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alnmothay
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 Posté - 31 mars 2017 : 22:29:44
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Bonjour,
J'ai acheté un bien, désigné comme "grenier" (d'une trentaine de m²), mais utilisé et aménagé en logement depuis la création de l'immeuble (fin 70's). Les arrivées et évacuations des eaux, l'ascenseur qui mène à l'étage ainsi que tous les aménagements liés à une habitation existent dans le bien depuis la création de l'immeuble (à la fin des années 70). Il est également à noter que des impôts locaux et que la taxe d'habitation ont été payés pour ce bien depuis la création de l'immeuble.
J'ai entrepris la démarche d'un changement de destination officiel (n'engageant aucun travaux ni modification des parties communes (ni même privatives)) auprès de l'urbanisme, qui a accepté ma demande.
Le syndic de copropriété a-t-il le droit d'exiger un nouveau calcul des tantièmes, ainsi qu'une révision de la répartition des charges à mes seuls frais, comme il semble l'affirmer ?
J'ai lu de nombreux témoignages sur ce forum concernant des greniers de parties communes aménagés sans accord préalable du syndic, ou bien encore sur des appartements avec un lot défini comme grenier en plus réaménagé en habitation avec la création escalier intérieur, etc. mais rien qui corresponde à ma problématique précise : l'achat d'un seul bien désigné comme "grenier" sur le papier mais aménagé et utilisé comme logement depuis les années 70 (soit la date de création de l'immeuble) sans aucun travaux réalisés.
dans ce cas précis, deux questions :
Le syndic de copropriété a-t-il le droit d'exiger un nouveau calcul des tantièmes, ainsi qu'une révision de la répartition des charges ?
Le cas échéant, cela sera-t-il à mes seuls frais, comme le syndic semble l'affirmer ?
d'avance merci pour vos réponses éclairées...
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Édité par - alnmothay le 31 mars 2017 22:36:34 |
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Zouzou27
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France
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Posté - 31 mars 2017 : 23:04:23
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alnmothay
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Posté - 31 mars 2017 : 23:22:53
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citation:
Merci pour votre réponse ; je viens de lire la discussion vers laquelle vous me renvoyez mais elle ne répond pas au cas spécifique de mon bien, puisqu'il n'est pas noté dans le règlement de copro que les "greniers" sont "non aménagés et non aménageables", et de fait, c'est tout le contraire : ils sont aménagés depuis la création de l'immeuble (tous ceux de l'étage ; les autres logements sont d'ailleurs actuellement mis en location effective par leurs propriétaires).
L'ascenseur dessert l'étage, les arrivées d'eau sont soumises au compteur, l'électricité est installée depuis 1970 ; la taxe d'habitation est réglée pour ces seuls "greniers" depuis 70, etc.
Et mes questions restent entières :
Le syndic de copropriété a-t-il le droit d'exiger un nouveau calcul des tantièmes, ainsi qu'une révision de la répartition des charges pour un changement "de destination" qui n'est en réalité qu'un changement de "désignation" du bien ?
Le cas échéant, cela sera-t-il à mes seuls frais, comme le syndic semble l'affirmer ? |
Édité par - alnmothay le 31 mars 2017 23:26:48 |
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nefer
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 Posté - 31 mars 2017 : 23:37:56
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quand vous avez acheté le "grenier" pourquoi n'avez vous pas demandé au notaire d'ajouter un paragraphe spécifiant que les parties reconnaissent que le bien "grenier" est transformé en...et se compose de.... ? |
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alnmothay
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Posté - 31 mars 2017 : 23:52:16
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citation: Initialement posté par nefer
quand vous avez acheté le "grenier" pourquoi n'avez vous pas demandé au notaire d'ajouter un paragraphe spécifiant que les parties reconnaissent que le bien "grenier" est transformé en...et se compose de.... ?
Merci pour votre réponse...
Ce paragraphe existe bel et bien dans l'acte de vente, où il est noté, je cite :
"Un grenier situé au 5è étage
et les 32/1000èmes des parties communes générales.
Observation étant faite ici que la désignation du bien à ce jour est la suivante :
- un appartement mansardé comprenant séjour avec coin cuisine, chambre, salle de bain avec water-closets :
Le VENDEUR déclare :
- Que cette transformation du lot a eu lieu dès la création de la copropriété et de l'acquisition du bien en 1978.
- Que le lot en question était desservi dès l'origine par l'ascenseur, le vide ordure et les différents réseaux.
- Que la clé de répartition des charges de copropriété est similaire aux autres appartements de la copropriété."
C'est très précis, notifié et signé par les parties devant notaire... |
Édité par - alnmothay le 01 avr. 2017 00:02:30 |
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Posté - 01 avr. 2017 : 16:01:35
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Sauf que vous avez bien lu : "le vendeur déclare " ce n'est pas forcément la situation réelle du syndicat. Et le syndicat et le syndic se moquent de ce qui est inscrit sur l'acte de mutation.
Par conséquent certains tantièmes de charges peuvent évoluer.... |
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alnmothay
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Posté - 01 avr. 2017 : 16:56:32
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citation: Initialement posté par rambouillet
Sauf que vous avez bien lu : "le vendeur déclare " ce n'est pas forcément la situation réelle du syndicat. Et le syndicat et le syndic se moquent de ce qui est inscrit sur l'acte de mutation.
Par conséquent certains tantièmes de charges peuvent évoluer....
merci pour votre réponse ; j'ai bien lu, et le cas échéant, si le vendeur a "menti" et que la clé de répartition des charges n'est pas la même que celle des autres appartements, j'imagine que je pourrai me retourner contre lui (ce que je ne souhaite évidemment pas).
Mais ça ne répond pas à ma question d'origine, le syndic peut-il, dans le cas précis de ce bien où n'ont été réalisés aucuns travaux depuis la construction de l'immeuble, où la taxe d'habitation a été payée depuis la construction de l'immeuble en tant qu'habitation et qui a été utilisé comme habitation depuis la création de l'immeuble (soit depuis près de 40 ans), etc. le syndic a-t-il le droit, de demander un recalcul des tantièmes et de la répartition des charges , et ce à mes seuls frais, pour un changement de "destination" selon les termes officiels d'urbanisme, mais un seul changement d'"appellation" dans les faits concrets ?
Il est à noter également que es autres biens de l'étage sont également dénommés comme "greniers" dans le règlement de copro, mais qu'ils sont tous habités, et même sous contrat de location en tant qu'habitations pour certains...
Si vous pensez quoi qu'il en soit que certains tantièmes de charges peuvent évoluer... Selon quels calculs, par rapport aux tantièmes de tout l'immeuble ?, des tantièmes déjà existants ? d'une création de nouveaux tantièmes ? s'il doit être fait, le recalcul doit-il concerner l'étage, l'immeuble, mon seul bien ? qui doit en assumer les frais ? etc. |
Édité par - alnmothay le 01 avr. 2017 17:09:19 |
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nefer
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Posté - 01 avr. 2017 : 17:06:40
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on ne peut pas modifier les tantièmes de base (charges communes générales) sauf par un vote en AG à l'unanimité de tous les copropriétaires
ne peuvent être modifier que les tantièmes qui concernent les équipements communs( ascenseur...) |
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alnmothay
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Posté - 01 avr. 2017 : 17:14:59
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citation: Initialement posté par nefer
on ne peut pas modifier les tantièmes de base (charges communes générales) sauf par un vote en AG à l'unanimité de tous les copropriétaires
ne peuvent être modifier que les tantièmes qui concernent les équipements communs( ascenseur...)
Dans ce cas il y a un dédoublement du calcul des tantièmes (j'ai lu ce cas de jurisprudence il y a peu, les milièmes de voix restent les mêmes pour les décisions de copro mais les charges sont réajustées et réattribuées, mais là ça concernait des appartements qui avaient doublé leur surface peu ou proue en aménageant les combles au dessus de leur bien, ce qui n'est pas exactement mon cas) ; donc, le syndic peut selon vous exiger un recalcul des tantièmes des charges qui correspondent aux équipements communs (même s'il n'y a en réalité aucune modification des habitudes en la matière puisque le dernier étage est habité depuis 1978) ? selon quels critères d'évaluation dans ce cas ? aux frais de tous les copropriétaires ou de mes frais ou de ceux des propriétaires de l'étage ?
c'est un vrai labyrinthe... |
Édité par - alnmothay le 01 avr. 2017 17:16:48 |
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Gédehem
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Posté - 01 avr. 2017 : 18:14:23
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Ne pas confondre des tantièmes " charges", servant à la répartition de certaines dépenses, avec les tantièmes "parties communes".
Un "lot de copropriété" comprend indivisiblement une "parie privative ET une quote part/fraction de toutes les choses communes y compris le sol"
Chacun des lots constituant la copropriété étant défini ainsi par l'EDD/RDC.
Cette fraction de parties communes est indépendante de l'usage du lot.
Modifier la fraction de parties communes attachée à une partie privative impose un vote unanime des membres du syndicat : il s'agit de modifier le "lot".
Concernant la modification d'une grille de charges, des tantièmes 'charges' affectés à un lot, elle impose aussi un vote unanime (L.art.11).
Elle ne peut être envisagée qu'à l'occasion de travaux, ou pour une modification de la destination du lot, sous réserve que la modification soit notable. Par exemple pour l'usage d'un élément d'équipement, d'un service collectif.
Dans la mesure où le lot décrit ici est déjà affecté de tantièmes pour l'ascenseur, et ce depuis l'origine, la régularisation de la destination du lot n'a aucun impact d'aucune sorte.
Sous réserve d'une cohérence entre les divers lots du dernier étage, ex "grenier".
Il s'agirait donc ici de régulariser une situation existante depuis toujours (1978), ces aménagements ayant sans doute été réalisés par le propriétaire ou aménageur de l'époque, avant la 1ère vente (à vérifier).
Enfin, l'affaire étant acquise depuis plus de 30 ans, on voit mal qui pourrait contester quoi que ce soit, mettre en avant une lacune, un préjudice.
Le syndic n'a rien à "exiger" ici.
En revanche, la modification de l'EDD/RDC pour le descriptif de ce lot nécessite d'en passer par une décision d'AG. Modif RDC qui devra ensuite être enregistrée par acte authentique (notaire) au fichier immobilier.
Voir le notaire ayant établi vos actes, qui peut se charger de cette opération. Qui n'est pas gratuite, les frais étant à votre charge (lui demander un devis).
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Édité par - Gédehem le 01 avr. 2017 18:35:15 |
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alnmothay
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Posté - 01 avr. 2017 : 18:36:13
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Bonjour et merci beaucoup pour votre réponse fournie.
Le premier propriétaire du bien étant la femme de celui qui me l'a vendu, je crois qu'il n'y aura pas de problème... Je n'ai pas le comparatif des autres biens de l'étage, mais je le crois équilibré (je vais tout de même vérifier).
Quant aux frais d'enregistrement liés à la modification de l'EDD/RDC pour le descriptif de ce lot, si elle est acceptée par l'AG, j'ai toute confiance en la justesse de mon notaire et en son professionnalisme.
Merci beaucoup, je vais me rendre plus sereine à la réunion de copropriété (et refuser tout de go que le syndic organise (comme il l'ont dit oralement) une réunion extraordinaire qui n'a pas lieu d'être (la décision de l'AG attendra l'année prochaine s'il le faut) et m'impose (comme il l'ont également dit oralement) un re-calcul des tantièmes à mes frais qui n'a pas lieu d'être non plus). |
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changement de destination et tantièmes 
