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Eagle Four
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 Posté - 14 avr. 2017 : 07:55:16
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Les honoraires-travaux sont votés par l'AG et ils sont dégressifs en principe selon le montant des travaux.
Dans ma copro, ils sont de 3% environ au maximum.
Mais dans la copro de ma fille, les honoraires-travaux sont indiqués à chaque résolution de travaux à voter. Ils varient dégressivement entre 6,5 et 3,5% selon le montant HT des travaux. Il est indiqué qu'ils baissent de 1% si présence d'un maitre d’œuvre.
Je crois qu'il est désormais illégal depuis la loi SRU, d'indiquer à l'avance les pourcentages (d'ailleurs acceptés et votés systématiquement lors des précédentes AG).
Mais ces taux ne sont-ils pas exorbitants en comparaison, sachant que les 2 copropriétés sont à 600 mètres de distance, de mème standing et d'ancienneté équivalente ?
merci.
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Posté - 14 avr. 2017 : 08:33:27
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Eagle Four : les taux indiqués sont indicatifs.
L'AG n'a pas décidé de baisser ces taux indiqués dans le projet de résolution des honoraires qui doit être distincte de celle des travaux, alors ils s'appliquent. Le syndic n'est pas responsable de ce choix de l'AG. Tant mieux pour lui si les copros dorment pendant les AG.
Rien d'illégal. l'AG a décidé, le syndic exécute les décisions de l'AG.
Et le CS ? Que fait il ? il peut ET doit négocier ces taux pendant la préparation de l'OdJ en concertation avec le syndic; qui est une obligation légale. Si le syndic maintient ses taux, le CS peut demander à l'AG de voter des taux plus bas. IL peut aussi donner un avis écrit la dessus dans son rapport annuel obligatoirement joint à l'OdJ. |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 14 avr. 2017 : 09:25:23
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Lors de la réu de préparation de l'AG, le CS devait interroger le syndic sur ce qu'il va faire pour tels travaux et pour évaluer la charge en heures. Cette charge est très peu liée au coût des travaux. Raisonner en % applicable aux travaux quelle qu'en soit leur nature n'a pas de sens. Un pourcentage est, d'ailleurs, illégal s'il est au contrat.
Ainsi pour un taux horaire de 60 € et une charge évaluée et justifiée de 4 heures, les honoraires travaux s'élèvent à 240 € pour ces travaux là . Comme la loi demande un vote sur un pourcentage : il sera de 10% si les travaux coûtent 2.400 € et 1% s'ils coûtent 24.000 €. Dans votre cascitation: Ils varient dégressivement entre 6,5 et 3,5% selon le montant HT des travaux. c'est logique.
Le CS doit négocier avec le syndic et ensuite l'AG doit apprécier en fonction de ce que CS et syndic lui disent. La charge pour le syndic est le critère pas le % du coût des travaux.
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 14 avr. 2017 09:27:00 |
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Eagle Four
Contributeur actif
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Posté - 14 avr. 2017 : 11:49:36
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C'est clair et précis. Merci à tous. |
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Posté - 14 avr. 2017 : 12:59:30
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Perso, j'insiste toujours pour qu'avant de parler € ou %, on définisse précisément la mission. Cette mission sera inscrite au veto, car votée comme telle Et de cette mission, l'AG en définira avec le syndic la valeur en € fonction du taux hoaraire, et de là découle en final le %, comme expliquez pas louis.
Mais voter un %, sans préciser à quoi cela correspond est une inepsie : c'est un contrat particulier et à ce titre il doit être contractuel ! |
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 Posté - 14 avr. 2017 : 13:50:15
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citation: Il est indiqué qu'ils baissent de 1% si présence d'un maitre d’œuvre. <== Sur des travaux à 100 000 euros, à mon avis, ça peut baisser beaucoup plus que 1000 euros, au minimum de 1500 et ce serait bien, mais on n'y arrive jamais, de tomber à 1% hors taxe, soit 1000 euros pour le sydnic..
Sur des travaux à 20 000 euros, on passe de 3% à 2% par exemple, soit de 600 à 400, là c'est Ok.... |
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JPM
Modérateur
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Posté - 14 avr. 2017 : 18:45:53
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L'ARC a fait adopter l'interdiction de fixer dans le contrat de syndic le taux des honoraires sur travaux, ce qui est contraire aux principes généraux du droit des contrats.
Et contraire aussi me semble-t-il à des textes anciens relatifs à la rémunération des syndics.
Le taux contractuel avait l'avantage d'être un plafond négocié comme tel et qui n'interdisait une négociation complémentaire en cas de travaux importants.
Personne ne peut contester que la réforme de l'ARC a provoqué une augmentation sensible des honoraires légalement perçus par les syndic.
Le syndic demande plus qu'avant pour se réserver une marge de négociation. Dans bien des cas la proposition n'est pas discutée et passe pour un taux que le syndic n'espérait pas.
Solution : retour à l'indication du taux dans le contrat
Un prix du contrat non convenu avant la signature est une monstruosité juridique.
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Édité par - JPM le 14 avr. 2017 18:49:30 |
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Posté - 14 avr. 2017 : 19:27:38
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Un excellent sujet pour une QPC.... |
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Eagle Four
Contributeur actif
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Posté - 14 avr. 2017 : 19:47:38
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merci à tous pour vos éclaircissements |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 14 avr. 2017 : 23:28:40
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Un excellent sujet pour une QPC....
Si on passait à la moulinette la loi de 65, il y aurait de nombreux points retoqués ....
Mais ici, s'agissant de "contrat", ce n'est pas de QPC dont il s'agit ...
Je suis bien d'accord avec JPM : tous les honoraires doivent être contractualisés, ce qui n'interdit pas la négociation au coup par coup.
Sujet, avec entre autres celui sur l'individualisation du chauffage collectif, qui montre combien des positions "idéologiques" peuvent être néfastes. |
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Posté - 15 avr. 2017 : 07:09:51
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Sauf à alourdir les contrats, il est difficile de mettre les honoraires travaux dans un contrat car cela dépend du montant des travaux et surtout de la mission confiée au syndic. Perso, je préfère au coup par coup.... (mais ce n'est qu'un avis perso) |
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Posté - 15 avr. 2017 : 07:12:24
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Gédehem citation: Mais ici, s'agissant de "contrat", ce n'est pas de QPC dont il s'agit ... Je ne vois pas pourquoi vous dites cela; Si vous aviez écrit 's'agissant d'un décrêt....' je comprendrais, mais il s'agit bien ici d'une loi. Donc la QPC peut s'appliquer.
Il ne s'agit pas, dans ma très courte intervention, de suggérer que quelqu'un peut aller devant le conseil constitutionnel au motif que le contrat ne lui va pas.
Il s'agit,
1/ dans le cadre d'une instance en cours,
et 2/ dont le motif serait lié à l'obligation faite par la loi de 1965 modifiée de ne pas préciser la partie du contrat syndicat-syndic concernant les prestations liées aux travaux engagés par le syndicat,
de saisir le conseil constitutionnel d'une inconstitutionnalité de cette disposition,
3/ par exemple par par une rupture de l'égalité entre les citoyens, ou par tout autre motif lié aux obligations de la constitution
citation: Si on passait à la moulinette la loi de 65, il y aurait de nombreux points retoqués .... Sur le fond on est donc d'accord, sauf que le massage à la moulinette n'est pas un processus prévu.
La moulinette constitutionnelle qui suit le vote d'un projet de loi est en général un processus politique de l'opposition mené contre la majorité ou plus généralement devant l'opinion et simplement destinée à montrer qu'on est fortement contre.
En général les députés de l'opposition étant aussi secs que ceux de la majorité, la moulinette sauf rares exceptions est une passoire avec de très grands trous, et le conseil constitutionnel, sauf erreur de ma part ne peut pas s'auto-saisir
Rambouilletcitation: Sauf à alourdir les contrats, il est difficile de mettre les honoraires travaux dans un contrat car cela dépend du montant des travaux et surtout de la mission confiée au syndic. Perso, je préfère au coup par coup.... (mais ce n'est qu'un avis perso) Donc selon vous il serait impossible d'ajouter une demi-page a un contrat de 10 pages, lequel décrit par ailleurs (et c'est normal) fort bien et en détail le cout de la photocopie additionnel hors forfait, le cout des relances dans divers cas, le cout horaire du syndic et ou d'un de ses personnels dans une intervention sur l'immeuble, en réunion, dans les tranches horaires normales, et hors ces tranches.
Pour moi, c'est tout a fait faisable et simplissime.
Ca serait même infiniment plus simple de négocier cela en même temps que le reste (par exemple par le conseil sydnical) que de faire de chacune de ces interventions sur chacun des chantiers du syndicat une prétendue négociation en AG qui n'existe dans les faits que rarement. |
Édité par - ribouldingue le 15 avr. 2017 07:17:46 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 15 avr. 2017 : 08:20:06
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La moulinette ?
Il y a un concours pour la réécriture de la loi de 1965.
Deux options : une à droit constant, l'autre avec des modifications soit un sérieux épluchage des fantaisies ALUR et même d'autres plus anciennes.
Pour certains articles, c'est assez spectaculaire.
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ESTEPHE
Contributeur senior
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Posté - 15 avr. 2017 : 10:26:06
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Le "Massage" Ã la moulinette, Ribouldingue ? 
Ouah, mon fantasme le plus secret. L'avez vous déjà testé ?  |
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Louis92
Contributeur vétéran
France
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Posté - 15 avr. 2017 : 10:28:08
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ribouldingue citation: Ca serait même infiniment plus simple de négocier cela en même temps que le reste (par exemple par le conseil sydnical) que de faire de chacune de ces interventions sur chacun des chantiers du syndicat une prétendue négociation en AG qui n'existe dans les faits que rarement. La vraie négociation des honoraires travaux au cas par cas est réalisée par le CS lors de la réu d'avant AG. Quand ce n'est pas le cas, les copropriétaires finiront par comprendre le mécanisme et ne pas voter n'importe quoi.
Prévoir dans le contrat, les honoraires de travaux pour tous les cas de figure est illusoire.
1. Un cas limite de travaux est la mise en place d'un contrôle d'accès par badge : le coût des travaux peut être de 3.000 €, le syndic a non seulement les prestations habituelles mais doit gérer la distribution des badges à l'installation, gérer les badges qui ne marchent pas et sont retournés, puis pendant plus d'1 an après, continuer à distribuer des badges pour ceux qui en veulent plus d'exemplaires qu'imaginé précédemment, gérer en comptabilité une épicerie unitaire de 15 €, commander et gérer du stock pendant les années qui suivent. La charge pour le syndic ne va pas dépendre du coût des travaux mais être proportionnelle au nombre de lots.
2. La charge pour le syndic dépend de la charge que le CS va accepter : c'est le cas pour tous les travaux qui nécessitent de planifier et actualiser l'accès aux parties privatives comme la peinture des garde-corps, le remplacement du compteur d'EF ou la calorifugeage des colonnes montantes. La charge que le CS peut prendre ne peut être connue qu'au moment de voter les travaux en fonction de la période choisie.
La loi pourrait cependant stipuler que le contrat du syndic définisse la charge en heures pour les prestations incompressibles liées à la gestion administrative et comptable des travaux en supposant un seul appel de fonds et une seule visite sur place du syndic.
Cdlt. Louis92. |
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Posté - 15 avr. 2017 : 10:47:22
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On pourrait dire que le vrai travail du sydnic dépend aussi de la part du travail d'assistance que le conseil syndical doit fournir, que celui-ci n'était pas connu lors de la désignation du syndic, le forfait chiffré est illusoire.
On en déduirait que en évitant un forfait, (pour reprendre votre expression) les copropriétaires finiront par comprendre le mécanisme et ne pas voter n'importe quoi.
Je ne dis pas ni que vous ayez tord ni que vous ayez raison, mais que si l'on parle d'un contrat, il est très étonnant de traiter certains éléments d'une certaine façon et d'autres d'une autre. |
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Posté - 15 avr. 2017 : 10:50:52
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citation: Le "Massage" Ã la moulinette, Ribouldingue ?
Ouah, mon fantasme le plus secret. L'avez vous déjà testé ? Votre Passage, on 'M' (Il fallait lire 'poulinette', évidemment) |
Édité par - ribouldingue le 15 avr. 2017 10:52:32 |
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ESTEPHE
Contributeur senior
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Posté - 15 avr. 2017 : 11:27:01
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Ah, les pRésentes éLections la semaine prochaine grâce à ces massages très spéciaux. |
Édité par - ESTEPHE le 15 avr. 2017 11:27:38 |
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honoraires-travaux très élevés ??? 
