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Nat92
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 Posté - 06 juil. 2017 : 12:49:15
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Bonjour,
Nous devons prochainement voter un ravalement.
J'ai bien compris d'après ce qui suit que les persiennes étaient privatives et qu'il fallait un vote en AG avec clause d'harmonie concernant le ravalement pour contraindre les copro à les changer
Questions :
1) Dans le cadre d'un ravalement thermique, nous aurions d'après l'archi obligation de changer toutes les persiennes ET volets roulants électriques avec coffrages extérieurs. Après ravalement selon lui, personne ne pourrait plus installer un volet s'l ne l'a pas fait sauf s'il change la fenêtre. Ce qui pose problème en cas de vente car il faut prévenir l'acquéreur. Ma question est : Puisque c'est privatif, et que l'on aurait l'obligation de le faire, combien de temps a t'on pour le faire, légalement
2) J'ai une terrasse avec jouissance exclusive. Le RC dit : "il est conféré aux propriétaires de certains locaux la jouissance exclusive et privative de parties à charge pour eux d'en supporter à leur seuls frais l'aménagement, l'entretien...etc
Les 3 petits points sont importants. Car certains gardes-corps ne sont pas aux normes de hauteur (ils font 1 m). Le ravalement prévoit en outre le changement des gardes corps pour des raisons d'esthétique mais rien n'a été indiqué dans les résolutions. On nous dit que cela pourrait être à notre entière charge puisque nous avons la jouissance !
Qu'en pensez-vous ?
Dois-je limiter pour un ravalement sans changement de garde-corps. Ai-je le droit de faire moi-mĂŞme la peinture ? Qui doit payer la mise aux normes des gardes-corps ?
Merci par avance à tous. Si vous me répondez merci SVP d'indiquer les textes afférants si possible. Les sommes qui sont demandées sont énormes !
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Louis92
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Posté - 06 juil. 2017 : 18:05:11
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Nat92, la clause d'harmonie concernant le ravalement, le sort des persiennes + volets roulants et les garde-corps en cas de ravalement sont définis par le RC.
Généralement, les terrasses avec jouissance exclusive et les garde-corps sont des parties communes générales ou spéciales au bâtiment. Dans votre cas, voyez si les terrasses avec jouissance exclusive et les garde-corps sont énumérées dans les parties communes comme la toiture ou les murs.
Des RC prévoient aussi qu'en cas de ravalement, les travaux dus par chaque copropriétaire (comme la peinture des garde-corps) sont intégrés au ravalement et "payés par les tantièmes généraux".
Relisez bien votre RC et posez une question par sujet. Ce sera plus facile de vous répondre car les réponses dépendent de votre RC.
Cdlt. Louis92. |
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Nat92
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 2
Posté - 06 juil. 2017 : 18:28:40
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Bonjour, Je vous remercie. Le RC n'est pas du tout explicite. Il dit "les parties communes (parties mises sous le régime de l'indiiviision forcée) comprennent toutes les parties de la propriété qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif et particulier d'un seul propriétaire.
Aucune clause ne cite le ravalement. Et les garde-corps ne sont pas cités non plus.
Comment peut-on éviter de financer cela ? Jouer sur le fait qu'ils ne sont pas aux normes. Donc problème de sécurité ? Dans ce cas est-ce la copro ?
Sinon, puis-je juste repeindre moi-même en admettant que nous arrivions à influencer pour ne pas faire passer un ravalement avec changement garde corps ? Quel est le délai si l'AG vote le ravalement ? |
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Sunbird
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 Posté - 07 juil. 2017 : 10:07:31
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Il n'y a pas que les couts dans la vie, si vos garde-corps sont dangereux, il semble important de les modifier.
Je suis surpris qu'il n'y ait aucun chapitre sur les garde-corps dans votre RC. En général, sauf exception les garde-corps sont parties communes, leur entretien (peinture) est à la charge du bénéficiaire du lot. Concrètement si changement des garde-corps c'est en charge commune, si remise en état (peinture) c'est du privatif.
Pour les fenêtres, attendu que vous faites un ravalement avec isolation, que vous changer les volets, il est peut être opportun de changer les fenêtres qui sont des passoires. Je présume que vous êtes en chauffage collectif? |
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Nat92
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Posté - 07 juil. 2017 : 10:47:48
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Bonjour et merci pour votre réponse,
Oui nous sommes en chauffage collectif. Pour ma part j'ai déjà changé toutes mes fenêtres. Ce n'est pas le problème. On veut juste m'obliger à payer pour démonter des volets roulants qui fonctionnent, les jeter, et en installer d'autres avec coffrage intérieur au lieu d'extérieur pour une question d'harmonie. J'ai des fenêtres qui n'ont pas de volets. Si je vends, je devrai prévenir mon acquéreur qu'il devra démonter et jeter mes fenêtres neuves pour en installer d'autres avec volets.
Donc, si voté en AG, combien de temps ai-je pour faire changer mes volets roulants sur fenêtres existantes ?
Etes-vous sûr que le changement des GC n'est pas à ma charge ? Je sais qu'il n'y a pas que les coûts dans la vie mais il faut bien payer. Et là , on parle de 100 K€ pour moi entre le ravalement, les coffrages et le changement des garde-corps, car j'habite une région où tout est très cher.
Comment prouver que le changement des GC n'est pas à ma charge puisque la seule phrase ds le RC est celle que j'ai indiquée. En droit classique, les usage, la jurisprudence, seraient une indication. Quel est le texte juridique sur lequel s'appuyer quand rien n'est précisé ?
Si on vote un ravalement avec changement des GC, c'est tout Ă fait impossible pour moi si je dois payer.
Si on vote un ravalement sans changer les GC, et que la peinture est à ma charge en privatif (40 ML), puis-je faire moi-même ? Sous quel délai ?
Merci |
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Sunbird
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5
Posté - 07 juil. 2017 : 14:07:29
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Je comprends mieux vos remarques.
Concernant les volets les passer d'un coffret extérieur vers un coffret intérieur, est absurde, il faut clairement sortir cette partie des travaux ravalement, et le faire voter dans une seconde résolution. La seule motivation à mon avis dans cette façon d'aborder les travaux, est que l'architecte est copain avec une société de fenêtre, car ce qu'il vous propose c'est tout simplement changer les fenêtres et les volets.
Il faut vraiment lire votre RC, mais pour moi le changement des garde-corps sont en charge commune contrairement Ă l'entretien.
100 kE vous avez un appartement qui fait au moins 300 m2 pour annoncer un tel cout ?
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Nat92
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6
Posté - 07 juil. 2017 : 16:40:23
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OK Merci beaucoup.
En fait l'argument de mettre les volets dans le ravalement est que plusieurs copro ont encore de vieilles fenêtres et persiennes. Comme il faut respecter une certaine harmonie, l'idée d'après ce que je comprends, est d'obliger les gens à changer pour que tout le monde ait des fenêtres double vitrage ET des volets de la même couleur. Les coffrages des volets qui dépassent ne seraient pas en harmonie, même si les volets sont de la bonne couleur. Mais comment font les autres copro dans ce cas ? Si c'est une 2ème résolution, combien de temps a t'on pour le faire ?
Non mon appartement fait 130 mais la terrasse est grande. Et ici les travaux sont hors de prix. J'aimerais mieux peindre moi-mĂŞme les GC mais on ne me laissera pas faire... Je pense comme vous pour le changement des GC mais il va falloir le prouver.
Donc d'après vous, la peinture des GC est répartie suivant mes tantièrmes (et non par les tantièmes généraux) vu que j'ai la jouissance privative et exclusive ? La peinture relève de l'entretien ? Si c'est privatif, je peux peindre moi-même, non ?
La, on a aussi un pb de mise aux normes. Mais dans ce cas, c'est un pb de sécurité donc la copro est responsable ? Donc ce devrait être les tantièmes généraux ?
Le pb est que mon RC ne dit rien. Je vous ai tout dit. J'ai lu et relu. Rien d'autre. |
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Sunbird
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Posté - 07 juil. 2017 : 20:12:52
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Cela me semble étrange de demander à tout le monde de remplacer des volets roulants extérieurs et les fenêtres, par un bloc fenêtre-volet roulant pour une raison d'harmonie. Il ne faut pas accepter cette résolution. J'ai l'impression que l'architecte vous prend pour des vaches à lait.
Je ne sais pas où vous habitez mais les prix me semblent totalement irréalistes.
Il doit y avoir une clause dans votre RC qui indique par exemple qui indique que ce qui n'est pas dans la liste des éléments privatifs est charge commune je pense à vos garde-corps. Même dans les très vieux RC il existe ce type de clause. |
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Louis92
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8
Posté - 07 juil. 2017 : 22:30:58
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Il y a un aspect qui doit être réglé avant l'envoi de la convocation : la répartition de la charge du ravalement.
Les devis doivent distinguer :
- ce qui est à répartir en charges communes générales,
- ce qui est à répartir à chacun des copropriétaires pour ce qui des supposées charges privatives : persiennes, volets roulants et garde-corps (en fonction de leur nombre et de leur longueur), terrasses en fonction du travail à y faire.
Je laisse les juristes d'UI dire ce qu'il faut penser d'une telle résolution votée par tous les copropriétaires mais dont la dépense n'est pas supportée suivant les tantièmes généraux. Pour moi, si la copropriété veut l'harmonie, elle doit l'assumer suivant les tantièmes généraux.
Il se peut que architecte, fournisseurs, syndic et CS se rendent compte du caractère déraisonnable de détailler les dépenses pour chaque copropriétaire en fonction de l'importance de ses parties privatives et considèrent que l'ensemble du ravalement (dont les parties privatives) est à répartir suivant les tantièmes généraux.
Cdlt. Louis92.
PS : si les terrasses à usage privatif sont au-dessus d'appartement(s), elles sont du gros-oeuvre et donc des parties communes générales. |
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Posté - 08 juil. 2017 : 07:17:30
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citation: Il ne faut pas accepter cette résolution. J'ai l'impression que l'architecte vous prend pour des vaches à lait. Sauf le cas peu probable ou les contraintes d'urbanisme imposeraient la position du volet intérieure. |
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Nat92
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Posté - 08 juil. 2017 : 07:51:48
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Un grand merci à tous pour vos réponses et remarques.
@ribouldingue. Non pas de contraintes d'urbanisme
@Louis92 : Bonne idée que cette répartition. Je vais la demander.
"si les terrasses à usage privatif sont au-dessus d'appartement(s), elles sont du gros-oeuvre et donc des parties communes générales."
Comment prouver cela ?
Car c'est effectivement mon cas. Dans ce cas, ni la peinture des GC ni leur remplacement ne sont répartis en tantièmes privatifs ? |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 08 juil. 2017 : 08:58:37
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citation: "si les terrasses à usage privatif sont au-dessus d'appartement(s), elles sont du gros-oeuvre et donc des parties communes générales." J'ai voulu écrire :
"si les terrasses à usage privatif sont au-dessus d'appartement(s), la dalle qui recouvre l'appartement du dessous, le système d'étanchéité et les dalles sur plots revêtant le sol sont du gros-oeuvre et donc des parties communes générales."
Cela ne change rien pour les garde-corps.
Cdlt. Louis92. |
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Nat92
Nouveau Membre
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Posté - 08 juil. 2017 : 12:54:07
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OK Louis92, c'est ce que je pensais. Merci
Par contre le réhaussement des gardes-corps terrasse ou balcon pour mise aux normes n'est pas de l'entretien courant il me semble |
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Stéphane
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Posté - 08 juil. 2017 : 15:17:27
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Non, ce c'est pas de l'ordre de l'entretien courant au titre qu'aucune norme n'est strictement rétroactive (et donc aucune obligation de s'y conformer).
Un aspect à prendre en compte cependant est que les entreprises peuvent facturer une mise en sécurité lorsque leur lieu d'intervention n'est pas "conforme". |
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PROSPER83
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Posté - 08 juil. 2017 : 15:49:40
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citation: Nat92
J'ai bien compris d'après ce qui suit que les persiennes étaient privatives et qu'il fallait un vote en AG avec clause d'harmonie concernant le ravalement pour contraindre les copro à les changer
Pas que cela. S’agissant de travaux sur les parties privatives imposés par l’isolation thermique des façades, isolation thermique elle-même imposée par le décret 2016-711, du 30 mai 2016, c’est aussi l’article 25 f de la loi du 10 juillet 1965 qui s’applique « à moins qu’ils ne relèvent de la majorité prévue par l’article 24 pour les travaux d’économie d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes ».
citation: Dans le cadre d'un ravalement thermique, nous aurions d'après l'archi obligation de changer toutes les persiennes ET volets roulants électriques avec coffrages extérieurs. Après ravalement selon lui, personne ne pourrait plus installer un volet s'l ne l'a pas fait sauf s'il change la fenêtre. Ce qui pose problème en cas de vente car il faut prévenir l'acquéreur. Ma question est : Puisque c'est privatif, et que l'on aurait l'obligation de le faire, combien de temps a t'on pour le faire, légalement
L’isolation thermique par l’extérieur des façades peut éventuellement entraîner une réduction de la dimension des fenêtres proportionnelle au module d’isolation retenu (dont l’épaisseur peut aller de 13 cm à 20 cm) si celui vient également recouvrir les tableaux dans lesquels sont encastrées les dites fenêtres.
Par ailleurs, pour des questions techniques et de garantie décennale, il n’est pas autorisé d’effectuer des percements dans le revêtement constituant l’isolation thermique extérieure.
Ce qui interdit donc la pose de coffres de volets roulants et de persiennes à l’extérieur puisque celle-ci occasionnerait une dégradation de l’isolation thermique (ce qui interdit également la pose de climatiseurs extérieurs dont le percement de la façade et de l'isolation peut créer des ponts thermiques).
D’ou, certainement, la necessité de remplacer l’ensemble de ces éléments par des modules blocs fenêtres avec coffres de volet roulant intégré à l'intérieur des logements.
Ce qui me surprend donc c’est que vous ne semblez pas avoir été préalablement informé de ces modifications. Or, ce n’est certainement pas l’architecte qui put décider de proposer cette isolation thermique par l’extérieur, avec tous les travaux annexes afférents, dont la préconisation a du relever soit d’un DPE (Diagnostic de Performance Energétique), soit d’un audit énergétique, dont je suppose que votre copropriété a du faire l’objet, à partir de laquelle l’architecte a élaboré son cahier des charges.
Concernant les garde-corps, vos explications sont bien trop confuses et, pour ma part, il est impossible de vous apporter le moindre conseil dans la mesure où vous ne nous retranscrivez pas, à la lettre près, le texte complet de la résolution portée à l’ordre du jour les concernant.
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Nat92
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Posté - 10 juil. 2017 : 19:30:57
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Bonjour,
Un grand merci Ă tous !
Nous avons effectivement eu une réunion d'info mais l'architecte était hésitant et ne savait pas répondre à nos questions. Le syndic ne s'était pas déplacé (et pourtant le marché dépasse le million d'euro). Et puis informé ou pas, je ne vois pas ce que cela changerait car je ne peux pas payer autant. Pas le bon job !
Je ne peux pas vous retranscrire les résolutions de l'AG puisqu'aucune ne concerne séparément les garde-corps ou les volets. Mais je vais tenir compte de vos remarques pour la prochaine AG.
Le RC dit : parties privées "les parties qui appartiennent privativement et exclusivement à chacun des propriétaires sont celles affectées à son usage exclusif et particulier. Elles comprennent notamment les fenêtres et lucarnes, les fenêtres et persiennes, la serrurerie, les portes palières, garde-corps et barres d'appui des fenêtres et balcons. Parties communes : ". Parties communes à tous les copropriétaires : "le sol, les clôtures. Toutefois, il peut être conféré aux propriétaires de certains locaux la jouissance exclusive et privative des jardins ou terrasses à charge pour eux d'en supporter à leurs seuls frais l'aménagement, l'entretien, etc..." Parties communes aux bâtiments de logements collectifs : Armature du bâtiment, façades : ornements y compris socle des balcons mais non compris gardes-corps et barres d'appui des fenêtres et balcons, les balustrades, persiennes, qui sont propriété privée Les balcons et toitures formant terrasse. "
Rien d'autre n'est précisé.
OK pour les fenĂŞtres sujet clos
En revanche les garde-corps : quels travaux sont à ma charge ?. Votre réponse est importante.
Je retiens ce que dit Stéphane : Le réhaussement des GC n'est pas de l'ordre de l'entretien courant au titre qu'aucune norme n'est strictement rétroactive (et donc aucune obligation de s'y conformer).
Il m'est absolument impossible de payer en privé le remplacement des garde-corps. De plus, j'utilise vraiment très peu cette terrasse. Et je le répète, les garde-corps ne sont pas aux normes. Imaginons que quelqu'un rentre et tombe ? D'après le RC, qu'en dites-vous ?
Comment faire ? |
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Nat92
Nouveau Membre
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16
Posté - 10 juil. 2017 : 20:36:38
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Je précise : Parties communes à tous les copropriétaires : "le sol, les clôtures de l'ensemble de la copropriété"
les Gardes-corps sont bien des clĂ´tures, non ? |
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Sunbird
Pilier de forums
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Posté - 10 juil. 2017 : 21:18:54
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citation: Initialement posté par Nat92
Le RC dit : parties privées "les parties qui appartiennent privativement et exclusivement à chacun des propriétaires sont celles affectées à son usage exclusif et particulier. Elles comprennent notamment les fenêtres et lucarnes, les fenêtres et persiennes, la serrurerie, les portes palières, garde-corps et barres d'appui des fenêtres et balcons.
Cela me semble claire. Fenêtre/persienne et garde-corps sont considérés comme du privatif. |
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Stéphane
Contributeur vétéran
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18
Posté - 12 juil. 2017 : 20:13:39
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Le garde-corps est en effet une clôture en ce sens qu'il délimite un espace...
Ainsi, lorsqu'il est précisé "garde-corps", on cible une fonction bien précise de l'objet, fonction qu'une clôture pourrait effectivement intégrer, ou non.
Voyez ce qui a été discuté par ici sur le sujet, en investissant votre araignée* préférée de la requêté : "garde-corps site:http://www.universimmo.com/forum_universimmo/"
*la bestiole qui furète sur la large toile mondiale |
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Nat92
Nouveau Membre
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19
Posté - 15 juil. 2017 : 09:27:15
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Effectivement, à mon sens c'est bien la limite de la copro côté toit donc une clôture. Donc, partie commune comme le sol. D'autant qu'il y a ensuite la phrase : "toutefois, il pourra être concédé...". Ce qui veut donc dire exception à la règle. CQFD !
Je me demandais s'il y avait une limite à ce que l'on pouvait demander en termes de montant travaux voté en AG à chaque copropriétaire. Je n'ai trouvé cela nulle part. Et pourtant, même si on nous dit qu'un ravalement thermique bénéficie d'aides, celles-ci sont, elles, limitées, par rapport à un montant de dépenses plafonnées. Mais c'est un autre sujet.
Merci Ă tous ! |
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Stéphane
Contributeur vétéran
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20
Posté - 16 juil. 2017 : 00:16:02
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Votre RdC est clair : les garde-corps sont privés :
citation: les parties qui appartiennent privativement et exclusivement à chacun des propriétaires sont celles affectées à son usage exclusif et particulier. Elles comprennent notamment les fenêtres et lucarnes, les fenêtres et persiennes, la serrurerie, les portes palières, garde-corps et barres d'appui des fenêtres et balcons.
citation: ..." Parties communes aux bâtiments de logements collectifs : Armature du bâtiment, façades : ornements y compris socle des balcons mais non compris gardes-corps et barres d'appui des fenêtres et balcons, les balustrades, persiennes, qui sont propriété privée
..et semblent, concernant leur hauteur, ĂŞtre aux normes :
Code de la construction art. R111-15 : "b) Les garde-corps des balcons, terrasses, galeries, loggias, doivent avoir une hauteur d'au moins un mètre" , ce que dit aussi l'AFNOR
On ne peut pas vous obliger à les changer sauf si vous ou l'ancien propriétaire les a changés pour un modèle non conformes au RdC, ou s'ils présentent des risques manifestes de sécurité
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Ravalement : volets et garde-corps jouissance 
