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eurisko
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 Posté - 22 avr. 2017 : 13:54:22
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Bonjor,
Je mesure mal les conséquences de l'approbation des comptes avec réserves ou de son refus.
Notre syndic, que je ne nommerai pas mais qui ne le restera pas longtemps, a clôturé les comptes sans l'aval du conseil syndical à l'issue du CS de contrôle.
Nous avons donc la possibilité soit de refuser l'approbation, soit d'approuver en listant les réserves qui sont celles-ci
1 -prélèvement illégal d'honoraires (le syndic, après force réclamations, propose un avoir sur le budget suivant. L'extranet a permis de déceler très tôt cette "anomalie")
2 - double paiement d'une facture (le syndic en attend le remboursement)
3 - commande d'une prestation inutile (erreur ou imprécision du syndic lors de l'édition de l'ordre de service).
le refus entraînerait l'impossibilité de réclamer régulariser les comptes, de réclamer les impayés de l'année dans l'attente d'une nouvelle édition qui peut être retardée, ce qui compliquerait un changement de syndic.
Mais qu'en est-il exactement de l'approbation avec réserves?
Je vous remercie de me faire part de vos connaissances.
Cordialement
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 Posté - 22 avr. 2017 : 14:26:02
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Bonjour eurisko
Ce n'est pas le Conseil syndical qui approuve les comptes...
Les comptes ne peuvent être cloturés par le syndic que lorsqu'ils sont approuvés.
citation: Mais qu'en est-il exactement de l'approbation avec réserves? Pour en attendre un effet 'correct' il faut que la résolution votée inclut les conditions de levées de la réserve (lorsque la double facture facture sera sortie, ceci constatées par le CS ou monsieur X/ lorsque le prélèvement illégal aura donné lieu dans la compta de l'exercice a une opération d'avoir constatée par .... (ou aura été supprimée) / lorsque l'opération contestée sera supprimée ou équipée d'un libellé correct, ceci constaté par;.....
En général on donne délégation au conseil syndical et celui-ci émet un avis (un vote) qui dit oui.
On peut donner délégation à un copro de confiance, par exemple comptable, expert-comptable, juriste, notaire;... ou tout simplement qui s'y connait. |
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eurisko
Nouveau Membre
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 2
Posté - 22 avr. 2017 : 14:38:07
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Merci pour cette réponse rapide et précise.
En effet, je m'étais mal exprimé, les comptes on été arrêtés en dépit des remarques du CS et seront présentés en l'état à l'AGO. Mais qu'en est-il de la régularisation des comptes ou des arriérés de charges à réclamer? |
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3
Posté - 22 avr. 2017 : 15:03:13
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eurisko : citation: Notre syndic, que je ne nommerai pas mais qui ne le restera pas longtemps, a clôturé les comptes sans l'aval du conseil syndical à l'issue du CS de contrôle.
et citation: En effet, je m'étais mal exprimé, les comptes on été arrêtés en dépit des remarques du CS et seront présentés en l'état à l'AGO
NON !! vous vous trompez sur le role du CS. Il n'approuve pas les comptes du syndicat, il les controle, il emet des avis sur ce controle que le syndic suivra ou non !
Le syndic peut don proposer les comptes sans tenir compte de l'avis du CS.
Le CS rend des comptes aussi devant l'AG. Il a obligation d'établir un rappel annuel joint à l'OdJ.
Dans ce rapport, il peut donc informer l'AG des avis, des " réserves" émis lors du controle de ces comptes. Avez vous envoyer ce rapport au syndic avec vos avis négatifs sur certains points. ,
C'est la seule AG qui approuvera ses comptes; en l'état ou en partie si l'AG suit l'avis du CS sur les 3 points exposés.
On ne rejette pas la totalité des comptes, c'est une bêtise de proposer cela à l'AG. L'AG adoptera donc le montant proposé par le syndic XX XXX € _ les Y YYY contestés.
L'AG devra mandaté le CS de suivre ces régularisations.
Le syndic apurera donc les comptes sur le montant adopté par l'AG; c'est à dire remboursements des trop perçus des provisions du budget, appel de fonds si le budget a été dépassé. Cela permettra aussi au syndic de poursuivre les mauvais payeurs sur l'année concernée.
Il faudra aussi émettre des réserves sur ces écritures contestées qui devront figurer au PV.
Ces réserves demandées par le CS ou par tout autre copropriétaire ne servent à rien si aucune action en justice n'est lancée.  
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Louis92
Contributeur vétéran
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4
Posté - 22 avr. 2017 : 15:12:46
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citation: Mais qu'en est-il exactement de l'approbation avec réserves?
De nombreux sujets sur UI traitent de l'approbation des comptes et du refus de certaines lignes de dépenses. Cherchez sur un moteur de recherche avec les mots universimmo, approbation, comptes, refus, lignes, dépenses.
Vous y verrez qu'il ne faut jamais refuser en bloc les comptes mais approuver ces comptes à l'exception des lignes de dépense clairement identifiées dans le PV qui sont refusées purement et simplement. Donc faire voter sur les lignes à refuser. Le total des dépenses à répartir doit donc baisser d'autant (à mettre dans le PV). S'il y a une action pour quelqu'un, cela peut s'appeler "réserve", mais il faut savoir si les montants restent dans les comptes à approuver de l'exercice ou si ils seront dans les comptes de l'exercice suivant suivant l'action.
Il vaut mieux que le CS annonce cela au syndic avant l'AG et que les candidats à la présidence et à la scrutation de l'AG soit bien briefés sur les lignes de dépense à refuser pour qu'elles apparaissent clairement dans le PV.
Cdlt. Louis92. |
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eurisko
Nouveau Membre
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5
Posté - 22 avr. 2017 : 15:24:31
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Je vous remercie tous de vos éclaircissements.
Le syndic est bien tendu au courant des sommes contestées.
Les copropriétaires peuvent échanger sur l'ODJ puisqu'il existe un forum non répertorié par les moteurs de recherches (une fichier suffit).
Nous approuverons donc les comptes moins les réserves et surtout préciserons les conditions de levée de réserves.
Cordialement |
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Louis92
Contributeur vétéran
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6
Posté - 22 avr. 2017 : 15:36:36
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citation: Nous approuverons donc les comptes moins les réserves Il n'y aurait pas de dépenses refusées purement et simplement ? La facture payée en double n'a rien à attendre vis-à -vis des dépenses : elle doit être refusée et sortie des dépenses (du compte 6), ce n'est pas une réserve.
Ensuite, deux traitements comptables possibles :
- le syndicat attend le remboursement par le fournisseur : compte d'attente,
- le syndicat n'attend pas le remboursement par le fournisseur ( par exemple, car il est trop peu probable) : le syndic rembourse le compte de banque du syndicat (il fait son affaire du remboursement).
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 22 avr. 2017 15:37:34 |
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Posté - 22 avr. 2017 : 16:34:52
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On approuve pas les comptes avec réserves....
On liste précisément les factures faisant obstacle. Puis on déduit ces factures des chiffres présentés afin d'obtenir les nouveaux chiffres qui eux sont approuvés formellement en indiquant les chiffres sur le PV.
Ensuite sur chaque facture ou dépense litigieuse, elles doivent être inscrites au PV avec la suite que l'AG entend donner à ses factures refusées : en général on donne mission au CS pour traiter le problème avec le syndic sous X semaines et on donne mission au CS de réintégrer ou non, la ou les factures acceptées finalement par ce dernier après explications, en sus du chiffre approuvé par l'AG. Si au bout de ces X semaines les cas de ces factures ne sont pas traités, alors les comptes sont approuvés et soldées à la somme inscrite sur le PV.
Puis les cas non résolus de ces factures seront traités l'année suivante en AG si nécessaire ou réclamées par voie de justice au syndic, si nécessaire aussi. |
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 22 avr. 2017 : 17:49:50
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Je ne suis pas trop ces histoires de "conditions pour la levée des réserves". Pour moi, non seulement ça ne sert à rien, mais c'est dangereux.
Une dépense, on l'approuve ou on la refuse. Entre les deux il n'y a rien. Mais on peut refuser une dépense en 2017 et l'approuver en 2018.
C'est dangereux parce que pour clore l'exercice, le syndic a besoin d'un chiffre PRECIS, qui ne peut être donné que par l'AG. Avec des "réserves suspendues à ..." quel est ce chiffre ? On confierait à quelqu'un le droit de dire, X semaines, jours ou autres si c'est 50000€ ou 51000€, ou 63000E ? Donc, en attendant, on ne répartit pas l'exercice, on ne fait pas l'appel de répartition ? Pour moi c'est un truc au mieux à se noyer, au pire à se faire débouter si procédure pour impayé faute de pouvoir dire au juge le montant dû exactement, voire si l'exercice est ou pas réellement approuvé.
C'est inutile parce que pour poursuivre le syndic en justice, il faut de toute façon l'accord de l'AG. Donc quand bien même le syndic ne ferait rien de ce qui permet de "lever" ces réserves, ça n'a pas plus de conséquences pour lui ou le syndicat que si ces conditions de "levée des réserves" n'existaient pas sur le PV.
Pour moi, on stipule simplement et précisément dans le PV que l'AG refuse telle et telle dépense et pourquoi, on stipule également le montant des dépenses approuvées en déduisant celles refusées. Et c'est tout.
Pendant l'année, le CS fait son job de demander un remboursement ou autre, et de vérifier dans la compta que c'est fait.
L'année suivante, le CS vérifie que ces dépenses ne sont pas volatilisées (en apparence) de la compta (le syndic les mettant en compte d'attente, où elles dormiront 10 ou 15 ans sans être remboursées au syndicat) il informe l'AG de ce qui a été fait ou pas et, s'il l'estime nécessaire, met à l'ODJ des poursuites judiciaires. |
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Édité par - Viviane le 22 avr. 2017 17:55:51 |
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Viviane
Pilier de forums
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9
Posté - 22 avr. 2017 : 18:09:01
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Etdans votre cas,
citation: 1 -prélèvement illégal d'honoraires (le syndic, après force réclamations, propose un avoir sur le budget suivant. L'extranet a permis de déceler très tôt cette "anomalie")
Il n'a pas à proposer un "avoir". Il rembourse, point. Et il le peut avant l'AG. Donc vous refusez la dépense, elle passe sur l'exercice suivant, et à l'AG suivante, comptablement, elle sera sur le relevé de dépenses, annulée par son remboursement (vérifier le compte banque)
citation: 2 - double paiement d'une facture (le syndic en attend le remboursement)
Voir ce que dit LOUIS92. En 2018, idem, la dépense sera annulée par son remboursement
citation: 3 - commande d'une prestation inutile (erreur ou imprécision du syndic lors de l'édition de l'ordre de service).
Et là , ça va être plus délicat. La prestation étant effectuée, si le syndic refuse de la rembourser lui même, il ne vous restera que le juge. |
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Posté - 22 avr. 2017 : 18:45:37
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viviane : citation: Une dépense, on l'approuve ou on la refuse
Pas tout à fait !!! Il faut qu'elle soit justifié par une facture, par un paiement,.. On constate souvent lors du controle une mauvaise affectation, une erreur de TVA,..... Le controle du CS est fait pour cela, et l'AG adoptera les comptes tout ou en partie. Au CS de vérifier sous huit jours après l'AG si ces erreurs ont été prise en compte et rectifiées.
Une prestation inutile jugée par le CS ! IL donne donc son avis à l'AG qui adoptera ou non cette prestation.
Quant au problème d'une facture payée 2 fois, rien de bien compliqué à le régler rapidement. Il ne s'agit ici que d'un regul comptable. Les comptes de dépenses approuvés ne tiennent pas compte de ce paiement en double. Ici le CS a bien fait son travail de vérification.
viviane : citation: Pour moi, non seulement ça ne sert à rien, mais c'est dangereux.
 tout copro peut émettre des réserves et les faire porter sur le PV. Elles serviront à compléter une à assignation du SDC.
De quel danger parlez vous ? personne ne peut interdire au CS ou aux copros d'émettre des réserves. Il s'agit ici de préserver ses droits en cas de contestation.
Et attention, des réserves orales et portées au PV n'ont rien à voir avec des écritures comptables rejetées par l'AG. Les comptes sont adoptés MOIS ces rejets, avec madat au CS de vérifier sous huit jours ces lignes rejetées.
viviane : citation: Il n'a pas à proposer un "avoir". Il rembourse, point
Ah Bon !! la compta selon viviane
Cet avoir est une obligation comptable. Le syndic a trop perçu d'honoraires, il va donc faire un avoir sur le compte honoraires syndic. C'est la contrepartie de la dépense supplémentaires d'honos.
Sinon comment faites vous ?
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 22 avr. 2017 : 19:16:37
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Votre désir de me contredire à tout prix prend des proportions hallucinantes Philippe388.
Avec toujours la même technique : me citer hors contexte pour me faire dire ce que je n'ai jamais dit et/ou donner l'impression que je dis n'importe quoi. Entre ça et les gens dont vous appropriez les écrits, votre malhonnêteté intellectuelle atteint des sommets...
citation: citation: Viviane : Je ne suis pas trop ces histoires de "conditions pour la levée des réserves". Pour moi, non seulement ça ne sert à rien, mais c'est dangereux.
Une dépense, on l'approuve ou on la refuse. Entre les deux il n'y a rien. Mais on peut refuser une dépense en 2017 et l'approuver en 2018. Philippe : Pas tout à fait !!! Il faut qu'elle soit justifié par une facture, par un paiement,.. On constate souvent lors du controle une mauvaise affectation, une erreur de TVA,..... Le controle du CS est fait pour cela, et l'AG adoptera les comptes tout ou en partie. Au CS de vérifier sous huit jours après l'AG si ces erreurs ont été prise en compte et rectifiées. Une prestation inutile jugée par le CS ! IL donne donc son avis à l'AG qui adoptera ou non cette prestation. Quant au problème d'une facture payée 2 fois, rien de bien compliqué à le régler rapidement. Il ne s'agit ici que d'un regul comptable. Les comptes de dépenses approuvés ne tiennent pas compte de ce paiement en double. Ici le CS a bien fait son travail de vérification.
Je soulève le problème des "conditions pour la levée des réserves" inscrites au PV, vous me répondez avec des évidences niveau maternelle sur le contrôle des comptes, ce qui n'a aucun rapport.
citation: citation: Viviane : Je ne suis pas trop ces histoires de "conditions pour la levée des réserves". Pour moi, non seulement ça ne sert à rien, mais c'est dangereux.
Une dépense, on l'approuve ou on la refuse. Entre les deux il n'y a rien. Mais on peut refuser une dépense en 2017 et l'approuver en 2018.
C'est dangereux parce que pour clore l'exercice, le syndic a besoin d'un chiffre PRECIS, qui ne peut être donné que par l'AG. Avec des "réserves suspendues à ..." quel est ce chiffre ? On confierait à quelqu'un le droit de dire, X semaines, jours ou autres si c'est 50000€ ou 51000€, ou 63000E ? Donc, en attendant, on ne répartit pas l'exercice, on ne fait pas l'appel de répartition ? Pour moi c'est un truc au mieux à se noyer, au pire à se faire débouter si procédure pour impayé faute de pouvoir dire au juge le montant dû exactement, voire si l'exercice est ou pas réellement approuvé.
Philippe388 : tout copro peut émettre des réserves et les faire porter sur le PV. Elles serviront à compléter une à assignation du SDC. De quel danger parlez vous ? personne ne peut interdire au CS ou aux copros d'émettre des réserves. Il s'agit ici de préserver ses droits en cas de contestation. Et attention, des réserves orales et portées au PV n'ont rien à voir avec des écritures comptables rejetées par l'AG. Les comptes sont adoptés MOIS ces rejets, avec madat au CS de vérifier sous huit jours ces lignes rejetées.
Et rebelote. Je parle ""conditions pour la levée des réserves", vous me répondez que tout copro a le droit d'émettre des réserves, soit aucun rapport avec la problématique que je soulève. Allant même jusqu'à me demander de quel danger je parle, alors que l'explique.citation: citation: citation: eurisko : prélèvement illégal d'honoraires (le syndic, après force réclamations, propose un avoir sur le budget suivant. L'extranet a permis de déceler très tôt cette "anomalie"[/s])
Il n'a pas à proposer un "avoir". Il rembourse, point. [s]Et il le peut avant l'AG. Donc vous refusez la dépense, elle passe sur l'exercice suivant, et à l'AG suivante, comptablement, elle sera sur le relevé de dépenses, annulée par son remboursement (vérifier le compte banque) Ah Bon !! la compta selon viviane Cet avoir est une obligation comptable. Le syndic a trop perçu d'honoraires, il va donc faire un avoir sur le compte honoraires syndic. C'est la contrepartie de la dépense supplémentaires d'honos. Sinon comment faites vous ?
Et dix de der, on parle d'un syndic qui dit depuis des mois "bon ben je vous rembourserai sur le budget de l'AN PROCHAIN, alors qu'il peut très bien le faire TOUT DE SUITE et vous êtes tellement désireux de trouver un nouveau gimmick pour remplacer "la loi de viviane" (un tantinet éculé) que vous pinaillez sur un terme comptable au point de dire qu'il a pas d'autre solution...
Et au milieu de tout ce galimatias, vous glissez "Les comptes sont adoptés MOIS ces rejets, avec madat au CS de vérifier sous huit jours ces lignes rejetées."
Ce qui ne veut strictement RIEN dire... ca veut dire quoi "vérifier ces lignes rejetées"
Enfin, je vous rappelle que
- Le Cs n'a pas besoin d'être mandaté pour contrôler les comptes du syndic, c'est sa mission
- Si, en revanche, l'AG veut le missionner pour approuver ou refuser à sa place une dépense, c'est un vote art 25, séparé de l'approbation des comptes, et le projet de résolution doit être à l'ODJ.
Bref, encore un message très utile de votre part...
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Édité par - Viviane le 22 avr. 2017 20:04:51 |
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Posté - 22 avr. 2017 : 19:23:47
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Viviane, la question posée concernant les réserves; J'ai donc répondu sur les réserves.
Ceci dit, vous me donnez aussi l'occasion de dire que le mieux c'est pas de réserve du tout, en effet.
citation: Cet avoir est une obligation comptable. Euh...... bloub bloub, je ne crois pas, j ene suis pas comptable, mais je pense qu'on peut rembourser une dépense qui ne se justifie pas.
Par exemple, si le syndic n'est pas re-désigné, votre avoir, vous en faites quoi?
Des photocopies pour l'école des enfants des prochains conseillers syndicaux?
L'avoir est une possibilité, pas une obligation.
Quand ma banque fait une double opération, elle n'a pas d'obligation comptable à me faire un avoir.
Quand un candidat aux élections présiden.... non, oubliez.....
Viviane citation: Je suis d'accord avec Philippe3888 Euh, non, le cas n'est pas prévu.... |
Édité par - ribouldingue le 22 avr. 2017 19:25:02 |
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 22 avr. 2017 : 19:33:25
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citation: Viviane
citation:
Je suis d'accord avec Philippe3888
Euh, non, le cas n'est pas prévu....
Vous avez failli m'avoir, j'ai cherché si je l'avais écrit... pas très longtemps cela dit.
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Édité par - Viviane le 22 avr. 2017 19:35:27 |
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Louis92
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Posté - 22 avr. 2017 : 22:14:19
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viviane :
citation: citation:
Il n'a pas à proposer un "avoir". Il rembourse, point philippe388 :
citation: Ah Bon !! la compta selon viviane
Cet avoir est une obligation comptable. Le syndic a trop perçu d'honoraires, il va donc faire un avoir sur le compte honoraires syndic. C'est la contrepartie de la dépense supplémentaires d'honos. Viviane a raison : le syndic doit rembourser rapidement et le CS de eurisko doit demander un état des compte 401 du syndic et 512 (compte de banque de la copropriété) pour vérifier l'écriture de remboursement.
Cdlt. Louis92. |
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eurisko
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Posté - 23 avr. 2017 : 07:17:51
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Je ne pensais pas déclencher un débat parfois un peu polémique.
Néanmoins très instructif. Le réponse de Louis92 vient de m'inciter à faire quelques recherches, ainsi,l 'arrêté du 14 mars 2005 définit la nomenclature des comptes du syndic.
Je demanderai donc ces 2 états.
Cordialement |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 23 avr. 2017 : 09:15:50
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eurisko, si vous n'êtes pas familier des écritures du compte de banque, l'écriture qui montre un syndic remboursant une copropriété est curieusement un débit du compte 512 de banque avec contre-partie un crédit du 401 du syndic. L'état normal du solde d'un compte 512 de banque est d'être négatif car le tiers "société de banque" doit l'argent qu'il détient à la copropriété.
J'ai commis un dessin expliquant les processus comptables dans certains cas d'erreurs : il ne traite pas explicitement une erreur d'un syndic qui se termine par un remboursement mais il pourra vous être utile : sujet intitulé "Dessin processus correction paiements erronés" http://www.universimmo.com/forum_un...17489#162745
Cdlt. Louis92.
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eurisko
Nouveau Membre
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17
Posté - 23 avr. 2017 : 09:28:24
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Effectivement, je me demandais pourquoi le solde créditeur apparaissait comme débiteur.
Même notre "gestionnaire" n'avait pu me renseigner à ce sujet.
Je viens de demander à la comptable. Ses explications seront-elles aussi claires?
Quant aux discussions dont vous donnez le lien, je vais m'y plonger...
Cordialement |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 23 avr. 2017 : 09:48:38
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eurisko, sachant que la majorité des CS n'ose pas se plonger dans la compta, les syndics font peu d'effort pour rendre leur compta conforme aux textes. Je suis outré par :
- le total des fonds appelés qui ne correspond pas à ce qui a été voté,
- des annexes 1 produites avant répartition,
- des annexes 3 faites par Excel sans formules donc avec des erreurs de totaux,
- les annexes 4 et 5 des travaux non conformes (dont avec des comptes 12 négatifs).
- plusieurs comptes 4 pour le syndic.
Le cercle vicieux est bien installé :
- les copropriétaires ne comprennent pas les comptes car ils ne se ressemblent pas d'un syndic à un autre et se disent "c'est trop compliqué pour moi",
- les comptables de ces syndics ne doivent pas comprendre non plus ce qu'ils font car la conformité aux textes n'est pas la priorité de leur patron.
Donc si la compta de votre syndic est exotique (= non conforme), prenez votre temps pour vérifier le remboursement : le syndic a peut-être plusieurs comptes dans la compta et pas forcément des 401 (des 47 existent aussi).
Cdlt. Louis92.
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Viviane
Pilier de forums
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19
Posté - 23 avr. 2017 : 10:16:30
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Je plussoie Louis92, le "noeud "de la compta, c'est le compte 512.
Mais attention, il faut là aussi se méfier. Le syndic peut "rembourse"r le 1er avril.... et annuler ce remboursement un mois plus tard ... (vécu...)
Le travail le plus important du CS, c'est donc d'étudier de près les relevés de banque, et les rapprocher du compte 512.
Pour ça, vous demandez le "journal de banque", le grand livre, et les relevés de banque.
Dans le journal de banque, vous aurez toutes les mouvement bancaires, avec leur écriture de contrepartie. Ca doit vous permettre de voir si les mouvements REELS sur le compte en banque sont justes, qui a payé, qui est payé...
Bref, un remboursement, vous devez le retrouver aussi sur le RELEVE DE BANQUE (avec quelques jours de décalage au plus), sinon, c'est pas un remboursement, c'est du bluff pour calmer le CS... |
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Édité par - Viviane le 23 avr. 2017 10:20:18 |
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eurisko
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Posté - 23 avr. 2017 : 10:49:58
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Je vais m'y coller.
Déjà , les relevés de banque ont des mouvements peu explicables (un chèque ou un virement ne sont référencés que par un n°) quand le montant ne correspond pas à une dépense connue.
J'ai déjà demandé le remboursement de paiement fait pour le compte d'une autre résidence.
Si le compte n'est pas un pseudo compte séparé, le CS devrait avoir un accès en ligne |
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Approbation des comptes: refus ou réserves? 
