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pataubagne
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 Posté - 25 août 2017 : 20:22:36
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Bonsoir
Regardant la feuille d'émargement de notre copro et celle d'une autre copro, gérée par le même syndic, je vois des infos différentes:
Après le nom de la copro, son adresse, son numéro, la date d'édition et le numero de page, on retrouve la première ligne du tableau, reproduit sur chaque page.
Les premières colonnes sont communes:
- n° copt
- Civ
- Copropriétaire
- No lot
- Type
- Etg
- désignation du lot
- ensuite on trouve Libelle, Répartition, Bâtiment, rubrique et tantièmes
C'est là où les choses divergent:
Pour ma copro:
Au niveau Libellé, on trouve 1ere colonne 'CHG GENE', puis 'RUBR 04'.
Au niveau répartition, on trouve 1ere colonne '100', puis 513
Au niveau Bâtiment, on trouve 1ere colonne '0', puis '17'
Au niveau rubrique, on trouve 1ere colonne '1', puis '4'
Au niveau tantièmes, on trouve 1ere colonne '8651', puis '87'
Pour l'autre copro:
Au niveau Libellé, on trouve 1ere colonne 'CHG GENE', puis 'CHG BATI', puis 'CHG BATI', puis 'CHG BATI', puis 'CHG ENTR', puis 'CHG BATI', puis 'CHG BATI',
Au niveau répartition, on trouve 1ere colonne '100', puis '104', puis '106', puis '110', puis '209', puis '108', puis '200'
Au niveau Bâtiment, on trouve 1ere colonne '0', puis '30', puis '50', puis '90', puis '82', puis '70', puis '20'
Au niveau rubrique, on trouve 1ere colonne '1', puis '5', puis '5', puis '5', puis '7', puis '5', puis '5'
Au niveau tantièmes, on trouve 1ere colonne '12921', puis '1012', puis '1374', puis '1473', puis '769', puis '681', puis '1402'
Je ne comprends pas la ligne Répartition et Rubrique.
Concernant la ligne Libellé, il semblerait que sur l'autre copro, cela laisse sous entendre qu'il y aurait des charges par batiment, non?
Bon j'avoue que vous expliquer comme cela n'est pas facile. Faudrait que le scanne l'entête des 2 peut-être....
La loi, ou son décret du 17 mars 1967, spécifient-ils les différents champs de la feuilel d'émargement?
Merci
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jmr91200
Contributeur senior
859 message(s)
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1
 Posté - 25 août 2017 : 22:13:34
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Bonsoir,
La feuille de présence ne contient que les tantièmes des clés de répartition selon les résolutions de l'AG. Si aucun vote spécifique, la feuille de présence ne contiendra que les charges générales. |
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 2
Posté - 26 août 2017 : 07:10:59
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la feuille d'émargement doit contenir au minimum :
nom et prénom (ou SCI ou indivision, etc...)
adresse
n° des lots
et surtout tantièmes de copropriété et non tantièmes de charges (il existe des cas où ces valeurs peuvent être différentes).
on peut retrouver ensuite les tantièmes de charges spéciales s'il peut exister des votes par charges spéciales, etc...
votre syndic rajoute des colonnes suivant les clés de répartition qui sont codées |
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nefer
Modérateur
14628 message(s)
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3
Posté - 26 août 2017 : 11:02:39
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il s'agit des clés de répartition inscrites dans votre réglement de copropriété |
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Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
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4
Posté - 26 août 2017 : 21:45:15
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Et voilà le texte
citation:
Article 14 En savoir plus sur cet article...
Modifié par Décret n°2016-1278 du 29 septembre 2016 - art. 1 (V)
Il est tenu une feuille de présence, pouvant comporter plusieurs feuillets qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé, et, le cas échéant, de son mandataire, ainsi que le nombre de voix dont il dispose, compte tenu, s'il y a lieu, des dispositions de l'article 22 (alinéa 2 et alinéa 3) et de l'article 24 (quatrième alinéa) de la loi du 10 juillet 1965.
Cette feuille est émargée par chaque copropriétaire ou associé présent, ou par son mandataire. Elle est certifiée exacte par le président de l'assemblée.
La feuille de présence constitue une annexe du procès-verbal avec lequel elle est conservée.
Elle peut être tenue sous forme électronique dans les conditions définies par les articles 1366 et suivants du code civil.
S'il n'y a pas de décisions où certains seulement votent (c'est le cas par exemple des parties communes spéciales), vous n'avez que les tantièmes de copropriété, soit ceux qui servent au vote.
S'il y a des batiments définis comme "partie commune spéciale" dans le RC, ou des stipulations dans le RC comme quoi seuls certains votent pour ceci ou cela, le syndic doit donc aussi indiquer ces tantièmes là , puisqu"ils servent au vote
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pataubagne
Contributeur actif
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231 message(s)
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5
Posté - 26 août 2017 : 23:52:20
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Merci ayant oublié de m'abonné, je viens juste de lire vos réponses et j'ai donc vérifié.
La colonne RUBR 04 correspond effectivement au vote d'une résolution à laquelle seule les copros de l'entrée du bâtiment en question ont voté. Ce qui correspond à vos réponses.
Par contre sur cette résolution, j'ai plus qu'un doute. Il s'agissait de refaire l'extérieur menant à l'entrée B6, du bâtiment 6. Il s'agit d'une partie qui était en pierres et qui a été goudronnée. Cette partie est extérieure à l'immeuble. Mais lors de l'AG, le syndic justifiant d'un critère d'utilité, a expliqué que seuls les copros de l'entrée en question allaient participer aux travaux et donc au vote.
D'après notre RCP, le terrain, les voies de passages, routes... sont considérées comme parties communes générales. En plus autre curiosité, il y a des parties communes spéciales par bâtiment, mais pas par entrée. Ici le bâtiment B a 5 entrées B4 B5 B6 B7 et B8. Compte tenu de la nature de la partie refaite, et du RCP, est-il normal que le syndic ait fait voté que les 4 copros de cette entrée, et non pas tous les copros des 5 entrées du bâtiment B, et pas tous les copros de l'ensemble des bâtiments?
Dans le même sens, lors de cette AG, il y avait des résolutions concernant des travaux sur un autre bâtiment (le C), travaux considérés par notre avocat et notre syndic (et certains d'entre vous ici) comme parties communes spéciales. Et chose étrange nous avons tous voté (tous les copros de tous les bâtiments)...
Curieux non? |
Édité par - pataubagne le 26 août 2017 23:53:31 |
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6
Posté - 27 août 2017 : 06:34:06
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peu importe les explications, est applicable ce qui est inscrit au RdC, la seule exception admise est celle ci même :
"article 24 :
...
III.-Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses." la jurisprudence ayant admis que le critère " il peut être prévu par ledit règlement" n'était pas indispensable, mais à la condition qu'il y ait bien des charges spéciales définies |
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nefer
Modérateur
14628 message(s)
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7
Posté - 27 août 2017 : 09:28:00
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pataubagne: la question est dans la préparation de l'AG
si un copropriétaire n'est pas d'accord avec la clé de répartition utilisée par le syndic (ou le président de séance) pour le vote, il faut dés le début de la discussion sur le vote de la résolution poser la question:qui vote?...avant de discuter sur les propositions techniques et financières
et c'est le réglement de copropriété qui s'impose
si les voies de passage sont des parties communes générales, le vote se fait par cette clé...et les appels de fonds aussi |
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pepa
Contributeur senior
776 message(s)
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8
Posté - 27 août 2017 : 12:03:15
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Bonjour,
citation: [i]Initialement posté par pataubagneD'après notre RCP, le terrain, les voies de passages, routes... sont considérées comme parties communes générales. En plus autre curiosité, il y a des parties communes spéciales par bâtiment, mais pas par entrée.
Et quelles sont ces parties spéciales, je suppose qu’en gros, chaque bâtiment est individualisé quant à ses charges d’entretien etc….mais vous le dites vous-même, pas par entrée.
Donc, il n’est pas normal que seuls ces copropriétaires aient payé alors qu’il s’agit de parties communes générales. Cela sous réserve que vous ayez bien interprété le RDC.
citation: Ici le bâtiment B a 5 entrées B4 B5 B6 B7 et B8.
Donc, il s’agirait d’un seul bâtiment avec 5 entrées ? Y-a-t-il des étages ?
C’est pas clair.
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9
Posté - 27 août 2017 : 13:08:09
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citation: a jurisprudence ayant admis que le critère " il peut être prévu par ledit règlement" n'était pas indispensable, Ahh...
C'est nouveau pour moi, et même d'importance cruciale;
Question rituelle du dimanche (Avant l'apéro): Avez vous un lien vers une jurisprudence? |
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Viviane
Pilier de forums
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10
Posté - 27 août 2017 : 14:49:10
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citation: En plus autre curiosité, il y a des parties communes spéciales par bâtiment,
Donc, normalement, seuls votent les copros du bâtiment, puisqu'ils sont seuls propriétaires. Mais votre RC peut prévoir que lorsqu'il s'agit de travaux affectant l'harmonie de l'immeuble, tout le monde vote.
citation: mais pas par entrée. Ici le bâtiment B a 5 entrées B4 B5 B6 B7 et B8. Compte tenu de la nature de la partie refaite, et du RCP, est-il normal que le syndic ait fait voté que les 4 copros de cette entrée, et non pas tous les copros des 5 entrées du bâtiment B ,
Si votre RC prévoit qu'ils sont seuls à payer ET seuls à voter, oui.
citation: et pas tous les copros de l'ensemble des bâtiments?
A moins que votre RC dise autre chose, l'ensemble des copros n'a rien à voir dans les décisions d'un bâtiment qui est clairement déterminé par le RC comme une "partie commune spéciale". Ils sont même pas obligés de faire l'AG en même temps...
citation: Dans le même sens, lors de cette AG, il y avait des résolutions concernant des travaux sur un autre bâtiment (le C), travaux considérés par notre avocat et notre syndic (et certains d'entre vous ici) comme parties communes spéciales. Et chose étrange nous avons tous voté (tous les copros de tous les bâtiments)...
On ne "considère" pas qu'un bâtiment est partie commune spéciale. 3 cas
1) le RC le stipule clairement et c'en est une
2) le RC ne le dit pas et c'en est pas une
3) le RC n'est pas clair et seul un juge peut 'considérer".
Dans le cas 3, on peut estimer prudent de faire voter tout le monde.
De la même façon, le syndicat entier ayant son mot à dire sur l'harmonie de l'immeuble, par exemple, il n'est pas forcément illogique de faire voter tout le monde sur certaines choses. Même ceux qui ne payent pas ET ne sont pas propriétaires du bâtiment. C'est ce qu'on fait pour par exemple le changement d'une fenêtre pourtant privative.
Bref, il faudrait savoir ce que dit votre RC mot à mot, et quelles étaient mot à mot les décisions à prendre. |
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11
Posté - 27 août 2017 : 15:49:04
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pataubagne
Contributeur actif
France
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12
Posté - 27 août 2017 : 15:59:43
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Pour Viviane (entre autres):
Dans notre RCP, il est écrit:
Les parties communes générales comprennent la totalité du terrain, dans toute sa superficie...
Les travaux faits devant l'entrée B6, ne sont pas sur le bâtiment B, mais c'est sur l'exterieur, une partie qui relie le trottoir au vestibule d'entrée du B6. Donc, cette partie est partie intégrante du terrain, donc en partie commune générale. Donc pour moi, c'est l'ensemble du syndicat qui devait voter cette résolution, comme cela a été le cas dans un apssé récent pour une autre entrée d'immeuble (D20).
Accessoirement, pour ma compréhension, comme je vous l'ai écrit, il n'y a aucune partie commune spéciale précisée par bloc d'entrée, mais par bâtiment. Donc pour le moins, cette résolution aurait pu être votée par tous les copropriétaires du bâtiment B.
Enfin, au sujet des parties communes spéciales j'avais cru lire quelque part, qu'il fallait qu'il y ait une grille de répartition des partie communes spéciales. Dans notre RCP il n'y a pas cela. Il ya un tableau de répartition des parties communes GENERALES par bâtiments. Dans ce tableau, qui est en fait l'EDD, chaque lot est décrit, avec 2 colonnes, la première indiquant les millièmes indivis du terrain, la seconde indiquant les millièmes indivis desdites parties communes de CONSTRUCTION.
Quelqu'un demandait combien il y avait d'étage à cette entrée B6:
2 apparts en rez de chaussée et 2 apparts en 1er étages.
PS; une partie de mes questions (Batiment B) sortent du sujet initial (feuille d'émargement dite plutôt feuille de présence). Si besoin je fais un autre sujet.... |
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Viviane
Pilier de forums
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13
Posté - 27 août 2017 : 16:15:59
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citation:
Cette jurisprudence ne dit pas ce que vous lui faites dire ici:
citation: "article 24 :
...
III.-Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses." la jurisprudence ayant admis que le critère " il peut être prévu par ledit règlement" n'était pas indispensable, mais à la condition qu'il y ait bien des charges spéciales définies
Cette jurisprudence ne parle pas de "charges" spéciales définies par le RC, mais de "parties communes spéciales" définies par le RC. En l'espèce, c'était un RC ambigu, les juges ont décidé que c'était bien des parties communes spéciales, et que donc seuls ceux à qui elles appartenaient payent. Il n'est même pas statué expressément sur le vote d'ailleurs.
Je résume :
- on peut avoir des charges spéciales sans parties communes spéciales, et alors il faut que le RC le stipule pour que seuls ceux qui payent votent.
- on ne peut pas avoir de parties communes spéciales sans charges spéciales, même si le RC ne le dit pas. Car qui dit "partie commune spéciale aux lots X et Y", dit seuls les lots X et Y en sont propriétaires. Et par conséquent, eux seuls payent, et votent, pas besoin que le RC le dise, puisqu'il dit déjà qu'ils sont seuls proprios.
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Édité par - Viviane le 27 août 2017 16:21:45 |
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Viviane
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Posté - 27 août 2017 : 16:29:54
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citation: Les parties communes générales comprennent la totalité du terrain, dans toute sa superficie...
Les travaux faits devant l'entrée B6, ne sont pas sur le bâtiment B, mais c'est sur l'exterieur, une partie qui relie le trottoir au vestibule d'entrée du B6. Donc, cette partie est partie intégrante du terrain, donc en partie commune générale. Donc pour moi, c'est l'ensemble du syndicat qui devait voter cette résolution, comme cela a été le cas dans un apssé récent pour une autre entrée d'immeuble (D20).
Que le terrain appartienne à tous n'est pas suffisant comme argument. Le terrain qui est SOUS les immeubles appartient aussi à tous.
Il faut chercher les plans et lire soigneusement le RC pour voir ou s'arrête précisément (au sol) la partie commune spéciale "bâtiment X".
citation: Enfin, au sujet des parties communes spéciales j'avais cru lire quelque part, qu'il fallait qu'il y ait une grille de répartition des partie communes spéciales.
Non, à partir du moment où le RC définit un batiment comme partie commune spéciale, la jurisprudence a statué X fois qu'ils sont seuls à payer les charges.
Si pas de grille, on se contente des tantièmes de copro.
exemple : 1000 tantièmes pour le syndicat au total, dont 500 pour l'ensemble des copros du batiment X. On répartit sur 500.
citation: Dans notre RCP il n'y a pas cela. Il ya un tableau de répartition des parties communes GENERALES par bâtiments. Dans ce tableau, qui est en fait l'EDD, chaque lot est décrit, avec 2 colonnes, la première indiquant les millièmes indivis du terrain, la seconde indiquant les millièmes indivis desdites parties communes de CONSTRUCTION.
"millièmes indivis du terrain" ? Vous êtes sur que c'est ce qui est écrit ?
Des "parties communes "de construction" ???? C'est la première fois que je vois un machin pareil.... |
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Posté - 27 août 2017 : 17:16:36
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Merci Rambouillet,
Mais j'ai moi aussi du mal a en tirer 'votre' conclusion.... |
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pataubagne
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16
Posté - 27 août 2017 : 17:44:00
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citation: Initialement posté par Viviane
Que le terrain appartienne à tous n'est pas suffisant comme argument. Le terrain qui est SOUS les immeubles appartient aussi à tous.
Il faut chercher les plans et lire soigneusement le RC pour voir ou s'arrête précisément (au sol) la partie commune spéciale "bâtiment X".
Pour avoir les plans, ça risque d'être difficile, vu comment le syndic gère les archives du syndicat.
A défaut de plan, je complète le descriptif des parties communes générales:
Les parties communes générales comprennent la totalité du terrain, dans toute sa superficie, en ce compris les passages couverts, les dégagements, les voies, accès, parkings et terrains de jeux, ainsi que tous droits de propriété ou de mitoyenneté des murs séparatifs.
citation: Initialement posté par Viviane
Non, à partir du moment où le RC définit un bâtiment comme partie commune spéciale, la jurisprudence a statué X fois qu'ils sont seuls à payer les charges.
Notre RCP ne définit pas un bâtiment comme partie spéciale, mais certains de ses éléments seulement comme partie spéciale (les cages d'escaliers, les couloirs et dégagement des vestibules d'entrées, les balcons, vitrages et trappes de terrasses...)
citation: Initialement posté par Viviane
"millièmes indivis du terrain" ? Vous êtes sur que c'est ce qui est écrit ?
Des "parties communes "de construction" ???? C'est la première fois que je vois un machin pareil....
Je confirme. |
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pataubagne
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Posté - 27 août 2017 : 17:48:43
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En fin de l'arrêt donné ci-dessus, il y a:
5°) ALORS ENFIN QUE, subsidiairement, tout copropriétaire intéressé peut, à tout moment, demander et obtenir en justice une répartition des charges conforme aux dispositions impératives de la loi du 10 juillet 1965, que la Cour d'appel qui a déplacé l'objet du litige de la question de la répartition des charges de ravalement à celle des conditions de vote des travaux de ravalement, et qui a décidé que la validité de la décision du 27 mai 2003 ne peut plus être remise en question en application de par l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, a violé ensemble les articles 42 et 43 de la loi du 10 juillet 1965.
Qu'est ce que cela veut dire? que n'importe quel copropriétaire, à tout moment, peut demander à la justice de dire qui au sein d'un syndicat doit ou non payer certaines charges? |
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Viviane
Pilier de forums
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18
Posté - 27 août 2017 : 17:53:56
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Ce que vous citez en fin de l'arrêt, ça n'est pas ce que disent les juges, c'est le "moyen", soit les arguments de celui qui les a sollicités. Et a été débouté.
citation: D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Ce que disent les juges, c'est ça
citation: Sur le moyen unique :
Attendu qu'ayant relevé que l'article 10 du règlement de copropriété classait dans les parties communes affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires de chacun des bâtiments les murs et éléments constituant l'ossature de chaque bâtiment et retenu, par une interprétation souveraine que l'ambiguïté de ses stipulations rendait nécessaire, que la prévision dans le règlement de copropriété de parties communes spéciales que constituait chacun des bâtiments faisant partie de la copropriété avait pour conséquence que seuls les copropriétaires qui étaient propriétaires des parties communes spéciales pouvaient décider des travaux sur ces dernières et étaient seuls tenus d'acquitter les charges correspondantes, la cour d'appel, sans modifier l'objet du litige sur les conditions de recevabilité de l'action en contestation de l'assemblée générale du 27 mai 2003, a pu en déduire que les travaux de ravalement qui portaient sur chacun des bâtiments faisant l'objet de parties spéciales incombaient aux propriétaires des lots correspondants ; |
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Viviane
Pilier de forums
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19
Posté - 27 août 2017 : 18:44:46
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citation: il y a des parties communes spéciales par bâtiment, mais pas par entrée.
citation: Notre RCP ne définit pas un bâtiment comme partie spéciale, mais certains de ses éléments seulement comme partie spéciale (les cages d'escaliers, les couloirs et dégagement des vestibules d'entrées, les balcons, vitrages et trappes de terrasses...)
C'est pas très clair, vos explications....
Et donc les cages d'escaliers sont des "parties communes spéciales" à QUELS lots ?
citation: citation:
Initialement posté par Viviane
"millièmes indivis du terrain" ? Vous êtes sur que c'est ce qui est écrit ?
Des "parties communes "de construction" ???? C'est la première fois que je vois un machin pareil....
Je confirme.
Et bien perso, j'ai jamais vu des mentions pareilles. J'aurais tendance à dire que les "millièmes indivis du terrain" c'est les tantièmes de copropriété (quoique...) , mais le reste, franchement, si aucun bâtiment n'est une "partie commune spéciale".... c'est un mystère...
Soit vous trouvez une jurisprudence, soit vous trouvez un juge... |
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pataubagne
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Posté - 27 août 2017 : 18:46:43
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Pour revenir à la feuille de présence, j'ai remarqué:
- que pour certains copropriétaires, essentiellement ceux qui confient leur bien en gestion à une agence, il manque souvent d'adresse du copropriétaire et très souvent le nom et adresse de l'agence qui gère le bien. Est-ce normal?
Je l'ai signalé à notre syndic, il m'a répondu que certains copropriétaires ne voulaient pas que leur agence donne leur adresse. Curieux comme explication, non?
mars Dans le décret du 17/03/1967 (à moins que ce soit dans la loi), il est écrit que le cas échéant l'adresse du mandataire doit être indiqué sur la feuille de présence. Ce mandataire c'est l'agence immobilière qui gère le bien? Concernant le mandataire représentant un copropriétaire en AG, il n'est demandé aucun renseignement, chez nous. Est-ce normal? |
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