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 Posté - 06 oct. 2017 : 18:45:01
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Si l'on vous suit, le syndic qui convoque une AG le dernier jour de son mandat a obligation d'être présent à l'AG, et de tenir le role de secrétaire de séance SANS mandat, car l'AG doit avoir le choix entre le syndic et un copro, même si ce syndic est hors mandat.
sunbird : une réponse la dessus ?
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PROSPER83
Contributeur senior
France
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Posté - 06 oct. 2017 : 20:15:40
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citation: philippe388 : prosper83: sortir une phrase d'un jugement n'est pas sérieux.
Ce jugement ET la cassation qui a suivie en 2012, ne concerne que l'ouverture d'un compte séparé au nom du SDC, d'une nullité de mandat et la demande d'un AJ injustifié .
Sauf à ne rien comprendre à ce qui est écrit dans l’arrêt « en ligne », la CA de Paris a refusé de valider la nullité de plein droit du mandat du syndic prononcé par le juge des référés du TGI, mais a par contre validé l’annulation de l’assemblée du 18 mars 2008 prononcée en 1ère instance (Jugement du 23 Juin 2009 -Tribunal de Grande Instance de PARIS?–?RG n° 08/08862) contre laquelle le SDC et le syndic ont fait appel.
Et que la Cour de cassation n’a statué, ensuite, QUE sur le pourvoi formé par les copropriétaires contre le rejet de la CA Paris de l’annulation de plein droit du mandat du syndic pour défaut d’ouverture d’un compte séparé.
« Considérant que les premiers juges ont justement retenu par des motifs que la Cour adopte que le compte ouvert le 22 mai 2007 était un compte séparé dont le syndicat des copropriétaires était le titulaire?;
Considérant qu’ayant rempli l’obligation éditée par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 d’ouverture d’un tel compte, le syndic ne peut se voir appliquer la sanction de la nullité de son mandat?;
Que ladite sanction ne peut être encourue pour le mode de fonctionnement ultérieur de ce compte séparé?;
Considérant que l’assemblée litigieuse a donc été régulièrement convoquée par la société;
Qu'en revanche, l’assemblée qui s’est tenue en présence d’un syndic dont le mandat avait pris fin du fait de la désignation d’un administrateur provisoire et en l’absence de ce dernier doit être annulée, et ce même si la fonction de secrétaire était tenue par un copropriétaire?;
Que l’alinéa 2 de l’article 15 du décret du 17 mars 1967 aux termes duquel le syndic est de droit secrétaire de la séance, sauf décision contraire de l’assemblée générale, implique la nécessaire présence du syndic à l’assemblée?; que retenir la solution contraire priverait l’assemblée de ce choix du secrétaire?; que l’assemblée n’a donc pu valablement se tenir, l’assemblée ayant été contrainte, en l’absence du représentant légal du syndicat, de nommer un copropriétaire comme secrétaire?;
Considérant que le syndicat ne demande plus en appel le remboursement des honoraires de l’administrateur provisoire désigné par ordonnance du 7 mars 2008, ce dernier n’en ayant pas réclamés?; que sa demande même si elle est recevable est devenue sans objet?;
Considérant que les demandes indemnitaires des époux Z et A formées en appel à l’encontre du syndicat et de la société sont recevables en application de l’article 566 du Code de procédure civile comme complémentaires aux demandes présentées en première instance;
Qu’elles seront rejetées puisque la nullité du mandat de la société a été écartée et que l’annulation de l’assemblée n’a été encourue que du fait de la désignation initiale injustifiée d’un administrateur provisoire à la requête des appelants?;
Considérant que l’équité commande de ne faire application ni de l’article 700 du Code de procédure civile, ni de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965?;
Considérant que les copropriétaires et le syndicat succombent pour une part dans leurs prétentions d’appel?; que comme en première instance, ils seront condamnés par moitié aux dépens;
PAR CES MOTIFS :
CONSTATE le désistement partiel des consorts G, des consorts E et de M. et Mme Y en ce qui concerne le syndicat des copropriétaires de la Résidence 'Le Vermandois’ XXX?;
I[red]NFIRME le jugement mais seulement en ce qu’il déclare irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires tendant à ce que le succombant supporte les honoraires de Maître B-AK tels qu’ils seront taxés?;
LE CONFIRME pour le surplus?;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
DIT recevable la demande du syndicat en remboursement des honoraires de l’administrateur provisoire désigné par ordonnance du 7 mars 2008 mais la dit sans objet?;
DIT recevable en appel la demande nouvelle en dommages et intérêts de M et Mme Z et M. et Mme A et la rejette?;
REJETTE les demandes pour le surplus?; »
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Sunbird
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Posté - 07 oct. 2017 : 11:47:16
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citation: Initialement posté par philippe388Si l'on vous suit, le syndic qui convoque une AG le dernier jour de son mandat a obligation d'être présent à l'AG, et de tenir le role de secrétaire de séance SANS mandat, car l'AG doit avoir le choix entre le syndic et un copro, même si ce syndic est hors mandat. sunbird : une réponse la dessus ?
Sommes nous juges?
Consulter l'arrêt de CA Paris 2011-02-02 RG 09/17112 il répond à votre question.
Avec le contrat type qui prévoit dans son forfait l'AG, la jurisprudence ne pourra qu'aller dans le sens de l'arrêt ci-dessus.
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pepa
Contributeur senior
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Posté - 07 oct. 2017 : 12:49:08
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Bonjour,
Je ne sais pas si cela apportera un peu d'eau au moulin
"Les choses sont donc claires : quand le mandat de syndic de copropriété a pris fin, l’ancien syndic doit cesser immédiatement toutes diligences quelconques. On peut évidemment imaginer, d’un point de vue pratique, que l’assemblée générale des copropriétaires, pour éviter une transition difficile, respecte un différé de quelques semaines entre sa décision et la date d’effet de celle-ci".
http://www.gg-avocatsassocies.fr/fr...opriete.html
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chenkak
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25
 Posté - 07 oct. 2017 : 14:43:59
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Dans tous les cas, un syndic qui n'assiste pas à l'AG commet de toute évidence une faute grave si son mandat est encore valable !
D'autre part, puisqu'on a maintenant le droit de convoquer une AG en cas de défaillance du syndic, il serait totalement illogique de devoir annuler l'AG parc que le syndic à décidé en plus de ne pas y assister. |
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Sunbird
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26
Posté - 07 oct. 2017 : 15:21:14
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Ce n'est pas si simple.
citation: En cas d'empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic. En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice. |
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Gédehem
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Posté - 07 oct. 2017 : 15:28:55
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On peut évidemment imaginer, d’un point de vue pratique, que l’assemblée générale des copropriétaires, pour éviter une transition difficile, respecte un différé de quelques semaines entre sa décision et la date d’effet de celle-ci".
Où l'on voit qu'il y a distinction entre le "juridique" et le "social" dans nos copropriété, certains diraient "entre la Loi et la 'vraie vie'" ....
Il est un principe : les décisions d'AG prennent effet aussitôt. Sauf pour les travaux art.25 (voir art.42) dont le sursis est de 2 mois.
Ce qui soulève la question des pratiques ici ou là , selon la sociologie de chaque copropriété.
Eternel balancier entre le "juridique" et le "social".
Sur la question posée (AG régulièrement convoquée avant la fin du mandat pour se tenir quelques semaines plus tard)) on ne peut que contester les arrêts cités.
Qui ajoutent des règles où elles ne sont pas. Sans doute pour pousser le législateur .....
La Cour de cassation a admis la validité de l'AG se tenant hors mandat du syndic (arrêt Satrag 22.09.2004), AG convoquée régulièrement avant la fin du mandat. Ag sans syndic.
L'interprétation de l'art.15 du décret est "tirée par les cheveux " ....
Sauf à considérer, ce que la CA ne dit pas, que toute AG devant se tenir hors durée du mandat du syndic est nulle au motif qu'il n'y a plus de syndic pour assurer le secrétariat ...
Avec sa conséquence : serait irrégulière la convocation d'une AG dont la tenue est prévue hors mandat du syndic.
D'où la responsabilité du syndic engagée, dans la mesure où cette tenue hors mandat porte préjudice au syndicat.
Il y aurait là une nouveauté .....
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audhylle
Contributeur débutant
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Posté - 18 oct. 2017 : 13:17:12
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Bonjour,
Merci une nouvelle fois pour toutes vos réponses. Et une autre question : le nouveau contrat de syndic devra-t-il démarrer au 18 octobre 2017 (l'ancien contrat se terminait le 17/10) ? ou au 21 novembre 2017 (lendemain de l'A.G.) auquel cas pas de contrat entre le 18/10 et le 20/11 !!!
Avons reçu la convocation avec plusieurs votes pour travaux mais sans devis .... (devis en cours ou devis à réajuster etc). Il me semble que pour voter des travaux il est obligatoire que les devis soient joints à la convocation et non distribués le jour de l'A.G. ????
Merci d'avance de votre aide. |
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Posté - 18 oct. 2017 : 14:34:10
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audhylle : le mandat de votre syndic élu en 2017 se termine aujourd'hui le 17 octobre 2017.
Vous n'avez donc PLUS de syndic demain 18 oct 2017. Il ne peut plus ni effectuer d'actes de gestion.
Plus de mandat = plus de syndic.
Il ne peut pas participer à l'AG du 20 novembre 2017comme secrétaire de séance, il n'est plus rien pour le SDC.
Le nouveau syndic élu débutera son mandat le 20 novembre 2017
La loi oblige que tous les documents nécessaires à la décision soient joints à l'OdJ. Ce n'est pas la cas ici, vous devez donc rappeler la loi au syndic ET rejeter les questions sans devis, ....
Si l'aG adopte malgré tout des travaux sans documents, vous avez 2 mois pour contester cela devant le tribunal.
Nous avions adopté une formule pour forcer le syndic ET le CS ( absent dans cet OdJ) à respecter la loi et fournir des devis : PAS de devis = PAS de travaux.
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délai de convocation 
