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pataubagne
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 Posté - 12 sept. 2017 : 09:30:54
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citation: Initialement posté par rambouillet
Alors dans ce cas, tout le monde vote, tout le monde paie. On pourrait même dire que le vote sur les travaux eux-mêmes n'ont pas lieu d'être puisque le syndicat est condamné à faire. Ce qui seraient votés c'est le financement, le choix des entreprises, du M.O., des honoraires du syndic, etc....
Tout à fait d'accord! la maîtrise d'oeuvre a été choisie à l'AG de juin 2017. Elle vient de nous envoyer tout un tas de documents.... c'est plus du travail de paperasse et administratif qu'autre chose. Comment faire pour apprécier le contenu?... pour un non spécialiste, pas facile... que des abréviations:
DQE lot 1, DQE lot2, DPGF lot 1.., CCTP, CCAP.... ? ça doit être une boite chinoise! |
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Posté - 12 sept. 2017 : 10:35:12
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Il suffit d'interroger le ou la MO pour lequel vous payez des honoraires, sinon allez voir Mister ou Miss Goo... |
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pataubagne
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23
 Posté - 12 sept. 2017 : 11:03:43
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pataubagne
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24
Posté - 14 sept. 2017 : 23:09:42
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citation: Initialement posté par philippe388
Ce sont les copros du batiment C qui ont notifié au syndic de porter cette résolution à l'OdJ de 2016.
Le syndic a obligation de porter cette demande.
Surprise!! philippe388 vous pensiez que la résolution sur la mutualisation venez des copros dudit Bâtiment C. Ben non!! ca venait du syndic, et de l'avocat!!! eh oui! J'ai confirmation de la bouche du syndic!
citation: Initialement posté par philippe388
Le syndic pouvait aussi demander une expertise judiciaire. L'avocat n'a pas évoquer cela ?
Le seul à avoir suggéré cette démarche, c'est moi!! la première fois le 22/06/2017 lors de l'AGE, et à nouveau lundi soir lors de cette réunion avec le syndic et l'avocat. L'avocat a commencé à botter en touche en disant que cela allait nous coûter très .... (comme si lui ne nous coûter pas cher).... puis après palabres, il a été convenu de faire une demande de devis. Le problème c'est que je n'ai plus aucune confiance dans ce cabinet d'avocats.
L'avocat du SDC nous a clairement dit que sa stratégie de défense a été demandée par le syndic et le conseil syndical en 2003, car l'AG avait refusé de répartir les charges sur tous les bâtiments. Pourquoi? ben juste parce que le bâtiment C était le seul à avoir ces problèmes.
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Gédehem
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25
Posté - 15 sept. 2017 : 18:08:49
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Il me semble que cette affaire a déja été abordée ici.
"le problème est sur le bâtiment C. Une dizaine de copros du Bâtiment C assigne (logiquement) le SDC. La justice donne raison aux demandeurs du Bâtiment C, mais en fait si je comprends elle les condamne à se payer les travaux? Curieux non?
PAS DU TOUT !
Ce bâtiment n'étant pas institué en syndicat secondaire, ses propriétaires ne peuvent rien faire, rien décider seuls.
C'est l'entité "syndicat" qui comprend l'ensemble des bâtiments qui peut seule décider de travaux.
C'est sans doute en raison de la passivité du syndicat que des copropriétaires de ce bâtiment ont saisi le juge.
D'où la condamnation du "Syndicat", responsable de préjudices pour certains copropriétaires, syndicat condamné à 'réparer'(L.art.14)
La répartition du coût des travaux n'était pas demandée par les copros du Bâtiment C, mais l'avocat du SDC, a clairement demandé à la cour d'appel à ce que ce soit les copros du Bâtiment C qui paient lesdits travaux. Ce à quoi la justice n'a pas répondu positivement.
Tout est conforme : la modification de la répartition des charges prévues au RDC n'est pas de la compétence du juge.
Ayant bien compris que cette répartition RDC est convention entre copropriétaires.
Le juge n'intervient que pour constater l'absence de conformité d'une répartition lorsque cela lui est demandé, ce qui n'est pas le cas ici.
Il semble y avoir confusion entre l'obligation qui pèse sur la tête du syndicat (condamnation à réaliser des travaux sous astreinte) et les modalités de répartition de ces travaux selon les clauses RDC. *
" car l'AG avait refusé de répartir les charges sur tous les bâtiments. Pourquoi? ben juste parce que le bâtiment C était le seul à avoir ces problèmes.
Confusion : Si on se fait mal au doigt, c'est tout le corps qui souffre ...... En soignant le doigt on soulage l'ensemble .. 
Dans la mesure où ce bâtiment C n'est pas distinct des autres, que la spécialisation des charges n'existe pas au RDC, en particulier celles de réfections importantes sur le gros œuvre, c'est le syndicat qui décide des soins, la répartition s'applique sur l'ensemble des copropriétaires membres du syndicat, indivisibles dans ces cas, ces travaux ne concerneraient qu'un élément de l'ensemble.
L'AG ne peut modifier cette répartition RDC qu'à l'unanimité.
S'il y a contestation de la répartition, en raison d'une clause RDC ambiguë par exemple , c'est une autre affaire.
(Nb : obligation suite à jugement : le syndicat ne peut que statuer sur les modalités des travaux rendus obligatoires, pas s'il fait ou non)
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Édité par - Gédehem le 15 sept. 2017 18:24:53 |
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ainohi
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Posté - 15 sept. 2017 : 21:06:57
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citation: Initialement posté par Gédehem
Dans la mesure où ce bâtiment C n'est pas distinct des autres, que la spécialisation des charges n'existe pas au RDC, en particulier celles de réfections importantes sur le gros œuvre, c'est le syndicat qui décide des soins, la répartition s'applique sur l'ensemble des copropriétaires membres du syndicat, indivisibles dans ces cas, ces travaux ne concerneraient qu'un élément de l'ensemble.
L'AG ne peut modifier cette répartition RDC qu'à l'unanimité. En fait, il y a spécialisation des charges dans cette copropriété. Les dépenses d'entretien du bâtiment C sont à la charge des seuls copropriétaires de ce bâtiment. Cependant, ces copropriétaires demandent que le coût des travaux ordonnés par le tribunal soient supportés par l'ensemble des copropriétaires et je pense qu'ils ont raison. Car il ne s'agit pas de travaux d'entretien mais de travaux de réparation d'un vice de construction dont le syndicat doit garantie aux copropriétaires. Comme le bâtiment n'a pas été constitué en syndicat secondaire, cette responsabilité incombe au syndicat, c'est à dire à l'ensemble des copropriétaires. Il va peut-être falloir un deuxième jugement pour trancher sur ce point.
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Édité par - ainohi le 15 sept. 2017 21:08:31 |
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pataubagne
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Posté - 16 sept. 2017 : 00:38:22
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Messieurs bonsoir et merci encore pour tout le temps passé pour faire part de votre analyse du dossier, au vu des informations que j'ai pu vous donner.
Cet après-midi, j'ai consulté une avocate de l'UNPI sur Marseille, que j'avais déjà rencontré sur ce dossier. C'est déjà elle qui m'avait conseillé de faire un courrier en RAR à l'avocat du SDC, ayant moi-même constaté que ce dernier avait ajouté une virgule dans sa transcription de l'article 4 du RDC (décrivant les parties communes spéciales).
Après cette semaine riche (rencontre avec le cabinet d'avocat qui s'occupe du dossier comme avocat du SDC, une réunion ensuite chez le syndic, cet après-midi rencontre avec l'avocate de l'UNPI), j'ai une meilleure perception du dossier.
De la bouche du syndic, ce dernier reconnait ses fautes en s'appuyant dans la copropriété, depuis bien longtemps, sur le CS, bien au delà de ce que doit être la relation entre un CS et le syndic.
En 2003, les copropriétaires du Bâtiment C qui ont subit des dommages ont demandé au SDC à ce que les travaux soient pris en charges sur l'ensemble des copropriétaires, conformément à leur interprétation du RDC. En AG de 2003, la question a été posée pour savoir si d'autres Bâtiments avaient subits des dommages similaires. Comme aucun autre n'était concerné, et d'après l'interprétation du RDC par le CS, il a été répondu que le SDC ne pouvait rien faire, considérant entre autre que les fondations du Bâtiment C seraient des parties communes spéciales.
Suite à cette réponse et position du RDC; les copropriétaires ont assignés le SDC. En réponse le syndic a mandaté le cabinet d'avocat pour défendre la position du SDC.
Là où le premier problème pour moi se produit, c'est que l'avocat sans chercher plus à savoir si la position du SDC était justifiée, il s'est engagé en prenant comme seul argumentaire que les fondations dudit bâtiment était pour lui (avocat) des parties communes spéciales. Aujourd'hui encore l'avocat reste sur ce mandat de 2003, quelque soit la situation actuelle du dossier.
Il ne défend pas les intérêts du SDC, mais une position arrêtée en 2003 par un noyau du CS qui était opposé à la prise en charge collective des travaux.
Entre 2003 et juin 2017, le syndic s'est appuyé sur la position et les recommandations de l'avocat. Ils nous ont mené dans le mur. C'est l'avocat et le syndic qui sont à l'origine de la résolution objet de ce sujet (à savoir si l'AG était d'accord pour mutualiser le coût des travaux du Bâtiment C). Cet après-midi, une juriste et une avocate m'ont indiqué que cette résolution n'avait aucune valeur. De plus quand onsait que lors de cette AG (du 8/12/2016), le syndic et l'avocat du SDC ont de concert affirmé qu'il n'était pas nécessaire de faire les travaux (malgré l'arrêt de la cour d'appel qui date du 25 février 2016) et qu'il n'y aurait pas d'astreinte. Donc on peut s'interroger sur la présence de cette résolution. EN fait, il faut savoir que dans les conclusions de l'avocat dans l'appel sur la décision du JEX (qui a condamné le SDC à une astreinte financière à la demande des copros du bat C), l'avocat utilise ce rejet par l'AG de mutualiser le coût des travaux pour justifier que les travaux ne sont pas faits.
En fait, nous n'avions pas à nous prononcer sur ce genre de résolution. Il devait nous être soumis par le syndic des devis pour lesdits travaux préconisés par l'expert judiciaire et ordonnés par la Cour d'appel, et ensuite le syndic aurait dû faire les appels de fonds correspondants sur l'ensemble des copropriétaires.
La décision du JEX a été l'incident qui a tout fait basculé.
Suite à cette décision l'avocat a conseillé au syndic de convoquer une AGE, pour faire appel de la décision du JEX et suspendre l'astreinte financière, donner mandat au CS à hauteur de 476 000€ (oui, oui...) pour choisir les entreprises, mais sans aucun devis.
En urgence une consultation a été faite sur ce dossier auprès de l'Arc auquel le SDC est adhérent. Ce dernier a repris l'analyse faite par Gédehem ci-dessus, en conseillant de laisser tomber toutes ces procédures, de lancer les travaux en répartissant le coût sur le SDC, et en échange de cette position les copropriétaires du Bat C auraient agit pour faire suspendre ou annuler l'astreinte. Alors que le CS avait accepté cette position par 9 conseillers contre 2 abstentions, le jour de l'AGE un noyau du CS est revenu sur cette position. Il se trouve que ce noyau était déjà à l'oeuvre au CS en 2003.
Il semblerait que c'est suite à cette consultation de l'arc et de la position arrêtée par le CS mais non respectée, que le syndic s'est rendu compte que son interlocuteur préféré n'était plus fiable.
Aujourd'hui le syndic ne sait toujours pas quoi faire et ne décide toujours pas. Les 2 réunions avec le cabinet d'avocats et celle organisée ensuite, montrent qu'il attend que nous, copropriétaires, prenions la décision ou que nous lui suggérions une démarche.
Voilà où nous en sommes. Aujourd'hui la Cour d'appel devait se prononcé sur l'appel fait sur la décision du JEX. Reste qu'à attendre d'en connaître le contenu... EN attendant, je vais faire un email au syndic pour lui faire part de ma position (il faut faire les travaux en répartissant les coûts en charges générales) et lui rappeler sa mission et sa responsabilité... Si l'astreinte est maintenue, nous verrons quelle suite donner, car si l'astreinte est liquidée, il serait anormal d'en subir les conséquences parce que le syndic n'assume pas sa responsabilité.
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Gédehem
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Posté - 16 sept. 2017 : 09:53:40
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On peut accessoirement relever que la responsabilité professionnelle du syndic est ici engagée en raison de sa passivité à engager des travaux rendus nécessaires et maintenant imposés par le juge.
On parle bien ici d'engagement de travaux décidés par une AG sur au moins une proposition chiffrée, la répartition de ses travaux étant une autre affaire, selon ce qu'en précise le RDC. |
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ainohi
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29
Posté - 16 sept. 2017 : 12:25:16
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pataubagne, à la lecture de tout ce que vous avez exposé, je pense
- que les dépenses d'entretien des fondations du bâtiment C sont des charges incombent exclusivement aux copropriétaires du bâtiment C,
- que l'ajout d'une virgule est en fait sans conséquence,
- mais que la réparation d'un vice de construction n'est pas assimilable à une opération d'entretien,
- et que les dépenses de réparation des vices de construction doivent être réparties en charges communes générales. |
Édité par - ainohi le 16 sept. 2017 12:26:07 |
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pataubagne
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30
Posté - 16 sept. 2017 : 17:42:55
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citation: Initialement posté par Gédehem
On peut accessoirement relever que la responsabilité professionnelle du syndic est ici engagée en raison de sa passivité à engager des travaux rendus nécessaires et maintenant imposés par le juge.
C'est ce que m'a dit l'avocate consultée hier. Ce d'autant plus qu'à cause de sa passivité (pour ne pas dire plus), nous sommes exposés à payer une astreinte financière.
citation: Initialement posté par Gédehem
On parle bien ici d'engagement de travaux décidés par une AG sur au moins une proposition chiffrée, la répartition de ses travaux étant une autre affaire, selon ce qu'en précise le RDC.
C'est bien ça le problème, la question de la répartition du coût des travaux... |
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pataubagne
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Posté - 16 sept. 2017 : 17:45:58
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citation: Initialement posté par ainohi
pataubagne, à la lecture de tout ce que vous avez exposé, je pense
- que les dépenses d'entretien des fondations du bâtiment C sont des charges incombent exclusivement aux copropriétaires du bâtiment C,
Je ne suis pas tout à fait d'accord, que ce soit pour le Bâtiment C ou A,B,D,E,F,G,H,I,J,K,L
citation: Initialement posté par ainohi
- que l'ajout d'une virgule est en fait sans conséquence,
Soit, mais pour le moins suspecte pour un avocat qui cite un article du RCP.
citation: Initialement posté par ainohi
- mais que la réparation d'un vice de construction n'est pas assimilable à une opération d'entretien,
- et que les dépenses de réparation des vices de construction doivent être réparties en charges communes générales.
Je suis d'accord avec vous. |
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ainohi
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Posté - 16 sept. 2017 : 21:44:20
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Ce qui me donne à penser que l'entretien des fondations est une charge spéciale aux copropriétaires du bâtiment est que le contraire n'aurait pas de sens. Le RC ne dit pas expressément que c'est une charge commune générale. Il énumère simplement toutes les parties du gros oeuvre sauf les fondations. Pourquoi exclure les fondations ? Ce serait saugrenu. Peut-être y a-t-il ambigüité mais alors il faut privilégier l'interprétation qui a le plus de sens et le plus sensé est que l'entretien de tout le gros oeuvre, y compris les fondations, est une charge spéciale.
La question de la distinction entre opération d'entretien et réparation de vices de construction ne me semble pas avoir été soulevée. Il serait peut-être intéressant que vous en parliez à l'avocat. Comme argument pour faire financer les travaux par tous les copropriétaires, ce me paraît plus solide que celui des fondations qui ne devraient pas être traitées comme le reste du gros oeuvre. |
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pataubagne
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Posté - 17 sept. 2017 : 17:06:42
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citation: Initialement posté par ainohi
Ce qui me donne à penser que l'entretien des fondations est une charge spéciale aux copropriétaires du bâtiment est que le contraire n'aurait pas de sens. Le RC ne dit pas expressément que c'est une charge commune générale. Il énumère simplement toutes les parties du gros oeuvre sauf les fondations. Pourquoi exclure les fondations ? Ce serait saugrenu. Peut-être y a-t-il ambigüité mais alors il faut privilégier l'interprétation qui a le plus de sens et le plus sensé est que l'entretien de tout le gros oeuvre, y compris les fondations, est une charge spéciale.
Concernant les fondations (comme d'ailleurs la construction du gros-oeuvre, les murs de façades...), elles sont nommées en ce qui concerne les bâtiments des blocs-garages, des bâtiments Super-marché et marché couvert, et les constructions du sud-ouest, comme étant des parties communes spéciales à ces bâtiments.
Par contre, pour les Bâtiments A,B,C,D,E,F,G,H,I,J,K,L, ni les fondations, ni le gros-oeuvre ne sont listés comme partie commune spéciale.
Voici l'article du RCP en question:
L'article 4 retranscrit:
ARTICLE 4 – Parties communes spéciales.- Les parties communes spéciales aux copropriétaires de chaque immeuble, batiment ou bloc-garages sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un propriétaire, notamment, savoir :
[s]En ce qui concerne chacun des bâtiments des blocs-garages, des bâtiments Super-Marché et Marché couvert et les constructions au sud-ouest :
La construction du gros œuvre, les fondations, les murs de façade, sur rue et sur cour, les murs de refend, l’ossature en maçonnerie ou en béton armé, les entrées et rampes d’accès, ainsi que les planchers, les toitures-terrasses, charpentes et couvertures, les tuyaux de chute, d’amenée et de distribution d’eau, les façades et motifs de décoration des façades.
En ce qui concerne chacun des Bâtiments A,B,C,D,E,F,G,H,I,J,K,L :
Les cages d’escaliers, les couloirs et dégagements des vestibules d’entrées, les canalisations de toutes sortes (à l’exception de celles se trouvant dans les appartements ou locaux à usage exclusif desdits appartements ou locaux), les balcons, vitrages et trappes de terrasses, le réservoir général des eaux, les cheminées et leurs canons, les vide-ordures, les locaux de réception des ordures, les locaux à vélos et voitures d’enfants.
En ce qui concerne les bâtiments I,J,K et L :
Les cages d’ascenseurs, les ascenseurs, leurs machineries et les locaux de ces dernières.
citation: Initialement posté par ainohi
La question de la distinction entre opération d'entretien et réparation de vices de construction ne me semble pas avoir été soulevée. Il serait peut-être intéressant que vous en parliez à l'avocat.
Il n'y a rien à tirer de bon de l'avocat. On lui a demandé de gagner face à l'avocat des copropriétaires du Bâtiment C, il s'y tient. Il s'en fiche, quelque soit le résultat il gagne (financièrement).
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Édité par - pataubagne le 17 sept. 2017 17:07:15 |
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pataubagne
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Posté - 17 sept. 2017 : 17:24:31
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citation: Initialement posté par Gédehem
Ce bâtiment n'étant pas institué en syndicat secondaire, ses propriétaires ne peuvent rien faire, rien décider seuls.
C'est l'entité "syndicat" qui comprend l'ensemble des bâtiments qui peut seule décider de travaux.
C'est sûr? je vous provoque un peu... je vous pose la question car l'an passé, en juin, le syndic avait convoqué en AGS uniquement les copros du Bâtiment C pour les faire voter les coût des travaux. Et indépendamment de ce problème de ce bâtiment, c'est une pratique courante chez nous. C'est pour ça que je vous demande confirmation, pour avoir l'argument à retourner au syndic.
citation: Initialement posté par Gédehem
C'est sans doute en raison de la passivité du syndicat que des copropriétaires de ce bâtiment ont saisi le juge.
Oui en 2003, en AGO, il a été demandé par les copropriétaires du Bâtiment en question à ce que le coût des travaux soient répartis en charges générales. Le Conseil Syndical a répondu que c'étaient des parties communes spéciales et si d'autres bâtiments étaient impactés. comme c'était le seul, qu'ils se débrouillent. D'où la procédure...
citation: Initialement posté par Gédehem
Tout est conforme : la modification de la répartition des charges prévues au RDC n'est pas de la compétence du juge.
Ayant bien compris que cette répartition RDC est convention entre copropriétaires.
Le juge n'intervient que pour constater l'absence de conformité d'une répartition lorsque cela lui est demandé, ce qui n'est pas le cas ici.
Je suis d'accord. En fait le syndic devrait prendre une décision pour la répartition du coût des travaux et si certains ne sont pas d'accord, ils n'auront qu'à saisir la justice. J'ai juste?
citation: Initialement posté par Gédehem
Dans la mesure où ce bâtiment C n'est pas distinct des autres, que la spécialisation des charges n'existe pas au RDC, en particulier celles de réfections importantes sur le gros œuvre, c'est le syndicat qui décide des soins, la répartition s'applique sur l'ensemble des copropriétaires membres du syndicat, indivisibles dans ces cas, ces travaux ne concerneraient qu'un élément de l'ensemble.
Si si le Bâtiment C est distinct des autres bâtiments. Il y a 12 Bâtiments A jusqu'à L, à destinations de logements, puis un bâtiment super-marché, un autre marché couvert, et enfin 3 bâtiments des blocs-garages.
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Édité par - pataubagne le 17 sept. 2017 17:25:12 |
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Gédehem
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35
Posté - 17 sept. 2017 : 23:21:12
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Il ne s'agit pas de distinction physique ou géographique, mais d'une distinction 'conventionnelle', prévue au RDC.
Le vôtre distingue bien les parties communes "spéciales" à certains bâtiments, d'où la spécialisation de la répartition des charges.
Où l'on voit que pour les bâtiments (habitation ?) A > L, à la différence notable des bâtiments commerces et garages, le gros œuvre en est absent.
Le syndic procède aux répartitions selon ce que précise le RDC.
Sur ce que vous rapportez, il ne peut répartir des travaux touchant au gros œuvre sur le seul bâtiment concerné.
Qui plus est s'il y a vice de construction. (?)
Affaire de répartition qui ne peut empêcher la réalisation des travaux maintenant rendue obligatoire par jugement.
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Édité par - Gédehem le 17 sept. 2017 23:22:03 |
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ainohi
Contributeur vétéran
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36
Posté - 18 sept. 2017 : 00:03:14
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En vous relisant, je me rends compte qu'il n'y a pas seulement spécialisation des charges mais spécialisation des parties communes. Des parties communes spéciales sont des parties communes qui n'appartiennent qu'à certains copropriétaires seulement. De ce fait, la distinction entre travaux d'entretien et travaux de réparation d'un vice de construction n'a pas lieu d'être : paient ceux qui sont propriétaires, tout simplement.
Le Règlement de copropriété stipule que les parties communes d'un bâtiment sont spéciales aux copropriétaires de ce bâtiment. Ce devrait valoir pour toutes les parties communes, y compris le gros oeuvre. Mais l'énumération de ces parties communes dans l'article 4 jette le trouble, même si le notamment indique que l'énumération n'est pas exhaustive.
J'ai tendance à penser, comme Gedehem, qu'il faut privilégier la mention du gros oeuvre pour certains bâtiments et l'absence de mention pour d'autres. A mon avis, c'est intentionnel.
En fin de compte, je continue à penser que le coût des travaux doit être répartis sur tous les copropriétaires. Mais c'est tout de même ambigu et il peut y avoir controverse. Il est regrettable que la cour ne se soit pas prononcée sur l'interprétation à donner au règlement de copropriété.
L'assemblée a arrêté son interprétation, à savoir une répartition du coût des travaux sur les seuls copropriétaires du bâtiment C. C'est celle que le syndic doit suivre, mais les copropriétaires du bâtiment C peuvent la contester en justice. |
Édité par - ainohi le 18 sept. 2017 00:13:13 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 18 sept. 2017 : 01:33:24
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L'origine des dégradations se trouve dans des mouvements du terrain dus à la sécheresse.
Le terrain est une partie commune
Il n'y a pas à e casser la tête sur des parties communes spéciales qui sont affectées par des dégâts dont la cause est une partie commune
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Posté - 18 sept. 2017 : 07:24:15
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N'oublià ns pas cet article quand rien n'est inscrit :
citation: Article 3
Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- les locaux des services communs ;
- les passages et corridors.
Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :
- le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol ;
- le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;
- le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;
- le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes. |
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pataubagne
Contributeur actif
France
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39
Posté - 18 sept. 2017 : 09:24:59
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citation: Initialement posté par Gédehem
Où l'on voit que pour les bâtiments (habitation ?) A > L, à la différence notable des bâtiments commerces et garages, le gros œuvre en est absent.
Le syndic procède aux répartitions selon ce que précise le RDC.
Sur ce que vous rapportez, il ne peut répartir des travaux touchant au gros œuvre sur le seul bâtiment concerné.
Qui plus est s'il y a vice de construction. (?)
Affaire de répartition qui ne peut empêcher la réalisation des travaux maintenant rendue obligatoire par jugement.
Je suis d'accord avec votre analyse. Le syndic n'assume pas sa responsabilité. Il refuse de décider. Il nous a demandé à 2 copropriétaires, mercredi 13/09 ce qu'on voulait, comme on voyait les choses. C'est fort non? Et quand je lui fait part de mon interprétation (la même que la votre), il lance 'mais imaginez qu'un copro conteste devant la justice?....". Vous allez me dire "changez de syndic!". C'est ce que j'ai proposé lors de l'AG de décembre 2016 et qui a échoué en raison de manipes du syndic avec le conseil syndical.
citation: Initialement posté par JPM
L'origine des dégradations se trouve dans des mouvements du terrain dus à la sécheresse.
Le terrain est une partie commune
Il n'y a pas à e casser la tête sur des parties communes spéciales qui sont affectées par des dégâts dont la cause est une partie commune
C'est effectivement l'analyse qui en est faite par l'expert judiciaire et ceux intervenus préalablement. C'est en raison de mouvement de terrain que le problème est apparu. Mais pour la justice, ce sont les fondations qui ne sont pas adaptées à la nature du terrain. Mais votre remarque va dans le sens de celle de Gédehem.
citation: Initialement posté par ainohi
J'ai tendance à penser, comme Gedehem, qu'il faut privilégier la mention du gros oeuvre pour certains bâtiments et l'absence de mention pour d'autres. A mon avis, c'est intentionnel.
Oui je pense aussi. Sinon il n'y aurait pas eu une distinction si claire entre ces différents bâtiments.
citation: Initialement posté par ainohi
En fin de compte, je continue à penser que le coût des travaux doit être répartis sur tous les copropriétaires. Mais c'est tout de même ambigu et il peut y avoir controverse. Il est regrettable que la cour ne se soit pas prononcée sur l'interprétation à donner au règlement de copropriété.
Une avocate de l'UNPI13 que j'ai consulté m'a dit un peu la même chose. Qu'en général pour ce genre de copropriété avec des bâtiments séparés et indépendants, chaque bâtiment est considéré comme partie commune spéciale. Mais elle a aussi précisé que ce n'est pas le cas pour votre copropriété (elle a bien entendu eu notre RCP).
citation: Initialement posté par ainohi
L'assemblée a arrêté son interprétation, à savoir une répartition du coût des travaux sur les seuls copropriétaires du bâtiment C. C'est celle que le syndic doit suivre, mais les copropriétaires du bâtiment C peuvent la contester en justice.
Oui certes, mais sur les propos de l'avocat. Et comme vous savez, combien chez nous ont eu curiosité de lire le RCP et de s'intéresser à la question? même le CS en 2003 disait que les fondations du bâtiment étaient partie commune spéciale. ET ces même personnes étaient encore au CS en juin. Et pour finir sur la responsabilité partagée, les gens, vous leur dites qu'on peut ne pas faire les travaux et ne pas payer, un grande partie ne va pas discuter.
citation: Initialement posté par rambouillet
Article 3
Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs
Je connais.... ce point fait parti de mon argumentaire. Donc pour les Bâtiments A->L le gros oeuvre n'étant pas listé, ni les fondations, ce qui pour moi est "dans le silence des titres", j'en déduis que ce sont des parties communes spéciales.
Merci pour vos réponses. Et content de voir que vos interprétations rejoignent la mienne. La mienne est celle d'un neophyte sur la question, bien documentée, mais pas avec vos expériences.
Je pense que je vais faire un courrier très explicite à mon syndic, pour lui rappeler que c'est de sa responsabilité (pas de la mienne) de nous conseiller, c'est un professionnel, et d'agir. A défaut de quoi, si l'astreinte financière est liquidée, j'engagerais sa responsabilité professionnelle devant la justice.
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Sunbird
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Posté - 18 sept. 2017 : 09:42:49
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A priori cette histoire n'aura pas de solution tant qu'un expert (et si nécessaire un juge tranche sur ce dossier).
Vu le contexte le syndic devrait proposer en AG de voter une résolution permettant d'aller dans ce sens.
Dans une copropriété en région parisienne nous avons eu le même type d'incident. Après expertise des sols, et des désordres techniques chacun des bâtiments impactés ont payé en charge bâtiment ces travaux. |
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