et contrats au-delà duquel une mise en concurrence est obligatoire (art.25.1)
L’assemblée fixe à …… € le montant des marchés et contrat au-delà duquel une mise en concurrence est obligatoire.
* Fixation du montant des marchés et contrats nécessitant accord du conseil syndical (art 25.1)
L’assemblée fixe à …… € le montant des marchés et contrats au-delà duquel le syndic devra consulter le conseil syndical.
* Obligation ou (dispense) à donner au conseil syndical de mettre en concurrence le syndic (article 25). (loi 2015_990 du 06 août 2015)
Ces résolutions ne figurent toujours pas à l'ordre du jour de l'AG du 27 mars 2017. Nous n'avons à la place que :
DĂ©penses ponctuelles du CS :
« L'AG fixe à 3000 € TTC le montant des dépenses ponctuelles autorisées au CS au cours de l'exercice comptable en cours, sans autorisation de l'AG , sauf nouvelle décision de l'AG portant sur modification de ce montant. »
Question : Ai-je raison de certifier qu'il n'est pas normal de ne pas avoir les questions pré-citées ?
Que pensez-vous de cette fameuse question qui remplace ? Quoi qu'il en soit, est-ce suffisant de le remplacer uniquement par cette question ?
4) Des travaux lourd
Le contexte : Nous avions en 2016 voté une mission Maitre d'Oeuvre à savoir établissement d'un appel d'offres et présentation de l'analyse des devis et ceci pour 4 chantiers que souhaitaient faire depuis des années la présidente du CS à savoir :
* réparation des garde-corps
* ravalement
* réfection de la terrasse du Bat. A
* réfection de la terrasse du Bat. B
Au niveau de l'analyse : le chantier serrurerie pour la réparation des garde-corps est en « estimé » car l'appel d'offre est à refaire. Par ailleurs, nous n'avons pas récupéré l'ensemble des devis pour les autres chantiers.
La questions a été rédigée ainsi sur la convocation :
« L'AG décide de voter la continuité des travaux sous la responsabilité du Cabinet Z. »
« L'AG, après avoir
* pris connaissance des conditions essentielles de la proposition notifiés et expliquée
* pris connaissance de l'avis du CS
* et après en avoir délibéré
Décide de voter la continuité de l'ensemble de ces travaux estimés à un coût TTC de 1062712,00 €. Détail (devis joints)
- Travaux en eux mêmes : 992965,34 € TTC
- Mission MO : 31164,00 €
- DO et ETRC + RC + … : 20000 €
- CSPS : 1524,00 €
- Contrôle technique : 3024,00 € TTC
- Honoraire syndic : 14000 € TTC
L'assemblée prend note que le plan de financement ne pouvant être établi aujourd'hui, une AG supplémentaire devra être convoqués afin de ratifier : le choix des entreprises retenues et les intervenants extérieurs définitifs, ainsi que le plan de financement. »
Le planning des travaux devra être revu de ce fait inévitablement par le Cabinet Z. »
Précisions complémentaires :
C'est donc bien à cette AG voter tous les travaux ensemble (garde-corps + ravalement + terrasse Bat. A + terrasse Bat. B) avec une mission 2 d'appel d'offres + analyse non terminée et en ayant juste récupéré pour les autres chantiers le devis qu'a choisi le MO.
Le syndic, par rapport à ce que nous coûteraient ces travaux nous a fourni un tableau avec un seul chiffre par lot. C'est à dire : la somme de tous ces chantiers pour l'appartement F = … €. Alors que rien que pour les terrasses, le Bat. A ne va pas payer la terrasse du Bat. B, l'une étant le double de grandeur que l'autre etc etc …
Le syndic + MO ont fait en chantage que les prix donnés sont pour tous les travaux faits ensemble, ils ont été négociés ainsi, si on ne prend pas tout, ça peut faire monter les prix.
La présidente + 2 membres du CS ont fait répandre le bruit qu'on interdirait les balcons si on ne votait pas les travaux (cf. mail mis plus haut dans partie 1) ).
Questions :
* Est-ce légal de voter toutes les questions ensemble ?
* Avec une partie en estimatif ?
* Avec aucun chiffrage correct du syndic (aucun détail + toujours le fait que l'on ait un estimatif) ?
5) La résolution sur la refonte du Rgt de copropriété n'a au final pas été traitée car il était déjà 22h30 au moment où nous arrivions à hauteur de cette résolution. Mise à l'Art.25, après les travaux, seule questions qui intéressait certaines personnes, elles sont parties donc nous n'étions plus assez pour l'Art. 25. Mr Arc, ayant 1h de route avait fini par partir à 22h.
Voilà , encore merci à ceux qui sont arrivés jusqu'à là !
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Édité par - OB94 le 28 mars 2017 05:55:17 |
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Posté - 28 mars 2017 : 07:16:41
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Bonjour,
beaucoup de questions....
1- si cette personne de l'ARC avait un pouvoir, il pouvait participer Ă l'AG, mais se faire payer c'est anormal.
Soit il choisit de venir comme "expert", il fait voter sa présence payante et dans ce cas, pas de soucis
Soit il vient avec un pouvoir, ce n'est plus un "expert", même si ces connaissances peuvent aider, mais il ne se fait pas payer. C'est immoral ! Avec ce pouvoir, il pouvait participer, mais ne pouvait avoir aucun rôle au sein du bureau de séance et encore moins "contrôler" (il a été désigné scrutateur ?) officiellement. Mais chacun dans la salle, peut contrôler les votes....
2- Renouvellement d'un syndic pour 3 ans + 6 mois, c'est illégal ; ce n'est pas la peine d'avoir quelqu'un de l'ARC pour contrôler ..... , c'est le B.A.BA.
Mettre : "L'AG décide à nouveau en qualité de syndic la société Y pour une durée d'une année qui commencera le 23/03/2016 pour s'achever le 30/06/2017. L'AG se teindra au plus tard, à la diligence du syndic, dans un délais de 6 mois à compter de la date d'arrêtés des comptes présentés." est illégal : on ne doit avoir que 3 infos : durée, date de début et date de fin. Or un an pour 15 mois ce n'est pas la même chose.... il faut choisir 
Oui une concurrence est obligatoire tous les 3 ans au minimum par le CS et cela indépendamment d'une présentation par un copro lambda.
3- certaines résolutions que vous citez ne sont pas obligatoires :
* le montant des marchés avec mise en concurrence : tant que rien n'est changé, la résolution en place perdure
* montant des marchés avec accord du CS : même chose
* obligation ou dispense : NON ! rien d'obligatoire. Mais si on ne vote pas une dispense de mise en concurrence du syndic, alors le CS DOIT faire cette mise en concurrence (par contre aucune jurisprudence actuellement sur la conséquence d'une non mise en concurrence  ).
Par contre cette résolution : "L'AG fixe à 3000 € TTC le montant des dépenses ponctuelles autorisées au CS au cours de l'exercice comptable en cours, sans autorisation de l'AG , sauf nouvelle décision de l'AG portant sur modification de ce montant." n'a pas lieu d'être sauf si cette somme a été inscrite au budget gestion courante dans le chapitre 615 (par ex) : petits entretiens.
4- Non, les travaux auraient du être votés séparément, et pour un "travaux" ( ), il aurait fallu voter séparément les intervenants et entre autres les honoraires syndics (bravo le représentant de l'ARC)
5- la refonte d'un RdC ne se vote pas à la majorité 25. Elle se vote à la majorité 24, pour tout ce qui concerne la mise aux normes réglementaires et à la majorité 26 ce qui concerne une décision d'évolution. Et on n'utilise pas une moyenne (25) |
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OB94
Nouveau Membre
2 message(s)
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 Posté - 28 mars 2017 : 07:36:43
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Bonjour Rambouillet,
Merci pour toutes ces précisions. Je comprends que ça puisse paraître incroyable à toute personne qui n'a pas assisté mais je rajoute quand même que toutes les irrégularités que vous me confirmez donc, ARC lui-même tient le discours inverse en nous prenant pour des abrutis. Alors avec la majorité de personnes âgées qui croient en un seul DIEU = la présidente du CS + si elle est accompagnée du syndic et de l'ARC avec sa belle affiche "carte de visite" , autant dire que ça marche et c'est nous qui une fois de plus nous sommes même faits traités de tous les noms "indécrottables, chieurs ...". Je ne mentionnerais même pas son ton hautain et insultant ! Syndic compris. Une véritable dictature !
On est vraiment dans un monde de "fous", en 25 ans de copropriété et une personne en a 40, nous n'avons jamais vu ni lu de trucs pareils !
Juste pour le 3), la question perdure mais éternellement ? Si le syndic est renouvelé pendant 3, 5 .. 10 ans, on peut rester avec le vote mis il y a 10 ans par exemple ? |
Édité par - OB94 le 28 mars 2017 07:38:44 |
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Posté - 28 mars 2017 : 08:23:35
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"article 21 :
...
En outre, il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.
..."
Comme vous le lisez, il n'est prévu aucune périodicité... Certains syndics le mettent tous les ans, mais, à mon avis, c'est alourdir inutilement l'OdJ.
Souvent en cas de changement de syndic, une nouvelle résolution est mise à l'OdJ. Après c'est au CS d'apprécier la périodicité et demander la mise à l'OdJ.
Sinon en quoi est ce gĂŞnant de laisser perdurer ?.... |
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Franck1966
Contributeur vétéran
France
2096 message(s)
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Posté - 28 mars 2017 : 19:01:13
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OB94, votre problème de syndic et de pdt de CS "tout puissant" est relativement courant car beaucoup de gens sont des bons moutons, et ne s’intéressent qu'à leur appartement et leurs problèmes personnels !
Pour pouvoir faire avancer les choses, il faut impérativement que beaucoup de copro aient envie de changer de syndic.
J'ai essayé seul , et evidemment j'ai perdu !!!
Le problème sera pour vous de trouver un autre syndic si vous êtes dans une petite commune, sinon cela ne sert à rien.
Si vous ne pouvez rien faire côté syndic, il faut s'occuper du CS, et essayer d'en créer un autre pour la future AG. |
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