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CyMo
Contributeur débutant
France
98 message(s)
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 Posté - 12 oct. 2017 : 10:39:19
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Bonjour,
je ne sais pas où mettre un sujet sinistre dans le forum, j'essaye ici.
Je suis copropriétaire-bailleur d'un appartement.
Le voisin du dessous a restructuré son appartement et abattu lui-même une cloison à l'été 2016.
J'ai par hasard découvert en novembre 2016 des fissures sur les cloisons de mon appartement (ça n'inquiétait pas plus la locataire ...).
Le voisin a immédiatement réagi en rajoutant un poteau de soutien à la place de la cloison.
Le Syndic a mandaté l'architecte de l'immeuble, qui a mis en cause les travaux du voisin. L'assurance de la copropriété s'est désengagée du dossier.
Mon assurance non-occupant a mandaté sa propre expertise, et en se basant sur le constat de l'architecte, elle a transmis à l'assurance du voisin une demande de dédommagement fin août 2017 (le temps passe si vite ...).
Le voisin m'a dit souhaiter mettre en cause des travaux fait dans l'immeuble en 2015 (reprise de fondation). Mais pour l'instant, son assureur ne prend pas position officiellement.
Mon assurance me dit qu'il a 2 ans pour répondre.
Quels seraient mes leviers pour faire avancer ce dossier ? Et ensuite, si l'assurance du voisin se désengage ? Il faut que je fasse un procès à qui ? au voisin, au syndicat des copro, au deux ? Est-ce à mon assurance de s'en charger ?
Si vous avez déjà vécu le cas.
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T Rence
Contributeur débutant
74 message(s)
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1
Posté - 16 oct. 2017 : 08:57:22
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citation: Initialement posté par CyMo
…/…
Le voisin du dessous a restructuré son appartement et abattu lui-même une cloison à l'été 2016.
J'ai par hasard découvert en novembre 2016 des fissures sur les cloisons de mon appartement …/…
Le voisin a immédiatement réagi en rajoutant un poteau de soutien à la place de la cloison.
Le Syndic a mandaté l'architecte de l'immeuble, qui a mis en cause les travaux du voisin.
Jusqu'à là , c'est assez classique.
citation: Initialement posté par CyMo
L'assurance de la copropriété s'est désengagée du dossier.
Là le hic commence, d'autant plus si la cloison détruite par votre voisin était en fait un mur porteur de la structure de l'immeuble. Le syndic doit donc entrer en jeu et relancer l'assurance immeuble pour couvrir le syndicat dans son ensemble.
À mon avis, c'est une très mauvaise chose que l'assurance du syndicat se dégage du dossier à ce stade.
citation: Initialement posté par CyMo
Mon assurance non-occupant a mandaté sa propre expertise, et en se basant sur le constat de l'architecte, elle a transmis à l'assurance du voisin une demande de dédommagement fin août 2017 (le temps passe si vite ...).
Attention aux différents rôles des uns et des autres :
- L'expert d'assurance mandaté par votre assureur PNO est là pour protégé les intérêts de votre assureur (indemnisation à minima) : L'expert d'assurance ne doit pas être confondu avec l'expert d'assuré mandaté par vos soins (lequel protégera alors vos intérêts).
En d'autres termes : le client de l'expert d'assurance est l'assureur (pas son assuré : vous) ; alors que le client de l'expert d'assuré c'est justement vous. La différence peut avoir un impacte non négligeable sur le montant d'indemnisation.
- Concernant l'architecte mandaté par le syndic : est-ce un architecte DPLG ? Là aussi il faut comprendre que le client de cet architecte (mandaté par le syndic) est le syndicat (mais toujours pas vous).
- Pour le moment, il s'agit d'expertises « dite amiables » et non pas d'une expertise contradictoire « juridique » : la différence s'appréciera une fois au tribunal, selon la valeur probante des expertises ainsi réalisées à « l'amiable » alors qu'une des parties (principalement la victime du sinistre) conteste le montant de l'indemnisation et l'ampleur des désordres et préjudices l'affectant (pour plus d'information cf. les liens ci après en NB*)
citation: Initialement posté par CyMo
Le voisin m'a dit souhaiter mettre en cause des travaux fait dans l'immeuble en 2015 (reprise de fondation). Mais pour l'instant, son assureur ne prend pas position officiellement.
Si tel est effectivement la défense de votre voisin, son assureur ne fait donc que de se couvrir tant qu'aucun des garanties du contrat n'est appelé et/ou n'est mise en jeu par une assurance tiers (la votre et/ou celle du syndicat).
L'assurance de votre voisin botte en touche pour tenter d'obtenir le délai de prescription légale de deux ans et/ou diminuer ses frais d'implication dans ce dossier.
citation: Initialement posté par CyMo
Mon assurance me dit qu'il a 2 ans pour répondre.
Si après 6 mois, il n'y a pas de réponse, c'est que l'assureur planque le dossier au placard en attendant la prescription. Au final si rien n'arrive au bout de deux ans, vous serez alors obligé d'en passer pas les tribunaux. Ce qui se retournera contre vous, car les parties adverses prétendront que vous avez attendu ce délai rien que pour augmenter les préjudices dans la durée (alors qu'eux mêmes refusaient de faire une offre et/ou une proposition d'indemnisation).
citation: Initialement posté par CyMo
Quels seraient mes leviers pour faire avancer ce dossier ?
En fait, il en existe plusieurs à ce stade : c'est une question stratégique.
Si la prochaine AG du syndicat est pas trop loin : vous pouvez proposer un projet de résolution portant demande/réclamation d'une procédure en référé expertise travaux au frais du syndicat. Généralement, les copropriétaires non affectés par le sinistre voteront contre à cause du surplus de dépenses occasionnées.
Donc vous pouvez aussi (indépendamment du syndicat) lancer une procédure en référé expertise travaux, les frais avancés seront votre. Je vous conseil de prendre un avocat qui assignera l'ensemble des tiers « in solidum »
Le cas échéant, si le syndicat lance aussi une procédure expertise travaux (indépendamment de celle que vous lancez), il suffira de faire une jonction des deux procédure en référé par la suite. Mais généralement, le syndicat se contentera de laisser le copropriétaire lésé/sinistré le soin de lancer ladite procédure en référé à cause de l'avance de frais. Compter au moins 3000 € de frais de consignation pour que le tribunal mandate l'expert judiciaire, en sus des frais de procédure.
citation: Initialement posté par CyMo
Et ensuite, si l'assurance du voisin se désengage ? Il faut que je fasse un procès à qui ? au voisin, au syndicat des copro, au deux ? Est-ce à mon assurance de s'en charger ?
Rien à faire de l'engagement ou pas de l'assurance du voisin : vous assigner votre voisin et son assureur en même temps : ce qui se passe entre eux n'est pas votre soucie mais le leur. Idem vous assignez « in solidum » le syndicat et son assureur sans vous préoccuper de leur engagement : c'est à eux de régler la relation client/assureur.
Par contre : voyez avec votre assureur PNO si vous avez souscrit une protection juridique. Quelles en sont les garanties et les plafonds ? Est-ce que cette assurance peut prendre en charge une partie ou même la totalité des frais de la procédure en référé expertise travaux avec appel d'un expert judiciaire.
Le mieux est de convaincre le syndicat qu'il n'est certainement pas dans son intérêt de botter en touche surtout si la cloison détruite par votre voisin était effectivement un mur porteur.
Cdlt
T-Rence
*NB - Concernant les liens de lecture complémentaire :
- https://www.legavox.fr/blog/marie-h...se-11655.htm
- http://www.lemoniteur.fr/article/ac...que-26315747
- https://www.lesfurets.com/assurance...t-judiciaire
- http://www.argusdelassurance.com/ju...ctoire.54204
- http://www.argusdelassurance.com/me...aircir.61216
- https://blogavocat.fr/space/sabine....a7caecbb7bb3
- http://www.lexinter.net/JF/l%27expe...laterale.htm
- http://www.lexinter.net/JPTXT4/JP20...e_privee.htm
-
https://www.courdecassation.fr/publ...s_18686.html
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 2
Posté - 16 oct. 2017 : 13:24:29
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Outre ce qu'écrit Trence, je dirais que le syndicat (via son syndic et via son asusrance) se dégage du cas, mais qu'il vous appartient via votre assurance si elle acepte, via l'assisstance juridique de votre assurance s'il y en a une, de remettre la pression syr le sydbicat en rappelant que vous avez des fissures, que celles-ci semblent consécutives à des désordres dans les parties commuens, qu'à ce niveau il vous importe peu que lesdist désordres dans les parties communes soient causées par X ou Y? mais que sans réaction du syndicat, c'est bien celui-ci que vous serez amené assigner.
Avez vous copie des conclusions de l'architecte de l'immeuble? Si on, faites mention de sa visite du tant et demandez copie des conclusions; Demandez les aussi préalablement par le conseil syndical.
Si quelqu'un vous les donne, vous avancez.
Si personne vous les donne, vous avez une démonstration de la résistance du syndicat, et ca compte pour un futur procès.
Actuellement vous n'avez rien... |
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CyMo
Contributeur débutant
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3
 Posté - 16 oct. 2017 : 16:06:24
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Merci pour vos réponses.
J'ai dû mal à comprendre pourquoi mettre en cause le Syndicat, c'est une action privative (des travaux), sur un élément privatif (une cloison) qui a des conséquences sur un élément privatif (des cloisons au dessus).
C'est comme si l'enfant d'un copro avait envoyé un ballon de foot dans ma fenêtre, c'est une action privative avec un élément privatif sur un élément privatif, ça n'engage pas la responsabilité du Syndicat ? Ou j'ai loupé un truc ?
D'ailleurs, même si l'expert de mon assurance avait convoqué les assureurs du voisin et du Syndicat, mon assurance a demandé un dédommagement uniquement à l'assurance du voisin (nommée "partie adverse").
Je fais partie du Conseil Syndical, et j'ai de très bonne relation avec le Syndic. L'architecte m'a adressé son rapport directement en même temps que le Syndic.
Pour info, l'architecte connait bien le dossier, le voisin nous avait demandé notre avis officieusement avant d'abattre la cloison (l'architecte avait dit oui, moi j'avais dit que j'avais un mauvais pré-sentiment ...). Et j'avais eu la bonne idée de faire des photos.
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nefer
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4
Posté - 16 oct. 2017 : 16:30:41
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l'architecte de la copropriété vous a t il transmis son avis par écrit? |
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CyMo
Contributeur débutant
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5
Posté - 16 oct. 2017 : 16:38:48
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citation: Initialement posté par nefer
l'architecte de la copropriété vous a t il transmis son avis par écrit?
oui, j'ai le rapport de l'architecte,
il fait un repérage des lieux et des désordres, et il conclue
- "on peut en déduire que ce désordre est consécutif aux travaux privatifs dans l'appartement du rez-de-chaussée",
- "Les dispositions prisent par "le voisin" peuvent mettre fin à l'effet de tassement du plancher à l'origine des fissures du 1er étage et la remise en état peut être entreprise".
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Posté - 16 oct. 2017 : 20:05:04
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Cymo citation: C'est comme si l'enfant d'un copro avait envoyé un ballon de foot dans ma fenêtre, c'est une action privative avec un élément privatif sur un élément privatif, ça n'engage pas la responsabilité du Syndicat ? Ou j'ai loupé un truc ? L'enfant qui envoie la balle dans votre fenêtre est responsable civilement de son action (du moins ses parents le sont)
Dans votre cas, l'enfant n'a pas envoyé la balle dans la fenêtre, il 'a envoyé dans la partie commune qui soutient votre fenêtre.
La défaillance, c'est la structure du plancher, plancher qui appartient syndicat, et non pas a vous ni a votre voisin d'en dessous;
Les conséquences de la défaillance sont sans doute multiples, DONT vos fissures.
Le porblème c'est bien la structure, pas juste des fentes chez vous.
C'est le syndicat qui vous doit une structure stable, pas votre voisin. |
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CyMo
Contributeur débutant
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7
Posté - 17 oct. 2017 : 10:31:39
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citation: Initialement posté par ribouldingue
La défaillance, c'est la structure du plancher, plancher qui appartient syndicat, et non pas a vous ni a votre voisin d'en dessous;
J'entends vos arguments sur la responsabilité du Syndicat ... mais ce n'est vraiment pas la position d'aucun des acteurs : ni le Syndic, ni l'assurance copro, ni mon assurance.
citation: Initialement posté par ribouldingue
Les conséquences de la défaillance sont sans doute multiples, DONT vos fissures.
Assez étonnamment, il n'y a pas d'autres désordres visibles sur le carrelage de mon sol / les plinthes, ou le faux plafond en dessous.
Il y a "juste" deux fissures en escalier (le long des carreaux de platre des cloisons) qui partent des coins hauts de deux portes vers le centre de la pièce.
Même si l'architecte met en cause un "tassement" de plancher, je me dis que c'est peut-être simplement les vibrations de la destruction de la cloison sur laquelle reposait un IPN sur toute la longueur.
Pour info, l'estimation de l'âge du bâtiment est de 150 ans. Il est "possible" que dans le passé, il y avait un mur porteur, remplacé par un IPN + cloison (ne me demandez pas pourquoi).
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Posté - 17 oct. 2017 : 12:30:59
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citation: J'entends vos arguments sur la responsabilité du Syndicat ... mais ce n'est vraiment pas la position d'aucun des acteurs : ni le Syndic, ni l'assurance copro, ni mon assurance. Vous seriez étonné de ce qu'on peut énoncer quand on entrevoit une possibilité de se défiler.
reste à connaitre l'étendue du préjudice, s'il est juste visuel ou s'il est structurel et que vos fissures s'élargissent. A ce niveau, j'installerais des jauges
citation: l'estimation de l'âge du bâtiment est de 150 ans. Il est "possible" que dans le passé, il y avait un mur porteur, remplacé par un IPN + cloison (ne me demandez pas pourquoi). Il est quand même rarissime qu'un immeuble de 150 ans bouge, sauf problème majeur.
En revanche, dans ce genre d'immeuble, les cloisons ont tendance a porter une partie des charges, notamment quand les planchers ont été sous-calculés, et qu'ils ont été chargés de plusieurs couches de carrelage et de plusieurs chapes, par exemple.
Je crois plus à cela qu'à un mur porteur qui aurait été volé... |
Édité par - ribouldingue le 17 oct. 2017 12:34:49 |
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CyMo
Contributeur débutant
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9
Posté - 20 oct. 2017 : 23:11:30
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Bonsoir,
mon assureur vient de m'informer que l'assureur de mon voisin du rez-de-chaussée contestait, mais sans justifier que les travaux du rez-de-chaussée soient la source de mes désordres ... et que j'aurai dû faire passer un huissier avant pour attester qu'il n'y avait pas de fissures (la bonne blague, je pourrais lui retourner).
Mon assureur trouve que mon dossier est solide et continue une recherche amiable...
A priori, on rentre dans le cadre des troubles anormaux de voisinage, donc rien à voir avec la copropriété (comme certains le pensaient).
J'ai demandé à tous les voisins d'attester qu'ils ont vu faire des travaux de destruction importants.
Je me pose la question de mettre en avant que lors de ces travaux, mon voisin a créé une salle de bain et un WC sans autorisation de l'Assemblée Générale.
Mais je n'aimerais pas sortir des troubles anormaux de voisinage, et ouvrir une porte de sortie à son assureur.
A votre avis ?
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nefer
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10
Posté - 21 oct. 2017 : 00:20:20
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citation: Initialement posté par CyMo
Bonsoir,
mon assureur vient de m'informer que l'assureur de mon voisin du rez-de-chaussée contestait, mais sans justifier que les travaux du rez-de-chaussée soient la source de mes désordres ... et que j'aurai dû faire passer un huissier avant pour attester qu'il n'y avait pas de fissures (la bonne blague, je pourrais lui retourner).
Mon assureur trouve que mon dossier est solide et continue une recherche amiable...
A priori, on rentre dans le cadre des troubles anormaux de voisinage, donc rien à voir avec la copropriété (comme certains le pensaient).
J'ai demandé à tous les voisins d'attester qu'ils ont vu faire des travaux de destruction importants.
Je me pose la question de mettre en avant que lors de ces travaux, mon voisin a créé une salle de bain et un WC sans autorisation de l'Assemblée Générale.
Mais je n'aimerais pas sortir des troubles anormaux de voisinage, et ouvrir une porte de sortie à son assureur.
A votre avis ?
C'est à celui qui fait les travaux de faire procéder à un constat d'huissier
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Posté - 21 oct. 2017 : 07:18:05
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Je pense que personne ne vous demande de démontrer que le voisin a fait des travaux mais plutot qu'il y a lien entre travaux et fissures, ce qui est certes en effet beaucoup plus difficile, raison pour laquelle tout le monde s'est engouffré dans la 'brèche'.
Ca ne signifie pas du tout que le syndicat est en dehors du coup, mais que tout le monde attend votre contre-attaque, en particulier le syndicat qui espère ne plus être mis en cause.
Petit ajout:
Si le voisin a tapé comme un sourd pendant des jours avec une énorme masse, les vibrations ont pu créer des fissures; En ce cas, le syndicat n'est pas mis en cause, puisque les parties communes n'ont fait que transmettre les vibrations, mais ne subissent aucun dégat.
SI le voisin a délicatement retiré un mur porteur et que le plafond s'est abaissé de 10 cm, la structure est fortement déformée. Le syndicat est lésé et au dessus, comme la structure fait ce qu'elle peut, des fissures apparaissent. Le report des charges allant vers une nouvelle 'situation', cela prend un certain temps;
Tout le monde essaye de croire très fort qu'il s'agit du premier cas, et que puisque aucun vase n'est tombé, vous essayez juste de 'profiter' de la situation.
citation: Je me pose la question de mettre en avant que lors de ces travaux, mon voisin a créé une salle de bain et un WC sans autorisation de l'Assemblée Générale. Oubliez à mon avis, la question n'est pas d'être autorisé o pas, la question est d'avoir déformé la structure ou pas.
la structure n'est pas déformé PARCE QUE les travaux ne sont pas autorisés. |
Édité par - ribouldingue le 21 oct. 2017 07:25:06 |
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