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pataubagne
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21
 Posté - 26 juin 2017 : 16:39:51
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@ribouldingue
Dans la résolution 8 retirée de l'ODJ, en fait on ne connait pas les travaux à réaliser. Il s'agissait juste de donner mandat au Conseil Syndical à hauteur de 476 060€. L'ARC, l'UNPI ont dit qu'une telle résolution était dangereuse. Après, c'était l'avis de l'ARC et de l'UNPI.
En plus pour cette fourchette de 476 060€, il n'y avait rien, ni descriptif, ni devis.
En fait pour moi, à mon petit niveau, j'ai constate juste que tout a été fait dans la précipitation, et avec un amateurisme inquiétant, surtout qu'au conseil Syndical nous avions un noyau qui y était depuis 30 ans!!!
Vous dites de faire appel à un avocat spécialiste en droit immobilier et de la copropriété. Vous en connaissez vraiment des bons? une pointure internationale au moins!!! :-) |
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pepa
Contributeur senior
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 22
Posté - 26 juin 2017 : 17:17:21
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citation: Initialement posté par pataubagne
L'article 4 retrnscrit:
ARTICLE 4 – Parties communes spéciales.- Les parties communes spéciales aux copropriétaires de chaque immeuble, batiment ou bloc-garages sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un propriétaire, notamment, savoir :
[s]En ce qui concerne chacun des bâtiments des blocs-garages, des bâtiments Super-Marché et Marché couvert et les constructions au sud-ouest :
La construction du gros œuvre, les fondations, les murs de façade, sur rue et sur cour, les murs de refend, l’ossature en maçonnerie ou en béton armé, les entrées et rampes d’accès, ainsi que les planchers, les toitures-terrasses, charpentes et couvertures, les tuyaux de chute, d’amenée et de distribution d’eau, les façades et motifs de décoration des façades.
En ce qui concerne chacun des bâtiments A,B,C,D,E,F,G,H,I,J,K,L :
Les cages d’escaliers, les couloirs et dégagements des vestibules d’entrées, les canalisations de toutes sortes (à l’exception de celles se trouvant dans les appartements ou locaux à usage exclusif desdits appartements ou locaux), les balcons, vitrages et trappes de terrasses, le réservoir général des eaux, les cheminées et leurs canons, les vide-ordures, les locaux de réception des ordures, les locaux à vélos et voitures d’enfants.
En ce qui concerne les bâtiments I,J,K et L :
Les cages d’ascenseurs, les ascenseurs, leurs machineries et les locaux de ces dernières.
Bonjour,
Il est quand-même trés curieux de lire ces énumérations trés différentes, la première décrivant essentiellement des éléments de bâti en dur dont les fondations, la deuxième pour les bâtiments A,B,C,D,E,F,G,H,I,J,K,L , décrivant des éléments plutôt de second oeuvre et la dernière concernant les bâtiments IJKL uniquement les machineries....
Comme pour hiérarchiser les données globales par des sous-ensembles.
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23
Posté - 26 juin 2017 : 17:26:06
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Pataubagne : excusez moi, mais comme j'avais relevé :
"Batiment L 861/10000
Bloc-garage A 39/10000
Bloc-garage B 93/10000
Bloc-garage C 153/10000
Batiment Super Marché 372/10000
Batiment Marché couvert 48/10000
Construction du Sud-Ouest 1250/10000"
j'en ai donc déduit à tort que la bat C était "bloc garage C"
déjà cela ne retire rien à ce que j'ai écrit concernant la majorité : majorité relative et non majorité absolue, comme indiquée sur le projet.
Dans son article 3, votre RdC qui liste les parties communes à tous, il n'est nullement question des bâtiments, ce qui enclin à dire que ces travaux ne se font pas sur des parties communes, donc tout le monde ne paiera pas. Mais qui paiera ?
Autant pour les blocs garages, etc c'est clair car "fondations" y est inscrit noir sur blanc dans l’article 4 : parties communes spéciales, autant pour le bat C, ce n'est pas inscrit.
Mais il existe cette petite phrase :
"Et enfin, plus généralement, toutes les parties déclarées communes par la loi et les usages, étant expliqué que l’énumération ci-dessus n’est qu’indicative et non limitative."
Et cette loi elle dit quoi ?
"Article 3
Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- les locaux des services communs ;
- les passages et corridors.
Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :
- le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol ;
- le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;
- le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;
- le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes."
Donc pour moi il ne fait pas de doute, que ces travaux sont des travaux concernant des parties communes spéciales du bat C, donc payables par les copros du bat C au prorata de leurs tantièmes dans ce bâtiment.
Qui vote ? pour moi j'en reste à : votent les copros du bat C au prorata de leurs tantièmes batiments.
Quant à l'argument concernant l'obligation de faire suite à jugement "le juge de l'execution (JEX) a condamné le syndicat des copropriétaires (la copropriété) a exécuter les travaux objet de l'arrêt de la Cour d'Appel du 25 février 2016 dans un délai de 6 mois à compter de la signification de ce jugement sous peine d'astreinte de 300e par jour de retard" soulevé par gedehem, il a raison, oui et non : si le syndicat ne fait pas, il PEUT NE PAS FAIRE (le JEX a laissé la porte ouverte  ), mais alors il DOIT payer l'astreinte ; il y a donc un choix (perso, je préfère "faire" que "payer"...).
A mon avis, il faut reconvoquer une AG pour obtenir un vote, et recomposer le CS, mais encore faut-il un dossier technique au point, mais ce dossier technique n'existe-t-il pas déjà et construit par un expert judiciaire ? (voir le dossier) En effet, le juge n'a pas du décider sur une lubie perso.
Nous avions eu un cas similaire, et l'expert judiciaire qui avait entre autres pour mission de "dire" ce qu'il fallait faire, avait "dit" et "chiffré".
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GĂ©dehem
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24
Posté - 26 juin 2017 : 17:52:07
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Il faut relever ici la caducité du RDC de Pataubagne pour ce qui concerne les dispositions légales applicables en 2017
Il rapporte plus haut (post 19) une clause RDC, qui fait référence au statut de la copropriété du 28 juin 1938.
Texte abrogé et remplacé par la loi du 10 juillet 1965, seul texte en vigueur.
Il serait nécessaire de se mettre en conformité.
Ce qui ne change rien aux clauses conventionnelles, celles définissant les parties communes, les parties communes spéciales, leur répartition selon les grilles prévues.
Dans son post 19 (répartition des charges communes) Pataubagne saute un élément : tout comme les dispositions légales, les clauses d'un RDC ont un ordre, une logique 'hiérarchisée"..
Un article 4 précède un article 19, un article 22 suit le 15, les uns s'inscrivant à la suite des autres.
D'autre part, pour répartir des charges sur partie commune il faut préalablement définir ce qu'est une partie commune.
Ce n'est qu'ensuite qu'on peut parler répartition.
L'article 3 du RDC définit les parties communes.
L'article 4 qui suit définit celles qui sont "spéciales" parmi ces parties communes.
On est là dans la définition des parties communes, générales ou spéciales.
L'article 19 du Titre VIII qui suit plus loin traite de la répartition des charges sur les parties communes. Répartition selon la définition donnée plus haut par les articles 3 et 4.
Etant entendu qu'on ne peut répartir une charge spéciale sur partie commune spéciale qu'en ayant préalablement précisé ce qu'est cette partie commune spéciale, à quels propriétaires de lots elles sont attachées.
Pour le reste, rien Ă ajouter au Post de Rambouillet.
Il n'y a pas d'ambiguïté sur le fait que chacun des bâtiments dans son entier est "partie commune spéciale", les détails "pour information" sur certains éléments ne changeant rien.
Sans doute que Pataubagne est copropriétaire dans ce bâtiment C, et qu'il ne souhaite pas, comme d'autres dans son cas, supporter une charge qu'ils estiment trop importante.
HĂ©las, c'est ainsi ......
La spécialisation des charges est intéressante lorsque l'affaire concerne les autres. Elle l'est moins lorsqu'on est seul concerné .
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Édité par - Gédehem le 26 juin 2017 17:58:30 |
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Posté - 26 juin 2017 : 18:07:55
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citation: Donc pour moi il ne fait pas de doute, que ces travaux sont des travaux concernant des parties communes spéciales du bat C, donc payables par les copros du bat C au prorata de leurs tantièmes dans ce bâtiment.
Qui vote ? pour moi j'en reste à : votent les copros du bat C au prorata de leurs tantièmes batiments. Il me semble que pour que le vote soit restreint, il faut que le réglement de copropriété le précise, sinon, c'est tout le monde qui vote.
citation: Quant à l'argument concernant l'obligation de faire suite à jugement "le juge de l'execution (JEX) a condamné le syndicat des copropriétaires (la copropriété) a exécuter les travaux objet de l'arrêt de la Cour d'Appel du 25 février 2016 dans un délai de 6 mois à compter de la signification de ce jugement sous peine d'astreinte de 300e par jour de retard" soulevé par gedehem, il a raison, oui et non : si le syndicat ne fait pas, il PEUT NE PAS FAIRE (le JEX a laissé la porte ouverte ), mais alors il DOIT payer l'astreinte ; il y a donc un choix (perso, je préfère "faire" que "payer"...). Ah, Rambouillet, je suis encore en désaccord avec vous;
Le choix du syndicat est:
1/ Je fais les travaux tel qu'ordonnés par les Juges
2/ Je paye l'astreinte PUIS je fais quand mĂŞme les travaux.
Les travaux n'ont pas été ordonnés par le JEX qui n' a pas ce pouvoir;
Si je comprends bien la situation (Je n'ai pas le jugement ni l'ordonnance) les travaux sont ordonnés par la cour d'appel, et faute de les faire (deja!) le JEX a ajouté une astreinte.
Il y a donc deja 2 condamnations du syndicat, pas juste une (ET on est deja allé en cours d'appel, excusez du peu....) |
Édité par - ribouldingue le 26 juin 2017 18:10:55 |
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 Posté - 26 juin 2017 : 18:14:40
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citation: Dans la résolution 8 retirée de l'ODJ, en fait on ne connait pas les travaux à réaliser. Il s'agissait juste de donner mandat au Conseil Syndical à hauteur de 476 060€.
L'ARC, l'UNPI ont dit qu'une telle résolution était dangereuse. Après, c'était l'avis de l'ARC et de l'UNPI. Je suis un peu beaucoup d'accord avec tout le monde....
Votre syndicat et votre conseil syndical qui sait avoir un risque depuis 4 ou 5 ans et ayant été condamné il y a deja un an (enfin bon, 16 mois) avait donc largement le temps de faire faire des devis. C'est assez consternant. |
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Posté - 26 juin 2017 : 19:03:40
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ribouldingue : on peut payer une astreinte pendant 20 ans, si on ne fait rien...
Exemple : je pense vendre dans 6 mois, j'ai peut-être interet à payer la partie de l'astreinte (payée par tous c'est le syndicat qui est condamné) que la partie des travaux, et ainsi de suite...
D'ailleurs l'astreinte si elle est payée par tous, on pourrait se poser la question, si dans ce cas là ce n'est pas tout le syndicat qui doit voter et payer (j'avoue je n'ai pas la réponse à cette interrogation...)
Question : qui a été condamné, le syndicat ou les copros du bat C ?....
quant à la remarque sur le JEX : notre ami a écrit : "le juge de l'execution (JEX) a condamné le syndicat des copropriétaires (la copropriété) a exécuter les travaux"
Ce serait interessant d'avoir accès au jugement : cour d'appel de ? date et N°..... |
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28
Posté - 26 juin 2017 : 19:11:19
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citation: ribouldingue : on peut payer une astreinte pendant 20 ans, si on ne fait rien... Sauf que le JEX est ouvert Ă toute nouvelle assignation et s'il comprend qu'on lui dise que 300 euros par jour ne suffisent pas, on peut passer Ă 3000.
Une astreinte n'est pas un préjudice. ON peut donc y ajouter un préjudice....
On parle de forcer l'exécution, par juste de la remplacer.
Je pense aussi que l'acheteur d'un lot est sensible au fait qu'il existe une condamnation OU BIEN que le syndicat paye depuis 6 mois deja une astreinte.
citation: Question : qui a été condamné, le syndicat ou les copros du bat C ?... Il n'existe que le syndicat, les copros du batiment C n'ont pas d'existence juridique.
citation: quant à la remarque sur le JEX : notre ami a écrit : "le juge de l'execution (JEX) a condamné le syndicat des copropriétaires (la copropriété) a exécuter les travaux"
Ce serait interessant d'avoir accès au jugement : cour d'appel de ? date et N°..... Si la cours d'appel a rendu un arrêt, le JEX est mis dans 'affaire parce que l'exécution (EX de JEX) ne se fait pas.....
Constatant l'arrĂŞt, le JEX voyant que rien ne se fait ajoute une astreinte.
SI rien ne se fait encore il va ajouter autre chose, sur demande des précédents demandeurs bien sur. |
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GĂ©dehem
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29
Posté - 26 juin 2017 : 19:12:39
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qui a été condamné, le syndicat ou les copros du bat C ?....
Précisé pus haut : seul le syndicat partie à l'affaire et assigné peut être condamné, seul le syndicat ayant ici la personnalité juridique.
Ne pas confondre spécialisation des charges par bâtiment avec présence de syndicats secondaires.
Car dans ce cas, un syndicat secondaire étant une "personne juridique" peut agir en justice, peut être assigné et condamné.
L'astreinte est bien entendu payée par le syndicat condamné, qui ne fait pas ce à quoi il est condamné, raison d'être de l'astreinte.
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Édité par - Gédehem le 26 juin 2017 19:13:30 |
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Posté - 26 juin 2017 : 19:24:53
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et alors quelqu'un a-t-il un avis étayé sur cela :
D'ailleurs l'astreinte si elle est payée par tous, on pourrait se poser la question, si dans ce cas là ce n'est pas tout le syndicat qui doit voter et payer (j'avoue je n'ai pas la réponse à cette interrogation...) |
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Posté - 26 juin 2017 : 19:43:29
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C'est le syndicat qui est défaillant en n'exécutant pas, peu importe qui paye quoi à l'intérieur du syndicat.
Si ceux qui sont amenés à payer l'astreinte veulent se retourner contre ceux qui ne font pas les travaux, c'est leur affaire, et ca fera avancer le schmilblic, mais ca ne regarde pas les personnes gagnants des instances.
(Ici je comprends qu'il y a eu unanimité pour ne pas voter la résolution, donc tout le monde est responsable)
Il n'y a qu'un seul syndic et il doit faire les travaux qu'on lui demande de faire... |
Édité par - ribouldingue le 26 juin 2017 19:51:42 |
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pataubagne
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Posté - 26 juin 2017 : 20:32:13
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Je rentre tout juste. Je vois que vous vous êtes déchainés! Va me falloir un peu de temps pour lire tout cela, et l'assimiler. J'ai déjà jeter un coup d'oeil rapide, woouaaah!!
Un grand merci pour toutes ces explications!
Là , notre conseil syndical n'existe légalement plus. Une autre question qui se pose dans l'immédiat, c'est savoir comment le syndicat peut fonctionner? il me semble que d'après la loi du 10/07/1965, qu'il faudrait convoquer une nouvelle AG en vue de remplacer les conseillers démissionnaires. Nous n'avons pas de suppléants élus....
Peut-on continuer encore comme cela, avec les conseillers restants?
N'hésitez pas à donner vos impressions. Je les lirai avec grand intérêt.
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Posté - 26 juin 2017 : 20:39:14
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citation: il me semble que d'après la loi du 10/07/1965, qu'il faudrait convoquer une nouvelle AG en vue de remplacer les conseillers démissionnaires. Nous n'avons pas de suppléants élus.... Oui, c'est urgentissime certes,
.... d'autant que je suis certain que la quasi-totalité des copropriétaires piaffe d'impatience d'assigner le syndicat s'il ne le fait pas dans 2 mois et un jour,
mais bon,
Si on respire un quart de seconde, il y a quand même en, face une dépense de 600 000 euros à décider et une autre potentielle de 9000 euros par mois à gérer.
C'est vrai que le conseil syndical, c'est hyyyyyyyyper-hyper-urgent, et que 9000 euros, ça va ça vient.
citation: Peut-on continuer encore comme cela, avec les conseillers restants? Sont-ils en marche (ou compatibles?) |
Édité par - ribouldingue le 26 juin 2017 20:41:11 |
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pataubagne
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Posté - 26 juin 2017 : 20:39:33
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Pour répondre à la question posée, arrêt de la Cour d'Appel d'Aix-en-Provence, 4eme chambre A, arrêt au fond du 25 février 2016 jlp N°2016/123
Rôle N°10/15438... j'ai tout copié je ne sais pas ce qui est important pour retrouver l'arrêt.... |
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Posté - 26 juin 2017 : 20:54:03
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J'ai bien peur qu'il ne soit pas disponible en ligne. Tous ne sont pas 'publiés'. |
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pataubagne
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36
Posté - 26 juin 2017 : 21:30:47
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pataubagne
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Posté - 26 juin 2017 : 21:43:54
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citation: Initialement posté par Gédehem
Sans doute que Pataubagne est copropriétaire dans ce bâtiment C, et qu'il ne souhaite pas, comme d'autres dans son cas, supporter une charge qu'ils estiment trop importante.
HĂ©las, c'est ainsi ......
Afin de ne pas vous influencer dans votre raisonnement, en ramenant à mon cas particulier, je ne voulais pas révéler ma situation. Mais vu tout ce que vous avez pu faire et pour peut-être vous surprendre, non, je ne suis pas copropriétaire du bâtiment C mais du D.
Ma démarche n'est pas motivée par un intérêt purement personnel. Mais voulant avoir un avis neutre et objectif, dans l'intérêt de notre copropriété. C'est je pense ce qu'aurait dû faire notre CS.
Enfin si j'ai mis la description du TITRE VIII CHARGES COMMUNES, ce n'était pas pour influencer. Je ne savais pas qu'il y avait une logique hiérarchique. |
Édité par - pataubagne le 26 juin 2017 23:34:17 |
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Posté - 26 juin 2017 : 22:56:04
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Donc tous les devis nécessaires au chiffrages ont été fournis aux Juges qui ont dit que c'est cela qu'il faut faire.... donc c'est cela qu'il faut faire sinon 300 euros par jour....
Je ne vois pas bien ce que le syndicat peut contester dans cette affaire, sauf si le syndic n'a pas mis la bonne résolution à l'ordre du jour. |
Édité par - ribouldingue le 26 juin 2017 22:57:56 |
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pataubagne
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Posté - 26 juin 2017 : 23:35:44
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@ribouldingue
C'est l'expert qui a fait une évaluation. Cette évaluation date déjà de 2015... |
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Posté - 27 juin 2017 : 07:27:10
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comme je l'ai écrit, l'expert a reçu mission de dire ce qu'il fallait faire et le cout :
« L’expert a établi aux pages 30 et 31 de son rapport le récapitulatif des travaux à entreprendre, qui englobent, les travaux nécessaires à la stabilisation du bâtiment C, chiffrés à la somme de 530?000 € HT, correspondant aux travaux de traitement par injections de résines proposés par la société URETEK et aux travaux sur les réseaux gravitaires et le cheminement des eaux de ruissellement faisant suite aux études du BET CERRETTI, les travaux de reprise des fissures et des embellissements dans les cages d’escaliers, estimés à 25?000 € HT, et les travaux visant à remédier aux fissures sur les bacons en façades, y compris l’agrafage et l’enduit, pour un coût de 6000 € HT?; il y ajoute le montant des honoraires d’un architecte, chargé du suivi du chantier, qu’il évalue à 5000 € HT. »
Donc le syndicat n'a pas le choix, il DOIT faire les travaux préconisés par l'expert ; s'il faisait d'autres travaux, il ne pourrait bénéficier d'aucune garantie ultérieure.
Qu'il n'y ait pas de devis n'est pas anormal, puisque le chiffrage (à réactualiser) a eu lieu sur un devis précis et exprimé par l'expert. Il suffit au besoin à l'AG de voter un budget avec 5 ou 6% de plus, pour se couvrir en attendant.
Le tribunal a bien condamné à FAIRE EXECUTER les travaux préconisés par l'expert et je dirai même plus, il n'a pas le choix des entreprises :
« Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «?la Clé des Champs?» à faire exécuter les travaux préconisés par l’expert aux pages 27 à 31 de son rapport, qui englobent les travaux nécessaires à la stabilisation du bâtiment C, correspondant aux travaux de traitement par injections de résines proposés par la société URETEK et aux travaux sur les réseaux gravitaires et le cheminement des eaux de ruissellement faisant suite aux études du BET CERRETTI, les travaux de reprise des fissures et des embellissements dans les cages d’escaliers et les travaux visant à remédier aux fissures sur les balcons en façades, y compris l’agrafage et l’enduit, »"
A signaler que c'est au syndicat dans sa totalité de payer certaines indemnités.
Deux ans après il parait normal que certains aient saisi le JEX...
Au vu de tout cela, le syndicat a effectivement intérêt à se lancer dans les travaux, car il pourrait se retrouver en plus de l'astreinte confronté à une assignation d'aggravation des faits suite à non exécution de la condamnation  |
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