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danmasse
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 Posté - 24 nov. 2017 : 16:58:19
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Bonjour,
Les terrasses de notre immeuble comportent une partie commune (environ 1/3 de la surface), le reste étant privatif, appartenant au propriétaire de l'appartement situé au dernier étage.
En cas de fuite sur terrasse, le RC est très clair : les frais sont partagés entre le propriétaire (20%) et l'ensemble des copropriétaires. La raison donnée est que "les terrasses servent de toiture aux bâtiments". Logique.
Le RC précise bien que si la fuite est du fait du propriétaire de la terrasse, celui-ci en supporte toutes les conséquences.
Pas de problème.
Mais la question se complique : les terrasses privatives sont partiellement protégées par un auvent de structure légère, complètement ouvert sur une face. L'architecte qui a réalisé le bilan de l'immeuble les appelait "abris de jardins". Ces "abris" ne sont pas mentionnés dans le RC.
Evidemment, certains propriétaires ont aménagé ces "abris", en fermant la façade ouverte, et en les rendant utilisables en toutes circonstances.
La question qui se pose maintenant est la répartition des frais liés à la remise en état de cet auvent, dont la structure légère a souffert, avec le temps... Consulté, le syndic prétend que les frais de remise en état doivent être répartis suivant la même règle que les frais d'entretien de la terrasse bétonnée.
Cela ne me parait pas très juste. Qu'en pensez-vous ?
Merci !
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Posté - 24 nov. 2017 : 17:58:13
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danmasse : votre syndic n'a pas la bonne réponse. Il ne s'agit pas ici de la terrasse mais de la fermeture de cet abri, dont le toit doit être une partie commune.
Il y a aussi une question importante Ă se poser : pour faire ses travaux privatifs affectant les parties communes, il faut obligatoirement un accord de l'AG. Sinon le SDC doit mettre en demeure ces copros de remettre en Ă©tat ces auvents.
Le syndic prétend que ces auvents sont pour partie commun et privatif comme cette terrasse !!! difficile à avancer devant une AG. Il doit avancer des arguments juridique sérieux sur cla nature de ces auvents.
Que dit le RDC ?
C'est la totalité du toit, ici un toit terrasse qui protège TOUT l'immeuble. C'est pas conséquent une partie commune dans sa totalité. Entretien à la charge de tous les copros suivant leur tantièmes de charges communes.
Cette grille de charge parait absurde, voire pourrait être jugée non écrite.
Cela demande un avis juridique sérieux. |
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GĂ©dehem
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Posté - 24 nov. 2017 : 18:06:12
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Très généralement, dans une copropriété dite "verticale", le 'privatif' s'entend du volume (déterminé par une surface) compris entre un gros œuvre constitutif des parties communes.
Même chose pour une terrasse constituant toiture de l'immeuble, qui ne peut qu'être commune au bâti concerné.
En revanche, le RDC peut 'privatiser' l'usage, la jouissance d'une surface (et du volume correspondant), en tout ou partie, de cette toiture-terrasse commune.
Voir ce qui précise le RDC sur l'identification des parties communes.
les terrasses privatives sont partiellement protégées par un auvent de structure légère, complètement ouvert sur une face
Dans la mesure où il s'agirait d'un élément rapporté sur le privatif, il est par nature privatif, sauf classement "commun" par le RDC. ("Ces "abris" ne sont pas mentionnés dans le RC.)"
Aux propriétaires concernés d'en assumer la charge.
Il est possible de "collectiviser" la réalisation de travaux sur ces équipements privatifs, permettant d'en abaisser le coût et d'uniformiser l'effet final. A négocier avec le syndic.
"certains propriétaires ont aménagé ces "abris", en fermant la façade ouverte,"
Travaux d'aménagement modifiant l'aspect extérieur de l'immeuble et/ou affectant les parties communes : soumis à autorisation préalable de l'AG.
Une déclaration administrative est parfois nécessaire.
Sujet qui montre qu'une toiture formant terrasse de l'immeuble (la dalle formant toiture et son étanchéité) ne peut être "privatisée". Seul l'usage, la jouissance privative et exclusive est possible.
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danmasse
Contributeur senior
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3
Posté - 24 nov. 2017 : 22:44:08
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citation: Initialement posté par philippe388
[C'est la totalité du toit, ici un toit terrasse qui protège TOUT l'immeuble. C'est pas conséquent une partie commune dans sa totalité. Entretien à la charge de tous les copros suivant leur tantièmes de charges communes.
Non : je l'ai dit : l'auvent ne recouvre qu'une partie de la partie privative des terrasses, et non pas la totalité. Il ne protège pas tout l'immeuble.
Le RC dit "en ce qui concerne les frais de réparation et d'entretien du gros oeuvre et des étanchéités" division 80/20 des frais (voir plus haut).
Les "abris" peuvent difficilement être considérés comme étant du "gros oeuvre" : les montants sont en bois et la construction légère.
Le RDC précise bien que les terrasses sont incluses dans les lots des appartements du dernier étage. Mais il ne dit rien en ce qui concerne les "abris" : à mon sens, les "abris" font partie des terrasses privatives, mais le syndic prétend qu'ils font partie des parties communes. Evidemment, les autres propriétaires ne seront certainement pas d'accord pour payer les réparations sur les "abris".
Je suis donc bien d'accord que la solution passe par un juriste sérieux... |
Édité par - danmasse le 24 nov. 2017 22:45:07 |
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nefer
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 Posté - 24 nov. 2017 : 23:06:16
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je considère que ces auvents sont privatifs |
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GĂ©dehem
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5
Posté - 25 nov. 2017 : 00:20:28
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Danmasse : "Le RC dit "en ce qui concerne les frais de réparation et d'entretien du gros oeuvre et des étanchéités" division 80/20 des frais (voir plus haut).
Il ne s'agit pas de cela. Pour répartir une charge sur un élément de l'immeuble, il faut préalablement définir sa nature : privatif ou commun.
Que précise votre RDC sur la définition des parties communes, des parties privatives.
Tenant compte de L.art.3 :
"Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;
- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- les locaux des services communs ;
- les passages et corridors.
Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :
- le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le sol ;
- le droit d’édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;
- le droit d’affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;
- le droit de mitoyenneté afférent aux parties commun
Il ne s'agit pas là de frais de répartition mais de la définition de ce qui est commun ou privatif.
Le gros œuvre constitutif de cette toiture terrasse est-il défini comme "privatif à certains" ?
A défaut d'une mention explicite, dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes ... le gros œuvre de l'immeuble, ici dans sa totalité, dont la dalle constituant toiture de l'immeuble ainsi que son étanchéité.
C'est ce point qu'il faut vérifier. Pas la répartition qui découle de cette définition.
Dans la mesure où n'existe pas de mention sur une "privatisation partielle (!!) de la dalle constituant toiture de l'immeuble" (privatisation partielle qui serait une curiosité ....), les copropriétaires concernés disposeraient tout au plus d'un droit de jouissance, sous réserve que celui-ci soit dument enregistré au fichier immobilier (publicité foncière), s'agissant d'un droit patrimonial.
A vue de nez, il s'agirait plutôt d'une mauvaise rédaction de ce RDC. |
Édité par - Gédehem le 25 nov. 2017 00:32:49 |
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Posté - 25 nov. 2017 : 09:03:53
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danmasse : citation: mais le syndic prétend qu'ils font partie des parties communes. Evidemment, les autres propriétaires ne seront certainement pas d'accord pour payer les réparations sur les "abris".
La terrasse ET les toits des lots du dernier étage SONT des parties communes. Ils protègent et concernent TOUS les copros.
Vous dites que les abris de jardins, qui n'ont aucune existence sur le RDC !!
Les auvents peuvent être également des parties communes " expérience perso) communes sur une terrasse ou un jardin à jouissance privative.
Sans texte précis de votre RDC concernant les terrasses, les auvents, les abris de jardins,.. sur leur qualité de parties communes ou privatives, difficile de vous répondre.
Et sur les accords obligatoires article 25 de la fermeture des " abris et auvents " ? Ces copros ont ils reçus l'accord de l'AG ?
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danmasse
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Posté - 25 nov. 2017 : 09:53:01
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citation: Initialement posté par Gédehem
Danmasse : "Le RC dit "en ce qui concerne les frais de réparation et d'entretien du gros oeuvre et des étanchéités" division 80/20 des frais (voir plus haut).
Il ne s'agit pas de cela. Pour répartir une charge sur un élément de l'immeuble, il faut préalablement définir sa nature : privatif ou commun.
Que précise votre RDC sur la définition des parties communes, des parties privatives.
La partie descriptive du RC dit ceci, pour chacune des 6 terrasses (3 bâtiments mitoyens - deux terrasses par bâtiment) :
Lot XXX : - une terrrasse privée sise au XX étage, escalier XX, à droite du bâtiment
- et les deux cents/cent millièmes de la propriété sol et des parties communes de l'ensemble immobilier (ou à gauche, suivant le cas).
Le RC ne parle pas des terrasses dans le listing des aménagements et services communs.
Dans la description des bâtiments, on trouve cependant ceci :
"- en terrasse : un local comprenant un palier avec escalier, un local ventilation, deus terrasses avec jardin à usage privé, de soixante trois à soixante sept mètres carrés, dont quanrante pour cent couverts par un auvent, une terrasses technique façade arrière"
Dans le titre "Etat de répartition des charges", on trouve un paragraphe "Charges spéciales" :
Les copropriétaires qui bénéficient de la jouissance exclusive des terrasses sont personnellement responsables de tous domaine, fissures, fuites, etc... provenant de leur fait, direct ou indirect, et des aménagements, plantations et installations quelconques qu'ils auraient effectués, et devraient, par voie de conséquence, supporter tous les frais de remise en état qui s'avéreraient nécessaires en raison des dommages ci-dessus visés.
Mais il est à considérer que ces terrasses servent également de toiture aux bâtiments desquels elles dépendent.
Par suite, les terrasses constituant les lots (...) seront réparties et réparées de la façon suivante :
- en ce qui concerne le nettoyage et l'entretien des terres végétales : aux frais exclusifs de chacun des copropriétaires concernés.
- en ce qui cocnerne les frais d'entretien et de réparation du gros-oeuvre et des étanchéités : ( répartition 80/20 citée plus haut)
Toute la question est de savoir si les auvents protégeant une partie des terrasses privatives font partie ou non des parties communes de l'immeuble. D'après le texte ci-dessus, seuls les frais d'entretien du gros oeuvre sont à répartir entre tous les propriétaires.
Ces auvents, de construction légère (montants en bois, couverture légère) font-ils partie du gros oeuvre ? |
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GĂ©dehem
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Posté - 25 nov. 2017 : 12:52:34
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Pour connaitre la nature des auvents sur terrasse il faut connaitre la nature de cette terrasse.
Il s'agit de vérifier la définition des parties communes, généralement mentionnée au début du RDC.
Vous rapportez le descriptif des lots, sans intérêt ici, très accessoire.
D'autant qu'il est noté :
"Les copropriétaires qui bénéficient de la jouissance exclusive des terrasses ....." et encore : "deux terrasses avec jardin à usage privé ...;" montrant qu'il s'agirait d'un droit de jouissance et non d'un droit de propriété.
Ou d'une simple convention d'usage.
Avec une grande ambiguïté :
"Mais il est à considérer que ces terrasses servent également de toiture aux bâtiments desquels elles dépendent."
De ce fait ces toitures ne peuvent en aucun cas être privatives. Confortant l'analyse : il s'agit certainement pour les lots considérés d'une facilité d'usage d'une surface ("de soixante trois à soixante sept mètres carrés'), ou au mieux d'un droit de jouissance exclusif (*), facilité d'usage ou droit de jouissance qui n'entrainent pas la propriété de cette fraction de surface de terrasse.
A priori, le rédacteur de ce RDC s'est pris les pieds dans le tapis.
De ce fait, les auvents implantés sur cette toiture-terrasse partie commune, serait-elle grevée sur une partie de sa surface d'un droit de jouissance exclusif, sont des "parties communes" ( accessoires aux parties communes)
(*) un "droit de jouissance exclusif privatif" est un droit patrimonial enregistré comme tel au fichier immobilier.
Droit de jouissance, d'usage, qui n'est pas un droit de propriété.
Ce n'est certainement pas le cas dans votre copropriété. Il s'agirait simplement d'une facilité d'usage d'une surface sur les parties communes convenu par convention, ce "droit de jouissance" n'étant pas enregistré spécifiquement.
Le 'droit de propriété' d'une part, le 'droit de jouissance exclusive' d'autre part, étant 2 'droits' de nature distincte.
PS : les clauses sur la prise en charge de certains frais sur les parties commune grevées d'un droit de jouissance, d'une facilité d'usage exclusif, sont très classiques. Cela ne change pas la nature de cette partie commune, qui reste commune. |
Édité par - Gédehem le 25 nov. 2017 13:05:32 |
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danmasse
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9
Posté - 25 nov. 2017 : 15:37:05
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citation: Initialement posté par Gédehem
Pour connaitre la nature des auvents sur terrasse il faut connaitre la nature de cette terrasse.
Comme je l'ai dit ci-dessus, les terrasses ne figurent pas dans la liste des services communs, mais seulement dans la description des bâtiments.
La terrasse privative est bien listée comme étant un lot, sans mention de droit de jouissance. Les auvents (ou "abris") étant situés au-dessus des terrasses privatives, sont donc également privatifs ?
Il est vrai que la nature des terrasses n'est pas définie de façon claire... C'est là tout le problème...
Mais cela pose un autre problème : plusieurs "propriétaires" de terrasses privatives ont réalisé des aménagements importants sur cet espace : des pièces fermées, reliées à l'étage inférieur par un escalier intérieur. L'accord de l'AG avait été demandé pour construire ces escaliers (ils impliquent le percement d'un trou dans la dalle de la terrasse, pour permettre l'accés : ces trous affectent donc la dalle supérieure de l'immeuble, laquelle contribue à la solidité de l'immeuble).
Mais l'accord de l'AG n'a jamais été demandé pour la réalisation des aménagements construits sur la terrasse "privative"... (sans même parler d'autorisation de la Mairie, indispensable pour toute intervention sur l'aspect extérieur de l'immeuble...).
Donc : soit les terrasses "privatives" (et leurs auvents) sont des parties communes, auxquel cas ceux qui ont construit des aménagements devront les détruire (à moins que l'AG et les services municipaux les autorisent...).
Soit terrasses et auvents sont des parties privées, auquel cas les frais d'entretien des auvents reviennent aux propriétaires de terrasses...
De belles discussions en vue... |
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GĂ©dehem
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Posté - 25 nov. 2017 : 16:41:25
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Vous indiquez :
"les terrasses ne figurent pas dans la liste des services communs,...."
Il ne s'agit pas de "services", mais des parties communes de l'immeuble.
Comme rappelé plus haut, si la nature des toitures terrasse n'est pas explicitement précisés par le RDC, c'est le principe de l'art.3 de la loi qui s'applique :
"Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
(...)
- le gros oeuvre des bâtiments, ....."
Faute de précision du RDC, vos terrasses formant toiture de l'immeuble sont indistinctement "parties communes".
L'entretien de surface des parties dont l'usage privatif est accordé à certains selon le RDC est à charge des bénéficiaires.
Les dits "auvents" ne sont pas listés comme étant "privatifs". On retombe donc sur l'art.3 dans le silence des titres ...etc ..: éléments accessoires aux parties communes.
S'agissant de la réfection des parties indistinctement communes et de leurs accessoires : à charge de tous.
Notez que les aménagements non autorisés sur les parties communes, ici la fermeture de ces "terrasses", n'entrent pas dans l'affaire. Le syndic est en droit d'en exiger le démontage aux frais des contrevenants.
Encore une fois, il semblerait que le rédacteur du RDC se soit pris les pieds dans le tapis.
Le gros œuvre constituant toiture d'un immeuble en copropriété ne peut être "privatif", puisqu'il est commun à ceux en dessous, pas plus que ne peut être 'privatisé" une fraction de ce gros œuvre formant toiture.
Ce qui serait "privatif", exclusif, c'est l'usage d'une fraction identifiée de la surface, par convention, ou par attribution d'un droit de jouissance, droit patrimonial.
Sur ce que vous exposez, l'affaire ne tiendrait pas devant un juge en cas de litige, certaines clauses semblant illicites.
NB : on parle ici d'une toiture terrasse d'une superficie de XXX m² dont certaines parties (20% de cette surface totale) seraient "privatisées", constituées en lot .....
On a la même chose pour un appartement au milieu du bâtiment, les dalles constitutives du gros œuvre formant 'plancher" ou 'plafond sont indistinctement "parties communes.
Le "lot privatif" se limite au volume inscrit par la surface. Ainsi qu'aux cloisons séparatives internes, aux revêtements de confort (moquette, tapisseries, etc ...). Même chose s'il s'agit d'un lot "terrasse" : volume inscrit par une surface.
La dalle au sol constitutive du gros Ĺ“uvre formant "plancher" est commune, constituant "plafond" du lot en dessous. Elle ne peut ĂŞtre "privative" Ă l'un.
Alors une dalle-terrasse au 5ème formant toiture d'un immeuble en copropriété .....
Il faudrait s'en convaincre : dans une copropriété qui plus est 'verticale', le lot privatif se limite au volume d'air compris entre des parties communes.
Ce qui, à y regarder de près, fait parfois très cher le m3 de vide .... 
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Édité par - Gédehem le 25 nov. 2017 17:26:47 |
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danmasse
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Posté - 25 nov. 2017 : 18:15:31
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OK. Merci. C'est clair.
Restera à engager une action contre ceux qui ont construit illégalement sur leur terrasse "privative"... |
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GĂ©dehem
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Posté - 25 nov. 2017 : 19:16:10
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Avant "d'engager une action", il faut les mettre en demeure d'avoir Ă remettre les choses en Ă©tat d'origine.
L'AG peut aussi "régulariser", en autorisant à postériori ces aménagements. |
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danmasse
Contributeur senior
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Posté - 25 nov. 2017 : 19:43:36
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Oui, bien sûr : je plaisante.
Mais cela donne quelques billes pour négocier... |
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Abris sur terrasses : privatives ou communes ? 
