Bonjour SEPIA
Une transaction conclue sous les articles 2044, et suivants, du Code Civil est un contrat par lequel les parties terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat devant obligatoirement être rédigé par écrit.
Toute transaction, doit, pour être valide, impérativement contenir des concessions réciproques.
Dans le cadre de la copropriété, il n’est légalement pas possible que le syndicat des copropriétaires confie au syndic toute liberté pour conclure une transaction, notamment visant à mettre un terme à une procédure judiciaire en cours, sans que le contenu de ce contrat n’ait été préalablement validé par une assemblée.
citation:
La résolution (transcription du PV de l'AG de mars 2016)
Résolution n° 22 : A la demande de XXX (syndic) - délégation de pouvoir pour signer un protocole d'accord avec la société YYY.
Nous vous proposons de délibérer sur la résolution suivante :
L'assemblée générale après avoir librement débattu sur la procédure en cours, délègue pouvoir au syndic pour valider un protocole d'accord transactionnel avec la société YYY.
Vous nous indiquez que le syndic avait demandé une délégation de pouvoir pour signer un protocole d’accord (donc une transaction rédigée sous l’empire de l’art. 2044 du CC).
Or, apparemment, si l’on en juge ce que vous avez écrit plus loin, ce protocole d’accord n'était pas joint à l’ordre du jour :
Je viens de questionner verbalement le syndic sur la suite de cette affaire et sur le contenu du protocole. Réponse : "c'est en cours".
citation:
Le syndic XXX propose de prendre à sa charge et à titre commercial l'intégralité des frais d'avocats qui seront engagés dans ce dossier.
C’est le syndicat des copropriétaires qui a été assigné et non le syndic.
Cette proposition du syndic doit donc impérativement être intégrée dans la transaction avec notamment toutes les précisions nécessaires sur l’étendue de cette « intégralité » pour éviter toute contestation par la suite.
citation:
Il sera rendu compte de cette délégation lors de la prochaine assemblée générale.
Résultat du vote selon l'article 25 (majorité absolue)
La résolution est acceptée
En conséquence, les copropriétaires qui ont voté pour l’approbation de cette résolution illégale ne sont plus en mesure de la contester, du moins dans le cadre de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
citation:
A noter :
1/ que le syndic prend en charge les frais d'avocats (avec cette nuance qu'il ne vise pas les frais DEJA engagés) ce qui laisse supposer qu'il se sentirait plutôt morveux d'avoir inconsidérément dénoncé le contrat.
Or, le renoncement par le syndicat d’être dédommagé de ses frais de justice qu’il avait engagé pour sa défense est une des concessions réciproques qui doit expressément figurer dans la transaction, pour sa validité.
Car d’une part, le désistement d’instance n’emporte pas renonciation à l’action, mais seulement extension de l’instance (art. 398 du CPC), et d’une autre part, le désistement emporte, sauf convention contraire, soumission de payer les frais de l’instance éteinte (art. 399 du CPC).
citation:
Si le syndic se montre étonnamment généreux, c'est sans doute que l'issue du procès ne sera pas favorable au syndicat et qu'on pourrait lui reprocher de l'avoir entraîné dans cette galère.
C’est même très certainement parce qu’il a dut commettre une faute professionnelle.
citation:
2/ qu'il n'a pas rendu compte de sa délégation lors de l'AG suivante (mars 2017)
C’est un motif suffisant pour obtenir sa révocation.
citation:
Le CS et l'AG ne se sont pas préoccupés de la suite de l'affaire parce que, apparemment, l'opération ne coûtera rien.
Ce en quoi, ils se font peut-être des illusions car on voit mal la société YYY renoncer aux quelque 40.000 E d'indemnisation qu'elle réclamait...
La transaction doit impérativement détailler les conditions réciproques établies entre les parties qui pourraient justifier cet important renoncement.
En conséquence, la nullité de la transaction pourra être demandée par toute personne ayant un intérêt à le faire, dont notamment tous les copropriétaires qui n’ont pas participé à l’adoption de la résolution 22 de l’AG du 16 mars 2016.
En effet, il ne s’agira pas de demander l’annulation de cette résolution, laquelle étant prescrite pour n’avoir pas été engagée dans le délai de 2 mois prévue par l’art. 42, 2ème alinéa, de la loi du 10 juillet 1965, mais de mettre en cause la responsabilité du syndicat des copropriétaires aux titres des articles 1117 (Dol) 1382, 1383 et 1384 du Code civil.
Lequel syndicat des copropriétaires devra ensuite engager la responsabilité du syndic.
Mais ce qui, par expérience, ne se produit quasiment jamais 
Procès : l'AG a-t-elle son mot à dire ? 
Posté - 19 juil. 2017 : 16:03:31
Posté - 19 juil. 2017 : 16:23:26
