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niko0392
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 Posté - 15 déc. 2017 : 01:44:52
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Bonjour Ă tous!
Je vais tenter sur ce post de vous expliquer une interrogation qui se pose Ă moi.
Je ne suis en rien spécialiste du sujet donc veuillez m'excuser certaines approximations.
Je possède actuellement deux studios en LMNP au régime réel simplifié avec option pour la compta super simplifiée. Je suis parfaitement ravi de ce régime d'imposition que je commence à connaitre.
Nous souhaitons faire avec un ami un investissement (50/50). Ce serait plutôt un ou plusieurs studios/deux pièces ou peut être un immeuble de rapport, le tout ou partie financé à crédit.
La clientèle que nous viserions seraient plutôt des étudiants ou des jeunes travailleurs/couples. Je le précise car cela peut être important pour la suite de ce post.
Étant donné le public visé, la location meublée s'impose.. Mais voila ma question:
Quel statut/régime choisir?
SCI Ă l'IS/IR ou LMNP en indivision?
Nous sommes jeunes (25 ans) et n'avons pas encore d'enfant.
Fiscalement j'ai cru comprendre (corrigez moi si besoin) que le statut LMNP au RSI est imbattable niveau imposition au moins au cours des 10-12 premières années. Mais l'indivision qui va avec même avec une convention d'indivision rédigé chez un notaire est loin de constituer un statut parfait.
Une SCI à l'IR ne peut pas louer en meublé donc on se prive de revenus et la cible devra un poil changer. De plus une SCI à l'IR ne peut pas faire d'amortissements...
La stratégie qui voudrait que l'on fasse des gros travaux pour créer du déficit foncier/valoriser son patrimoine pour diminuer sa base taxable et ainsi diminuer son IR me semble viable sur 6-7 au maximum. L'avantage de la SCI est sa souplesse de gestion malgré quelques frais à l'ouverture si on ne connait pas de comptable sympa.
La SCI favorise la transmission, le rachat de part etc etc ce qui est un bon point.
La SCI Ă l'IS a pour moi le seul avantage de pouvoir "accepter des amortissements" mais bonjour la taxe sur la plus value Ă la sortie.. Car les amortissements viennent diminuer la valeur du bien d'autant au moment du calcul Ă la revente... Dur dur..
De plus, il existe une taxation importante sur les dividendes.. A quoi bon faire un cash flow positif si c'est pour payer des taxes ensuite..
La SCI à l'IS autorise la location meublée ce qui permet de garder notre cible..
Au final nous avons un objectif commun aujourd’hui qui est de vivre de l'argent des loyers une fois le crédit payé. La revente ne sera envisagée qu'après éventuellement et encore..
Si j'avais à choisir tout de suite je serais plus en faveur de l'indivision avec convention pour du LMNP. La chose qui me fait peur est que dans ce régime on est très dépendant de l'autre. C'est un ami d'enfance mais les objectifs peuvent évoluer sur le long terme et j'aimerai que nous soyons l'un et l'autre protégés.
Donnez moi votre avis, je suis preneur de conseils/expériences.
J’espère avoir été suffisamment clair ce qui n'est pas facile avec un sujet aussi vaste sur lequel j'ai dû oublier des choses.
Merci de m'avoir lu.
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 Posté - 15 déc. 2017 : 07:20:44
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Bonjour
citation: l'indivision qui va avec même avec une convention d'indivision rédigé chez un notaire est loin de constituer un statut parfait. .. Parce que raison1, raison2 raison3....
(J'ai du mal avec la langue de bois, par exemple ici est loin de constituer...... j'ai besoin de traduction)
citation: C'est un ami d'enfance mais les objectifs peuvent évoluer sur le long terme et j'aimerai que nous soyons l'un et l'autre protégés. Protégés contre ... le grand loup, la foudre, la hausse des impots, la grippe? |
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niko0392
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Posté - 15 déc. 2017 : 10:40:28
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Bonjour,
En fait je ne comprends pas l'intérêt de créer une sci qu'elle soit à l'ir ou l'is. Mais peut être me ferez vous évoluer dans ma façon de penser..
Comment cela ce passe au niveau declaratif sur la 2033? On affecté une quote-part quand on fait du lmnp en indivision ?
Que se passe til au niveau des impĂ´ts? Ya til deux interlocuteurs ?
Il n'y a pas de langue de bois, je me renseigne.
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Édité par - niko0392 le 15 déc. 2017 10:49:53 |
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Posté - 15 déc. 2017 : 11:48:40
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Vous êtes contre l'indivision, et vous précisez que Ribouldingue est contre la Sci.
Il vous faut relire sérieusement ma première réponse, parce que ca ne correspond absolument pas.
Vous cherchez à être protégé (votre post #1), je vous demande contre quoi (Mon post #2), vous ne répondez pas, c'est dommage. |
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niko0392
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Posté - 15 déc. 2017 : 12:47:03
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Je ne suis contre rien, je vous demande votre avis.
Quel est le meilleur statut fiscal.
je chercher à être protéger par exemple si mon ami me vendre eet moi non ou inversement. Comment cela se passe til du coup?
Comment cela se passe til au niveau des impĂ´ts?
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Posté - 15 déc. 2017 : 12:54:35
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citation: je vous demande votre avis. On va le re-re-refaire: QU'avez vous contre l'indivision? (Votre propre phrase: l'indivision qui va avec même avec une convention d'indivision rédigé chez un notaire est loin de constituer un statut parfait )
citation: je chercher à être protéger par exemple si mon ami me vendre eet moi non ou inversement. Rien compris.
Vous voulez être protégé ou limiter une taxation de quelque chose, (au niveau de, on peut faire plus vague, mais c'est difficile) précisez.... |
Édité par - ribouldingue le 15 déc. 2017 13:02:15 |
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niko0392
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Posté - 15 déc. 2017 : 13:17:40
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Je souhaite payer le moins d’impôts possible et je pense que le LMNP est le meilleur systeme mais je n'en suis pas sur...
Si un jour je veux vendre (dans une indivision) et que mon ami ne le souhaite pas. Comment cela ce passe?
Comment se déroule la déclaration 2033-2031 lorsqu'on est en indivision? |
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 Posté - 15 déc. 2017 : 13:26:40
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citation: Si un jour je veux vendre (dans une indivision) et que mon ami ne le souhaite pas Comme dans une société, il faut que la convention ou les statuts le prévoit. Si la convention prévoit que la vente est soumise à l'approbation des autres indivisaires, alors vous êtes coincé.
Il suffit donc de prévoir que l'approbation n'est pas nécessaire; Rien de plsu ni de moins qu'une sci.
citation: Comment se déroule la déclaration 2033-2031 lorsqu'on est en indivision? Ca se passe très bien.
Si deux indivisaire, chacun fait sa propre déclararion au prorata des éléments comptables;
SI 5 indivisiares, pareil.
citation: L'avantage de la SCI est sa souplesse de gestion malgré quelques frais à l'ouverture si on ne connait pas de comptable sympa. Je dirais que l'inconvénient de la Sci est qu'elle est moins souple de gestion qu'un investissement en direct,que ce soit la SCI à l'IR ou la SCI à l'IS.
L'inconvénient de la SCI à l'IS est son absence de souplesse de gestion, compliquée de gros frais à la création, indépendamment du choix du comptable si on passe par un comptable. Les frais sont élevés si on passe en direct par le notaire, et très élevés si on ajoute le comptable. |
Édité par - ribouldingue le 15 déc. 2017 13:33:22 |
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niko0392
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Posté - 15 déc. 2017 : 13:31:15
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Très bien merci.
Au niveau des déclarations de début d'activité, nous devons envoyer chacun un p0i (perso j'ai deux studio en LMNP et j'ai toujours fait cette démarche sur conseil des impots)?
Vais je avoir un 3e Siret ? Dois je envoyer une déclaration initiale de CFE? |
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niko0392
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Posté - 15 déc. 2017 : 13:37:32
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Combien coute la rédaction d'une convention d'indivision par un notaire? Doit elle se faire avant, pendant ou à j+1 après l'achat ? |
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niko0392
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Posté - 15 déc. 2017 : 13:41:51
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Donc le LMNP en indivision est le meilleur des systèmes? Plus simple, plus avantageux fiscalement, que du plus en somme. |
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Posté - 15 déc. 2017 : 14:07:13
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citation: nous devons envoyer chacun un p0i (perso j'ai deux studio en LMNP et j'ai toujours fait cette démarche sur conseil des impots)?
Vais je avoir un 3e Siret ? Dois je envoyer une déclaration initiale de CFE? Normalement vous avez actuellement 1 SIREN et deux SIRET si vos deux studios sont dans des communes différentes, vous allez avoir pour l'indivision un second SIREN
IL s'agit d'une obligation légale, pas juste de suive un conseil.
citation: Donc le LMNP en indivision est le meilleur des systèmes? Plus simple, plus avantageux fiscalement, que du plus en somme. Je n'ai pas dit cela.
Le LMP/LMnP n'et pas une question si vous faites du meublé, reste la question de la Sci, de la SNC, de la SARL ou de l'indivision.
Vos critères semlent plutot limité, que cela coute le moins cher possible à monter, que l'on puisse sortir avec une clause prévue, je ne connais pas vos autres critères, mais entre la SCi à l'IS et l'indivision, je ne vois pas l'avantage d ela SCI, et en tout cas pas de simplificité de gestion. |
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niko0392
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Posté - 15 déc. 2017 : 14:40:06
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Oui exactement j'ai un SIREN et deux SIRET. Ok très bien, du coup je me retrouve avec deux SIREN.
Cela signifie que je fais deux liasse 2031 2033 ou une seule? techniquement comment cela se passe?
Mes critères à long terme sont de pouvoir avoir un complément de revenus avec mes loyers et si besoin vendre un bien (cas de force majeur).
Je souhaite pouvoir tout faire moi mĂŞme au maximum.
Je souhaite payer le moins d’impôts possible bien évidemment et en ce qui concerne la transmission du patrimoine je me poserai la question le moment venu.
SNC et SARL je ne connais pas du tout leurs spécificités fiscales et les obligations déclaratives.
Que feriez vous? |
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niko0392
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Posté - 15 déc. 2017 : 18:32:36
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Posté - 15 déc. 2017 : 20:33:38
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citation: Cela signifie que je fais deux liasse 2031 2033 ou une seule? techniquement comment cela se passe? 1 SIREN = 1 liasse
1 SIRET = 1 Cfe
citation: SNC et SARL je ne connais pas du tout leurs spécificités fiscales et les obligations déclaratives.
Vos 4 critères sont:
investir Ă 2,
pouvoir sortir quand on veut,
montage initial peu couteux
gestion comptable simple au réel sur le mode entreprise
S'il y en a d'autres on peut parler d'autre structure. |
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